„Am beneficiat de pe urma climatului de piaţă foarte favorabil şi a peste cinci ani de muncă susţinută în a crea o echipă coerentă de seniori, care să ofere servicii de înaltă calitate pe toate palierele de business şi care să lucreze natural împreună. Aceste eforturi au avut ca rezultat creşterea semnificativă a businessului prin câştigarea de noi clienţi şi continuarea parteneriatelor pe care le avem cu clienţii mai vechi”, spune Silviana Petre Badea, managing director al JLL Romania, companie care a înregistrat anul trecut o creştere de 35% a cifrei de afaceri faţă de 2017, ajungând la venituri de aproape 11 milioane de euro.
Ea adaugă, cu mândrie, că un rezultat remarcabil a venit şi din partea nivelului productivităţii pe fiecare angajat, care este cel mai ridicat din piaţa de consultanţă imobiliară locală, fiecare angajat al JLL producând anul trecut 275.000 euro. Pentru anul în curs, reprezentanţii companiei se aşteaptă la o creştere moderată a cifrei de afaceri, luând în considerare că „nu sunt semne de creştere a pieţei, iar cota noastră actuală de piaţă de peste 35% ne permite doar creşteri marginale în detrimentul competiţiei”, spune Petre Badea. Reprezentanţii businessului
şi-au propus o dublare a cifrei de afaceri în următorii cinci ani.
„Blocaţi într-o piaţă de investiţii de 900 milioane de euro/an”
JLL a intrat pe piaţa românească în anul 2007, odată cu tranzacţionarea America House pentru un yield (randament) de 5,5%. De-a lungul anilor de activitate, compania a fost implicată tranzacţii de vânzare de active în valoare de peste 1 miliard de euro, printre cele mai importante numărându-se Radisson Hospitality, Militari Shopping Center, Art BC, Shopping Center Sibiu, Promenada Mall, Europolis Park, Bucharest West, Floreasca Park, Victoria Center, The Lakeview, America House, S-Park sau CBC Timişoara.
De asemenea, JLL a furnizat servicii de project management pentru două proiecte de birouri realizate de Globalworth în România: noul sediu al Renault din Preciziei şi Gara Herăstrău. Departamentul de project & development services al companiei a coordonat proiecte de amenajare pentru peste 100.000 de metri pătraţi de birouri, cu o valoare care depăşeşte 100 milioane de euro. Pe segmentul de birouri, printre clienţii JLL s-au numărat: Microsoft, Thales, Visteon, SAP, GoPro, Steelcase, Deutsche Bank, Honeywell, Amazon, Société Générale, echipa care se ocupă de acest segment realizând tranzacţii de peste 600.000 metri pătraţi.
Departamentul industrial al JLL a finalizat, de asemenea, tranzacţii importante de închiriere realizate de companii precum Auchan, Metro, NOD, Profi, Noriel. În plus, prin departamentul de project management, compania administrează proiecte de circa 150.000 metri pătraţi. Departamentul de terenuri a realizat unele dintre cele mai mari tranzacţii din Capitală în ultimii ani, respectiv vânzarea Automatica, Pumac şi Romanel.
Printre provocările cu care businessul s-a confruntat în evoluţia pe piaţa locală, Silviana Petre Badea spune că, prin prisma faptului că JLL este strict legat de businessul clienţilor – chiriaşi, investitori, dezvoltatori, bănci –, instabilitatea fiscală, lipsa politicilor coerente de dezvoltare a ţării şi lipsa de predictibilitate care afectează întreaga economie sunt cele mai mari probleme în acest moment. „Acestea sunt şi motivele pentru care volumele şi dimensiunea pieţei imobiliare din România sunt departe de pieţele din regiune deşi ţara, prin dimensiune şi poziţie geografică, este deosebit de ofertantă. Aceste constrângeri ne ţin blocaţi într-o piaţă de investiţii care nu a depăşit 900 milioane de euro/an în ultimii trei ani şi care nu se apropie de volumele din 2008 chiar dacă restul regiunii le-a depăşit de mult.”
Pe viitor, reprezentanţii JLL se aşteaptă la o creştere organică, la care vor să adauge servicii şi soluţii care să răspundă nevoilor tot mai sofisticate ale clienţilor companiei. Ei intenţionează să întărească zona de consultanţă tranzacţională şi echipele multidisciplinare care să ajute clientul în toate deciziile care presupun un spaţiu, şi nu numai. În plus, spun că se concentrează pe oameni: atât pe propriii angajaţi, cât şi pe cei ai clienţilor, pe dezvoltarea şi creşterea lor şi pe atingerea potenţialului ca echipă şi ca profesionişti.
O piaţă de 20 de miliarde de euro
Potrivit reprezentantei JLL, luând în calcul stocurile de spaţii moderne pe cele trei segmente ale pieţei, respectiv office, retail şi industrial, o evaluare a pieţei de real estate ar fi în jurul a 20 de miliarde de euro. Totuşi, comparativ cu pieţele din vestul Europei, România este mult, mult departe din punctul de vedere al valorii pieţei de real estate, crede Petre Badea, diferenţele fiind date pe de o parte de stocurile mult mai reduse de proiecte imobiliare moderne, iar pe de altă parte de valorile de piaţă ale acestora, care sunt, de asemenea, cu mult mai scăzute pe piaţa locală decât în ţările vest-europene (în funcţie de chirie şi yield).
„Până să ne uităm la pieţele vest-europene, este de ajuns să facem comparaţie cu ţări mai apropiate de noi geografic, demografic şi ca ciclu de dezvoltare, respectiv Polonia şi Cehia, care la rândul lor au un avans semnificativ ca stoc nou de proiecte şi valoare de piaţă. Polonia are o suprafaţă de spaţii moderne de proiecte imobiliare de peste patru ori mai mare decât cea din România, în condiţiile în care piaţa poloneză are un stoc de birouri de 10,5 milioane de metri pătraţi, de industrial de 15,7 milioane de metri pătraţi, iar de retail depăşeşte 14,3 milioane de metri pătraţi. Faţă de Cehia, cu o populaţie la jumătate faţă de România, diferenţa este mai mică pe birouri şi retail (stocul de birouri în Praga a ajuns la 3,47 milioane metri pătraţi, iar de retail la 3,774 milioane metri pătraţi), însă cel industrial este mai mult decât dublul celui din România, respectiv 7,7 milioane metri pătraţi”, spune ea.
Legat de evoluţia pieţei pe segmentul spaţiilor de birouri, Petre Badea spune că „avem oportunitatea, ca şi în cazul infrastructurii IT, să ardem etape şi să învăţam din experienţele altor pieţe – putem aplica soluţii inovative acum, avem posibilitatea deja să proiectăm birourile viitorului astăzi, smart, complet integrate cu tehnologiile pe care le folosim zi de zi, în concordanţă cu personalitatea echipelor care le vor folosi. Trăim o epocă a inovaţiei absolut fără precedent.” Potrivit ei, pe segmentul birouri, Cluj-Napoca, Iaşi şi Timişoara vor rămâne cele mai active pieţe secundare atât din punctul de vedere al noilor dezvoltări, cât şi al cererii. „Dacă la Cluj-Napoca şi Iaşi disponibilitatea spaţiilor este destul de limitată, făcând dificilă găsirea unei soluţii pentru un potenţial chiriaş, în Timişoara există 3-4 opţiuni care sunt în competiţie pentru a atrage chiriaşi. Este adevărat că şi cea mai mare cerere este tot în Timişoara. Cererea pentru aceste oraşe este în continuare în creştere, ceea ce ar putea determina dezvoltatorii să investească în noi proiecte moderne, mai ales în Cluj şi Iaşi”, susţine managing directorul JLL.
În schimb, pe zona de retail, lucrurile se schimbă, spune ea, având în vedere că majoritatea marilor oraşe au cel puţin câte o schema de retail dominantă. „În aceste condiţii, interesul dezvoltatorilor s-a mutat către oraşele terţiare, de sub 200.000 de locuitori, şi către proiecte de dimensiuni mai reduse adaptate populaţiei.” Pe partea de industrial, cel mai important pol de dezvoltare, potrivit ei, va fi în jurul Bucureştiului – de-a lungul autostrăzii către Piteşti, dar şi în zona Ştefăneşti. La nivel de cerinţe, pentru acest segment al pieţei reprezentanta JLL spune că „nu vedem schimbări semnificative. În schimb, putem observa modificări ale chiriaşilor în ceea ce priveşte locaţiile pe care le aleg pentru a se extinde. Vedem şi în acest domeniu dificultăţi legate de găsirea forţei de muncă necesară, ceea ce împinge companiile spre zone noi, neexploatate foarte mult până acum, precum Roman, Drobeta-Turnu Severin sau Craiova”. Potrivit ei, clienţii investitori sunt mai atenţi la achiziţii, analizează mult mai mult înainte să ia o decizie de investiţie, şi asta pentru că piaţă se maturizează, iar investitorii devin mai responsabili. „Pe de altă parte, chiar dacă tranzacţiile se închid într-o perioadă mai lungă de timp, vedem totuşi investitori mai hotărâţi să cumpere produse în România. Acest lucru este explicat şi de faptul că există un număr mai mare de active atractive disponibile la vânzare. Potrivit datelor noastre, în prezent se poartă negocieri pentru tranzacţii cu o valoare de peste 1 miliard de euro.”
Pe segmentul de retail, există în continuare interes din partea unor nume noi pentru piaţa din România, atrase de ratele de creştere interesante ale vânzărilor de retail şi ale consumului, crede Silviana Petre Badea. După intrarea pe piaţa locală de fashion a brandurilor Topshop şi Topman la începutul lui 2019, ea spune că există şi alţi retaileri din zona de home & deco, fashion discounter şi beauty a căror strategie de expansiune ar putea să îi aducă şi în România, însă nu există încă nimic concret până acum. „Ne aşteptăm în perioada următoare la relansarea Burger King şi la un interes mai ridicat al brandurilor de F&B (food & beverage – n. red.) faţă de România. În contextul dezvoltării unui nou concept de F&B în vestul Europei, ne aşteptăm la exploatarea mai amplă a acestei zone şi la intrarea unor noi branduri.”
Chiriile, mereu stabile
Potrivit reprezentanţilor companiei, în primul trimestru din acest an au fost închiriaţi la nivel naţional aproximativ 124.500 metri pătraţi, cu aproape 41% mai mult faţă de primul trimestru al anului precedent. JLL a înregistrat în primul trimestru din 2019 o cotă de 26,7% din totalul pieţei pe segmentul de închirieri de spaţii de birouri la nivel naţional, tranzacţionînd 33.500 mp, sectoarele IT, financiar şi cel de servicii profesionale oferind cei mai mulţi chiriaşi.
Silviana Petre Badea spune că în piaţa de birouri chiriile sunt stabile de peste cinci ani, cu fluctuaţii pe zona de facilităţi acordate chiriaşilor. „Cu o rată de neocupare foarte mică în Bucureşti (de sub 4%) în ultimii trei ani pe anumite zone şi cu o cerere din ce în ce mai susţinută venită din partea logisticienilor, retailerilor şi comerţului online, s-au observat deja creşteri ale chiriilor medii pe spaţiile existente şi de calitate”, spune ea. Ea subliniază însă că o atenţie deosebită trebuie acordată costurilor de construcţie, care au crescut în ultimii ani cu peste 30%, atât în ceea ce priveşte materialele, cât şi forţa de muncă. „Această creştere nu s-a reflectat deocamdată nici în preţurile de vânzare (ratele de recuperare a investiţiilor – yieldurile – nu s-au comprimat decât marginal în aceeaşi perioadă), nici în chirii. Aritmetica simplă spune că momentan dezvoltatorii au suportat din profitabilitatea proprie aceste creşteri, dar, pe unele categorii de clădiri, nu o vor mai putea face multă vreme, deci am putea să ne aşteptam la creşteri ale chiriilor.”
În ceea ce priveşte tendinţele de pe segmentul office, chiriaşii de birouri sunt din ce în ce mai axaţi pe nevoile oamenilor, nevoile forţei de muncă, fiind în permanenţă în competiţie pentru talent, susţine Petre Badea. „S-au dus vremurile în care se alegeau sediile firmelor în funcţie de reşedinţa managementului. Se fac analize complexe, multidisciplinare care să susţină soluţia cea mai bună pentru echipă. Această schimbare de comportament ne oferă şi nouă ca profesionişti ocazia să venim cu soluţii inovative de design şi space planning, de locaţii şi structuri de contracte de închiriere care să răspundă nevoilor specifice şi din ce în ce mai complexe ale clienţilor.”
La capitolul tranzacţii, cele încheiate în primul trimestru din 2019 reprezintă, potrivit reprezentanţilor JLL, aproximativ 31% din volumul total tranzacţionat anul trecut, de aproximativ 400.000 mp. În cazul în care se va menţine ritmul actual, reprezentanţii companiei estimează că piaţa tranzacţiilor cu spaţii de birouri ar putea ajunge până la sfărşitul anului curent la peste 560.000 mp.
Capitala a atras în primul trimestru din 2019 cel mai mare volum de tranzacţii, respectiv peste 107.000 mp (peste 86% din totalul la nivel naţional), fiind urmat la mare distanţă de Timişoara cu puţin peste 6.000 mp (aproape 5%), o serie de tranzacţii importante fiind realizate şi în Craiova, Cluj-Napoca şi Iaşi. În Capitală, cele mai multe tranzacţii au fost încheiate în CBD (Central Business District – n. red.) (13), Floreasca – Barbu Văcărescu (12), Centru-Vest (8) şi Centru-Sud (8). După volumul tranzacţionat, prima poziţie este ocupată tot de CBD, cu 32.000 mp tranzacţionaţi (24% din total), urmată de Vest, cu 18.000 mp (14% din total), de Centru-Vest, cu 13.300 mp (11%), zona Floreasca atrăgând doar 6,7% din totalul cererii. Anul acesta, dezvoltatorii au livrat în primul trimestru trei proiecte noi în Bucureşti, cu o suprafaţă totală de 92.832 metri pătraţi: Renault Bucharest Connected (47.000 de metri pătraţi), dezvoltat de Globalworth, (28.000 de metri pătraţi), The Mark, aparţinând companiei austriece S Immo, (25.641 de metri pătraţi) şi The Bridge 3 (20.191 de metri pătraţi). Reprezentanţii companiei estimează că suprafaţa de proiecte noi din Capitală va atinge până la finalul anului circa 200.000 metri pătraţi.
Ritmul încetinit al exporturilor, instabilitatea legislativă şi lipsa infrastructurii – piedici în evoluţia pieţei
În legătură cu situaţia economică a ţării, managing directorul JLL observă că, dacă ne uităm la indicatorii macroeconomici, România nu este decuplată de evoluţiile din Uniunea Europeană, ci dimpotrivă, la unele capitole stă mai bine decât alte ţări din blocul comunitar. „Vedem însă unele îngrijorări legate de încetinirea ritmului de creştere a exporturilor şi creşterea importurilor, ceea ce se traduce într-o deteriorare a poziţiei comerciale a României pentru al patrulea an consecutiv. Mai mult decât atât, ceea ce este îngrijorător din punctul nostru de vedere este instabilitatea legislativă şi lipsa de predictibilitate.” În ceea ce priveşte diferenţele dintre estul şi vestul ţării, ea crede că este inevitabilă readucerea în discuţie a „veşnicei probleme a României”, respectiv lipsa infrastructurii, care se vede însă nu doar între vest şi est, ci există şi alte zone văduvite de investiţii, cum ar fi Sud-Vest-Oltenia. „Atât timp cât nu se vor găsi soluţii pentru crearea unor căi de acces către şi dintre aceste zone, mai ales Nord-Est şi Sud-Vest-Oltenia, vor rămâne cenuşăresele României, fiecare cu o pondere de circa 2% din soldul investiţiilor străine directe la nivel naţional.”
Despre posibilitatea apropierii unei noi crize, Silviana Petre Badea crede că, în timp ce în 2009 România era complet nepregătită şi imatură, iar înţelegerea colectivă a românilor asupra mecanismelor economice era limitată, „lucrurile s-au schimbat mult de atunci, pe toate laturile pieţei imobiliare, şi cu siguranţă şi în restul universului de afaceri. Jucătorii s-au maturizat, au învăţat, sunt prudenţi, unii poate prea prudenţi, sunt educaţi şi cred că fundamentele sunt mult mai solide”.
„Ceea ce este clar este că pieţele sunt ciclice şi cea imobiliară are şi ea ciclicitatea ei. Pare că în România ne îndreptăm către punctul de maxim al acestui ciclu şi că este posibil să vedem în următoarele 12-18 luni o inflexiune absolut firească şi sănătoasă în care creşterile de stoc să se stabilizeze şi matematica dezvoltării să se regleze. Este bine de menţionat însă că actuala situaţie din piaţa imobiliară, cu interesul crescut din partea investitorilor, cu tranzacţii majore în piaţă, este de fapt normalitatea de care România nu a mai avut parte din 2008, nicidecum un val de entuziasm optimist, şi că abia acum ajungem să ne apropiem de potenţialul promis”, adaugă Petre Badea. Ea susţine că nu întrevede o criză de lichiditate, mai degrabă „o criză datorată unui schimb al forţelor care joacă jocul economic mondial: acordul între China şi US, Brexitul, tendinţele naţionaliste din zona noastră, influenţa şi intervenţiile Rusiei sau situaţia din Italia. Nu ducem lipsă, din păcate, de schimbări la care nici nu ne-am fi gândit acum zece ani. În concluzie, nu cred că o corecţie acum ar avea efecte precum cele pe care le-am văzut în 2009.”
În 2018, veniturile totale şi veniturile din comisioane la nivel internaţional ale JLL au crescut fiecare cu 13% comparativ cu 2017, la 16,3 miliarde de dolari şi respectiv 6,5 miliarde de dolari, în timp ce venitul operaţional s-a majorat cu 29%, la 707 milioane de dolari. Compania a ajuns la finele anului 2018 la 90.000 de angajaţi, comparativ cu 82.000 la sfârşitul lui 2017, în cele 80 de ţări în care activează.
