Pana la urma, criza are si un beneficiu: dezvoltatorii imobiliari vor avea timp de-acum incolo sa-si structureze proiectele mult mai temeinic si deja “au inceput iarasi, asa cum se intampla in 2003-2004, sa ceara si opinia unui administrator”, spunea recent, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Lucian Anghel, managing partner si fondator al Building Support Services (BSS), una din cele mai importante companii de administrare de cladiri de birouri si spatii logistice.
In opinia lui, noile cladiri de birouri construite in marile orase sunt mai slabe calitativ, in general, decat cele construite la inceputul perioadei de boom imobiliar. “A fost goana de a construi cat mai repede si a vinde, a fost forta de munca tot mai putin numeroasa. Erau ridicate pentru a se vinde repede”, afirma seful BSS, fara a face referire la un proiect anume. Incendiul produs recent la Millenium Business Center, cladire al carei administrator este BSS, a readus in prim-plan opiniile exprimate de-a lungul timpului de catre administratorii sau consultantii de profil, care se refereau neoficial la problemele aparute dupa fi nalizarea unor cladiri din Capitala. “Cu cat o piata devine mai sofisticata, cu atat si cladirile vor deveni mai bune calitativ, este normal. Dar daca vinzi o cladire, nu inseamna ca e slaba calitativ, sunt dezvoltatori care construiau bine si acum cinci ani si acum, dupa cum sunt altii care nu construiesc atat de bine. Foarte important este in acest sens managerul proiectului”, declara Horatiu Florescu, presedinte al The Advisers si cel mai experimentat broker de inchiriere a spatiilor de birouri.
In zilele urmatoare incendiului de la cladirea de birouri din apropierea Bisericii Armenesti, multi au pus in discutie distanta mica dintre cladire si edifi ciul de cult, dar si materialul din care a fost confectionata fatada, care a permis extinderea rapida a focului, sau inexistenta stropitorilor de apa – sprinklere – pe etajele cladirii. “Nu s-a asteptat nimeni ca un incendiu sa porneasca din exterior”, comenteaza managerul BSS. Lucian Anghel adauga ca normele de constructii aflate in vigoare nu prevad obligatia montarii de sprinklere “decat daca sarcina termica depaseste un anumit nivel” – sarcina termica determinata de materialele folosite la fiecare etaj. Cum insa chiriasii unei cladiri de birouri au libertatea de a mobila spatiul dupa bunul plac, calculul initial isi pierde din relevanta. “Existau oricum hidranti pe fiecare etaj”, insista Anghel. “Sunt convins insa ca de acum inainte se vor da niste normative in domeniu mult mai aspre.”
Pana la schimbarea legislatiei, un aspect prin care incendiul de la Millenium Business Center va ramane memorabil este legat de valoarea ridicata a pagubelor si ca atare a asigurarii pe care proprietarul cladirii, fondul german DEGI, ar urma sa o incaseze. Potrivit unor surse din piata, pagubele se ridica la 15- 20 de milioane de euro si chiar daca evaluarea lor este abia la inceput, asigurarea va fi , fara indoiala, cea mai mare dauna platita pana acum la noi de un asigurator. “Spre norocul lor, sunt asigurati de AIG Germania”, spune Narcis Pavalascu, reprezentantul local al Crawford & Company, companie internationala de evaluare de daune si furnizor de servicii de management al riscului pentru asiguratori, care se va ocupa si de evaluarea daunelor pentru Millenium Business Center. Potrivit lui Pavalascu, la prima vedere blocul de birouri a fost afectat mai putin de 40%, fiind niveluri de care focul nu s-a atins si unde activitatea poate continua imediat ce vor fi facute studiile de siguranta de catre Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta (ISU). Graba de a relua activitatea e cu atat mai mare cu cat cladirea este asigurata nu doar impotriva pagubelor la proprietate, ci si impotriva intreruperii surselor de venit, veniturile din chirii ale proprietarilor fi ind sistate pe perioada reparatiilor.
Potrivit lui Narcis Pavalascu, in astfel de cazuri, procedura uzuala cuprinde urmatorii pasi: efectuarea unui studiu de siguranta de catre ISU, in urma caruia se primeste acordul pentru inceperea evaluarilor si, apoi, a reparatiilor, dar si pentru reluarea activitatii in spatiile care nu au fost afectate; evaluarea propriu-zisa a pagubelor; stabilirea reparatiilor care urmeaza sa fie facute; in cele din urma, organizarea unei licitatii pentru alegerea firmelor specializate ce se vor ocupa de reparatii. In aceste conditii, este greu de crezut ca repunerea in folosinta a intregii cladirii se va face mai devreme de cateva luni. Desi se pare ca incendiul a pornit de la un scurtcircuit aparut la panourile publicitare de pe cladire, n-a durat mult pana cand au aparut voci ce au expus si varianta unui incediu provocat. Supozitiile au fost alimentate de faptul ca in ultimul timp au avut loc astfel de incidente provocate de proprietarii care vor sa se aleaga cu banii din despagubiri, in special proprietarii de masini. In cazul Millenium, varianta este, totusi, destul de putin probabila. Cu toate acestea, “pana cand toate formalitatile, studiile necesare si evaluarile nu vor fi gata, nu excludem nicio varianta”, mai spune Pavalascu. Un posibil deznodamant ar putea fi neplata politei de asigurare, considera Markus Piuk, partener in cadrul casei de avocatura Schoenherr si Asociatii, care a reprezentat grupul austriac Vienna Insurance Group in preluarea Asirom. “Daca proprietarul nu s-a conformat conditiilor din contractul de asigurare – spre exemplu, a facut modificari ale cladirii intr-o maniera neprofesionista, care ar cauza sau ar creste posibilitatea aparitiei unui eveniment asigurat – asiguratorul ar putea sa nu plateasca sau sa plateasca o polita cu o valoare mai redusa.” De asemenea, adauga Markus Piuk, exista si posibilitatea ca asiguratorul sa incerce sa recupereze suma platita prin polita de asigurare de la o a treia parte, daca se dovedeste ca incendiul a pornit din pricina acesteia.
Pana la acest incendiu, cea mai mare dauna platita de un asigurator a fost in urma avarierii unui avion Tarom, in urma cu doi ani. Aeronava, care urma sa zboare spre Egipt de pe aeroportul Henri Coanda, a lovit in timpul decolarii un autovehicul utilitar aflat pe pista. Avionul a fost declarat dauna totala si despagubirea a fost de aproximativ sapte milioane de euro, la care s-au adaugat peste 300.000 de euro pentru mutarea epavei. Dauna a fost platita de Astra, a treia companie de pe piata de asigurari generale, care detine in prezent si portofoliul Romavia. “In astfel de situatii se lucreaza foarte indeaproape cu evaluatorul. In cazul Tarom, au venit evaluatori din Anglia si in aproximativ doua luni de la accident s-a platit despagubirea, in doua transe”, a declarat Radu Mustatea, directorul general al Astra-Uniqa.
Daca, in urma evaluarilor, dauna provocata de incendiul de la Millenium Business Center va fi stabilita la 20 de milioane de euro, ar fi mai mare decat primele 15 cele mai mari daune platite de asiguratori in ultimii ani. Din valoarea totala a daunelor din 2008, 95,4% au fost indemnizatii de asigurari generale (inclusiv RCA), care au depasit 4,1 miliarde de lei (circa 1,1 miliarde de euro), cu 35,47% mai mult decat in 2007. Asa incat, daca estimarile privind pagubele de la Millenium Business Center se vor dovedi corecte, dauna ar reprezenta aproape 2% din totalul asigurarilor platite intr-un an intreg. Un procent care ar trebui sa dea de gandit dezvoltatorilor de proiecte imobiliare.
