BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest: Cel puţin 2 milioane de case vor fi nelocuite peste 10 ani. Cât vor valora atunci?

    In 2023, 4 milioane de romani au peste 65 de ani. In continuare, Occidentul atrage ca un magnet conationali, ispititi fie cu un salariu mai mare, fie de o viata mai buna. Multi dintre cei care pleca refuza sa se mai intoarca sau o fac strict de sarbatorile religioase. Speranta de viata in Romania este de 74 de ani.

    In imobiliare, cifrele verificate nu mint, atata timp cat sunt oferite de persoane responsabile sau de institutii publice credibile, cu experienta in statistici. Incerc sa fac o estimare a posibilelor consecinte care ne pot afecta  in viitor. Pentru cei interesati, poate fi un subiect de analiza mai profunda. Nu de meditatie, ca unii ajung acolo pentru ca nu s-au gandit mai atent din ce motive au ajuns sa…mediteze.

    In ultimii ani s-a construit mult si adesea neglijent, cu probleme tehnice care apar ulterior finalizarii. Unele constructii se fac mai prost decat in perioada inter/postbelica. La nivel national, media locuintelor livrate anual a depasit 70.000. In momentul de fata avem 1,4 persoane pensionate la o persoana activa, iar in urmatorii 15 ani indicatoriul va fi 3 la 1. Asta inseamna ca, cei care vor munci in viitor vor intretine un numar dublu de pensionari. Majoritatea dintre acestia vor trai din ce in ce mai greu si, din pacate, risca sa moara inainte de ”termen”.

    In Romania sunt acum 19 milioane de  rezidenti. Dintre acestia 2-3 milioane nu locuiesc la adresa de domiciliu, fiind plecati din tara. Unii romani au parte de o proprietate individuala, altii sunt coproprietari. Din ce in ce mai multi romani au proprietati multiple. Numarul de unitati locative se apropie de 9.5 milioane. In acest numar intra si casele de vacanta, rareori locuite. Tinand cont de toti acesti factori rezulta ca, exista intre 14 si 15 milioane de romani care au parte de un imobil, sub diverse forme. 

    Ce ne indica aceste cifre oficiale? Mie imi spun multe si urmeaza sa vedem daca analiza mea se va adeveri in timp sau nu. Ceea ce este clar este ca numarul de case creste, iar populatia scade. De aceea, consider ca luand in calcul toate reperele prezentate mai sus, pana in 2033-2035, exista o mare probabilitate ca minimum 2 milioane de imobile sa ramana nelocuite, majoritatea in mediul rural. In plus, oamenii au deja tendinta sa migreze catre zonele urbane, spre o viata mai civilizata atat pentru ei cat si pentru copiii lor.

    Nu m-ar mira ca peste 10-15 ani, din cauza lipsei de cumparatori si a costurilor lunare de intretinere, multe case din provincie, mai ales de la satele si comunele parasite de localnici, sa fie realmente donate catre primarii si acestea sa le scoata la vanzare cu 1 euro. Repopularea zonelor rurale va fi o provocare a edililor din localitatile mici. Acest fenomen s-a intamplat deja, mai ales in Italia, unde a existat acelasi flux migrationist cu cateva zeci de ani in urma. Multi italieni au emigrat definitiv, iar casele lor au ramas parasite. Ca sa scape de o grija in plus le-au donat.

    Nimic nu este intamplator in imobiliare. Ceea ce s-a intamplat in state similare ca dinamica economica si sociala se va intampla si la noi. Oamenii trag la mai bine si cu cat imbatranesc sau isi reorganizeaza viata in alte zone geografice vor renunta inclusiv la casele care nu au viitor si genereaza cheltuieli greu de dus. Nimic nou sub soare! Cu cat inaintezi in varsta vrei sa-ti simplifici viata. Si imobilele au „viata” lor si „imbatranesc” in timp.

    Pentru cei care investesc in case de vacanta exista o singura dilema: placerea de a locui intr-o zona rurala va fi mai atractiva decat viata de la oras? Fiecare are propriul raspuns, dar mai important decat orice este starea de sanatate la momentul respectiv si gradul de acces la ingrijire. In opinia mea, in timp, valoarea imobilelor va fi influentata semnificativ si de acest ”detaliu”.

    Dragos Dragoteanu – Certified International Property Specialist

     

     

  • Vine furtuna imobiliară. Una dintre cele mai importante pieţe de real estate din lume se prăbuşeşte, îndreptându-se spre o scădere record

    Piaţa imobiliară din Suedia continuă să sufere: Volumul tranzacţiilor pentru apartamente a scăzut în luna ianuarie cu 27%, în timp ce pentru case declinul a fost de 14%. Analiştii se aşteaptă ca piaţa să înregistreze o scădere record de 20%

    Suedia, cea mai mare ţară din nordul Europei, suportă unul dintre cele mai severe derapaje în sectorul imobiliar rezidenţial la nivel global, piaţa fiind sever afectată de tulburarea activităţii după zece luni de scăderi consecutive ale preţurilor, scrie Bloomberg.

    Preţurile caselor şi apartamentelor au scăzut cu 15% faţă de nivelul maxim, după o scădere de 1% pentru ambele categorii înregistrată în ianuarie, potrivit datelor publicate miercuri de organizaţia imobiliară Svensk Maklarstatistik.

    Cifrele sunt în concordanţă cu indicele HOX Valueguard, care combină preţurile apartamentelor şi caselor, îndeaproape urmărite de banca centrală. Majoritatea analiştilor se aşteaptă ca piaţa să înregistreze o scădere de 20%.

    Cu toate acestea, noul guvernator al Riksbank, Erik Thedeen, a declarat săptămâna trecută că prăbuşirea pieţei imobiliare nu ar trebui să fie „dramatizată”. Acesta susţine că o serie ordonată de scăderi ar putea fi benefică, deoarece ar facilita cumpărarea de locuinţe de către persoanele cu resurse financiare limitate.

    În ianuarie, volumul tranzacţiilor pentru apartamente a scăzut cu 27% faţă de anul precedent, în timp ce pentru casele individuale declinul a fost de 14%.

  • Piaţă imobiliară suferă schimbări la ordinea zilei: care este motivul pentru care unul dintre cei mai mari magnaţi imobiliari din New York, se pregăteşte să cedeze creditorilor o parte dintre birourile pe care le deţine

    Scott Rechler a investit miliarde de dolari în clădiri de birouri din Manhattan după criza financiară din 2008, acumulând unul dintre cele mai mari portofolii din oraş printr-o avalanşă de tranzacţii. Acum Rechler, directorul executiv al dezvoltatorului imobiliar RXR, se pregăteşte să cedeze o parte din birourile sale creditorilor, potrivit Financial Times.

    Decizia vine după o analiză exhaustivă a proprietăţilor RXR, reprezentând o recunoaştere a faptului că deţinerea unora dintre centrele care au generat randamente constante, deşi nespectaculoase, nu mai face sens din punct de vedere economic într-o nouă eră a muncii la distanţă şi a creşterii ratelor dobânzilor.

    „În cazul unora dintre aceste proprietăţi, nu cred că mai putem face ceva cu ele”, a declarat Rechler. Singura alternativă, a explicat el, a fost să „dăm cheile înapoi băncii”.

    La aproape trei ani după ce pandemia Covid a închis New York-ul şi a schimbat fundamental modul în care oamenii lucrează, planurile RXR reflectă un consens din ce în ce mai solid potrivit căruia cea mai mare piaţă de birouri din lume se îndreaptă spre o perioadă tumultoasă. Clădirile învechite vor ajunge să-şi piardă utilitatea, dacă nu vor putea fi reamenajate pentru alte scopuri. Între timp, dezvoltatorii pariază că cele mai bune şi mai avansate turnuri – bine dotate tehnologic şi situate în apropierea mijloacelor de transport în comun – vor prospera.

    Cel mai bun exemplu în acest sens ar putea fi One Vanderbilt al SL Green, care se înalţă deasupra Grand Central Station, obţinând chirii record, chiar şi în mijlocul pandemiei. Rechler speră că viitoarea 175 Park a RXR, care va fi cea mai înaltă clădire din emisfera vestică atunci când va fi finalizată, o va depăşi în cele din urmă ca nivel de profitabilitate.

    „Am avut mai multe prezentări pentru acea clădire în ultimele 60 de zile decât am avut pentru restul portofoliului nostru”, a declarat Rechler. Acesta are, de asemenea, mari speranţe pentru 5 Times Square, fostul sediu al EY. RXR şi partenerii săi cheltuiesc aproximativ 300 de milioane de dolari pentru a moderniza clădirea.

    Aceste pariuri s-ar putea să dea roade. Dar Rechler, care este şi membru al consiliului de administraţie al Rezervei Federale din New York, se aşteaptă la o perioadă dificilă în lunile următoare. Creşterea bruscă a ratelor dobânzilor ameninţă un spactrul larg de afaceri care se bazau pe capital ieftin şi uşor disponibil, a remarcat el. Chiar şi companiile de tehnologie, una dintre puţinele surse rămase de expansiune a pieţei de birouri, se debarasează acum de mii de angajaţi. Reducerile acestora, la rândul lor, par să se răsfrângă asupra Wall Street.

  • Europa se pregăteşte pentru impact: Piaţa imobiliarelor se va confrunta cu cea mai dură resetare din istorie

     Investitorii au rămas fără bani, iar băncile nu vor să le mai întindă o mână de ajutor în timp ce o parte din împrumuturile de 1,9 trilioane euro aşteaptă să fie plătită în 2023

    Turbulenţele cu care se confruntă piaţa proprietăţilor de lux din Londra şi Frankfurt, oferă investitorilor europeni din real-estate o mostră a problemelor cu care se vor confrunta, pe măsură imobiliarele se pregătesc de cea mai dură resetare înregistrată vreodată, scrie Bloomberg.

    Investitorii se străduiesc să găsească noi modalităţi de finanţare a proiectelor imobiliare, în timp ce băncile acordă credite din ce în ce mai greu, pe fondul creşterii rapide a dobânzilor.

    Realitatea va prinde din urma piaţa de real-estate din Europa în doar câteva săptămâni, atunci când creditorii vor trage linie privind evaluarea marilor investitori europeni din real-esetate, care ar putea retrograda. Dacă băncile decid că este mult prea riscant să mai împrumute investitorii, ar putea urma o criză in real-estate.

    Împrumturi, obligaţiuni şi alte tipuri de datorii în valoare totală de 1,9 trilioane de euro – aproape cât economia Italiei – sunt garantate cu proprietăţi comerciale sau girate de marii proprietari de imobiliare din Europa şi Marea Britanie, arată un studiu al Bayese Business School.

    Aproximativ 20% din această sumă, adică aproape 390 mld. euro, vor ajunge la scadenţă în acest an. În contextul în care băncile ar putea fi extrem de reticente în privinţa creditării, iar banii nu vor putea fi returnaţi, se vor testa pentru prima dată într-o situaţie de criză reglementările concepute după criza financiară din 2008 privind limitarea riscurilor legate de împrumuturile pentru imobiliare.

    Băncile europne vor fi forţate de regulile stabilite în 2008 să fie mult mai agresive în ceea ce priveşte problema creditelor neperformante. De asemenea, băncile se află într-o situaţie mai bună decât în urmă cu un deceniu, ceea ce înseamnă că nu vor interveni foarte direct în mijlocul crizei. Cei mai mari pierzători în aceste circumstanţe sunt investitorii, pe umerii cărora se adună povara datoriilor şi necesitatea identificării unor noi surse de finanţare.

    „Băncile nu vor mai acorda atat de uşor credite, apetitul lor este scăzut şi va rămâne scăzut până când piaţa va ajunge la finalul declinului. Noile reglementări adoptate după episoduld in 2088 obligă băncile să se ocupe de problema creditelor neperformante, iar o modalitate de a rezolva problema este de a o transforma în problema altcuiva”, a declarat Vincent Nobel, şeful departamentului de împrumuturi bazate pe active al managerului de active Federated Hermes Inc.

    Până acum, Suedia a fost epicentrul crizei, cu o scădere a preţurilor locuinţelor cu 20%. Companiile imobiliare cotate la bursa locală au pierdut 30% din valoare în ultimul an, iar banca centrală şi ASF-ul suedez au avertizat în nenumărate rânduri privind pericolul pe care îl presupun datoriile imobiliare comerciale.

    În Europa există anumiţi piloni de stabilitate printre care se numără Italia şi Spania, lovite puternic de criza din 2008, unde real-estate-ul nu se confruntă cu turbulenţe. Pe de altă parte, ceea ce stârneşte îngrijorarea analiştilor şi economiştilor este Marea Britanie – unde piaţa pare că începe să se prăbuşească – şi Germania, care s-ar putea confrunta de asemenea cu un cutremur imobiliar.

     

  • Europa se pregăteşte pentru impact: Piaţa imobiliarelor se va confrunta cu cea mai dură resetare din istorie. Investitorii au rămas fără bani, iar băncile nu vor să le mai întindă o mână de ajutor în timp ce o parte din împrumuturile de 1,9 trilioane euro aşteaptă să fie plătită în 2023

    Turbulenţele cu care se confruntă piaţa proprietăţilor de lux din Londra şi Frankfurt, oferă investitorilor europeni din real-estate o mostră a problemelor cu care se vor confrunta, pe măsură imobiliarele se pregătesc de cea mai dură resetare înregistrată vreodată, scrie Bloomberg.

    Investitorii se străduiesc să găsească noi modalităţi de finanţare a proiectelor imobiliare, în timp ce băncile acordă credite din ce în ce mai greu, pe fondul creşterii rapide a dobânzilor.

    Realitatea va prinde din urma piaţa de real-estate din Europa în doar câteva săptămâni, atunci când creditorii vor trage linie privind evaluarea marilor investitori europeni din real-esetate, care ar putea retrograda. Dacă băncile decid că este mult prea riscant să mai împrumute investitorii, ar putea urma o criză in real-estate.

    Împrumturi, obligaţiuni şi alte tipuri de datorii în valoare totală de 1,9 trilioane de euro – aproape cât economia Italiei – sunt garantate cu proprietăţi comerciale sau girate de marii proprietari de imobiliare din Europa şi Marea Britanie, arată un studiu al Bayese Business School.

    Aproximativ 20% din această sumă, adică aproape 390 mld. euro, vor ajunge la scadenţă în acest an. În contextul în care băncile ar putea fi extrem de reticente în privinţa creditării, iar banii nu vor putea fi returnaţi, se vor testa pentru prima dată într-o situaţie de criză reglementările concepute după criza financiară din 2008 privind limitarea riscurilor legate de împrumuturile pentru imobiliare.

    Băncile europne vor fi forţate de regulile stabilite în 2008 să fie mult mai agresive în ceea ce priveşte problema creditelor neperformante. De asemenea, băncile se află într-o situaţie mai bună decât în urmă cu un deceniu, ceea ce înseamnă că nu vor interveni foarte direct în mijlocul crizei. Cei mai mari pierzători în aceste circumstanţe sunt investitorii, pe umerii cărora se adună povara datoriilor şi necesitatea identificării unor noi surse de finanţare.

    „Băncile nu vor mai acorda atat de uşor credite, apetitul lor este scăzut şi va rămâne scăzut până când piaţa va ajunge la finalul declinului. Noile reglementări adoptate după episoduld in 2088 obligă băncile să se ocupe de problema creditelor neperformante, iar o modalitate de a rezolva problema este de a o transforma în problema altcuiva”, a declarat Vincent Nobel, şeful departamentului de împrumuturi bazate pe active al managerului de active Federated Hermes Inc.

    Până acum, Suedia a fost epicentrul crizei, cu o scădere a preţurilor locuinţelor cu 20%. Companiile imobiliare cotate la bursa locală au pierdut 30% din valoare în ultimul an, iar banca centrală şi ASF-ul suedez au avertizat în nenumărate rânduri privind pericolul pe care îl presupun datoriile imobiliare comerciale.

    În Europa există anumiţi piloni de stabilitate printre care se numără Italia şi Spania, lovite puternic de criza din 2008, unde real-estate-ul nu se confruntă cu turbulenţe. Pe de altă parte, ceea ce stârneşte îngrijorarea analiştilor şi economiştilor este Marea Britanie – unde piaţa pare că începe să se prăbuşească – şi Germania, care s-ar putea confrunta de asemenea cu un cutremur imobiliar.

     

  • Avuţia imobiliară a românilor a făcut un salt de 11% în ultimul an, urcând la aproape 2.200 mld. lei (450 mld. euro) în 2022, nivel record al ultimului deceniu. Avuţia financiară: 690 mld. lei, mai puţin de un sfert din avuţia totală

    ♦ Faţă de nivelul de acum 10 ani, averea imobiliară a românilor a crescut cu circa 80% ♦ Activele financiare ale românilor reprezintă doar 24% din total (692 mld. lei) ♦ Avuţia netă a românilor, imobiliară şi financiară, a ajuns la finalul primului semestru din 2022 la 2.886 mld. lei (585 mld. euro), în creştere cu peste 10% faţă de S1/2021.

    Activele imobiliare ale ro­mânilor au continuat să crească, ajungând la fina­lul primului semestru din 2022 la aproape 2.200 mld. lei, un nivel record al ultimului deceniu, potrivit celor mai recente date ale Băncii Naţionale. Exprimată în euro, avuţia imobiliară a populaţiei ar fi de aproximativ 450 mld. euro, având în ve­dere cursul mediu de peste 4,93 lei/euro din 2022.

    Avuţia imobiliară a românilor a fă­cut un salt de 11% în ultimul an, ascen­siunea fiind influenţată în principal de majorarea preţurilor imobiliare (+8,5% în iunie 2022 faţă de iunie 2021).

    Un volum ridicat al activelor imo­biliare a mai fost înregistrat în 2008, de 1.860 miliarde de lei, nivelul exprimat în euro fiind atunci mai mare, de circa 500 de miliarde de euro, deoarece cursul mediu era de 3,68 lei/euro în 2008.

    Activele imobiliare continuă să aibă o pondere majoritară în avuţia netă a românilor, de circa 76%, pe fondul ratei ridicate de deţinere a imobilelor (95,8%, conform Eurostat).

    Avuţia imobiliară a românilor a trecut pragul de 1.000 miliarde de lei (peste 280 mld. euro) în urmă cu 15 ani, în 2006, atunci cursul de schimb mediu leu/euro fiind de 3,52 lei/euro. Doar în perioada pandemiei de COVID-19 acti­vele imobiliare ale populaţiei au crescut cu 233 mld. lei, respectiv cu 13,4%.

    Creşterea avuţiei imobiliare a româ­ni­lor de-a lungul timpului a fost influen­ţată şi de majorarea preţurilor (indicele de preţ imobiliar fiind în creştere).

    BNR a arătat că ascensiunea active­lor imobiliare indică rezilienţa pieţei imo­biliare, iar această situaţie se dato­rează în mare măsură legislaţiei care încurajează deţinerea de active imobi­lia­re mai degrabă decât (re)investirea în activităţi productive. Creşterea activelor imobiliare ale românilor a fost susţinută şi de bănci, creditarea ipotecară fiind în ascensiune.

    Faţă de nivelul de acum 10 ani, averea imobiliară a românilor a crescut cu circa 80%.

    Fondul locativ la nivelul României a depăşit 9 milioane de locuinţe.

    Cu toate că România înregistrează cea mai ridicată rată a deţinerii de imobile din Uniunea Europeană, persistă un grad crescut al inegalităţii de avuţie.

    În T2/2022, creditele ipotecare au înregistrat o creştere de 12%, iar cele de consum de 4,6% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent.

    Majoritatea creditelor ipotecare acordate sectorului populaţiei (81%) în luna septembrie 2022 au avut drept destinaţie utilizarea în scop propriu. Totodată, circa jumătate din creditele ipotecare au fost acordate persoanelor fizice care au fost cumpărători de imobile pentru prima dată (49%, septembrie 2022).

    Fluxul cumulat pe 12 luni de credit nou ipotecar a ajuns la 19,2 mld. lei în septembrie 2022, în creştere cu 6% faţă de septembrie 2021. Acesta reprezintă aproximativ jumătate din volumul creditului nou. În structură, se poate observa o reorientare a populaţiei către creditele noi ipotecare standard. Acestea reprezintă 90% din totalul creditelor noi ipotecare în septembrie 2022, în creştere cu 22% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului anterior. Creditele noi de tip „Noua casă“ au marcat o scădere anuală de 50% în septembrie 2022, conform datelor BNR.

    În timp ce activele imobiliare au o pondere majoritară pe plan local, activele financiare ale românilor reprezintă mai puţin de un sfert din activele totale (în jur de 24%), ajungând în S1/2022 la 692 mld. lei (140 mld. euro). Comparativ, în zona euro activele financiare reprezintă circa 45% din avuţia populaţiei.

    „Activele financiare au marcat o rată anuală de creştere de 7% în prima jumătate a anului 2022 comparativ cu cea de 3% din decembrie 2021. Cea mai importantă pondere în activele financiare o au depozitele (31%, iunie 2022), în creştere cu 6,1% în termeni anuali. În structură, se observă o intensificare a realocării de monedă dinspre depozitele la vedere (engl. overnight) către depozite la termen în lei, în contextul majorării pronunţate a costului de oportunitate al deţinerii celor dintâi. Astfel, dinamica anuală a depozitelor la vedere a scăzut la 5,3%, în timp ce cea aferentă depozitelor la termen a crescut la 4,4% (septembrie 2022)“, se menţionează în raportul BNR.

    Cea mai importantă pondere în activele financiare o au depozitele (31%, iunie 2022), în creştere cu 6,1% în termeni anuali. În structură, se observă o intensificare a realocării de monedă dinspre depozitele la vedere către depozite la termen în lei, în contextul majorării pronunţate a costului de oportunitate al deţinerii celor dintâi, se arată în cel mai recent Raport asupra Stabilităţii Financiare publicat de BNR.

    Avuţia netă totală a populaţiei (imobiliară şi financiară) şi-a continuat traiectoria ascendentă (Ă10,4% în termeni anuali (iunie 2022), ajungând la 2.886 mld. lei (585 mld. euro).

    Totodată, raportul între datorii şi averea netă s-a menţinut relativ constant în ultimii doi ani. Economisirea populaţiei a înregistrat un ritm de creştere mai alert comparativ cu evoluţia din Raportul anterior.

     

     

     

     


     

     

  • Pe piaţa mondială a locuinţelor este cutremur. Nu va veni încă o nouă criză, dar e un semn că vin vremuri şi mai grele pentru guverne

    Preţurile locuinţelor scad în unele dintre economiile mari ale lumii. Un număr în creştere de analişti vorbesc de o tendinţă care va deveni globală. Preţurile au crescut până la cer cu viteze astronomice în timpul pandemiei, ilogic, spun unii, dubios, zic alţii, iar acum pieţele revin la realitatea de pe pământ sub forţa crizei fără precedent a costului traiului. Dar vor fi aterizări brutale în unele cazuri, poate chiar necontrolate. Vom asista şi la prăbuşiri?

     

     

    The Economist vine cu o veste aparent bună: în SUA scăderea preţurilor locuinţelor nu va provoca un colaps financiar de proporţiile celui din urmă cu 15 ani. Este important ce se întâmplă în America pentru că de acolo, aprinsă şi de prăbuşirea pieţei imobiliare, a pornit ultima criză financiară globală. Totuşi, alţi analişti îndeamnă la prudenţă – creşterea şomajului va agrava problemele. În Europa, câteva instituţii financiare spun că Germania, cea mai mare economie a continentului, pare deosebit de vulnerabilă la o ajustare brutală a preţurilor locuinţelor. Aceasta este o veste proastă pentru toate ţările care depind pentru exporturi de consumatorii germani.

    Dar când o ajustare poate fi considerată prăbuşire? În SUA, ceea ce a devenit cunoscut ca Marea Recesiune a durat din decembrie 2007 până în iunie 2009, şi în această perioadă preţurile locuinţelor au avut o scădere medie de 33%. Moody’s prezicea în decembrie 2007 un picaj de peste 30%. În cele mai recente estimări din anul acesta, de la sfârşitul lunii octombrie, aceeaşi instituţie de analiză financiară prevede scăderi pe toate pieţele imobiliare americane, acestea variind de la -1,4% la -25,5%.  Scăderea medie ar fi, pornind de la punctul de vârf, de 15-20%.  Şi alţi analişti văd cifre asemănătoare.

    Pentru Europa, analiştii de la Allianz apreciază că piaţa locuinţelor  din  Germania prezintă cele mai mari riscuri dintre economiile importante. Preţurile au crescut cu peste 50% în termeni reali începând cu 2015, în timp ce accesibilitatea locuinţelor a scăzut cu 30%. În aceste condiţii, predicţiile arată o corecţie a preţurilor de -8% în termeni reali până la sfârşitul anului 2024. În Franţa şi Marea Britanie, scăderea va fi de 5%, iar în Spania şi Italia, unde preţurile nu au mai decolat după prăbuşirile din anii 2000, de circa 3%. 

    Analiştii de la Deutsche Bank văd lucrurile mai tragic şi prezic un plonjon de până la -25% al preţurilor pe piaţa locuinţelor din Germania în următorii doi ani, pornind de la punctul de vârf. Din martie, locuinţele şi-au pierdut deja 5% din valoare.

    Pentru cineva a cărui singură avere este apartamentul sau gospodăria luată pe credit, ceea ce va veni va fi un şoc.

    Preţurile locuinţelor scad acum în nouă economii bogate, scrie The Economist. Scăderile din America sunt deocamdată mici, dar pe cele mai sălbatice pieţe sunt deja dramatice. În Canada, înnebunită după apartamente, locuinţele costă  cu 9% mai puţin decât în februarie. Ieftinirile urmează prăbuşirii vânzărilor: în oraşul Toronto, vânzările de locuinţe pentru o singură familie au scăzut cu 90%. Pe măsură ce inflaţia şi recesiunea cuceresc lumea, devine tot mai posibilă o corecţie mai adâncă – chiar şi agenţii imobiliari sunt pesimişti. Deşi acest lucru nu va face să se prăbuşească şi sistemul bancar mondial ca în 2007-09, va agrava criza economică actuală, lovind în avuţia şi în puterea financiară a unor oameni şi va declanşa o furtună politică.

    Cauza problemei este creşterea ratelor dobânzilor: în America potenţialii cumpărători urmăresc, îngroziţi, cum rata ipotecii pe 30 de ani a atins 7%, de peste două ori nivelul de acum un an şi cel mai mare din aprilie 2002. Minibula din pandemie a fost alimentată de dobânzi ultrajoase, de stimulente în numerar şi de o vânătoare pentru mai mult spaţiu suburban.

    Acum, mai totul merge invers. Spre exemplu, cineva care în urmă cu un an îşi permitea să investească 1.800 de dolari pe lună pentru un credit ipotecar pe 30 de ani ar fi putut împrumuta 420.000 de dolari. Astăzi, rata este suficientă pentru un împrumut de 280.000 de dolari: cu 33% mai puţin. Din Stockholm şi până în Sydney, puterea de cumpărare a debitorilor se prăbuşeşte. Acest lucru face mai greu pentru noii cumpărători să-şi permită locuinţe, ceea ce duce la scăderea cererii şi poate face mai dificilă situaţia financiară a celor care şi-au luat deja credite pentru locuinţe. Aceştia, dacă au ghinion, pot fi forţaţi să vândă. Vestea bună este că scăderea preţurilor la locuinţe nu va provoca o criză financiară de proporţii epice cum a fost cea din America din urmă cu 15 ani. Cea mai mare economie a lumii are acum are mai puţine împrumuturi riscante şi băncile sunt mai bine capitalizate. Ele nu s-au mai îmbuibat cu credite subprime. Unchiul Sam acum subscrie sau securitizează două treimi din noile credite ipotecare. Marii pierzători vor fi contribuabilii. Prin schemele de asigurări de stat aceştia suportă riscul de neplată. Pe măsură ce ratele cresc, ei sunt expuşi la pierderi prin intermediul Rezervei Federale, care deţine un sfert din titlurile garantate cu ipoteci. În alte locuri, cum ar fi Coreea de Sud şi ţările nordice, au fost înregistrate accelerări mai înfricoşătoare ale creditării, cu datoria gospodăriilor ajungând la aproximativ 100% din PIB. Acele economii s-ar putea confrunta cu pierderi destabilizatoare la bănci sau la firmele financiare nonbancare: şeful băncii centrale din Suedia a comparat acest lucru cu „a sta în vârful unui vulcan”.

    Dar cea mai gravă criză financiară legată de locuinţe din lume va fi limitată la China, ale cărei probleme – excesul speculativ vast, refuzurile cetăţenilor de a-şi plăti ratele, oameni care au plătit în avans pentru apartamente care nu au mai fost construite – sunt, din fericire, îngrădite între graniţele sale. Chiar şi fără un cash bancar global sincronizat, contracţia pieţei locuinţelor va fi urâtă.

     

    În primul rând, pentru că pieţele imobiliare blocate reprezintă o frână pentru piaţa muncii. Pe măsură ce ratele cresc şi preţurile se ajustează treptat, incertitudinea îi face pe oameni să ezite în a se muta. Vânzările de locuinţe existente în America au scăzut cu 20% în august de la an la an. În Canada, volumul vânzărilor ar putea scădea cu 40% în acest an. Atunci când oamenii nu se pot muta în casă nouă, piaţa forţei de muncă îşi pierde din dinamism, o mare îngrijorare atunci când companiile încearcă să se adapteze la lipsa de angajaţi şi la criza energetică. Şi atunci când preţurile scad, proprietarii pot descoperi că casele lor valorează mai puţin decât creditele ipotecare, ceea ce face şi mai dificilă mutarea în alte părţi – o problemă care a afectat multe economii după criza financiară globală. Preţurile mai scăzute ale locuinţelor afectează creşterea şi într-un alt mod: îi fac şi mai nefericiţi pe consumatorii deja pesimişti. La nivel mondial, casele valorează aproximativ 250.000 de miliarde de dolari (pentru comparaţie, bursele valorează doar 90.000 de miliarde de dolari) şi reprezintă jumătate din toată averea globală. Pe măsură ce acest edificiu de capital se prăbuşeşte, este posibil ca populaţia să-şi diminueze cheltuielile. Deşi băncile centrale intenţionează să răcească economiile prin creşterea ratelor dobânzilor, prăbuşirea încrederii poate căpăta o mişcare proprie.

    O altă problemă este durerea concentrată la o minoritate de proprietari. De departe, cei mai expuşi sunt cei care nu şi-au ancorat ratele dobânzilor şi se confruntă cu preţuri ipotecare în creştere.

    În America sunt relativ puţine astfel de contracte. Acolo, norma sunt creditele ipotecare subvenţionate pe 30 de ani cu rată fixă. Dar patru din cinci împrumuturi suedeze au o perioadă fixă de doi ani sau mai puţin, iar în Noua Zeelandă jumătate din toate creditele ipotecare cu rată fixă au fost sau urmează să fie refinanţate în acest an. Atunci când în combinaţie intră o criză a costului traiului, riscul este ca un număr tot mai mare de gospodării să se confrunte cu dificultăţi financiare. În Australia, o cincime din toată datoria ipotecară este a gospodăriilor care îşi vor vedea fluxul de numerar disponibil scăzând cu 20% sau mai mult dacă ratele dobânzilor cresc conform proiecţiilor. În Marea Britanie, 2 milioane de gospodării ar putea vedea cum ipotecile lor absorb încă 10% din venituri, conform unei estimări. Cei care nu îşi permit plăţile ar putea fi nevoiţi să-şi arunce casele pe piaţă.

    Aici intervine aspectul politic. Pieţele de locuinţe sunt deja un câmp de luptă. Desişurile birocratice îngreunează construirea de case noi în oraşele mari, ceea ce duce la penurii. O generaţie întreagă de tineri din lumea bogată simt că au fost excluşi fără motiv de la dreptul de a fi proprietarii propriilor case. Deşi preţurile mai mici ale locuinţelor vor reduce avansul necesar pentru obţinerea unui credit ipotecar, cei care cumpără pentru prima dată sunt cei care depind cel mai mult de finanţarea prin datorie, care acum este scumpă. Şi o clasă cu totul nouă de proprietari de case vulnerabili din punct de vedere financiar este pe cale să se alăture rândurilor celor nemulţumiţi. După ce au fost nevoite să-şi salveze în mod repetat economiile în ultimii 15 ani, majoritatea guvernelor occidentale vor fi tentate să sară din nou în ajutor. În America, temerile legate de o calamitate imobiliară i-au determinat pe unii să îndemne Rezerva Federală să încetinească ritmul creşterii dobânzilor. Ungaria a limitat deja creşterea ratelor şi este de aşteptat ca şi alte ţări să facă la fel. Dar acest lucru ar putea duce la o creştere şi mai mare a datoriei guvernelor şi ar putea încuraja ideea că a fi proprietar de locuinţă este un pariu unilateral susţinut de stat. Şi, de asemenea, ar ajuta prea puţin la rezolvarea problemelor de bază care afectează pieţele imobiliare ale lumii bogate, multe datorându-se intervenţiilor guvernamentale prost ţintite şi excesive, de la subvenţii ipotecare şi taxe distorsionante până la reguli de planificare excesiv de oneroase. Pe măsură ce epoca ratelor dobânzilor scăzute se apropie de sfârşit, se apropie o criză a preţurilor caselor şi nu există nicio garanţie că la sfârşit va rezulta o piaţă imobiliară mai bună. 

  • Dobânzile la lei nu vor scădea atât de repede şi mai ales nu vor scădea la nivelurile mici de acum câţiva ani, aşa că cei care vor să ia credite imobiliare ca să-şi cumpere un apartament trebuie să-şi găsească un job cu un salariu mai mare sau să-şi găsească al doilea job, ca să se încadreze în noile condiţii şi să plătească ratele mai mari

    Întrebările uzuale la începutul anului sunt:

    – Cum vor evolua dobânzile la lei? Mai creşte ROBOR-ul sau când scade? Ce se întâmplă cu IRCC-ul, care a crescut de la 1,25% acum un an la 5,7% acum, o creştere care a dat peste cap multă lume?

    – Cum vor merge preţurile pe piaţa imobiliară, scad sau cresc preţurile apartamentelor?

     

    La prima întrebare, legată de evoluţia dobânzilor, piaţa monetară interbancară dă semne de stabilizare, mai ales după ce BNR a redus presiunea pe bănci şi le-a lăsat mai multă lichiditate în piaţă, ceea ce a dus la scăderea dobânzilor. Aşa se face că ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 7,45% acum.

    După vârful din noiembrie, de 16,8%, inflaţia a închis luna decembrie şi anul cu o reducere la 16,37%, peste nivelul prognozat de BNR la începutul lui 2022, de 12,9%. Oricum, dacă ne uităm la Ungaria, care a închis anul 2022 cu o inflaţie de 24,5%, inflaţia de la noi, de 16,3%, pare bună.

    Dacă datele de acum se vor confirma, inflaţia a intrat pe un trend uşor de scădere – o reducere mai vizibilă, respectiv cu o inflaţie de o singură cifră s-ar putea să vedem din trimestrul al treilea, cel puţin aşa crede BNR.

    În aceste condiţii, dobânzile la lei intră mai întâi într-o perioadă de stabilizare. Chiar dacă Banca Naţională a crescut de la 6,75% la 7% dobânda de referinţă, această creştere este mai mult “de formă”, atâta timp cât piaţa interbancară este mai jos – 5,85%, iar piaţa este lichidă.

    Şi dobânzile de tranzacţionare pe piaţa secundară la titlurile de stat au scăzut la 7,55% (titlurile pe 10 ani), faţă de 8,5% acum o lună.  

    Cel mai probabil, ROBOR-ul la trei luni, indicatorul de referinţă pentru creditele acordate companiilor dar şi persoanelor fizice, va rămâne în jur de 7,5%, cel puţin în următoarea perioadă, şi va scădea spre 7% dacă trendul de reducere a inflaţiei se va confirma şi dacă Banca Naţională va menţine lichiditatea din piaţă uşor în exces. Problema este ca această lichiditate să nu se ducă prea mult în creşterea cursului valutar leu/euro, ceea ce se întâmplă acum.

    IRCC-ul este de 5,71% în T1 şi va creşte în T2 uşor peste 6%. Din T3 s-ar putea să vedem o primă scădere, care însă va fi marginală dacă ceea ce se întâmplă acum pe piaţa interbancară cu acest surplus de lichiditate se va menţine.

    Problema este că dobânzile la lei nu vor scăderea atât de uşor şi vizibil, cel puţin cele care sunt luate în considerare în acordarea de credite.

    Dacă stabilizarea dobânzilor pare să fie o certitudine pentru următoarea perioadă, pentru scăderea lor – astfel încât să se vadă şi mai ales să se simtă în ratele plătite la bancă – ar trebui ca inflaţia să se reducă semnificativ, ceea ce însă nu este în interesul companiilor şi nici al statului, care profită de această fereastră de oportunitate istorică, când firmele pot să crească preţurile semnificativ fără să întâmpine o rezistenţă majoră. Preţurile produselor şi serviciilor cumpărate de populaţie vor scădea doar “la reduceri”.

    În aceste condiţii lumea, companiile şi persoanele fizice trebuie să se obişnuiască cu noua realitate, în care dobânzile vor scădea mai greu, gradual şi, cel mai important lucru, va fi puţin probabil să ajungă la nivelurile de acum câţiva ani, respectiv din ultimul deceniu. Cine îşi mai aminteşte că la un moment dat ROBOR-ul era de 0,87%, aveam deflaţie, adică preţurile produselor scădeau şi nu creşteau, faţă de situaţia de acum, când ROBOR-ul este de 7,45%, iar inflaţia este de 16%.

    Dacă dobânzile nu mai cresc, este varianta cea mai fericită, înainte să sperăm la o scădere a lor.

    Aşa că, dacă piaţa se va stabiliza în primă fază, în cea mai bună variantă dobânzile de referinţă se vor duce spre 4-5% anul viitor, faţă de 6-8% acum.

    Acest lucru înseamnă că dobânzile efective (DAE) la creditele ipotecare/imobiliare se vor duce către 6-7%, faţă de 8-9% în prezent.

    Dar, cum spune Omer Tetik, CEO al Băncii Transilvania, cea mai mare de pe piaţă, cu toţii trebuie să înţelegem că dobânzile nu vor mai scădea la nivelurile anterioare.

    Din cauza triplării dobânzilor într-un an – ROBOR şi IRCC – cererea de ipotecare/imobiliare s-a redus destul de mult: pe de o parte clienţii nu se mai încadrează în noile condiţii de piaţă, creşterea IRCC-ului la 5,71% dând multe planuri de achiziţii peste cap, iar pe de altă parte dobânzile efective de plată (DAE) de 7,7-8,5% pe an, cu ratele lunare aferente de plată, îi sperie pe foarte mulţi.

    În acest moment, problema principală a băncilor, dar şi a clienţilor, este cum se acomodează cu noile rate de plată. Sunt clienţi care au luat credite pentru un apartament când IRCC-ul era de 1,08-1,25%, iar acum sunt loviţi în plin cu un IRCC de 5,71%, ca să nu mai vorbim că din T2 va creşte la peste 6%. Pe piaţă se desfăşoară o luptă de marketing între bănci pentru refinanţare, în sensul că dacă vrei o rată mai mică te duci cu creditul la o altă bancă, la refinanţare, care înseamnă nu neapărat o dobândă mai mică, ci reducerea ratei prin majorarea scadenţei creditului. La banca unde ai creditul, dacă te duci la refinanţare, înseamnă restructurarea creditului, iar banca trebuie să facă provizioane pentru diferenţa respectivă, ceea ce o dezavantajează.

    Dar după cum a pus la ZF Live Mircea Petrilă, un broker de credite, lumea s-a cam speriat acum, când a văzut până unde au crescut dobânzile, mai ales într-un an, şi s-a retras din achiziţia unui credit imobiliar. Dar el se aşteaptă ca din partea a doua a anului, când se va vedea poate o scădere a dobânzilor, lumea să revină în piaţă.

    Pentru cei cărora le este greu să se acomodeze cu noua situaţie, cu noile rate, cu noile dobânzi, dar au nevoie de o casă, soluţia este majorarea salariului la locul de muncă, schimbarea jobului pentru un salariu mai mare sau găsirea celui de-al doilea job timp de 2-4 ani, cel puţin până trece perioada critică actuală iar veniturile se mai redresează.

     

    La a doua întrebare, legată de evoluţia preţurilor pe piaţa imobiliară, situaţia este puţin blocată.

    Daniel Crainic, directorul de marketing al imobiliare.ro, cea mai mare platformă de listare a proprietăţilor imobiliare de pe piaţă, a spus la ZF Live că cererea şi oferta de apartamente şi case a scăzut după izbucnirea războiului, după creşterea inflaţiei şi a dobânzilor etc.

    Dar preţurile apartamentelor nu au scăzut, aşa cum se aştepta multă lume, ci dimpotrivă.

    Spre exemplu, conform datelor imobiliare.ro, în 2022 preţurile pe metrul pătrat au avut următoarea evoluţie:

    – În Bucureşti preţul mediu de vânzare a crescut cu 5%, de la 1.620 euro/mp la 1.704 euro/mp, din care, pe piaţa nouă, preţurile au crescut cu 7%, iar pe piaţa veche cu 1%.

    – În Cluj preţul mediu de vânzare a crescut cu 14%, de la 2.105 euro/mp la 2.410 euro/mp, din care creşterea pe piaţa nouă a fost de 23%, iar pe piaţa veche de 10%.

    – În Iaşi preţul mediu a crescut cu 11%, de la 1.203 euro/mp la 1.340 euro/mp, din care, pe piaţa nouă creşterea a fost de 11%, iar pe piaţa veche 11%.

    – În Timişoara preţul mediu a crescut cu 6%, de la 1.378 euro/mp la 1.454 euro/mp, din care creşterea pe piaţa nouă a fost de 10%, iar pe piaţa veche de 4%.

    Aşa că, chiar dacă este criză, preţurile pe piaţa imobiliară rezidenţială nu prea au şanse să scadă în acest an, mai ales dacă economia şi salariile vor creşte, iar inflaţia şi dobânzile vor scăderea.  

    Piaţa are bani, nu mai suntem ca în situaţia din 2009-2010, este adevărat că creşterea dobânzilor a afectat piaţa, dar în continuare oamenii au capacitate de plată.

    Preţurile pot să scadă doar dacă oamenii sunt daţi afară, ceea ce nu prea se întâmplă, dacă salariile sunt tăiate, ceea ce nu prea se întâmplă, sau dacă cursul leu/euro creşte semnificativ peste noapte (în 2009 a crescut cu 30% în câteva luni), ceea ce acum este puţin probabil să se întâmple.

    Trebuie să trecem cu bine primul trimestru din acest an şi să sperăm că războiul din Ucraina nu va lua o întorsătură dramatică, că inflaţia va intra pe un trend de scădere (nu ne aşteptăm la o scădere semnificativă, dar măcar să scadă), iar dobânzile să dea semne de scădere.

  • Cartierul din Bucureşti unde preţurile au crescut cu 10.000 de euro de la o lună la alta

    Preţurile apartamentelor vechi cu trei camere din Capitală au înche­iat 2022 cu o creştere în decembrie, atât faţă de luna anterioară, de 0,9%, cât şi faţă de perioada similară din 2021, potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat alături de compania de con­sultanţă imobiliară SVN România.

    Preţurile apartamentelor vechi cu trei camere din Capitală au înche­iat 2022 cu o creştere în decembrie, atât faţă de luna anterioară, de 0,9%, cât şi faţă de perioada similară din 2021, potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat alături de compania de con­sultanţă imobiliară SVN România, când inflaţia nu era una de două ci­fre, dobânzile abia începeau să crească, iar Rusia nu invadase Ucraina. „Anul 2022 s-a încheiat cu o tendinţă de temperare a preţurilor, majorarea anuală înregistrată în decembrie, de 4,7%, fiind mai redusă comparativ cu creşterea mediei anuale de 7,2% faţă de media anului 2021.

    Pe de altă parte, creşterea medie din 2022 este cea mai mare înregistrată din ultimii patru ani, într-un context în care numărul total de locuinţe vândute în Bucureşti şi împrejurimi a fost cu, probabil, circa 10% mai mare faţă de 2021. Anul 2023 a debutat cu un volum în creştere semnificativă de cereri şi tranzacţii pe piaţa secun­dară, adică locuinţe aflate la cel puţin a doua schimbare de proprietar – acest segment deţine oricum pro­centul covârşitor din totalul tran­zacţiilor“, a spus Andrei Sârbu, CEO al SVN România.

    „Acest fapt se înregistrează datorită faptului că aceste proprietăţi sunt deja intabulate – de avut în vedere că cele mai multe tranzacţii sunt realizate din resurse financiare proprii –  iar aplicarea unei cote mai mari de TVA redirecţionează o parte din cerere către proprietăţile deja finalizate.“

     

  • Noi presiuni pe românii care vor să-şi cumpere o locuinţă. Cât de greu va deveni să cumperi o locuinţă prin credit ipotecar?

    Dacă băncile reduc marja şi dobânda finală este mai mică, poate clienţii se încadrează să ia un credit nou. Pe de altă parte, sumele maxime pe care băncile le vor da de acum înainte ar putea fi mai mici faţă de analizele iniţiale, potrivit Ziarului Financiar.

    Tot mai mulţi potenţiali clienţi ai dezvoltatorilor imobiliari s-au trezit că băncile nu le mai aprobă creditele imobiliare pentru că nu se mai încadrează ca urmare a noului nivel al IRCC calculat la 5,7% pentru T1/2023, pe baza datelor din T3/2022, ratele fiind mai mari cu 30-50%.

    Creşterea IRCC este cea mai puternică de până acum de la un trimestru la altul, de la 4,06% în T4/2022, până la 5,7% în T1/2023, ceea ce înseamnă o creştere cu 40% a IRCC. Această creştere a IRCC, în funcţie de nivelul ratelor bancare, se traduce în creşterea ratelor cu 30-50%.

    În acelaşi timp, anul 2023 a început şi cu o creştere a dobânzii-cheie. BNR a majorat dobânda de referinţă cu 0,25 puncte procentuale, de la 6,75% la 7%, ceea ce ar putea antrena creşterea dobânziii interban­care ROBOR şi a dobânzilor la credite. În trimestrul doi din 2023 indicele IRCC ar putea urca la 6%, însemnând noi creşteri ale ratelor creditelor ipotecare ale românilor.

    Pentru cei aflaţi la limită cu gradul de îndatorare de 40% pe familie, situaţia este dificilă pentru că băncile nu mai acceptă creditul. Pe de altă parte, unele bănci au început să reducă marja fixă pentru a oferi în continuare şansa clienţilor de a contracta un credit ipotecar.