BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Oportunitatea „de închiriat”. Piaţa imobiliară trece într-o nouă paradigmă, în care chiriile câştigă teren. Cum s-a ajuns la acest fenomen şi ce urmează?

    De ce vorbim despre piaţa chiriilor când 96% dintre români sunt proprietari? Cine închiriază în loc să cumpere? Acestea sunt două dintre cele mai întâlnite întrebări (sau răspunsuri?) în care se oprea până acum orice discuţie despre businessul de închirieri, mai exact despre tendinţa unor dezvoltatori şi investitori de a-şi forma portofolii de apartamente exclusiv pentru închiriere, tendinţă observabilă cu atât mai accentuat cu cât mergem înspre vestul Europei. Acum, datele problemei s-au schimbat, costul unei rate ipotecare a depăşit costul unei chirii, vânzările stagnează, iar piaţa închirierilor pare din ce în ce mai mult un răspuns, atât pentru proprietari, cât şi pentru cei care caută o locuinţă.

     

     

    Cu toţii ştim că 96% dintre români sunt proprietari, ne-am întrebat mereu de ce vorbim despre închirieri dacă ştim că doar 4% au locuinţă închiriată şi ne-am uitat mai în detaliu să înţelegem de unde vine cererea şi unde se duc aceşti oameni. Ne-am uitat la începutul acestui an pe Bucureşti şi oraşele mari şi am văzut că 15% dintre oameni închiriază de fapt, nu 5% cum e statistica naţională, şi e valabil şi la Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara, în jur de 15% este media, cu diferenţe destul de mici de la un oraş la altul”, a explicat Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România, în conferinţa ZF Tendinţe în Piaţa Rezidenţală 2023. Datele prezentate de el fac parte din concluziile unui studiu realizat de Unlock Research pentru Colliers, care arată că 15% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18 şi 55 de ani din oraşe locuiesc cu chirie, iar în rândul populaţiei de 18-24 de ani proporţia celor care stau în chirie este chiar dublă. „Ce am observat este că tinerii sunt cel mai dispuşi să locuiască în chirie, câteodată este o alegere, dar de multe ori este singura posibilitate economică pentru a accesa o locuinţă. Vedem că vârsta de la care există posibilitatea de a cumpăra o locuinţă creşte. În România, încă vorbim de o vârstă de sub 30 de ani, pe când în Europa de Vest vorbim de 35-38 de ani sau chiar mai mult vârsta la care o pesoană îşi permite să achiziţioneze o locuinţă.”

    Europa de Vest ne arată direcţia în care mergem odată cu parcurgerea unor etape de dezvoltare economică, cel puţin cu oraşele mari, dar asta nu înseamnă că acela trebuie să fie luat drept modelul ideal. Un exemplu negativ mai atipic este chiar piaţa din Germania, unde mai mult de jumătate din populaţie locuieşte în chirie, iar structura pieţei rezidenţiale generează nelinişte socială. „Acum noi pornim de la un nivel de 15% în Bucureşti şi oraşele mari şi dacă vrem să vedem unde poate ajunge este suficient să ne uităm la ţările care sunt cu câţiva ani în faţa României din acest punct de vedere şi mă refer la alte state din Europa Centrală, la Polonia sau Cehia. Aici zona de închirieri ajunge la 25% din totalul proprietăţilor în oraşele mari şi nu aş vrea să dăm exemplul Berlinului sau al Germaniei, unde jumătate dintre oameni închiriază şi jumătate sunt proprietari, pentru că este mai degrabă o piaţă atipică.” Asta înseamnă că şi în Bucureşti procentul real ar putea ajunge la 25%, după cum estimează specialistul, însă această tendinţă se va concretiza „în ani de zile”, nu de pe o zi pe alta.

    „Ne uităm la exemplul ţărilor din jur şi important este să avem în primul rând cerere şi apoi stocul necesar pentru tranziţia aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar, vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii şi dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta şi de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu şi lung, de a deţine proprietăţile pe o perioadă mai lungă şi de a le închiria.” În Praga s-au construit peste 50.000 de locuinţe destinate exclusiv închirierii în ultimii 10 ani, în timp ce Varşovia este mai la început de drum, cu 10.000 de locuinţe în astfel de ansambluri şi alte 20.000 -30.000 aflate în construcţie la acest moment. „Acestea se adaugă unui stoc de locuinţe deja existent şi numărul de locuinţe pentru închirieri vine de la acei investitori mici care au 1-2 apartamente pe care le pun la închiriat. Faptul că piaţa de închirieri creşte accelerat face ca din ce în ce mai mulţi jucători să gândească proiecte la scară largă.” În România, Colliers estimează că există circa 1.000 de apartamente în ansambluri destinate exclusiv închirierii, precum şi planuri pentru încă 3.000 – 4.000 de unităţi în următorii doi-trei ani de zile.

    „Ne aşteptăm ca probabil peste doi ani şi jumătate de acum să vedem cel puţin 4.000 astfel de unităţi în Bucureşti, care se adaugă la tot stocul de locuinţe, dar ele vor fi destinate exclusiv închirierii, vor avea facilităţi legat de zona de închirieri şi vor adăuga la piaţa rezidenţială un nou tip de produs cu care consumatorii din ţările din jurul nostru sunt obişnuiţi şi care şi la noi va avea un rol important în următorii ani. Deci circa trei ani va dura pentru 4.000 de unităţi în Bucureşti şi probabil în 7-10 ani ne vom apropia de acel prag de 25% în chirie.”

     

    Din declaraţie în declaraţie

    Discuţia despre apartamente destinate exclusiv închirierii nu era pe lista de priorităţi a dezvoltatorilor şi a investitorilor până în perioada recentă, însă în 2020 au început să se anunţe ambiţii la un nivel din ce în ce mai înalt. La începutul anului 2020, dezvoltatorul AFI Europe România a anunţat că va investi în Capitală în premieră într-un proiect rezidenţial dedicat exclusiv închirierii. Până la acel moment, portofoliile de apartamente despre care discutam în piaţa din România era legată de investitorii care cumpărau câte 10-20 de apartamente în cadrul proiectelor rezidenţiale pentru a le închiria, însă niciun dezvoltator de calibru nu realizase un pas în această direcţie. „Ne concentrăm acum pe conceptul AFI Home, un proiect demarat de câţiva ani, concentrat pe rezidenţial de închiriat, construit pentru a fi închiriat. Am început proiectul întâi în Cehia, unde suntem într-un stadiu avansat, având deja un total de 900 de apartamente, din care o parte sunt operaţionale, altă parte va fi operatională din primăvară iar din al doilea trimestru din 2024 vor fi disponibile încă 300 de apartamente. Astfel, din prima jumătate a anului viitor vor operaţionale toate unităţile, cele mai multe încă din acest an”, declara Doron Klein, CEO al AFI Europe România şi Cehia, pentru ZF, în martie 2023, ceea ce arată că ambiţiile rămân în această direcţie.

    La jumătatea anului 2022, Lucian Azoiţei anunţa că Forty Management nu vrea să vândă nimic din proiectul Central District Crystal Lagoon pe care îl dezvoltă în zona de nord a Capitalei şi care  cuprinde inclusiv 600 de apartamente. „Nu se vinde nimic. Apartamentele sunt strict pentru închiriere, business planul este făcut pentru operare. Pentru acest proiect noi am obţinut un credit de finanţare care este pe 15 ani, iar returnarea creditului se face din încasările din chirii“, explica atunci Lucian Azoiţei, CEO al Forty Management. Un alt dezvoltator de calibru din România care se uită la proiecte destinate exclusiv închirierii este One United Properties, cel mai activ jucător din Capitală. Tot în 2022, Andrei Diaconescu, cofondator al companiei, declara că are în vedere unul sau două proiecte în această direcţie, dar nu vede o creştere semnificativă pe acest segment în următorii zece ani. „În momentul de faţă avem şi noi o tentativă de creare a unui miniportofoliu de apartamente de închiriat, avem unul sau două proiecte cărora ne gândim să le dăm o destinaţie strict de închiriat, însă cred că suntem departe de acele economii care au acest built-to-rent. (…) Românii doresc să fie proprietari, au home equity prin faptul că au cel puţin un apartament, deci nu pleacă de la zero. Nu cred că în următorii 10 ani vom avea o creştere semnificativă pe acest segment, dar suntem în curs de a-l testa“, a spus Andrei Diaconescu, în toamna anului trecut. Acum, tendinţa a prins avânt, iar acest lucru este observat inclusiv de reprezentanţii One United, care nu au anunţat planuri pentru suplimentarea sau accelerare acestora, dar au subliniat prezenţa acestui trend. „Spuneam că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piaţă, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real şi arată că de fapt este foarte bine să îţi plasezi banii în diverse”, a declarat Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division One United Properties, în conferinţei ZF Piaţa Rezidenţială 2023.

    De ce acum

    Discuţia despre chirii a început să prindă avânt anul trecut şi este important să ne uităm la factorii din spatele acestei evoluţii, atât din perspectiva consumatorului, a modelului de business, cât şi a oportunităţii venite într-un context de vânzări reduse. „Auzim din ce în ce mai des cuvântul închiriere pentru că de circa un an de zile suntem într-o zonă în care dobânzile au crescut accelerat, iar asta i-a împiedicat pe clienţi să cumpere locuinţa pe care o doresc, fie au amânat planurile, fie nu s-au mai încadrat la o achiziţie”, a explicat Gabriel Blăniţă. În acelaşi timp, ultimii doi ani au adus o creştere accelerată a preţurilor aparatmentelor, chiar dacă anul trecut ritmul tranzacţiilor a început să încetinească semnificativ aproape pe toate segmentele de piaţă. Cu preţuri în creştere şi cu o piaţă de credite ipotecare înfrânată de un mediu în care băncile centrale cresc dobânzile, diferenţa dintre preţul unei chirii şi preţul unei rate a început să crească, varianta închirierii fiind mai ieftină în Bucureşti şi oraşele mari.

    „Vedem un gap din ce în ce mai mare între chirie şi rată, dar în Bucureşti şi în oraşele mari a început de circa un an şi jumătate, doi ani de zile. În vestul Europei acest gap este mult mai mare şi îl vedem deja de o perioadă mai lungă de timp. Vedem că în Praga, în Varşovia, chiria e mult mai ieftină decât rata de mai mulţi ani. Asta a dus la o schimbare a modelului de dezvoltare şi a modelului în care se închiriază locuinţe.” Tinerii sunt cel mai dispuşi să stea în chirie, iar România asistă astăzi la o perioadă în care se face schimbul de generaţii. Noile generaţii pun mai mult preţ pe flexibilitate, pe a se putea muta dintr-un loc în altul, ceea ce dă naştere unui nou model pe piaţa rezidenţială. Din perspectiva dezvoltatorilor, Ionuţ Negoiţă, CEO şi fondator al HILS Development a explicat că vânzările de apartamente au scăzut la jumătate, iar formarea unui portofoliu de apartamente destinat închirierii este soluţia aleasă de companie pentru a aborda contextul actual. „Noi avem 1.000 de apartamente targetate anual. Înainte de pandemie vindeam ce «produceam», însă acum vindem 600 din 1.000, iar diferenţa le vom da către închiriere. Poate nu chiar 400 pe an, dar ţinta noastră este ca în următorii patru ani să formăm un portofoliu de 1.000 de apartamente pe care le vom mobila şi închiria. Lună de lună, 20-25 de apartamente vor fi configurate pentru a fi închiriate. Singurul dezavantaj acolo este că blochează capital, dar pentru cine îşi permite, este un lucru foarte bun“, a declarat el.

    Negoiţă spune că „în orice criză sunt şi oportunităţi, cum este portofoliul de închirieri”, ceea ce ilustrează unul dintre factorii care vor conduce în perioada următoare dezvoltarea acestui segment: oportunitatea de business. Dincolo de dezvoltatori, piaţa închirierilor este abordată şi de investitori, cum ar fi Meta Estate Trust, o structură de tip holding care a fost înfiinţat de mai mulţi investitori români, printre care Eugen Voicu, acţionar majoritar al Certinvest, Ionuţ Nicolescu, preşedinte SVN România, Adrian Stanciu, membru fondator Erudio, sau Dragoş Bonea şi Alex Bonea, fondatorii Delta Studio. Aceştia achiziţionează portofolii de unităţi pe care le scot la închiriat. Tendinţa este prezentă şi pe segmentul rezidenţial de lux, unde compania Toff Dominium construieşte un portofoliu cuprins din unităţi localizate în Bucureşti şi în proximitatea Capitalei.

    „Cumpărăm apartamente în blocuri noi şi le închiriem. Avem peste 200 de apartamente, utilate, mobilate, închiriate, şi încă 200 de apartamente pe care le-am semnat cu dezvoltatorii, pe care le vom recepţiona în următorii 2-3 ani. Ne uităm şi în Bucureşti şi în proximitate”, a spus Corina Stanciu, managing director al Toff Dominium.   

     

    „Ne uităm la exemplul ţărilor din jur şi important este să avem în primul rând cerere şi apoi stocul necesar pentru tranziţia aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii şi dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta şi de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu şi lung, de a deţine proprietăţile pe o perioadă mai lungă şi de a le închiria.”

    Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România

     

    „Spuneam că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piaţă, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real şi arată că de fapt este foarte bine să îţi plasezi banii în mod diversificat.”

    Beatrice Dumitraşcu, CEO, Residential Division One United Properties

  • Oportunitatea „de închiriat”. Piaţa imobiliară trece într-o nouă paradigmă, în care chiriile câştigă teren. Cum s-a ajuns la acest fenomen şi ce urmează?

    De ce vorbim despre piaţa chiriilor când 96% dintre români sunt proprietari? Cine închiriază în loc să cumpere? Acestea sunt două dintre cele mai întâlnite întrebări (sau răspunsuri?) în care se oprea până acum orice discuţie despre businessul de închirieri, mai exact despre tendinţa unor dezvoltatori şi investitori de a-şi forma portofolii de apartamente exclusiv pentru închiriere, tendinţă observabilă cu atât mai accentuat cu cât mergem înspre vestul Europei. Acum, datele problemei s-au schimbat, costul unei rate ipotecare a depăşit costul unei chirii, vânzările stagnează, iar piaţa închirierilor pare din ce în ce mai mult un răspuns, atât pentru proprietari, cât şi pentru cei care caută o locuinţă.

     

     

    Cu toţii ştim că 96% dintre români sunt proprietari, ne-am întrebat mereu de ce vorbim despre închirieri dacă ştim că doar 4% au locuinţă închiriată şi ne-am uitat mai în detaliu să înţelegem de unde vine cererea şi unde se duc aceşti oameni. Ne-am uitat la începutul acestui an pe Bucureşti şi oraşele mari şi am văzut că 15% dintre oameni închiriază de fapt, nu 5% cum e statistica naţională, şi e valabil şi la Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara, în jur de 15% este media, cu diferenţe destul de mici de la un oraş la altul”, a explicat Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România, în conferinţa ZF Tendinţe în Piaţa Rezidenţală 2023. Datele prezentate de el fac parte din concluziile unui studiu realizat de Unlock Research pentru Colliers, care arată că 15% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18 şi 55 de ani din oraşe locuiesc cu chirie, iar în rândul populaţiei de 18-24 de ani proporţia celor care stau în chirie este chiar dublă. „Ce am observat este că tinerii sunt cel mai dispuşi să locuiască în chirie, câteodată este o alegere, dar de multe ori este singura posibilitate economică pentru a accesa o locuinţă. Vedem că vârsta de la care există posibilitatea de a cumpăra o locuinţă creşte. În România, încă vorbim de o vârstă de sub 30 de ani, pe când în Europa de Vest vorbim de 35-38 de ani sau chiar mai mult vârsta la care o pesoană îşi permite să achiziţioneze o locuinţă.”

    Europa de Vest ne arată direcţia în care mergem odată cu parcurgerea unor etape de dezvoltare economică, cel puţin cu oraşele mari, dar asta nu înseamnă că acela trebuie să fie luat drept modelul ideal. Un exemplu negativ mai atipic este chiar piaţa din Germania, unde mai mult de jumătate din populaţie locuieşte în chirie, iar structura pieţei rezidenţiale generează nelinişte socială. „Acum noi pornim de la un nivel de 15% în Bucureşti şi oraşele mari şi dacă vrem să vedem unde poate ajunge este suficient să ne uităm la ţările care sunt cu câţiva ani în faţa României din acest punct de vedere şi mă refer la alte state din Europa Centrală, la Polonia sau Cehia. Aici zona de închirieri ajunge la 25% din totalul proprietăţilor în oraşele mari şi nu aş vrea să dăm exemplul Berlinului sau al Germaniei, unde jumătate dintre oameni închiriază şi jumătate sunt proprietari, pentru că este mai degrabă o piaţă atipică.” Asta înseamnă că şi în Bucureşti procentul real ar putea ajunge la 25%, după cum estimează specialistul, însă această tendinţă se va concretiza „în ani de zile”, nu de pe o zi pe alta.

    „Ne uităm la exemplul ţărilor din jur şi important este să avem în primul rând cerere şi apoi stocul necesar pentru tranziţia aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar, vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii şi dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta şi de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu şi lung, de a deţine proprietăţile pe o perioadă mai lungă şi de a le închiria.” În Praga s-au construit peste 50.000 de locuinţe destinate exclusiv închirierii în ultimii 10 ani, în timp ce Varşovia este mai la început de drum, cu 10.000 de locuinţe în astfel de ansambluri şi alte 20.000 -30.000 aflate în construcţie la acest moment. „Acestea se adaugă unui stoc de locuinţe deja existent şi numărul de locuinţe pentru închirieri vine de la acei investitori mici care au 1-2 apartamente pe care le pun la închiriat. Faptul că piaţa de închirieri creşte accelerat face ca din ce în ce mai mulţi jucători să gândească proiecte la scară largă.” În România, Colliers estimează că există circa 1.000 de apartamente în ansambluri destinate exclusiv închirierii, precum şi planuri pentru încă 3.000 – 4.000 de unităţi în următorii doi-trei ani de zile.

    „Ne aşteptăm ca probabil peste doi ani şi jumătate de acum să vedem cel puţin 4.000 astfel de unităţi în Bucureşti, care se adaugă la tot stocul de locuinţe, dar ele vor fi destinate exclusiv închirierii, vor avea facilităţi legat de zona de închirieri şi vor adăuga la piaţa rezidenţială un nou tip de produs cu care consumatorii din ţările din jurul nostru sunt obişnuiţi şi care şi la noi va avea un rol important în următorii ani. Deci circa trei ani va dura pentru 4.000 de unităţi în Bucureşti şi probabil în 7-10 ani ne vom apropia de acel prag de 25% în chirie.”

     

    Din declaraţie în declaraţie

    Discuţia despre apartamente destinate exclusiv închirierii nu era pe lista de priorităţi a dezvoltatorilor şi a investitorilor până în perioada recentă, însă în 2020 au început să se anunţe ambiţii la un nivel din ce în ce mai înalt. La începutul anului 2020, dezvoltatorul AFI Europe România a anunţat că va investi în Capitală în premieră într-un proiect rezidenţial dedicat exclusiv închirierii. Până la acel moment, portofoliile de apartamente despre care discutam în piaţa din România era legată de investitorii care cumpărau câte 10-20 de apartamente în cadrul proiectelor rezidenţiale pentru a le închiria, însă niciun dezvoltator de calibru nu realizase un pas în această direcţie. „Ne concentrăm acum pe conceptul AFI Home, un proiect demarat de câţiva ani, concentrat pe rezidenţial de închiriat, construit pentru a fi închiriat. Am început proiectul întâi în Cehia, unde suntem într-un stadiu avansat, având deja un total de 900 de apartamente, din care o parte sunt operaţionale, altă parte va fi operatională din primăvară iar din al doilea trimestru din 2024 vor fi disponibile încă 300 de apartamente. Astfel, din prima jumătate a anului viitor vor operaţionale toate unităţile, cele mai multe încă din acest an”, declara Doron Klein, CEO al AFI Europe România şi Cehia, pentru ZF, în martie 2023, ceea ce arată că ambiţiile rămân în această direcţie.

    La jumătatea anului 2022, Lucian Azoiţei anunţa că Forty Management nu vrea să vândă nimic din proiectul Central District Crystal Lagoon pe care îl dezvoltă în zona de nord a Capitalei şi care  cuprinde inclusiv 600 de apartamente. „Nu se vinde nimic. Apartamentele sunt strict pentru închiriere, business planul este făcut pentru operare. Pentru acest proiect noi am obţinut un credit de finanţare care este pe 15 ani, iar returnarea creditului se face din încasările din chirii“, explica atunci Lucian Azoiţei, CEO al Forty Management. Un alt dezvoltator de calibru din România care se uită la proiecte destinate exclusiv închirierii este One United Properties, cel mai activ jucător din Capitală. Tot în 2022, Andrei Diaconescu, cofondator al companiei, declara că are în vedere unul sau două proiecte în această direcţie, dar nu vede o creştere semnificativă pe acest segment în următorii zece ani. „În momentul de faţă avem şi noi o tentativă de creare a unui miniportofoliu de apartamente de închiriat, avem unul sau două proiecte cărora ne gândim să le dăm o destinaţie strict de închiriat, însă cred că suntem departe de acele economii care au acest built-to-rent. (…) Românii doresc să fie proprietari, au home equity prin faptul că au cel puţin un apartament, deci nu pleacă de la zero. Nu cred că în următorii 10 ani vom avea o creştere semnificativă pe acest segment, dar suntem în curs de a-l testa“, a spus Andrei Diaconescu, în toamna anului trecut. Acum, tendinţa a prins avânt, iar acest lucru este observat inclusiv de reprezentanţii One United, care nu au anunţat planuri pentru suplimentarea sau accelerare acestora, dar au subliniat prezenţa acestui trend. „Spuneam că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piaţă, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real şi arată că de fapt este foarte bine să îţi plasezi banii în diverse”, a declarat Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division One United Properties, în conferinţei ZF Piaţa Rezidenţială 2023.

    De ce acum

    Discuţia despre chirii a început să prindă avânt anul trecut şi este important să ne uităm la factorii din spatele acestei evoluţii, atât din perspectiva consumatorului, a modelului de business, cât şi a oportunităţii venite într-un context de vânzări reduse. „Auzim din ce în ce mai des cuvântul închiriere pentru că de circa un an de zile suntem într-o zonă în care dobânzile au crescut accelerat, iar asta i-a împiedicat pe clienţi să cumpere locuinţa pe care o doresc, fie au amânat planurile, fie nu s-au mai încadrat la o achiziţie”, a explicat Gabriel Blăniţă. În acelaşi timp, ultimii doi ani au adus o creştere accelerată a preţurilor aparatmentelor, chiar dacă anul trecut ritmul tranzacţiilor a început să încetinească semnificativ aproape pe toate segmentele de piaţă. Cu preţuri în creştere şi cu o piaţă de credite ipotecare înfrânată de un mediu în care băncile centrale cresc dobânzile, diferenţa dintre preţul unei chirii şi preţul unei rate a început să crească, varianta închirierii fiind mai ieftină în Bucureşti şi oraşele mari.

    „Vedem un gap din ce în ce mai mare între chirie şi rată, dar în Bucureşti şi în oraşele mari a început de circa un an şi jumătate, doi ani de zile. În vestul Europei acest gap este mult mai mare şi îl vedem deja de o perioadă mai lungă de timp. Vedem că în Praga, în Varşovia, chiria e mult mai ieftină decât rata de mai mulţi ani. Asta a dus la o schimbare a modelului de dezvoltare şi a modelului în care se închiriază locuinţe.” Tinerii sunt cel mai dispuşi să stea în chirie, iar România asistă astăzi la o perioadă în care se face schimbul de generaţii. Noile generaţii pun mai mult preţ pe flexibilitate, pe a se putea muta dintr-un loc în altul, ceea ce dă naştere unui nou model pe piaţa rezidenţială. Din perspectiva dezvoltatorilor, Ionuţ Negoiţă, CEO şi fondator al HILS Development a explicat că vânzările de apartamente au scăzut la jumătate, iar formarea unui portofoliu de apartamente destinat închirierii este soluţia aleasă de companie pentru a aborda contextul actual. „Noi avem 1.000 de apartamente targetate anual. Înainte de pandemie vindeam ce «produceam», însă acum vindem 600 din 1.000, iar diferenţa le vom da către închiriere. Poate nu chiar 400 pe an, dar ţinta noastră este ca în următorii patru ani să formăm un portofoliu de 1.000 de apartamente pe care le vom mobila şi închiria. Lună de lună, 20-25 de apartamente vor fi configurate pentru a fi închiriate. Singurul dezavantaj acolo este că blochează capital, dar pentru cine îşi permite, este un lucru foarte bun“, a declarat el.

    Negoiţă spune că „în orice criză sunt şi oportunităţi, cum este portofoliul de închirieri”, ceea ce ilustrează unul dintre factorii care vor conduce în perioada următoare dezvoltarea acestui segment: oportunitatea de business. Dincolo de dezvoltatori, piaţa închirierilor este abordată şi de investitori, cum ar fi Meta Estate Trust, o structură de tip holding care a fost înfiinţat de mai mulţi investitori români, printre care Eugen Voicu, acţionar majoritar al Certinvest, Ionuţ Nicolescu, preşedinte SVN România, Adrian Stanciu, membru fondator Erudio, sau Dragoş Bonea şi Alex Bonea, fondatorii Delta Studio. Aceştia achiziţionează portofolii de unităţi pe care le scot la închiriat. Tendinţa este prezentă şi pe segmentul rezidenţial de lux, unde compania Toff Dominium construieşte un portofoliu cuprins din unităţi localizate în Bucureşti şi în proximitatea Capitalei.

    „Cumpărăm apartamente în blocuri noi şi le închiriem. Avem peste 200 de apartamente, utilate, mobilate, închiriate, şi încă 200 de apartamente pe care le-am semnat cu dezvoltatorii, pe care le vom recepţiona în următorii 2-3 ani. Ne uităm şi în Bucureşti şi în proximitate”, a spus Corina Stanciu, managing director al Toff Dominium.   

     

    „Ne uităm la exemplul ţărilor din jur şi important este să avem în primul rând cerere şi apoi stocul necesar pentru tranziţia aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii şi dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta şi de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu şi lung, de a deţine proprietăţile pe o perioadă mai lungă şi de a le închiria.”

    Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România

     

    „Spuneam că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piaţă, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real şi arată că de fapt este foarte bine să îţi plasezi banii în mod diversificat.”

    Beatrice Dumitraşcu, CEO, Residential Division One United Properties

  • Piaţa imobiliară din Suedia răsuflă uşurată: Scăderea preţurilor locuinţelor, declanşată de creşterea ratelor dobânzilor, s-ar putea atenua în 2023. Criza imobiliară a redus preţurile imobilelor cu aproximativ 15%

    Opinia proprietarilor de locuinţe suedezi cu privire la piaţa imobiliară s-a stabilizat, deoarece scăderea preţurilor declanşată de creşterea ratelor dobânzilor s-ar putea să se atenueze în 2023, relatează Bloomberg.

    Sentimentul a rămas în mare parte neschimbat timp de trei luni consecutive, semn că proprietarii sunt de părere că ce a fost mai rău a trecut, potrivit SEB AB. Indicatorul preţurilor locuinţelor al celei mai mari bănci suedeze s-a îmbunătăţit cu o unitate în aprilie, de la -9 la -8.

    Deşi proprietarii de locuinţe se aşteaptă în continuare la un anumit declin, viziunea lor s-a îmbunătăţit din august anul trecut, când indicatorul s-a prăbuşit la un minim record. Această scădere a coincis cu o criză imobiliară care a redus preţurile cu aproximativ 15%, într-unul dintre cele mai grave exemple de declin imobiliar la nivel mondial, ca urmare a creşterii inflaţiei şi a costurilor de împrumut.

    Se aşteaptă ca Riksbank din Suedia să majoreze în continuare ratele dobânzilor în această lună şi, în pofida unei oarecare stabilizări a datelor recente privind preţurile locuinţelor, SEB consideră că preţurile imobilelor ar putea scădea în continuare, ceea ce ar duce la o scădere totală de 20% faţă de vârful atins în februarie 2022.

    „Având în vedere turbulenţele continue pentru proprietarii de imobile, considerăm că presiunea asupra preţurilor ar putea scădea în viitor”, au declarat economiştii SEB Daniel Bergvall şi Marcus Widen.

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest: Următorul boom imobiliar, după primul cutremur major. Până atunci…”pas”!

    Trei factorii decid cursul unei piete imobiliare.

        1. Evolutia demografica.

        Populatia Romaniei scade permanent. Tarile care au crestere demografica au si crestere imobiliara, atat ca preturi cat si ca numar de unitati locative. Marile metropole din SUA, Canada, Australia, etc., unde exista migratie puternica, sunt o dovada in acest sens. Populatia Bucurestiului (fara Ilfov) s-a redus si daca trendul va continua, logic, preturile scad. Daca numarul de cetateni ai Romaniei se reduce an de an, de ce ar creste piata imobiliara pe termen mediu/ lung? 

        Astazi in marile orase, estimez ca exista un stoc de cateva zeci de mii de locuinte noi, terminate, nevandute sau neinchiriate (nefolosite). Pandemia a facut posibila munca de la distanta. Numai in Bucuresti sunt oficial peste 200.000 de corporatisti. Cei mai multi pot lucra de oriunde. Unii s-au relocat in Ilfov, altii se simt bine in provincie sau chiar in strainatate. Comunicarea electronica anuleaza distanta. In 2050 se preconizeaza ca vor fi 14 milioane de locuitori in Romania. Adica, mai mult decat suficient, o casa pentru 1,5 persoane. 

        Pentru cine sa fie contruite noi locuinte, cand exista deja suficiente?

        2. Dobanzile la credite.

        Pretul locuintelor si dezvoltarea pietei depind de nivelul dobanzilor la creditele imobiliare sau ipotecare. In actuala conjunctura impusa de sistemul bancar, cand creditele sunt aproape prohibitive pentru segmentul rezidential, piata imobiliara si-a redus puternic motoarele. Preturile de constructie si-au cam atins nivelul maxim si, cu toate astea, pretul de vanzare nu a mai crescut.

         Orice dezvoltator care construieste acum, fie are un credit aprobat si santierul e in lucru, fie lucreaza cu capital propriu integral, fie are o locatie de exceptie si se bazeaza pe clientii care au cash sau sunt bancabili. Pana creditarea nu se dezgheata, orice noua dezvoltare imobiliara se expune unui risc major. 

        Guvernele si bancile centrale se lupta cu inflatia. Practic, se chinuie sa le asigure oamenilor un trai decent. Piata imobiliara este lasata de izbeliste sau cel mult sa se regleze singura. Daca razboiul cu inflatia pentru produsele de baza dureaza, preturile imobilelor nu au cum sa creasca. Inainte de a avea case mai bune sau mai mari, oamenii vor sa se bucure de viata. 96% dintre romani sunt deja proprietari. Pare suficient!

        Cine nu are casa de ce s-ar chinui sa plateasca o rata impovaratoare la banca, cand poate sa achite o chirie mai mica, lunar?

        3. Catastrofele naturale.

    Mii de case zac astazi darapanate in toata Romania. In Bucuresti, unele sunt pericol public, fiind in zone pietonale. Nu sunt bani nici macar pentru reparatiile urgente (tencuieli desprinse, acoperisuri rupte, balcoane deteriorate). Unele case vechi de peste 100 de ani sunt deja in stadiul de ruina. Multe ”fosile” imobiliare vor fi moloz la primul cutremur major. Care va fi valoarea lor dupa o catastrofa naturala? Aproape de zero, daca nu sunt intr-o zona ultracentrala, astfel incat terenul de sub cladire sa poata fi refolosit pentru o noua constructie. Nimeni nu-si doreste sa vada consecintele unui cutremur. Din pacate, avem mai multe zone seismice active si ne asteptam la orice. Catastrofele aduc un singur element pozitiv: permit o noua reconfigurare urbanistica. 

        Dupa un cutremur major cum vor fi preturile imobilelor?

     

        Sper sa nu se intample deloc aceasta calamitate. Daca vorbim strict ipotetic, dupa parerea mea, orice piata secatuita de produse indispensabile duce la majorarea preturilor. Imobilele fac parte din produsele vitale ale unei tari civilizate. In functie de cerere si oferta, pretul fluctueaza. Dupa un cutremur major, consider ca pretul caselor care raman ”sanatoase”/ in picioare, va exploda! De aceea merita sa fie construite bine imobilele noi.

         Sute de mii de case vor fi serios afectate structural dupa o calamitate mare. Unde vor sta oamenii care vor supravietui? Cei fara bani vor fi adapostiti de stat, pe unde se poate. Altii, care au bani, raman cu 2 alternative: fie emigreaza de frica unor noi cutremure, fie vor plati oricat, ca sa locuiasca in siguranta. Urmatorul boom imobiliar are toate sansele sa apara dupa o catastrofa!

     

    Dragos Dragoteanu este Certified International Property Specialist

  • Piaţa de închirieri va creşte în România. Chiriile s-au majorat cu 10% în 2023 şi vor mai creşte

    Piaţa de închirieri va creşte în România, susţine Corina Stanciu, Managing Director Toff Dominium. De altfel, chiriile s-au majorat cu 10% în 2023 şi vor mai creşte, potrivit Ziarului Financiar.

    Piaţa de rezidenţial va creşte şi pe zona de închirieri, un segment încă puţin dezvoltat în România, iar chiriile vor creşte deopotrivă, a declarat Corina Stanciu, Managing Director Toff Dominium la conferinţa ZF Tendinţe în Piaţa Rezidenţială.

    „Cumpărăm apartamente în blocuri noi şi le închiriem. Avem peste 200 de apartamente, utilate, mobilate, inchiriate, şi încă 200 de apartamente pe care le-am semnat cu dezvoltatorii, pe care le vom recepţiona în următorii 2-3 ani. Ne uităm şi în Bucureşti şi în proximatate”, a spus Corina Stanciu.

    Toff Dominium ar două linii de business: închiriere pe termen lung, de 6 luni-1 an, şi pe termen scurt. În 2023 chiriile au crescut cu 10%.

    „Investim între 15-20% din valoarea de achiziţie în decorarea apartamentelor pe care le închiriem. Funcţionalitatea este la fel de importantă ca şi designul. Avem chiriaşi care vor să cumpere apartamentul”, a mai spus Stanciu.

    Clienţii sunt în special tinerii, care vor toate facilităţile, inclusiv locuri de parcare, dar şi şcoli, parcuri, magazine în apropiere.

  • Sebastian Guţiu, Schoenherr şi Asociaţii SCA: Dezvoltatorii imobiliari au trei scenarii posibile de poziţionare în contextul blocajului urbanistic din Bucureşti: să aştepte, să renunţe la anumite proiecte sau să reacţioneze

    Bucureştiul este de doi ani blocat la nivel urbanistic, ca urmare a suspendării sau anulării în instanţă a PUZ-urilor de sectoare, iar clarificarea aspectelor urbanistice rămâne un deziderat pe termen lung, având în vedere că abia în ianuarie 2023 a început colectarea şi actualizarea datelor pentru noul PUG, a declarat avocatul Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr şi Asociaţii SCA,  care coordonează practica de real estate a Schoenherr la nivelul Europei Centrale şi de Est/ Europei de Sud-Est.

    „Dezvoltatorii imobiliari au, în acest moment, trei scenarii posibile de poziţionare în contextul blocajului urbanistic din Bucureşti: să aştepte, să renunţe la dezvoltarea anumitor proiecte sau să reacţioneze. Decizia de a opta pentru una dintre aceste căi sau alta ţine de particularităţile fiecărui proiect, iar practica noastră ne arată că există soluţii juridice eficiente pentru a implementa oricare dintre aceste scenarii. Dar este important să atragem atenţia asupra faptului că aceste soluţii adresează efectele, iar nu cauza blocajului”, a spus cu ocazia acestei dezbateri avocatul Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr şi Asociaţii SCA,  care coordonează practica de real estate a Schoenherr la nivelul Europei Centrale şi de Est/ Europei de Sud-Est.

    Dezvoltatorii şi investitorii activi pe piaţa imobiliară din Bucureşti s-au întâlnit într-un eveniment organizat recent de firma de avocatură Schoenherr şi Asociaţii SCA, cu scopul de a identifica posibile căi de depăşire a blocajului actual. Printre subiectele abordate se află aplicarea unitară a legislaţiei în domeniu, revizuirea cadrului legislativ astfel încât să permită reducerea birocraţiei prin digitalizare, corelarea măsurilor luate de autorităţi cu o serioasă analiză a impactului social al acestor măsuri şi, mai ales, stabilitatea şi previzibilitatea.

    „Efectul blocajului urbanistic din Bucureşti se va vedea mai ales în următorii ani. Din păcate, problema se extinde la nivelul întregii ţări, unde au apărut întârzieri mari la proiecte. Observăm, aşadar, un efect de domino. Cauzele sunt legislaţia şi birocraţia excesivă. Cred că, pentru deblocare, trebuie să ne întoarcem la legislaţie şi să reducem birocraţia prin digitalizare, să găsim soluţii mai simple”, a spus Tinu Sebeşanu, CEO Impact Developer & Contractor în cadrul acestei dezbateri.

    La rândul lui, Robert Ioniţă, directorul departamentului juridic al grupului NEPI Rockcastle la nivel regional, a precizat că o abordare unitară la nivelul autorităţilor (şi al reprezentaţilor acestora) în aplicarea prevederilor legale, precum şi stabilitatea legislativă, care ar creşte nivelul de previzibilitate pentru dezvoltatorii şi investitorii imobiliari este esenţială. „Cadrul legislativ este foarte important, însă poate la fel de important este şi modul în care este aplicată legislaţia. Situaţia de blocaj pe care o vedem în Bucureşti în această perioadă este, după cunoştinţa mea, unică în regiunea Europei Centrale şi de Est, unde grupul NEPI Rockcastle este activ pe nouă pieţe”.

    În prezent, în contextul în care sectoarele 1, 3, 5 şi 6 nu au PUZ sectorial (fie că nu l-au avut niciodată, fie că acesta a fost anulat în instanţă), proiectele de urbanism din aceste sectoare se raportează la un PUG emis în anul 2000, cu o excepţie la sectorul 6.

    Pentru celelalte două sectoare (2 şi 4), PUZ-urile fac obiectul unor acţiuni în anulare.

    PUG din anul 2000 va rămâne în vigoare până la adoptarea unui nou PUG, însă termenul optimist în care acest lucru s-ar putea întâmpla este anul 2025.

    Mai mult, atenţionează specialiştii, „în funcţie de rezultatul acţiunilor în instanţă privind o posibilă anulare a PUG (aflate acum în faza recursului), în eventualitatea anulării PUG, ne-am putea găsi în situaţia în care să ne întoarcem în timp cu 27 de ani, revenind la Regulamentul de urbanism din 1996”, a declarat Mădălina Mitan, avocat specializat în real estate, managing attorney at law în cadrul Schoenherr şi Asociaţii SCA.

    Recent, s-a obţinut în primă instanţă deblocarea PUZ-urilor la nivelul sectoarelor 2 şi 4.

    „Am ajuns în situaţia în care dezvoltarea urbanistică a Bucureştiului se decide în instanţă şi se întâmplă acest lucru pentru că nu avem dialog între autorităţi, investitori şi beneficiarii dezvoltării urbane, cetăţenii. Cifrele sunt clare, PIB este în scădere pentru că s-a diminuat contribuţia sectorului de real estate. Este dificil să atragem noi investitori în Bucureşti, în lipsa unui cadru legal predictibil şi coerent”, a spus Despina Ponomarenco, preşedintele Bucharest Real Estate Club (BREC).

    Printre posibilele soluţii cu potenţial de a simplifica şi clarifica aspectele legislative în domeniul urbanismului şi al construcţiilor, Codul Urbanismului, ar fi trebuit adoptat până la sfârşitul lunii martie anul curent. Faţă de stadiul său actual în cadrul procesului legislativ însă, este puţin probabil ca acesta să fie adoptat înainte de 2024.

    Dezvoltatorii şi investitorii imobiliari atrag atenţia asupra faptului că impactul social al anumitor măsuri nu este luat în calcul de către autorităţi. Totodată, blocajul urbanistic este cu atât mai greu de înţeles în condiţiile în care Bucureştiul dispune de un fond locativ fragilizat în mare măsură şi incapabil să facă faţă unui cutremur major.

    „Am fost recent la un seminar la Universitatea Tehnică de Construcţii Bucureşti pe tema rezistenţei la cutremur a clădirilor şi am aflat că 70% din clădirile din România nu îndeplinesc standardele de siguranţă la cutremur, potrivit unei statistici a universităţii. Prin urmare, întrebarea firească este cum e posibil să blocăm înnoirea fondului locativ când 70% din fondul actual e perimat”, a spus Andrei Diaconescu, cofondator ONE United Properties.

    Şi Laurenţiu Afrăsine, CEO Akcent Development, atrage atenţia asupra modului în care este aplicată legislaţia. Totodată, el trage un semnal de alarmă cu privire la posibilitatea ca blocajul din domeniul urbanistic să aibă un impact şi asupra interesului investitorilor pentru Bucureşti, ca destinaţie pentru afacerile lor.

     „Efectele blocajului urbanistic se vor vedea în următorii doi ani şi nu cred că exagerez spunând că vor fi devastatoare pentru că investitorii străini nu mai privesc spre Bucureşti, deşi preţul pe metru pătrat este mai mic decât la Budapesta şi Varşovia. Vă dau un exemplu grăitor pentru situaţia actuală: am avut nevoie recent de 18 avize pentru a obţine autorizaţia de construcţie a unui gard şi în continuare va fi nevoie de zeci de avize pentru utilităţi”, a spus Laurenţiu Afrăsine.

    El a subliniat că, pe lângă PUZ-uri şi autorizaţii de construire, sunt probleme şi la eliberarea certificatelor de edificare, fapt ce produce efecte grave pentru cumpărătorul final.

    Cele mai recente date oficiale arată că populaţia Bucureştiului a scăzut cu 166.400 în 2021 faţă de 2011, în timp ce populaţia Ilfovului a crescut în aceeaşi perioadă cu 153.000. Investitorii se aşteaptă la o accentuare a discrepanţei, având în vedere numeroasele şantiere din Ilfov şi scăderea considerabilă a celor din Bucureşti. Migrarea oamenilor în afara graniţelor oraşului pune o presiune mai mare pe trafic, aceştia desfăşurând în continuare marea majoritate a activităţilor în Capitală.

     

  • De ce să te faci agent imobiliar?

    Independenţă, spirit antreprenorial şi o remuneraţie direct proporţională cu eforturile sunt câteva dintre caracteristicile meseriei de agent imobiliar în România. Care sunt recomandările celor care vor să înceapă un job în acest domeniu de la David Grigorescu, un profesionist cu 20 de ani de experienţă în acest domeniu? 

    „Celor care vor să înceapă o carieră în domeniul imobiliar le recomand să se gândească puţin, să se scoată la o cafea pe ei şi să se întrebe ce-i motivează să facă asta. Pentru că dacă răspunsul este favorabil când vine vorba despre motivaţia lor internă, sunt sigur că celelalte cunoştinţe, abilităţi, informaţii necesare le vor obţine cu uşurinţă”, a spus David Grigorescu, fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR) şi proprietar al Zoom City Imobiliare, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu BUSINESS Magazin. 

    Fondator al agenţiei Zoom City Imobiliare, el însuşi practică această meserie de aproximativ 20 de ani şi nici că se vede făcând altceva. „Nu mă gândesc să renunţ la această frumoasă meserie, pe care recunosc că o iubesc. Fac asta cu drag”, descrie David Grigorescu felul în care se raportează la profesia sa. 

    Din rândul celor mai importante caracteristici pe care le apreciază la rolul de agent el menţionează, în primul rând, independenţa. „Practic, noi suntem antreprenori, chiar dacă acţionăm sub o agenţie imobiliară, noi suntem cei care ne stabilim programul. Noi investim în educaţia noastră, în abilităţile, cunoştinţele noastre, acţionăm individual pentru a creşte ca indivizi, ca profesionişti şi pentru a ne bucura de ceea ce rezultă din profesia de agent imobiliar.”

    De asemenea, nu exclude importanţa remuneraţiei, care poate fi satisfăcătoare: „Poate fi o meserie bănoasă dacă tu eşti instruit, dacă aduci calitate, verticalitate, coloana vertebrală şi aplici inclusiv reglementările din această lege (al cărei proiect a fost depus recent spre dezbatere în Parlament n.red.).” 

    Este, de asemenea, o meserie potrivită celor căroa le place să discute cu oamenii, să aducă valoare în ceea ce fac. „De multe ori, discut cu clienţii şi îi întreb care sunt aşteptările lor de la un agent imobiliar. Răspunsul vânzătorilor este, de cele mai multe ori, să le aducă un cumpărător care să ofere preţul potrivit; o chestie pe care o discut de foarte multe ori cu clienţii, cu oamenii care-mi ajung clienţi.” 

    După ce înţeleg complexitatea procesului de vânzare, aşteptările lor sunt total diferite – spun că acesta trebuie să le apere lor interesele, să fie foarte bine instruit în pregătirea actelor de proprietate, să facă o estimare de preţ pertinentă.  

    Ce calităţi trebuie să aibă un bun agent sau broker în imobiliare? „Trebuie să aibă abilităţi de comunicare, cunoştinţe în construcţii, chiar şi cunoştinţe juridice, să fie bun negociator”, răspunde David Grigorescu. 

    Iar când vine vorba de felul în care clienţii se raportează la aceşti profesionişti, el spune: „Îi încurajez pe consumatori să aibă încredere în profesioniştii imobiliari, să-şi aleagă agenţii cu care doresc să lucreze pe criteriile pe care le consideră necesare şi să le ofere încredere. De ce? Pentru că ca în orice altă acţiune pe care o avem zi de zi, cu sprijinul unui specialist reuşim să obţinem performanţe mult mai bune decât am putea noi.”

    Citiţi în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe David Grigorescu, fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR) şi proprietar al Zoom City Imobiliare, despre măsurile propuse prin Noua Lege a Agentului Imobiliar, precum şi despre felul în care poate acesta influenţa piaţa imobiliară. 

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

     

     

     

  • De ce să te faci agent imobiliar?

    Independenţă, spirit antreprenorial şi o remuneraţie direct proporţională cu eforturile sunt câteva dintre caracteristicile meseriei de agent imobiliar în România. Care sunt recomandările celor care vor să înceapă un job în acest domeniu de la David Grigorescu, un profesionist cu 20 de ani de experienţă în acest domeniu? 

    „Celor care vor să înceapă o carieră în domeniul imobiliar le recomand să se gândească puţin, să se scoată la o cafea pe ei şi să se întrebe ce-i motivează să facă asta. Pentru că dacă răspunsul este favorabil când vine vorba despre motivaţia lor internă, sunt sigur că celelalte cunoştinţe, abilităţi, informaţii necesare le vor obţine cu uşurinţă”, a spus David Grigorescu, fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR) şi proprietar al Zoom City Imobiliare, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu BUSINESS Magazin. 

    Fondator al agenţiei Zoom City Imobiliare, el însuşi practică această meserie de aproximativ 20 de ani şi nici că se vede făcând altceva. „Nu mă gândesc să renunţ la această frumoasă meserie, pe care recunosc că o iubesc. Fac asta cu drag”, descrie David Grigorescu felul în care se raportează la profesia sa. 

    Din rândul celor mai importante caracteristici pe care le apreciază la rolul de agent el menţionează, în primul rând, independenţa. „Practic, noi suntem antreprenori, chiar dacă acţionăm sub o agenţie imobiliară, noi suntem cei care ne stabilim programul. Noi investim în educaţia noastră, în abilităţile, cunoştinţele noastre, acţionăm individual pentru a creşte ca indivizi, ca profesionişti şi pentru a ne bucura de ceea ce rezultă din profesia de agent imobiliar.”

    De asemenea, nu exclude importanţa remuneraţiei, care poate fi satisfăcătoare: „Poate fi o meserie bănoasă dacă tu eşti instruit, dacă aduci calitate, verticalitate, coloana vertebrală şi aplici inclusiv reglementările din această lege (al cărei proiect a fost depus recent spre dezbatere în Parlament n.red.).” 

    Este, de asemenea, o meserie potrivită celor căroa le place să discute cu oamenii, să aducă valoare în ceea ce fac. „De multe ori, discut cu clienţii şi îi întreb care sunt aşteptările lor de la un agent imobiliar. Răspunsul vânzătorilor este, de cele mai multe ori, să le aducă un cumpărător care să ofere preţul potrivit; o chestie pe care o discut de foarte multe ori cu clienţii, cu oamenii care-mi ajung clienţi.” 

    După ce înţeleg complexitatea procesului de vânzare, aşteptările lor sunt total diferite – spun că acesta trebuie să le apere lor interesele, să fie foarte bine instruit în pregătirea actelor de proprietate, să facă o estimare de preţ pertinentă.  

    Ce calităţi trebuie să aibă un bun agent sau broker în imobiliare? „Trebuie să aibă abilităţi de comunicare, cunoştinţe în construcţii, chiar şi cunoştinţe juridice, să fie bun negociator”, răspunde David Grigorescu. 

    Iar când vine vorba de felul în care clienţii se raportează la aceşti profesionişti, el spune: „Îi încurajez pe consumatori să aibă încredere în profesioniştii imobiliari, să-şi aleagă agenţii cu care doresc să lucreze pe criteriile pe care le consideră necesare şi să le ofere încredere. De ce? Pentru că ca în orice altă acţiune pe care o avem zi de zi, cu sprijinul unui specialist reuşim să obţinem performanţe mult mai bune decât am putea noi.”

    Citiţi în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe David Grigorescu, fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR) şi proprietar al Zoom City Imobiliare, despre măsurile propuse prin Noua Lege a Agentului Imobiliar, precum şi despre felul în care poate acesta influenţa piaţa imobiliară. 

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

     

     

     

  • Piaţa imobiliară pare să fie blocată: creşterea ucigătoare a dobânzilor, inflaţia şi ameninţarea de zi cu zi a crizelor îi fac pe români să stea deoparte, chiar dacă bani sunt în piaţă. Cum poate fi deblocată piaţa? Ori preţurile să scadă, ori salariile să crească, pentru că dobânzile nu vor scădea aşa de repede

    Trimestrul I 2023 s-a încheiat, iar când vor veni datele agregate pe sistemul bancar vom vedea cât de mare este scăderea înregistrată de către bănci pe segmentul creditelor ipotecare/imobiliare.

    Din cauza creşterii dobânzilor la lei, din cauza crizei/crizelor, din cauza inflaţiei, din cauza războiului şi a incertitudinilor care sunt prezente din ce în ce mai des în viaţa tuturor, clienţii/românii nu prea au mai avut curajul să ia credite ipotecare/imobiliare, deşi băncile nu au oprit creditarea pe acest segment ci dimpotrivă, încearcă să găsească soluţii, chiar individuale, pentru a da credite de acest tip în continuare.

    De la 1 aprilie a intrat în vigoare noul IRCC – dobânda de referinţă pentru creditele ipotecare şi de consum, care pentru trimestrul II va fi de 5,98%, la care se adaugă 2% marja băncii, rezultând în final, cu tot cu celelalte comisioane incluse, o dobândă efectivă de 8% şi chiar peste.

    La această dobândă nu mulţi au curajul să se înhame la un credit ipotecar, mai ales că acest cuvânt, criză, este prezent peste tot.

    În T1/2023 IRCC a fost de 5,71%, deci această creştere nu ar fi atât de mare ca precedentele.

    În urmă cu doi ani IRCC era la 1,08%, ceea ce însemna că accesarea unui credit era destul de facilă românilor şi multă lume putea să se încadreze în scoringul băncilor. Plus că salariile creşteau.

    Aşa se face că în 2021 şi 2022 băncile au dat credite ipotecare/imobiliare la un nivel record.

    De la 1 iulie IRCC-ul se va schimba din nou, dar după cum arată datele, va rămâne sub 6%.

    ROBOR la trei luni este cotat acum la 6,85% şi pare destul de stabil. Oricum, ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 6,8% de la finalul anului trecut până acum.

    Multă lume are încă această dilemă, care dobândă este mai mică, ROBOR sau IRCC, dar după cum arată lucrurile va fi destul de greu pentru ROBOR să scadă sub 6%, mai ales dacă presiunile asupra inflaţiei continuă iar BNR nu începe procesul de scădere a dobânzii de politică monetară.

    Acest proces de scădere a dobânzilor nu va veni atât de repede, mai ales în condiţiile în care dobânzile cresc pe pieţele occidentale. Fed – banca centrală a SUA – a majorat dobânda la 5%, iar Banca Centrală Europeană a ridicat dobânda la 3% şi probabil ţinteşte o dobândă de 3,5%, dacă nu chiar de 4%, în încercarea de a “răcori” economia şi creşterile de preţuri, care continuă.

    Pentru că BCE a majorat dobânda de referinţă la euro, şi EURIBOR a crescut acum la 3,038%, faţă de minus 0,57% acum un an.

    Cei care au credite ipotecare/imobiliare legate la euro simt pe pielea lor această creştere.

    Nimeni nu se aştepta ca dobânzile să crească atât de mult într-un termen atât de scurt peste tot în lume.

    Procesul de scădere a dobânzilor va fi însă unul lent, aşa că cei care au de plătit rate lună de lună pentru creditele luate atunci când dobânzile erau mici nu trebuie să aibă mari aşteptări, mai ales la noi, când în piaţă este o aşteptare/speranţă că dobânzile vor scădea când criza va trece.

    Inflaţia va fi destul de greu de scăzut, mai ales că acum urmează spirala de creştere a salariilor, care se vedea din nou în creşterea preţurilor.

    Având în vedere contextul actual, piaţa imobiliară suferă şi pare să fie destul de blocată. Tranzacţiile de achiziţii care aveau în spate credite ipotecare/imobiliare au scăzut destul de mult, aşa că ceea ce se tranzacţionează acum are la bază mai mult cash, adică achiziţiile se fac din banii acumulaţi de clienţi.

    Preţurile şi-au redus vizibil ritmul de creştere, dar nici nu scad, aşa cum speră multă lume.

    Pentru că multe achiziţii au fost făcute în anii anteriori, când dobânzile la credite erau mici, iar între timp au crescut şi salariile, clienţii pot să facă faţă majorării ratelor de acum. Bineînţeles că nu toţi, dar marea majoritate stau încă în piaţă. Băncile nu au această problemă – că aceşti clienţi nu-şi plătesc ratele – deci nu trebuie să constituie provizioane din neplata ratelor şi nici din deprecierea valorii activelor imobiliare.

    În criza de acum un deceniu, pentru cei care-şi amintesc, marea majoritate a împrumuturilor au fost în euro şi franci elveţieni, iar creşterea cursurilor valutare a acestor monede a aruncat în aer ratele. Dar mai mult decât atât, preţurile apartamentelor luate în perioada de boom economic 2005-2008 au scăzut la jumătate.

    Acum nu mai este cazul. Aşa că există o anumită relaxare în piaţă şi nu există o presiune puternică care ar putea duce la scăderea preţurilor, ca acum un deceniu.

    Între timp, în piaţă s-a acumulat cash, care se plimbă dintr-o parte în alta în căutarea unor oportunităţi de investiţii. Cei care au lichidităţi pot cumpăra mai multe apartamente, beneficiind de discounturi mai mari. Dar chiar şi aşa preţurile nu au scăzut semnificativ.

    Având în vedere că vânzările de apartamente s-au redus semnificativ, dezvoltatorii au început să se reorienteze, cel puţin cei din Bucureşti, iar blocurile care sunt deja construite şi nu au cumpărători sunt date în chirie până vin vremurile mai bune.

    Chiriile şi-au revenit după perioada pandemiei, atunci când chiriaşii stăteau la casele lor de baştină, lăsând Bucureştiul, Clujul, Timişoara, Iaşiul, marile centre universitare pustii.

    Alţi dezvoltatori încearcă să reconvertească clădirile de apartamente în camere de hotel, pe care să le pună Airbnb.

    Având în vedere că războiul din Ucraina nu se va opri atât de curând, că economiile occidentale trebuie să intre în recesiune dacă vor să reducă inflaţia, având în vedere că dobânzile vor mai creşte, cel puţin în Europa şi în America, înainte să scadă, iar la Bucureşti dobânzile nu pot să scadă evident atâta timp cât pieţele occidentale nu schimbă direcţia inflaţiei şi a dobânzilor, piaţa imobiliară va fi blocată în continuare.

    Cum se poate debloca? Fie scad preţurile astfel încât românii să considere această scădere o oportunitate, fie cresc salariile. Există o corelaţie între creşterea salariilor şi creşterea preţurilor, cel puţin din 2016 încoace, când am avut o creştere a preţurilor apartamentelor de 30%-35%, iar salariul mediu a crescut în aceeaşi perioadă cu 37%, de la 3.200 de lei net la 4.400 de lei net. Este adevărat că în această perioadă cursul valutar leu/euro a crescut cu 6%.

    Toate acestea, însă, depind şi de evoluţia cursului valutar leu/euro, care dacă va creşte semnificativ (aici fiecare poate să evalueze ceea ce înseamnă semnificativ) va bloca şi mai mult piaţa imobiliară. La noi preţurile apartamentelor sunt în euro, ceea ce înseamnă că orice creştere de curs valutar înseamnă o creştere în lei a preţurilor apartamentelor, care afectează capacitatea clienţilor de a mai accesa un credit în lei.

    Aşa că ce preferaţi, scăderea preţurilor la apartamente sau creştere salariilor, astfel încât să vă încadraţi în dobânzile de 8% la lei?

  • Ce măsuri propune noul proiect de Lege a Agentului Imobiliar şi cum ar putea acesta schimba piaţa?

    Parlamentul a intrat în procesul de legiferare pentru una dintre cele mai aşteptate legi din real estate-ul românesc – Legea Agentului Imobiliar. De ce este aceasta importantă pentru profesioniştii în domeniu, dar şi pentru clienţii acestora a povestit în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin David Grigorescu, fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR) şi proprietar al Zoom City Imobiliare. 

    Înscrierea rolului de agent imobiliar în rândul profesiilor liberale, parcurgerea programei unei şcoli acreditate, respectarea unor obligaţii, dar şi stabilirea unor drepturi pentru cei care practică rolul de agent imobiliar sunt câteva dintre măsurile propuse prin proiectul noii legi a agentului imobiliar. „Concret, după promulgarea acestei legi, agenţii imobiliari vor face parte dintr-o profesie liberală. Apoi, va fi nevoie de parcurgerea unei şcoli acreditate de ANC, adică de Ministerul Educaţiei, care va presupune alocarea a 180 de ore de pregătire, dintre care minimum 60 de ore de practică. Prin această şcoală, care va avea o programă aprobată, cel mai probabil în normele legii, se pot acredita şcoli private. Asociaţiile profesionale patronale pot înfiinţa astfel de şcoli cu respectarea programei legale şi te pot instrui pe tine, ca viitor agent imobiliar, cu privire la minimum necesar de informaţii pe care tu trebuie să le ai la finalul acestei şcolarizări”, detaliază Grigorescu. 

    Apoi, va exista un examen supravegheat de statul român prin ANC, iar diploma obţinută va fi folosită pentru însrierea într-un registru – Registrul Electronic Naţional al Intermediarilor Imobiliari, pe care l-au denumit, pe scurt, RENII. „Astfel, primul efect va fi că nu vei mai putea să intri de mâine în profesie şi să creezi eventuale prejudicii pentru consumatori sau clienţi.”

    Legea prevede, de asemenea, ca după autorizare, după înscrierea în RENII şi obţinerea autorizaţiei de agent imobiliar, agenţii să aibă obligaţia ca o dată la trei ani să îşi reînnoiască calitatea de agent imobiliar, parcurgând un anumit număr de ore anual. Apoi, va exista o piaţă concurenţială inclusiv din punctul de vedere al dezvoltării şcolilor. Registrul va funcţiona sub umbrela ANCPI, despre care David Grigorescu spune că este cea mai apropiată de instituţia lor. O altă măsură prevăzută de lege presupune ca toţi agenţii să aibă asigurări de răspundere civilă obligatorii – pentru situaţia eventualelor accidente din cazul vizionărilor, de pildă. 

    Un agent imobiliar care acţionează ca intermediar va trebui să fie, în primul rând, onest, iar aici se înscriu o serie de obligaţii prevăzute, de asemenea, în proiectul de lege:

    ·      Obligaţia de a acţiona în mod onest şi corect; 

    ·      Obligaţia de responsabilitate pentru toate fondurile puse la dispoziţia intermediarului imobiliar de către client şi cheltuielile efectuate pentru client;

    ·      Obligaţia de a acţiona cu prudenţă şi diligenţă pe parcursul tranzacţiei;

    ·      Obligaţia de a prezenta toate ofertele şi contra-ofertele în cel mai scurt timp termen posibil şi rezonabil către proprietari; 

    ·      Obligaţia de a dezvălui toate faptele şi circumstanţele care afectează semnificativ valoarea imobilului, care sunt cunoscute de agentul de tranzacţie şi care nu constituie vicii aparente. 

    Proiectul este unul complex, care include şi detalii despre intermedierea exclusivă, în cazul agentului care acţionează ca reprezentant al vânzătorului sau al cumpărătorului şi pentru care obligaţiile sunt mult mai stricte. „De ce? Pentru că practic acţionezi ca un avocat pentru partea de real estate: faci tot ce ţine de tine pentru clientul pe care îl reprezinţi pentru a-i aduce valoare şi pentru a obţine cel mai bun rezultat pentru el. Astfel, obligaţiile ce ţin de acest mod de lucru ţin mai ales de loialitate: pentru un vânzător, de exemplu, voi pune interesul lui mai presus de interesul meu ca agent, iar cumpărătorul trebuie să fie informat în legătură cu acest aspect”, detaliază Grigorescu. De asemenea, agenţii imobiliari au obligaţia să transmită toate ofertele proprietarului, astfel încât el să poată să lua cunoştinţă de acestea şi să-şi apere interesele şi să ia cea mai bună decizie pentru ei. 

    Mai există, totodată, obligaţia de confidenţialitate de ambele părţi: „În momentul în care eu acţionez fie ca intermediar al tranzacţiei, fie ca agent exclusiv al tranzacţiei, nu pot să comunic motivul pentru care un client vinde proprietatea, astfel încât clientul sau cumpărătorul să aibă muniţie pentru negociere”.

    Citiţi motivele pentru care un proiect de reglementare a pieţei imobiliare este necesar, precum şi despre felul în care poate acesta influenţa piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe David Grigorescu, fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR) şi proprietar al Zoom City Imobiliare. 

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.