Impactul major al noului regulement de creditare impus de BNR, ale carui prime efecte se vor simti din octombrie, este scaderea sumei maxime ce poate fi imprumutata de clienti, rezuma Adrian Faur, product development manager in cadrul GE Money Romania. Gradul de indatorare maxim pe care bancherii il pot aplica pentru creditele ipotecare, imobiliare sau pentru cele garantate cu ipoteca se reduce, in opinia lui Faur, pana la 50%, in conditiile in care normele de pana acum lasau clientii sa se indatoreze si pana la 70% din venituri. Vestea este cu atat mai proasta pentru cei ce au nevoie de un credit pentru locuinta, cu cat, in paralel, criza financiara internationala genereaza o scumpire accentuata a surselor de finantare si, in final, a imprumuturilor de orice fel.
Astfel ca, desi in ultimele doua luni costul creditarii a fost relativ constant, dobanda anuala efectiva (DAE) pentru imprumuturile ipotecare in euro variind in jur de 9,79-9,81%, “ne asteptam ca in perioada urmatoare costurile cu finantarea sa creasca in medie cu 1-1,5%”, spune Raluca Dobre, analist financiar in cadrul companiei IpoteciDirect, o societate de consultanta financiara specializata in finantari imobiliare. Cat despre noile reguli de creditare, Dobre estimeaza ca impactul propriu-zis se va simti cu precadere in ultima parte a anului, atunci cand gradul de indatorare se va reduce cu 10-15% pentru fiecare client in parte. Pana una-alta, singurul efect sesizat de ea in activitatea de creditare se manifesta printr-o intarziere cu aproximativ o saptamana in analiza dosarelor de catre banci la creditele depuse.
Ce e mai rau abia de-acum urmeaza insa: dupa ce bancherii vor fi trecut pe la banca centrala pentru a primi aprobarea pe normele noi, suma maxima ce va putea fi imprumutata “ar putea sa scada in cel mai bun caz cu 7-10%, insa scaderea poate sa depaseasca si 30%”. Analistul IpoteciDirect face, in aceste conditii, un calcul simplu, pentru o familie alcatuita din doua persoane si care are un venit mediu de 1.000 de euro. La calcularea gradului maxim de indatorare permis, din acest venit lunar disponibil se scade o valoare medie a cheltuielilor de intretinere de 600 de lei (circa 170 de euro), iar in conditiile unei DAE medii de 9,81% si cu o scadenta de 30 de ani, solicitantul s-ar fi incadrat la un credit ipotecar de 210.000 de euro in conditiile unui grad de indatorare de 60%. Daca gradul de indatorare scade la 45% (asa cum se poate intampla in conditiile noului regulament), pastrand constantele din calculul precedent, acelasi solicitant se incadreaza pentru numai 160.000 de euro, o suma cu 24% mai mica. “In general, efectul este de diminuare a sumei ce poate fi obtinuta de la banca, nu de stopare efectiva a accesului”, spune Dobre. La credite nu vor mai avea acces persoanele care oricum prezentau si inainte de noile norme o situatie incerta a veniturilor, adauga ea, iar cele care se incadrau la limita pentru un credit pana nu de mult pot avea surpriza ca acum sa nu il mai poata accesa deloc.
Adrian Faur de la GE Money completeaza tabloul: schimbarile vor fi cel mai dur resimtite de catre clientii care au venituri sub 1.500-1.700 de lei (aproximativ 500-600 de euro). Pentru acestia, scaderea gradului de indatorare si cresterea costurilor la creditele noi “vor avea ca rezultat direct imposibilitatea de a se imprumuta suficient de mult pentru a cumpara o proprietate”. Aceasta categorie de clienti vor putea cumpara cel mult un teren pentru constructia ulterioara a unei locuinte, numai ca optiunea le este “taxata” chiar de bancheri; fiind considerata speculativa de multe institutii de credit, pentru imprumuturile destinate cumpararii de teren se solicita conditii suplimentare, spune Faur.
Revenind la conditiile generale pe care le impune noul regulament de creditare, managerul de la GE Money noteaza si un aspect benefic pentru client – urmarit, de altfel, de catre banca centrala. Bancherii nu vor mai avea voie sa modifice suma maxima ce poate fi imprumutata de un client, asa cum se practica acum prin diferite metode, de genul unei dobanzi valabile pentru un an sau doi ce creste mai apoi spectaculos sau al unei perioade predefinite de aplicare a unor comisioane reduse de administrare. Banca centrala impune bancherilor sa se asigure ca pe intreaga perioada de acordare a creditului gradul de indatorare a solicitantului se incadreaza in nivelul maxim admis aplicabil acestuia. Gradul maxim de indatorare se va calcula diferit de la banca la banca; astfel, la bancherii ce dispun de norme proprii (pe care trebuie sa le avizeze din nou pentru a include noile schimbari), nivelul maxim de indatorare permis clientilor se va stabili diferentiat pe categorii de clientela, pe destinatia creditului, pe tipul creditului in functie de moneda de imprumut si pe tipul de dobanda – fixa sau variabila. In calculul pentru indatorarea maxima se va folosi cea mai mare majorare a ratei dobanzii (conform statisticilor BNR), cel mai ridicat nivel din ultimele 18 luni al aprecierii fata de leu a valutei in care se acorda creditul, iar in calcul vor fi luate cele mai inalte comisioane practicate in acelasi interval. Pentru bancile care nu si-au validat propriile norme de creditare, gradul maxim de indatorare pe care vor mai putea sa-l permita clientilor coboara la 35%, fata de 40%, cat a fost pana in prezent. Pentru client, singura varianta de a-si spori suma pe care o poate imprumuta este, in aceste conditii, sa opteze pentru o perioada de gratie la rambursarea creditului, ceea ce ii va permite ca pe termen scurt sa aiba o rata lunara mai redusa, pentru ca ulterior sa inregistreze o marire a ratei lunare. Dar spre deosebire de situatia anterioara noilor norme, spune Faur, aceasta crestere trebuie comunicata intotdeauna clientului chiar din momentul acordarii creditului.
In ceea ce priveste veniturile acceptate pentru acordarea unui credit, “din semnalele primite de la bancile partenere reiese ca se vor adresa acelorasi categorii de clienti”, spune Marina Sterpan, product manager la brokerul Credit Zone. Diferentele se vor face, adauga ea, la analiza fiecarui dosar de credit in functie de particularitati. Sterpan remarca si ca perspectiva noilor reguli de creditare a creat “oarecare panica” in randul clientilor, lucru ce a produs deja o scadere pe piata imprumuturilor ipotecare. Intr-adevar, luna iulie a adus un eveniment fara precedent in ultimul an si jumatate: creditul ipotecar a franat brusc, inregistrand o contractie cu 1,7% fata de luna anterioara, pana la 17 miliarde de lei (circa 4,8 miliarde de euro), potrivit statisticilor BNR.