BusinessMagazin

Tag: piata imobiliara

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Dezvoltatorii ”pictează” piaţa imobiliară în roz bombon, când ea e cenuşie

    Recent, CEO al unui dezvoltator a declarat: ”Pana acum, preturile apartamentelor au putut sa ramana la un nivel accesibil, insa astazi, din cauza costurilor ridicate, singura varianta este marirea lor”. Ce sa zic? Mi-au dat lacrimile de grija profitului dezvoltatorului. Ma si gandeam cum cititorii Ziarului Financiar nu vor mai dormi noaptea, compatimind managerul care nu mai reuseste sa gestioneze costurile constructiilor. Daca as fi actionarul majoritar al companiei repective l-as da afara in maximum 48 de ore.

     

    Realitatea vine cu alte cifre, ca sa fac o actualizare oficiala, fara sa pun vopsea frumos colorata peste un gri inchis, asa cum arata piata imobiliara in prezent. 

    1. Desi nu se dau autorizatii noi de construire in Bucuresti, nu am vazut niciun homeless pe strazi, din cauza lipsei de locuinte accesibile. Asta inseamna ca sunt suficiente case disponibile la vanzare sau inchiriere si numai cine n-are chef de munca nu supravietuieste financiar in ”orasul lui Bucur”. Mai nou, orasul lui Nicusor Dan, ca numai el stie ce are de gand sa faca cu viitorul lui. Dupa parerea mea, si daca mai castiga actualul primar inca un mandat, situatia locativa nu se va schimba. Cel mult, cei care nu mai vor sa stea in Bucuresti se vor muta in Ilfov, adica in orasul extins;

    2. Pretul materialelor de constructii a scazut puternic in ultimul an. Probabil, CEO care a dat declaratia respectiva nu a reusit sa acceseze noile preturi ale materialelor si construieste inca cu materialele din stocurile vechi, cumparate la preturile din anii trecuti. Odata cu inghetul creditarii, apartamentele construite scump in perioada 2020-2022, nu mai sunt vandabile. Ghinion! Concret, intre timp, preturile la fier, otel, lemn, cupru, etc. au scazut cu vreo 50% in ultimul an. E o informatie importanta pentru cei care mai vor sa faca cate ceva prin/ pe langa casa;

    3. Numarul de tranzactii imobiliare raportat oficial, lunar, de ANCPI arata cel mai bine acum cum sta treaba pe piata imobiliara. In T1 2023, numarul de tranzactii incheiate a fost mai mic cu 19% fata de perioada similara a anului trecut. Acest trend se va mentine in continuare, in primul rand din cauza crizei creditului pe segmentul ipotecar si a cresterii costului vietii. Daca razboiul din Ucraina se va extinde, preconizez ca numarul de tranzactii in 2023, comparativ cu anul trecut, va fi cu mult sub 50% ;

    4. Sa nu tii cont de conjunctura internationala, mi se pare o lipsa de respect fata de inteligenta potentialilor investitori din domeniul mobiliar, care chiar isi doresc sa faca noi investitii. A te vaita ca ai costuri mari cu constructia unor locuinte noi, in loc sa cauti solutii de optimizare, seamana cu o atitudine apropiata de statutul unui asistat social, nu de CEO. Parca si vad cum, in urma unei astfel de declaratii, mai multi investitori de portofolii imobiliare o sa stea la coada sa cumpere ceea ce nu se poate vinde. Da, este posibil, dar cu un discount de minimum 30%. Si asta se va intampla pentru dezvoltatorii care nu vor sa intre in faliment. Altfel, bancile ii asteapta la cotitura!;

    5. In conditiile actuale de piata, vor exista noi si nenumarate oportunitati pe piata imobiliara. Singura diferenta fata de anii trecuti este pretul, care va fi mai mic si mai atractiv. Anii 2023 si 2024 vor fi ai cumparatorilor avizati si intelepti. Evident ca dezvoltatorilor nu le convine trendul descrescator al tranzactiilor finalizate si nici lipsa de apetit investional la celor care vor sa mai cumpere locuinte. Dar, stiti ceva, asta inseamna capitalism. Asta ne-am dorit, asta trebuie sa grestionam. Daca lucrezi in mediul privat, fie ca esti administrator de firma mica, fie ca esti CEO de companie mare, nu te mai vaita ca iti este greu. Sau angajeaza-te la stat, ca sa-ti fie cald si bine.

     

    Concluzia: ”pe afara vopsim gardul, inauntru-i leopardul”! Sa construiesti scump e la indemana oricui. Sa construiesti bine si ceea ce realizezi sa fie vandabil in vremuri grele nu este la indemana oricarui CEO.

     

    Dragos Dragoteanu, Certified International Property Specialist

  • Oscilaţii de preţ fără precedent în acest an pe piaţa imobiliară

    Preţurile solicitate pentru apartamentele noi şi vechi disponibile spre vânzare la nivel naţional s-au diminuat cu 0,6% faţă de luna anterioară. Evoluţia preţurilor apartamentelor a fost contrastantă în luna aprilie, în nicio altă lună din acest an nefiind oscilaţii atât de diferite.

    Conform Indicelui Imobiliare.ro, în luna aprilie, preţurile solicitate pentru apartamentele noi şi vechi disponibile spre vânzare la nivel naţional s-au diminuat cu 0,6% faţă de luna anterioară. Valoarea medie de listare pentru o asemenea unitate locativă a ajuns la 1.425 euro pe metru pătrat util (faţă de 1.433 de euro pe metru pătrat la finele lui martie).

    „Evoluţia preţurilor apartamentelor a fost contrastantă în luna aprilie. În nicio altă lună din acest an nu am remarcat oscilaţii atât de diferite. Pe de o parte, am constatat evoluţii de preţ contrastante între cele două segmente vechi şi nou, cu creşteri de până la 2.2% pe segmentul nou din Timişoara, dar şi între oraşe în cadrul aceluiaşi segment, unde se remarcă scăderile de preţ din Bucureşti în opoziţie cu evoluţia din Cluj-Napoca sau Constanţa. Dinamica pieţelor locale a fost diferită, fapt ce se oglindeşte în evoluţia diferită a preţurilor de la un oraş la altul”, spune Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

    Bucureşti:

    Pe tot parcursul lunii aprilie, apartamentele disponibile spre vânzare în cel mai mare oraş al ţării au cunoscut un uşor declin de -0,5%, de la o medie de 1.507 de euro pe metru pătrat util, până la 1.500 de euro pe metru pătrat. Locuinţele din blocurile vechi s-au depreciat cu 0,7%, de la 1.521 de euro pe metru pătrat la 1.510 de euro pe metru pătrat, în vreme ce media de preţ a unităţilor locative noi a scăzut cu -1,4%, de la 1.452 de euro pe metru pătrat la 1.432 de euro pe metru pătrat.

    Braşov:

    După avansul de 1,5% din martie, Indicele Imobiliare.ro relevă, pentru Braşov, o depreciere în luna aprilie, mai exact -0,4%, de la 1.596 la 1.590 euro pe metru pătrat util. Apartamentele vechi s-au depreciat uşor, cu 0,1%, de la 1.531 la 1.529 de euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, locuinţele nou-construite din Braşov s-au scumpit cu 1,9%, de la 1.857 la 1.892 de euro pe metru pătrat.

    Cluj-Napoca:

    Cluj-Napoca a fost caracterizat, luna trecută, de o evoluţie ascendentă a preţurilor apartamentelor: pretenţiile vânzătorilor s-au majorat, per ansamblu, cu 1%, ajungând la o medie de 2.421 de euro pe metru pătrat util (faţă de 2.396 euro pe metru pătrat la finele lui martie). Valoarea medie a locuinţelor din blocurile vechi a ajuns la 2.400 de euro pe metru pătrat (de la 2.370 de euro pe metru pătrat, reprezentând un plus de 1,3%), în vreme ce pe piaţa rezidenţială nouă a avut loc un avans uşor de 0,1% (de la 2.540 la 2.543 de euro pe metru pătrat).

    Constanţa:

    Respectând scenariul din luna martie, când preţurile apartamentelor disponibile spre vânzare au crescut uşor, în luna aprilie preţurile au crescut cu 0,3%, de la 1.465 la 1.469 de euro pe metru pătrat util. Pe cele două segmente de piaţă analizate au fost consemnate evoluţii diferite: apartamentele vechi s-au scumpit cu 0,6% (de la 1.446 la 1.454 de euro pe metru pătrat), în vreme ce unităţile locative nou-construite au consemnat o depreciere de -2,8%, ajungând să coste 1.580 de euro pe metru pătrat.

    Iaşi:

    Indicele Imobiliare.ro a consemnat în Iaşi o evoluţie pozitivă pe luna aprilie: este vorba despre un plus de 0,5%, de la o medie de 1.369 de euro pe metru pătrat util la 1.376 de euro pe metru pătrat. În ultimele 30 de zile, locuinţele din blocurile vechi ale Iaşiului au consemnat o scădere, de doar -0,4%, de la 1.374 la 1.369 de euro pe metru pătrat. Apartamentele nou-construite, pe de altă parte, s-au scumpit în acest interval cu 2%, de la 1.358 la 1.385 de euro pe metru pătrat.

    Timişoara:

    Deşi în ceea ce priveşte evoluţia valorii medie, vorbim mai degrabă de o stagnare, fiind vorba despre o trecere de la o medie de 1.465 de euro pe metru pătrat util, la 1.464 de euro pe metru pătrat, se remarcă o creştere importantă pe segmentul nou. Cu +2.2% în luna aprilie, Timişoara este oraşul în care preţurile apartamentelor noi au crescut cel mai mult. Cele două segmente de piaţă analizate au fost caracterizate prin evoluţii contrastante: locuinţele vechi s-au ieftinit cu 2 euro pe mp (de la 1.446 la 1.444 de euro pe metru pătrat), în vreme ce unităţile locative nou-construite s-au scumpit de la 1.544 la 1.578 de euro pe metru pătrat.

    Sibiu, Oradea, Craiova, Ploieşti:

    În luna aprilie, aşteptările vânzătorilor de apartamente din Sibiu au ajuns la o medie de 1.425 de euro pe metru pătrat util, ceea ce reprezintă o creştere în cuantum de 1,1% faţă de finele lui martie. Comparativ cu luna aprilie 2022, apartamentele din acest centru regional se situează la o diferenţă de 4,5% (faţă de o valoare de 1.363 euro pe metru pătrat util). În aprilie 2023, comparativ cu luna anterioară, Imobiliare.ro a înregistrat în Oradea un declin al preţurilor apartamentelor, în valoare de 0.4%, preţurile ajungând la o medie de 1.337 de euro pe metru pătrat. În ceea ce priveşte marja de creştere anuală a preţurilor, acest centru regional a înregistrat un avans de 5,3%.

    Pe de altă parte, în Craiova, suma medie solicitată pentru un apartament a scăzut cu -1,1% pe parcursul lunii aprilie (de la 1.474 la 1.458 de euro pe metru pătrat util) şi s-a majorat cu 1,9% la 12 luni (de la 1.431 euro pe metru pătrat util). În cele din urmă, în Ploieşti, apartamentele au atins o medie de 1.062 de euro pe metru pătrat în aprilie 2023, în scădere cu -0,5% faţă de martie (de la 1.067 de euro pe metru pătrat) şi respectiv, în creştere cu 6,2% faţă de aprilie 2022 (când se situau la 1.000 de euro pe metru pătrat).

  • Anunţurile pentru case noi se prăbuşesc cu 21%, din cauza ratelor mai mari care îi sperie pe vânzători

    Una dintre cele mai mari probleme cu care se confruntă piaţa imobiliară din SUA este lipsa de locuinţe disponibile pentru cumpărare, iar un nou raport atribuie o parte din vină ratelor ipotecare mai mari, conform Bloomberg.

    În timp ce potenţialii cumpărători au fost marginalizaţi din cauza costurilor de creditare, vânzătorii au renunţat şi ei la sezonul de primăvară. Numărul de noi anunţuri în aprilie a scăzut cu 21% faţă de anul trecut şi a plonjat cu 31% faţă de 2019, potrivit Realtor.com.

    Problema este că mulţi potenţiali vânzători ar trebui să îşi ia credite ipotecare la rate mult mai mari decât cele pe care le plătesc în prezent şi se simt “blocaţi” ca urmare, potrivit lui Danielle Hale, economist şef la Realtor.com.

    Costurile ipotecare au crescut pe măsură ce Rezerva Federală majorează ratele dobânzilor. Acest lucru a îngheţat o piaţă imobiliară care a explodat în pandemie, cu licitaţii şi achiziţii în numerar care au împins preţurile la niveluri record.

    În aceste zile, casa stă pe piaţă mai mult timp. Numărul de locuinţe aflate sub contract a scăzut cu 23% în luna aprilie a acestui an, comparativ cu anul precedent. Între timp, preţul mediu de listare la nivel naţional a fost de 430.000 de dolari în aprilie, în creştere cu 2,5% faţă de anul precedent. Acesta a fost cel mai lent ritm de creştere din aprilie 2020, potrivit Realtor.com.

     

  • Piaţa imobiliară a Europei se pregăteşte de impact. FMI avertizează că urmează o corectare „dezordonată” a preţurilor, iar dacă băncile nu sunt atente ar putea provoca o prăbuşire

    Fondul Monetar Internaţional a avertizat recent că Europa se va confrunta cu o corecţie „dezordonată” a preţurilor locuinţelor, într-o perioadă în care regiunea se luptă să reducă inflaţia, scrie CNBC.

    În cea mai recentă prognoză economică  lansată care vizează Europa, FMI a afirmat că o contractare a pieţei este deja pe drum şi va afecta anumite pieţe imobiliare europene, iar acest declin s-ar putea accelera semnificativ pe măsură ce băncile centrale vor majora ratele dobânzilor în speranţa că vor calma creşterile preţurilor.

    „Corecţii dezordonate pe pieţele imobiliare ar putea avea loc chiar dacă sunt evitate dificultăţi financiare mai ample. O corecţie a pieţei imobiliare este deja în curs de desfăşurare în unele ţări europene, de exemplu, în Republica Cehă, Danemarca, precum şi în Suedia, unde preţurile locuinţelor au scăzut cu peste 6% în 2022”, a notat FMI.

    „Scăderea preţurilor locuinţelor s-ar putea accelera dacă pieţele reevaluează riscurile inflaţioniste şi condiţiile financiare se înăspresc mai mult decât se aşteaptă. Aceste scăderi ale preţurilor ar avea efecte negative asupra bilanţurilor gospodăriilor şi băncilor”, a adăugat FMI.

    Preţul ipotecilor ar putea creşte de asemenea, în condiţiile în care băncile se pregătesc de noi runde de majorare a dobânzilor, într-un efort de reducere a inflaţiei. În consecinţă, cei cu credite ipotecare s-ar putea trezi în situaţia de a avea la îndemâna mai puţine venituri disponibile sau chiar în incapacitatea de a-şi mai plăti ratele la bănci.

    Datele biroului european de statistică Eurostat au arătat că preţurile locuinţelor au scăzut pentru prima dată din 2015. În întreaga Uniune Europeană, preţurile locuinţelor au scăzut cu 1,5% în al patrulea trimestru din 2022.

    „Problemele generale legate de preţurile locuinţelor sunt generalizate, nu doar în ţările cu datorii mari, şi trebuie abordate cu atenţie.”, a declarat Alfred Kammer, directorul departamentului european al FMI.

    În acelaşi timp, estimările indică noi provocări legate de inflaţie. FMI se aşteaptă ca inflaţia globală să ajungă în medie la 5,3% în zona euro în acest an şi la 2,9% anul viitor – peste ţinta de 2% stabilită de Banca Centrală Europeană.

    „BCE trebuie să crească ratele dobânzilor devreme şi trebuie să le menţină cel puţin până la jumătatea anului 2024. Ne aşteptăm să revenim la ţinta de inflaţie de 2% în cursul anului 2025″, a declarat Kammer.

    Banca Centrală Europeană urmează să se reunească săptămâna viitoare, iar unul dintre membrii săi a sugerat recent că o majorare de 50 de puncte de bază nu este exclusă. Banca centrală s-a angajat pe o traiectorie de creştere în iulie 2022, când a crescut rata dobânzii de la -0,5% la 0. Rata BCE se situează în prezent la 3%.

    În Suedia, unde preţurile locuinţelor au scăzut semnificativ anul trecut, aşteptările privind inflaţia sugerează, de asemenea, că banca centrală are mai mult spaţiu de manevră în ceea ce priveşte creşterea ratelor. Inflaţia este estimată la 6,8% în acest an şi la 2,3% anul viitor, potrivit celor mai recente date ale FMI.

    Tabloul economic este similar şi în Marea Britanie, unde inflaţia urmează să ajungă la 6,8% în acest an şi la 3% în 2023.

    Pe fondul acestor previziuni, FMI a sugerat că băncile centrale nu au altă opţiune decât să insiste cu noi majorări de rate.

    „O inflaţie de bază ridicată şi potenţial mai persistentă decât se aştepta necesită o politică monetară strictă, până când inflaţia de bază se va îndrepta fără echivoc spre ţintele de inflaţie ale BCE”, a mai notat FMI.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

  • Piaţa imobiliară din Suedia răsuflă uşurată: Scăderea preţurilor locuinţelor, declanşată de creşterea ratelor dobânzilor, s-ar putea atenua în 2023. Criza imobiliară a redus preţurile imobilelor cu aproximativ 15%

    Opinia proprietarilor de locuinţe suedezi cu privire la piaţa imobiliară s-a stabilizat, deoarece scăderea preţurilor declanşată de creşterea ratelor dobânzilor s-ar putea să se atenueze în 2023, relatează Bloomberg.

    Sentimentul a rămas în mare parte neschimbat timp de trei luni consecutive, semn că proprietarii sunt de părere că ce a fost mai rău a trecut, potrivit SEB AB. Indicatorul preţurilor locuinţelor al celei mai mari bănci suedeze s-a îmbunătăţit cu o unitate în aprilie, de la -9 la -8.

    Deşi proprietarii de locuinţe se aşteaptă în continuare la un anumit declin, viziunea lor s-a îmbunătăţit din august anul trecut, când indicatorul s-a prăbuşit la un minim record. Această scădere a coincis cu o criză imobiliară care a redus preţurile cu aproximativ 15%, într-unul dintre cele mai grave exemple de declin imobiliar la nivel mondial, ca urmare a creşterii inflaţiei şi a costurilor de împrumut.

    Se aşteaptă ca Riksbank din Suedia să majoreze în continuare ratele dobânzilor în această lună şi, în pofida unei oarecare stabilizări a datelor recente privind preţurile locuinţelor, SEB consideră că preţurile imobilelor ar putea scădea în continuare, ceea ce ar duce la o scădere totală de 20% faţă de vârful atins în februarie 2022.

    „Având în vedere turbulenţele continue pentru proprietarii de imobile, considerăm că presiunea asupra preţurilor ar putea scădea în viitor”, au declarat economiştii SEB Daniel Bergvall şi Marcus Widen.

  • Piaţa imobiliară de lux din Dubai doboară toate recordurile. Suma fabuloasă plătită de un cumpărător pentru un apartament de lux dintr-un proiect imobiliar care nici nu a luat startul

    Pentru bogaţii în căutare locuri de a-şi parca averea, un nou segment al pieţei imobiliare din Dubai este acum la mare căutare, apartamente şi case de brand, precum Four Seasons, Bulgari, Cavalli, transmite Bloomberg.

    Vânzările acestor proprietăţi sunt în plină expansiune în Dubai. Săptămâna aceasta, un cumpărător a fost de acord să plătească 203,1 milioane de dirhami (55,3 milioane de dolari) pentru un apartament cu cinci dormitoare, marca Baccarat, într-un proiect care nici măcar nu a început încă. La 14.000 de dirhami pe metru pătrat, acesta este cel mai mare preţ pe metru pătrat plătit pentru un apartament înainte de construcţie, potrivit Luxhabitat Sotheby’s International Realty.

    Valoarea apartamentelor de brand vândute în Dubai în 2022 a ajuns la un record de 25,3 miliarde de dirhami, reprezentând aproape o cincime din valoarea tuturor achiziţiilor de apartamente din oraş, potrivit Knight Frank.

     

  • Piaţa imobiliară din Europa se transformă: Chiriile explodează şi cu peste 200% în anumite ţări. Ce se întâmplă în România

    În al patrulea trimestru din 2022, chiriile la nivelul UE au crescut cu 2,5% faţă de aceeaşi perioadă din 2021, în timp ce preţurile locuinţelor s-au majorat cu 3,6%, arată datele Eurostat.

    În perioada 2010-2022, Estonia a înregistrat o creştere a preţurilor pentru chirie de 216%, în timp ce Lituania s-a confruntat cu o creştere de 160%.

    sursa foto: Eurostat

    În comparaţie cu trimestrul al treilea din 2022, preţurile locuinţelor au înregistrat o scădere pentru prima dată de la începutul tendinţei ascendente din 2015 (-1,5% în trimestrul al patrulea din 2022 faţă de trimestrul al treilea din 2022). Chiriile şi-au continuat traiectoria ascendentă (+0,6% în comparaţie cu trimestrul al treilea din 2022).

    Preţurile locuinţelor şi chiriile din UE au urmat o traiectorie ascendentă similară între 2010 şi al doilea trimestru din 2011. Cu toate acestea, după acest trimestru, preţurile locuinţelor şi chiriile au evoluat diferit. În timp ce chiriile au crescut în mod constant pe parcursul acestei perioade până în trimestrul al patrulea din 2022, preţurile locuinţelor au fluctuat considerabil.

    După o scădere bruscă între al doilea trimestru din 2011 şi primul trimestru din 2013, preţurile locuinţelor au rămas mai mult sau mai puţin stabile între 2013 şi 2014. După o creştere rapidă la începutul anului 2015, preţurile locuinţelor au crescut mai rapid decât chiriile până în al doilea trimestru al anului 2022. În trimestrul al treilea din 2022, preţurile locuinţelor au crescut în acelaşi ritm ca şi chiriile (ambele +0,7% faţă de trimestrul al doilea din 2022).

    În această perioadă, preţurile locuinţelor au crescut în 24 de ţări din UE şi au scăzut în trei. Preţurile au explodat în Estonia (+199%), Ungaria (+174%), Lituania (+142%), Luxemburg (+136%), Letonia (+133%), Austria (+126%) şi Cehia (+125%). Scăderi au fost observate în Grecia (-14%,), Italia (-9%) şi Cipru (-4%).

    În ceea ce priveşte România, piaţa imobiliară a fost ceva mai stabilă, cu o creştere de 2% preţului pentru locuinţe şi aproape 3% pentru chirie.

     

  • Piaţa imobiliară pare să fie blocată: creşterea ucigătoare a dobânzilor, inflaţia şi ameninţarea de zi cu zi a crizelor îi fac pe români să stea deoparte, chiar dacă bani sunt în piaţă. Cum poate fi deblocată piaţa? Ori preţurile să scadă, ori salariile să crească, pentru că dobânzile nu vor scădea aşa de repede

    Trimestrul I 2023 s-a încheiat, iar când vor veni datele agregate pe sistemul bancar vom vedea cât de mare este scăderea înregistrată de către bănci pe segmentul creditelor ipotecare/imobiliare.

    Din cauza creşterii dobânzilor la lei, din cauza crizei/crizelor, din cauza inflaţiei, din cauza războiului şi a incertitudinilor care sunt prezente din ce în ce mai des în viaţa tuturor, clienţii/românii nu prea au mai avut curajul să ia credite ipotecare/imobiliare, deşi băncile nu au oprit creditarea pe acest segment ci dimpotrivă, încearcă să găsească soluţii, chiar individuale, pentru a da credite de acest tip în continuare.

    De la 1 aprilie a intrat în vigoare noul IRCC – dobânda de referinţă pentru creditele ipotecare şi de consum, care pentru trimestrul II va fi de 5,98%, la care se adaugă 2% marja băncii, rezultând în final, cu tot cu celelalte comisioane incluse, o dobândă efectivă de 8% şi chiar peste.

    La această dobândă nu mulţi au curajul să se înhame la un credit ipotecar, mai ales că acest cuvânt, criză, este prezent peste tot.

    În T1/2023 IRCC a fost de 5,71%, deci această creştere nu ar fi atât de mare ca precedentele.

    În urmă cu doi ani IRCC era la 1,08%, ceea ce însemna că accesarea unui credit era destul de facilă românilor şi multă lume putea să se încadreze în scoringul băncilor. Plus că salariile creşteau.

    Aşa se face că în 2021 şi 2022 băncile au dat credite ipotecare/imobiliare la un nivel record.

    De la 1 iulie IRCC-ul se va schimba din nou, dar după cum arată datele, va rămâne sub 6%.

    ROBOR la trei luni este cotat acum la 6,85% şi pare destul de stabil. Oricum, ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 6,8% de la finalul anului trecut până acum.

    Multă lume are încă această dilemă, care dobândă este mai mică, ROBOR sau IRCC, dar după cum arată lucrurile va fi destul de greu pentru ROBOR să scadă sub 6%, mai ales dacă presiunile asupra inflaţiei continuă iar BNR nu începe procesul de scădere a dobânzii de politică monetară.

    Acest proces de scădere a dobânzilor nu va veni atât de repede, mai ales în condiţiile în care dobânzile cresc pe pieţele occidentale. Fed – banca centrală a SUA – a majorat dobânda la 5%, iar Banca Centrală Europeană a ridicat dobânda la 3% şi probabil ţinteşte o dobândă de 3,5%, dacă nu chiar de 4%, în încercarea de a “răcori” economia şi creşterile de preţuri, care continuă.

    Pentru că BCE a majorat dobânda de referinţă la euro, şi EURIBOR a crescut acum la 3,038%, faţă de minus 0,57% acum un an.

    Cei care au credite ipotecare/imobiliare legate la euro simt pe pielea lor această creştere.

    Nimeni nu se aştepta ca dobânzile să crească atât de mult într-un termen atât de scurt peste tot în lume.

    Procesul de scădere a dobânzilor va fi însă unul lent, aşa că cei care au de plătit rate lună de lună pentru creditele luate atunci când dobânzile erau mici nu trebuie să aibă mari aşteptări, mai ales la noi, când în piaţă este o aşteptare/speranţă că dobânzile vor scădea când criza va trece.

    Inflaţia va fi destul de greu de scăzut, mai ales că acum urmează spirala de creştere a salariilor, care se vedea din nou în creşterea preţurilor.

    Având în vedere contextul actual, piaţa imobiliară suferă şi pare să fie destul de blocată. Tranzacţiile de achiziţii care aveau în spate credite ipotecare/imobiliare au scăzut destul de mult, aşa că ceea ce se tranzacţionează acum are la bază mai mult cash, adică achiziţiile se fac din banii acumulaţi de clienţi.

    Preţurile şi-au redus vizibil ritmul de creştere, dar nici nu scad, aşa cum speră multă lume.

    Pentru că multe achiziţii au fost făcute în anii anteriori, când dobânzile la credite erau mici, iar între timp au crescut şi salariile, clienţii pot să facă faţă majorării ratelor de acum. Bineînţeles că nu toţi, dar marea majoritate stau încă în piaţă. Băncile nu au această problemă – că aceşti clienţi nu-şi plătesc ratele – deci nu trebuie să constituie provizioane din neplata ratelor şi nici din deprecierea valorii activelor imobiliare.

    În criza de acum un deceniu, pentru cei care-şi amintesc, marea majoritate a împrumuturilor au fost în euro şi franci elveţieni, iar creşterea cursurilor valutare a acestor monede a aruncat în aer ratele. Dar mai mult decât atât, preţurile apartamentelor luate în perioada de boom economic 2005-2008 au scăzut la jumătate.

    Acum nu mai este cazul. Aşa că există o anumită relaxare în piaţă şi nu există o presiune puternică care ar putea duce la scăderea preţurilor, ca acum un deceniu.

    Între timp, în piaţă s-a acumulat cash, care se plimbă dintr-o parte în alta în căutarea unor oportunităţi de investiţii. Cei care au lichidităţi pot cumpăra mai multe apartamente, beneficiind de discounturi mai mari. Dar chiar şi aşa preţurile nu au scăzut semnificativ.

    Având în vedere că vânzările de apartamente s-au redus semnificativ, dezvoltatorii au început să se reorienteze, cel puţin cei din Bucureşti, iar blocurile care sunt deja construite şi nu au cumpărători sunt date în chirie până vin vremurile mai bune.

    Chiriile şi-au revenit după perioada pandemiei, atunci când chiriaşii stăteau la casele lor de baştină, lăsând Bucureştiul, Clujul, Timişoara, Iaşiul, marile centre universitare pustii.

    Alţi dezvoltatori încearcă să reconvertească clădirile de apartamente în camere de hotel, pe care să le pună Airbnb.

    Având în vedere că războiul din Ucraina nu se va opri atât de curând, că economiile occidentale trebuie să intre în recesiune dacă vor să reducă inflaţia, având în vedere că dobânzile vor mai creşte, cel puţin în Europa şi în America, înainte să scadă, iar la Bucureşti dobânzile nu pot să scadă evident atâta timp cât pieţele occidentale nu schimbă direcţia inflaţiei şi a dobânzilor, piaţa imobiliară va fi blocată în continuare.

    Cum se poate debloca? Fie scad preţurile astfel încât românii să considere această scădere o oportunitate, fie cresc salariile. Există o corelaţie între creşterea salariilor şi creşterea preţurilor, cel puţin din 2016 încoace, când am avut o creştere a preţurilor apartamentelor de 30%-35%, iar salariul mediu a crescut în aceeaşi perioadă cu 37%, de la 3.200 de lei net la 4.400 de lei net. Este adevărat că în această perioadă cursul valutar leu/euro a crescut cu 6%.

    Toate acestea, însă, depind şi de evoluţia cursului valutar leu/euro, care dacă va creşte semnificativ (aici fiecare poate să evalueze ceea ce înseamnă semnificativ) va bloca şi mai mult piaţa imobiliară. La noi preţurile apartamentelor sunt în euro, ceea ce înseamnă că orice creştere de curs valutar înseamnă o creştere în lei a preţurilor apartamentelor, care afectează capacitatea clienţilor de a mai accesa un credit în lei.

    Aşa că ce preferaţi, scăderea preţurilor la apartamente sau creştere salariilor, astfel încât să vă încadraţi în dobânzile de 8% la lei?

  • Furtună imobiliară. Una dintre cele mai importante pieţe de real estate din lume s-a prăbuşit şi a scos la lumină o ţară divizată de discrepanţe sociale şi financiare uriaşe, cu miliardari la tot pasul, dar şi cu oameni care nu-şi mai permit luxul de a avea propria casă

    Suedia se situează între Franţa şi Elveţia în ceea ce priveşte numărul miliardarilor. Pe măsură ce ultra-bogaţii au început să îngroaşe rândurile, tot mai mulţi suedezi mai săraci au văzut cum decalajul dintre cei cu bani şi cei fără s-a mărit dramatic în ultima vreme. Economia a fost afectată de creşterea inflaţiei în ultimele 12 luni, de majorarea ratelor dobânzii şi de o monedă care a continuat să slăbească. Toţi aceşti factori au declanşat cea mai gravă prăbuşire a unei pieţe imobiliare europene, scrie Bloomberg.

    Deşi tulburările provocate de războiul din Ucraina au afectat şi alte naţiuni europene, Suedia este singura economie din regiune care, potrivit previziunilor, se va contracta în 2023.

    În centrul problemelor Suediei se află o piaţă imobiliară disfuncţională, care nu numai că a cimentat diviziunile sociale, dar le-a şi dus la extrem.

    Boomul imobiliar al ţării – care a dus la o creştere a preţurilor cu aproape 250% în ultimii 20 de ani – a fost alimentat de costurile de împrumut foarte mici şi de o penurie de proprietăţi de închiriat. Această lipsă de locuinţe a împins familiile mai sărace în locuinţe supraaglomerate. Totodată i-a împins pe alţii să cumpere – valoarea totală a creditelor ipotecare a crescut cu 459% în ultimii 20 de ani.

    Înainte de cea mai recentă criză, datoria gospodăriilor, inclusiv ipotecile şi datoriile de consum, au crescut vertiginos la peste 200% din venitul disponibil, potrivit celor mai recente date ale OCDE din 2021. Acest nivel este dublu faţă de cel din Germania.

    Până acum, aceste probleme au fost ascunse de banii ieftini şi de o economie aflată în continuă creştere. Acum, când ambele se apropie de sfârşit, vulnerabilităţile sistemului sunt expuse. O clasă de mijloc supraîndatorată se confruntă acum cu perspectiva de a nu-şi mai putea permite să îşi plătească ipotecile.

    În acelaşi timp, în ianuarie, numărul falimentelor corporative a crescut la cel mai ridicat nivel din cel puţin un deceniu, companiile de construcţii fiind puse sub presiune. În prezent, se aşteaptă ca rata de construcţie a locuinţelor să scadă la aproximativ jumătate din ceea ce este necesar pentru a ţine pasul cu creşterea populaţiei, creând un cerc vicios care crează premisele pentru şi mai multe tensiuni asupra problemei locuinţelor în viitor.

    Banca centrală consideră că împrumuturile imobiliare reprezintă cel mai mare risc din sistemul financiar suedez  şi a avertizat cu privire la impactul creşterii datoriei gospodăriilor asupra tuturor elementelor economice , de la consum la falimente şi credite neperformante. Aceasta a solicitat în mod repetat reforme în domeniul locuinţelor şi al impozitelor, fostul guvernator Stefan Ingves criticând nivelul impozitului pe proprietate, care este unul dintre cele mai scăzute din lume.

    K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, un constructor şi administrator de apartamente de închiriat, a pierdut 70% din valoarea sa de piaţă de când Riksbank a început să majoreze ratele anul trecut. Acesta şi-a amânat aproape toate planurile de construcţie din cauza incertitudinii de pe piaţă.

     „Dacă privim situaţia din perspectiva societăţii, este o problemă uriaşă. Va exista un mare vid în construcţii”, a declarat directorul executiv Johan Knaust.

    Problemele se acumulează rapid pentru guvernul suedez, care trebuie să rezolve mai multe crize în acelaşi timp.

    Şomajul a rămas la un nivel relativ stabil, iar singurele companii care au anunţat disponibilizări au fost Ericsson şi Electrolux. Cu toate acestea, creşterea numărului de falimente şi încetinirea economiei ar putea schimba datele problemei.

    Totodată, cel mai mare fond de pensii din Suedia a suferit o lovitură de două miliarde de dolari ca urmare a prăbuşirii Silicon Valley Bank.

    La toate aceste dureri de cap la nivel economic se adaugă şi o nouă problemă, în contexul în care aderarea la NATO a ţării, cu care suedezii păreau să se pună de acord, a fost blocată în dispute geopolitice.

     

     

  • Piaţa imobiliară din Suedia s-a prăbuşit şi a scos la lumină o ţară divizată de discrepanţe sociale şi financiare uriaşe cu miliardari la tot pasul, dar şi cu oameni care nu-şi mai permit luxul de a avea propria casă

    Suedia se situează între Franţa şi Elveţia în ceea ce priveşte numărul miliardarilor. Pe măsură ce ultra-bogaţii au început să îngroaşe rândurile, tot mai mulţi suedezi mai săraci au văzut cum decalajul dintre cei cu bani şi cei fără s-a mărit dramatic în ultima vreme. Economia a fost afectată de creşterea inflaţiei în ultimele 12 luni, de majorarea ratelor dobânzii şi de o monedă care a continuat să slăbească. Toţi aceşti factori au declanşat cea mai gravă prăbuşire a unei pieţe imobiliare europene, scrie Bloomberg.

    Deşi tulburările provocate de războiul din Ucraina au afectat şi alte naţiuni europene, Suedia este singura economie din regiune care, potrivit previziunilor, se va contracta în 2023.

    În centrul problemelor Suediei se află o piaţă imobiliară disfuncţională, care nu numai că a cimentat diviziunile sociale, dar le-a şi dus la extrem.

    Boomul imobiliar al ţării – care a dus la o creştere a preţurilor cu aproape 250% în ultimii 20 de ani – a fost alimentat de costurile de împrumut foarte mici şi de o penurie de proprietăţi de închiriat. Această lipsă de locuinţe a împins familiile mai sărace în locuinţe supraaglomerate. Totodată i-a împins pe alţii să cumpere – valoarea totală a creditelor ipotecare a crescut cu 459% în ultimii 20 de ani.

    Înainte de cea mai recentă criză, datoria gospodăriilor, inclusiv ipotecile şi datoriile de consum, au crescut vertiginos la peste 200% din venitul disponibil, potrivit celor mai recente date ale OCDE din 2021. Acest nivel este dublu faţă de cel din Germania.

    Până acum, aceste probleme au fost ascunse de banii ieftini şi de o economie aflată în continuă creştere. Acum, când ambele se apropie de sfârşit, vulnerabilităţile sistemului sunt expuse. O clasă de mijloc supraîndatorată se confruntă acum cu perspectiva de a nu-şi mai putea permite să îşi plătească ipotecile.

    În acelaşi timp, în ianuarie, numărul falimentelor corporative a crescut la cel mai ridicat nivel din cel puţin un deceniu, companiile de construcţii fiind puse sub presiune. În prezent, se aşteaptă ca rata de construcţie a locuinţelor să scadă la aproximativ jumătate din ceea ce este necesar pentru a ţine pasul cu creşterea populaţiei, creând un cerc vicios care crează premisele pentru şi mai multe tensiuni asupra problemei locuinţelor în viitor.

    Banca centrală consideră că împrumuturile imobiliare reprezintă cel mai mare risc din sistemul financiar suedez  şi a avertizat cu privire la impactul creşterii datoriei gospodăriilor asupra tuturor elementelor economice , de la consum la falimente şi credite neperformante. Aceasta a solicitat în mod repetat reforme în domeniul locuinţelor şi al impozitelor, fostul guvernator Stefan Ingves criticând nivelul impozitului pe proprietate, care este unul dintre cele mai scăzute din lume.

    K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, un constructor şi administrator de apartamente de închiriat, a pierdut 70% din valoarea sa de piaţă de când Riksbank a început să majoreze ratele anul trecut. Acesta şi-a amânat aproape toate planurile de construcţie din cauza incertitudinii de pe piaţă.

     „Dacă privim situaţia din perspectiva societăţii, este o problemă uriaşă. Va exista un mare vid în construcţii”, a declarat directorul executiv Johan Knaust.

    Problemele se acumulează rapid pentru guvernul suedez, care trebuie să rezolve mai multe crize în acelaşi timp.

    Şomajul a rămas la un nivel relativ stabil, iar singurele companii care au anunţat disponibilizări au fost Ericsson şi Electrolux. Cu toate acestea, creşterea numărului de falimente şi încetinirea economiei ar putea schimba datele problemei.

    Totodată, cel mai mare fond de pensii din Suedia a suferit o lovitură de două miliarde de dolari ca urmare a prăbuşirii Silicon Valley Bank.

    La toate aceste dureri de cap la nivel economic se adaugă şi o nouă problemă, în contexul în care aderarea la NATO a ţării, cu care suedezii păreau să se pună de acord, a fost blocată în dispute geopolitice.