BusinessMagazin

Tag: credite

  • Românii cu credite în lei pot avea dobânzi mai mici: Anunţul făcut de BNR la care mulţi sperau

    Indicele ROBOR la 3 luni, în funcţie de care se calculează dobânzile variabile pentru creditele în lei, a scăzut marţi, 15 septembrie 2020, la 1,97% după ce luni a fost cotat la 1,98%, prima scădere după 7 zile de stagnare în care a fost cotat la 1,99%.

    Din data de 3 septembrie până la sfârşitul săptămânii trecute, în data de 11 septembrie, indicele ROBOR la 3 luni a rămas constant la 1,99%.

    Luni, 14 septembrie 2020, indicele ROBOR la 3 luni era cotat la 1,98%.

    La începutul acestei luni, în datele de 1 şi 2 septembrie, indicele ROBOR la 3 luni a fost cotat la 2%

    Indicele ROBOR a mai atins acest nivel în luna februarie a anului 2018, când se situa puţin sub 2%.

    Pe 20 mai ROBOR la 3 luni a scăzut la 2,43%, sub nivelul IRCC, indicele de referinţă pentru creditele consumatorilor reglementat de OUG 19/2019, care era 2,44%.

    Indicele ROBOR la 3 luni a înregistrat o tendinţă de scădere de la începutul anului, când era 3,19% în data de 3 ianuarie 2020.

    ROBOR este indicatorul monetar în funcţie de care se calculează dobânzile variabile pentru creditele în lei, precum şi dobânzile la creditele ipotecare. Creditele în lei cu dobândă variabilă, acordate înainte de luna mai 2019, sunt dependente de variaţia indicelui ROBOR.

    IRCC a fost introdus în primăvara anului 2019. Valoarea iniţială era tot de 2,36%, iar ulterior a avut o evoluţie fluctuantă.

     

     

  • Ce locuinţe caută românii în pandemie?

    Situaţia de Work-from-Home în care se află mulţi dintre angajaţi vine cu un impact şi asupra pieţei rezidenţiale. După o perioadă în care unii dintre noi am petrecut mai mult de 90% din timp acasă, priorităţile în materie de amenajare, dar şi aspiraţiile când vine vorba de locuinţele noi s-au schimbat. Cum au evoluat preferinţele cumpărătorilor de locuinţe din Europa şi, mai ales, din România în ultimele luni, a povestit în cea mai recentă ediţei a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanţă în imobiliare JLL România. 

    „Suntem o ţară de proprietari, dar nu neapărat pentru că suntem bogaţi sau pentru că avem o obsesie să deţinem imobile, ci tocmai pentru că avem resurse limitate şi vrem să ne asigurăm un minimum de confort şi de stabilitate”, răspunde Andreea Hamza,  Senior Director Living la compania de consultanţă în imobiliare JLL România, pe care am întrebat-o care este explicaţia statutului de proprietar în care se regăsesc mulţi dintre români.

    Ea precizează că lucrurile stau diferit în alte ţări europene şi mult mai mulţi oameni închiriază în loc să cumpere pentru că sunt şi încurajaţi de către stat să procedeze astfel: spre exemplu, în Olanda, statul subvenţionează o parte din chirie. De asemenea, legile protejează mult mai bine chiriaşii, în timp ce la noi majoritatea locuinţelor sunt deţinute de persoane fizice, nu de companii sau de investitori instituţionali. Aceste locuinţe de închiriat din statele vestice aduc astfel şi mai multă siguranţă, cu contracte mai clare şi pe termen mai lung precum şi pachete de servicii suplimentare.

    Există însă şi asemănări în comportamentul celor care caută locuinţe pretutindeni: „Atât în cazul românilor, cât şi în restul Europei, decizia de a cumpăra sau de a închiria este una raţională, nu neapărat o obsesie sau care să ţină de o mentalitate colectivă”. Andreea Hamza este însă de părere că lucrurile se schimbă, iar pe termen mediu şi lung va creşte şi ponderea investitorilor instituţionali în piaţa locală, ceea ce va fi sănătos pentru piaţă şi va aduce beneficii utilizatorilor finali. Specialistul în real estate face şi câteva precizări referitoare la modul în care ar trebui interpretat procentul numărului mare de proprietari din România. „Procentul de unităţi aflate în proprietate la noi este foarte mare – cred că ultimele statistici arătau 96%, dar asta nu înseamnă că 96% din populaţia adultă are o locuinţă în proprietate, ci de fapt ne arată că 96% din locuinţele existente sunt deţinute de proprietari”, explică ea.

    De asemenea, Andreea Hamza aminteşte şi de modul în care românii au ajuns la un grad de proprietate atât de mare. „Acest procent, la rândul lui, este artificial – ne amintim că până în 1989 statul era unicul proprietar al acestor imobile (vechi n.red), eram exact la polul opus faţă de situaţia de acum. La un moment dat, după 1989, statul a decis să vândă stocul de locuinţe către cetăţeni la preţuri foarte atractive. Prin urmare oamenii au cumpărat imobilele, au devenit proprietari; nu putem vorbi neapărat despre o obsesie a românilor.”

    Pe de altă parte, punctează specialistul în imobiliare, o statistică pe care o consideră importantă este cea care ne arată că suntem foarte înghesuiţi în aceste locuinţe: „Sunt mulţi tineri adulţi care locuiesc cu părinţii sau cu bunicii, cu alte rude, iar majoritatea locuinţelor existente sunt relativ mici ca suprafeţe şi ca număr de camere, aceasta este realitatea”.
    Andreea Hamza mai spune însă că această situaţie a evoluat de-a lungul ultimilor ani, odată cu apariţia dezvoltărilor imobiliare noi, însă – „Noi vorbim în continuare în număr de camere, faţă de alte ţări unde se vorbeşte de număr de dormitoare. Mulţi dintre noi dormim şi în living, în fosta sufragerie”. Astfel, în timp ce în România suprafaţa locuibilă medie este undeva la 46 de metri pătraţi, media la nivelul Uniunii Europene este de 102 de metri pătraţi.
    „Suprafeţele sunt strâns legate de preţ – sau invers – lucrurile se rezumă totuşi la puterea de cumpărare a populaţiei, astfel că nu ne aflăm în momentul în care să ne permitem suprafeţe foarte mari, dar trendul este ascendent. Vesticii cumpără case mai mari, la preţuri mai mari, dar într-un număr mai mic”, adaugă Hamza.

    Cum s-au schimbat apetitul românilor pentru locuinţe şi preferinţele legate de spaţiile de locuit? „Acest nou context a redefinit anumite aspecte legate de locuinţă, îndeosebi în ideea optimizării spaţiilor. Ceea ce s-a schimbat atât în România, cât şi în Europa, este nevoia care a devenit esenţială a cumpărătorilor, de a avea un spaţiu dedicat muncii de acasă – ştim cu toţii de ce am experimentat obligat forţat acest lucru – referindu-ne la unele industrii.”
    Un alt aspect esenţial care s-a schimbat este, potrivit Andreei Hamza, existenţa unor spaţii exterioare cât mai generoase – terase, grădini – per ansamblu, creşterea gradului de confort al locuinţelor căutate. „Acum casa a devenit mult mai importantă decât înainte, am fost nevoiţi să ne petrecem poate 90% din timp acasă, prin urmare creşterea gradului de confort este cea mai normală reacţie”, punctează Andreea Hamza. Ca urmare a contextului, a crescut deopotrivă interesul pentru case individuale, case cu grădini şi au devenit mai importante, de asemenea, şi facilităţile din apropiere.
    De altfel, potrivit unui studiu realizat pe un eşantion de peste 25.000 de persoane, în luna iunie 2020, pe utilizatorii Storia.ro şi OLX, doar 16% dintre cei care voiau să cumpere o locuinţă înainte de izbucnirea crizei de COVID-19 au declarat că au încetat să mai caute în această perioadă. Comportamentul potenţialilor cumpărători s-a modificat după criza COVID-19, în sensul că dintre cei care voiau să cumpere o casă, 66% şi-au menţinut această opţiune, 13% au renunţat să mai caute, 15% oscilează acum între apartament şi casă, 4,2% sunt interesaţi să închirieze o locuinţă, iar 3% vor să cumpere un apartament. În cazul celor care doreau un apartament, 43% şi-au păstrat intenţia, 16% au renunţat momentan la planurile de investiţie, în timp ce 25% oscilează acum între a achiziţiona un apartament sau o casă, 7,4% vor acum să cumpere o casă, iar 1% intenţionează să se mute cu chirie.
    Rezultatele studiului arată că cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul la alegerea unei locuinţe sunt, în ordinea preferinţelor: compartimentarea eficientă, calitatea construcţiei şi a finisajelor, existenţa unui spaţiu exterior (grădină / terasă), confortul sporit (luminozitate, izolaţie, intimitate etc.), existenţa spaţiilor anexe (locuri de parcare, boxe).
    Când vine vorba despre situaţia de la nivel european, Andreea Hamza spune că exact aceiaşi factori s-au schimbat şi acolo – la care se adaugă necesitatea existenţei unei conexiuni foarte bune la internet: „Ei nu sunt atât de privilegiaţi ca şi noi la acest ultim capitol, iar în top trei nevoi ale cumpărătorilor în Europa se află: prezenţa unui spaţiu destinat muncii de acasă, spaţii exterioare şi conexiune la internet foarte bună”.

    Preţul este mereu un subiect fierbinte în piaţa rezidenţială şi au existat chiar o serie de predicţii ale prăbuşirii preţului imobilelor în contextul COVID-19, prin asemănarea cu criza anterioară. Andreea Hamza este însă de părere că premisele celor două momente sunt diferite, la fel şi nivelul de dezvoltare a pieţei din perioada 2008-2009, prin comparaţie cu cel de acum: „Criza din 2008 venea după un boom incredibil cu care nu ne-am mai confruntat şi cred că nici alte ţări nu l-au mai simţit – pe când acum piaţa este mult mai aşezată, a evoluat foarte sănătos, cred că piaţa este mult mai stabilă acum, iar nevoia de case acum este mult mai justificată”.
    Andreea Hamza apreciază că evoluţia preţurilor va fi diferită în funcţie de segmentul de cumpărători la care ne referim. „Sunt cumpărători care vor fi afectaţi de creşterea ratei şomajului şi care probabil nu se vor mai putea califica pentru un credit ipotecar şi aici probabil cererea va scădea şi, implicit, şi preţurile”. Pe de altă parte, există şi o categorie de clienţi mai puţin afectaţi – spre exemplu, cei din segmentul high end, care potrivit Andreei Hamza, chiar profită să facă aceste investiţii. „Ca trend general nu cred că se vor înregistra scăderi foarte mari, dar este încă prematur să ne exprimăm – nici nu ştim când se termină pandemia, nici nu ştim ce va urma. Nu cred însă că va exista o prăbuşire similară crizei anterioare – fundamentele pieţei sunt mult mai sănătoase mai solide şi mai stabile, iar produsele sunt mult mai bine aliniate cu nevoile cumpărătorilor.”
    Ea aminteşte de asemenea şi că în 2007, suprafeţele apartamentelor deveniseră extraordinar de mari – două camere ajungeau să aibă 80 – 90 de metri pătraţi, iar implicit şi preţurile erau foarte mari, or acum nu mai este cazul. „Mai există şi partea de facilităţi din cadrul ansamblurilor rezidenţiale care se îmbunătăţeşte de la an la an, dezvoltatorii încercau mereu să vină cu ceva nou, să ofere cât mai mult cumpărătorului, în 2007  – erau puţine proiecte care se diferenţiau şi care erau făcute aşa – acum sunt mult mai multe”.
    Astfel, precizează ea, oferta din categoria cumpărătorilor cu venituri mici – locuinţele cu preţuri de sub 1.000 de euro/mp sau în jur de 1.000 -1.300 de euro/mp, sunt mai expuse la aceste fluctuaţii economice – dar evoluţia va depinde foarte mult şi de măsurile guvernamentale care se vor implementa. Spre exemplu, programul Prima Casă, care a urmat crizei financiare din 2008-2009 – a readus la viaţă piaţa imobiliară: „Piaţa poate fi uşor ghidată prin măsuri guvernamentale, aşa că sunt şanse să nu fie atât de mare impactul – deocamdată nu avem scăderi masive de preţ, au apărut doar promoţii sau discounturi, dar nu au scăzut neapărat preţurile de listă pentru proiecte – încă lumea nu este speriată şi nu şi-a retras intenţiile de cumpărare, observă ea. Andreea Hamza se fereşte să facă predicţii referitoare la scăderea propriu-zisă a preţurilor, însă nu crede că aceasta va depăşi 3-5%.
    În ceea ce îi priveşte pe dezvoltatori, Andreea Hamza este de părere că va exista o concentrare pe optimizare, în contextul în care suprafeţele nu pot fi mărite: „Ideal ar fi să avem suprafeţe mai generoase, terase mari, o zonă de lucru de acasă – un birou în cadrul locuinţei, iar toate acestea implică suprafeţe mai mari – dacă ar fi să le faci cu uşurinţă, de aceea, în primă fază, dezvoltatorii se vor canaliza pe optimizarea cât mai bună a spaţiilor ca să nu influenţeze foarte mult preţurile de vânzare – degeaba ai produsul dacă nu ai şi clienţii care şi-l permit”.

    În acest nou context, cât de valabilă mai este deviza „Location, location, location”? „În fond nu cumpărăm doar nişte pereţi, amplasamentul va conta întotdeauna. Cumpărăm o locuinţă cu toate facilităţile din jurul ei. Evident, sperăm ca acestea să fie cât mai multe.” „Poate expresia «location, location, location nu va mai fi atât de importantă» – vor conta şi lucrurile menţionate mai devreme”.
    De altfel, Andreea Hamza aminteşte de studii realizate anterior de JLL la nivel european, din care reiese că dacă anterior a existat un trend ascendent pentru nevoia cumpărătorilor de a avea locuinţa amplasată lângă mijloacele de transport fiindcă de acolo se poate ajunge oriunde, acum a scăzut importanţa acestui criteriu. „E clar că locaţia pierde puţin teren în beneficiul suprafeţelor mari, al plusului de confort. Confortul e diferit pentru fiecare dintre noi.”
    Pe de altă parte, crede că nu vom lucra de acasă pentru totdeauna sau non stop – cu siguranţă vom avea nevoie să venim şi la birou şi să existe şi această parte de interacţiune cu colegii, socializare umană cu clienţii – când se va putea, bineînţeles. „Depinde de la business la business şi de la companie la companie, fiecare cu businessul ei şi cu profilul de angajaţi al ei.” Chiar dacă nu poate anticipa când va ajunge şi piaţa locală la nivelul celor vestice, Andreea Hamza crede că generaţiile următoare se vor orienta mai mult înspre piaţa chiriilor, în dorinţa lor de flexibilitate: „Cred că generaţiile care vin acum din urmă sunt mult mai înclinate spre acest cult al chiriei, pentru ei contează foarte mult mobilitatea, flexibilitatea – şi eu cred că ei vor schimba uşor regulile pieţei şi vor cizela şi proprietarii care la rândul lor sunt în acest moment prea ataşaţi de proprietate, uneori încalcă regulile elementare de intimitate, de pildă. De asemenea, un număr mai mare de investitori instituţionali care se uită din ce în ce mai atent pe piaţa din România pentru a-şi crea portofolii  de apartamente de închiriat vor ajuta mai mult piaţa pentru că vor veni cu condiţii mai bine definite, cu contracte mai solide – cred că tot spre beneficiul utilizatorilor, chiriaşilor va fi şi această schimbare, care va veni foarte curând”. 

    Sunt permanente sau temporare schimbările pieţei imobiliare aduse de pandemia de COVID-19?
    Eu cred că aceste schimbări vor rămâne şi întotdeauna vom avea în minte – dacă se mai întâmplă încă o dată o astfel de situaţie. „Eu ce fac? – Mai bine să fiu acoperit.“ Încet, încet vom reveni la vechile obiceiuri, cu statul în trafic şi cu petrecerea timpului mai mult în afara casei decât acasă, cum era mai demult, dar cu siguranţă vom fi mai atenţi în alegerea unei locuinţe acum şi vom ţine cont de factorii despre care spuneam – optimizarea spaţiilor, suprafeţe mai generoase pentru terase şi grădini, existenţa facilităţilor în imediata apropiere.

    Cum sunt preţurile locuinţelor „vestice” comparativ cu ale românilor?
    În Germania, preţurile pentru apartamentele care se adresează clasei medii pot ajunge de la 5.000 la 8.000 de euro pe metrul pătrat. Dar sunt proiecte şi zone şi la noi care au ajuns să vândă sau să vrea să vândă apartamente la preţuri similare cu marile capitale din Europa – piaţa noastră de high end vrea să ajungă tot acolo. Sunt şi la noi proiecte rezidenţiale unde preţurile ajung la 7.000 de euro/mp. În zona Primăverii, Kiseleff, zonele de high end, vorbim despre proiecte de două-trei milioane de euro.

    Cum va arăta piaţa rezidenţială la cinci ani post-pandemie?
    Cred că deja ne vom fi obişnuit cu criteriile despre care spuneam, cu existenţa biroului în cadrul locuinţei, cu suprafeţe şi grădini ca parte din compartimentarea apartamentului – aşa cum spuneam, locaţia nu va mai fi la fel de importantă, dar va rămâne totuşi un factor de decizie major. Nu ştiu cum vor evolua preţurile sau cererea şi oferta fiindcă, aşa cum spuneam, sunt foarte mulţi factori pe care nu putem să îi stabilim acum, dar în continuare vom avea fundamente stabile şi vom merge înainte cu dezvoltările, cu vânzările, cu îmbunătăţirea constantă a produselor, apartamentelor sau caselor. Sunt sigură că lucrurile se vor îmbunătăţi constant, la fel cum s-a întâmplat de la an la an şi până acum. 

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Băncile se pregătesc să acorde credite Noua casă de până la 140.000 de euro. Normele de aplicare sunt în Monitorul Oficial

    Programul Noua casă vine cu dublarea plafonului pentru credite la locuinţele noi, la 140.000 euro, dar şi avansul minim se triplează, de la 5% la 15%.

    Românii vor putea să ia în perioada următoare credite ipotecare prin programul Noua casă de până la 140.000 euro, după ce normele de aplicare ale noii ordonanţe au fost publicate la sfârşitul săptămânii trecute în Monitorul Oficial.

    Varianta modificată a programului Prima casă, redenumit Noua casă, stabileşte dublarea plafonului pentru creditele destinate cumpării de locuinţe noi, până la 140.000 de euro, precum şi triplarea avansului minim care trebuie plătit la bancă, de la 5%, la 15%.

    La celelalte categorii de locuinţe, mai vechi, care pot fi cumpărate cu credit prin programul No­ua casă, plafonul maxim de credit urcă la 70.000 de euro, în timp ce avansul minim se menţine la 5%.

    Creditele ipotecare acordate prin programul iniţial Prima casă, care presupuneau un avans de doar 5%, au pierdut teren în ultimul an, ajungând să reprezinte mai puţin de 30% din totalul finanţărilor ipotecare noi, după cum reiese din datele BNR. Creditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins între 15% şi 25% din partea clienţilor, au devenit soluţia cea mai folosită pentru a finanţa achiziţia unei locuinţe, ponderea acestor credite urcând peste 70% din totalul finanţărilor ipotecare noi la finele lunii aprilie 2020. Comparativ, în urmă cu 7-8 ani ipotecarele standard aveau o pondere mai mică de 30% din totalul finanţărilor noi.

    Persoanele care apelează la programul Noua casă pot achiziţiona locuinţe noi, inclusiv cele construite prin programele derulate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de construcţii noi s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, precum şi locuinţe consolidate, destinate achiziţionării, pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL. Totodată, pot fi cumpărate prin programul Noua casă alte categorii de locuinţe, recepţionate la terminarea lucrărilor de construcţii noi sau de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic, după caz, cu mai mult de 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL, care nu îndeplinesc condiţiile pentru a fi încadrate în categoriile anterioare.

    Prin programul Noua casă valoarea creditului destinat achiziţiei unei locuinţe noi este de maximum 140.000 de euro, echivalent lei, garantat de către stat, prin Ministerul Finanţelor, în procent de maximum 60% din valoarea creditului, exclusiv dobânzile, comisioanele şi spezele bancare aferente creditului garantat, reprezentând maximum 85% din preţul de achiziţie al locuinţei, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinţei.

    Concret, dacă valoarea finanţării este cuprinsă între 70.001 euro şi 140.000 euro, compusă dintr-un credit de 59.501-119.000 euro plus avansul plătit de beneficiar, garanţia statului acoperă maximum 60%, exclusiv dobânzile, comisioanele şi spezele bancare aferente finanţării garantate şi acoperă maximum 85% din preţul de achiziţie al locuinţe.

    Pe de altă parte, actul normativ stabileşte că pentru achiziţia celorlalte categorii de locuinţe creditul acordat unui beneficiar este în valoare maximă de 70.000 de euro, echivalent lei, garantat de către stat, prin Ministerul Finanţelor, în procent de maximum 50% din valoarea creditului, exclusiv dobânzile, comisioanele şi spezele bancare aferente creditului garantat, reprezentând maximum 95% din preţul de achiziţie al locuinţei, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinţei.

    Prin locuinţă nouă în sensul programului Noua casă se înţelege orice locuinţă recepţionată la terminarea lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării finanţării garantate. De asemenea, în sensul programului Noua casă, sunt asimilate locuinţelor noi şi locuinţele supuse unor lucrări de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic recepţionate la terminarea lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării finanţării garantate.

    Beneficiarii acestui program pot fi cei care la data solicitării creditului garantat nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia o locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită.

    O altă schimbare adusă de programul Noua casă este abrogarea din cuprinsul normelor de implementare a articolelor privind subcomponenta de construcţie de locuinţe de către beneficiarii Programului în regim propriu şi asociativ şi a celor privind trecerea la o locuinţă mai mare ca suprafaţă sau valoare în cadrul programului.

    Programul Prima casă lansat în 2009, redenumit O familie, o casă într-un proiect aprobat în primăvară, a devenit în această vară Noua casă, venind cu noi modificări determinate şi de implicaţiile pandemiei de coronavirus, la doar câteva luni după ce proiectul de modificare iniţial fusese promulgat de preşedinte.

    Ministerul Finanţelor a susţinut că prin stabilirea unor valori diferenţiate ale finanţărilor garantate, care cresc progresiv în funcţie de încadrarea locuinţelor în categoria noi, s-a urmărit stimularea achiziţiei de locuinţe noi, superioare din punct de vedere calitativ, în vederea înnoirii şi creşterii calităţii fondului locativ, având ca rezultat implicit şi relansarea sectorului de construcţii.

    În cadrul programului Prima casă, până la data de 30 iunie 2020 au fost acordate un număr de 296.905 promisiuni şi contracte de garantare în valoare totală de 26,7 mld. lei.

    Plafonul de garantare aprobat pentru acordarea de garanţii în cadrul programului Prima casă în anul 2020 este de 2 mld. lei, din care s-a alocat către instituţiile de credit un plafon de garantare în valoare de 1,98 mld. lei din care până în prezent s-au consumat circa 424 mil. lei, ceea ce reprezintă procentual doar în jur de 21,4% din valoarea plafonului alocat pentru anul 2020.

  • O veste bună pentru românii cu credite: După 4 zile de stagnare, ROBOR la 3 luni revine pe scădere

    Indicele ROBOR la 3 luni, în funcţie de care se calculează dobânzile variabile pentru creditele în lei, a scăzut joi, 20 august 2020, la 1,98% după patru zile de stagnare în care a fost cotat la 1,99%

    Această continuă scădere vine ca urmare a deziciei CA al BNR, care a decis la începutul acestei luni reducerea ratei de dobândă de referinţă de la 1,75% la 1,50%, minim istoric.

    Indicele ROBOR a mai atins acest nivel în luna februarie a anului 2018, când se situa puţin sub 2%.

    Pe 20 mai ROBOR la 3 luni a scăzut la 2,43%, sub nivelul IRCC, indicele de referinţă pentru creditele consumatorilor reglementat de OUG 19/2019, care era 2,44%.

    Indicele ROBOR la 3 luni a înregistrat o tendinţă de scădere de la începutul anului, când era 3,19% în data de 3 ianuarie 2020.

    ROBOR este indicatorul monetar în funcţie de care se calculează dobânzile variabile pentru creditele în lei, precum şi dobânzile la creditele ipotecare. Creditele în lei cu dobândă variabilă, acordate înainte de luna mai 2019, sunt dependente de variaţia indicelui ROBOR.

    IRCC a fost introdus în primăvara anului 2019. Valoarea iniţială era tot de 2,36%, iar ulterior a avut o evoluţie fluctuantă.

    BNR a publicat noua valoare IRCC pentru T1 2020, la 2,41%, sub valoarea precedentă, care a fost 2,44%.

     

     

  • Pandemia nu stă în calea tranzacţiilor de locuinţe

    Piaţa imobiliară trece prin schimbări majore – cauzate atât de contextul pandemic, cât şi de noile reguli în materie de creditare. Cel mai recent exemplu: Prima Casă devine Noua Casă – şi aduce schimbări importante deopotrivă de partea creditorilor, A celor care doresc să îşi cumpere o locuinţă, dar şi a noilor proiecte din piaţa rezidenţială. De ce trebuie să ţinem cont ca să accesăm un credit ipotecar acum a povestit în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance. 

    Situaţia de echilibru în care ne aflăm este rezultatul unor măsuri aliniate cu piaţa luate de bănci în perioada stării de urgenţă, când a existat un comportament prudent din partea băncilor, dar în paşi mici, ceea ce a a redus riscul unor măsuri disruptive, bruşte, agresive în piaţă. Astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO-ul Kiwi Finance, anul acesta creditarea ipotecară este cu 25% peste aceeaşi perioadă a anului trecut, un an considerat de altfel foarte bun şi normal, spre deosebire de contextul actual. Ea rezumă scurt situaţia de acum pe segmentul creditelor imobiliare: „Creditarea în pandemie şi-a văzut de treabă.”

    Pe de altă parte, o scădere dramatică a fost înregistrată pe segmentul creditelor de nevoi personale. „În creditarea negarantată intră cardurile de credit, overdrafturile, creditele de nevoi personale, creditele de magazin în rate şi numai spunând aceste lucruri ne dăm seama de ce a existat o scădere dramatică pe acest segment. S-au închis facilităţile – prin urmare, evident că foarte multe din scopurile şi adresabilitatea acestor credite au dispărut. În iunie trendul s-a inversat şi pentru acele credite, mult mai legate de retail şi de comerţ”, observă specialistul. În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale în sume mai mari – de 10.000 – 20.000 de euro, care, de multe ori, au tot o destinaţie imobiliară (în sensul că merg foarte mult în renovări, în extinderi de case sau în achiziţii de maşini) – şi aici a existat o încetinire în perioada stării de urgenţă.

    Legat de condiţiile de creditare, Anca Bidian spune că modificările acestora nu au fost semnificative, iar acum s-a revenit la situaţia de dinainte de contextul pandemic: au existat câteva modificări de avans, la două sau trei bănci, la unele creşterea fiind mai „timidă”, de la 15% la 20%, în timp ce altele s-au îndreptat chiar spre 35%. „Acest lucru nu a avut niciun impact în piaţă în afara faptului că ele şi-au pierdut oamenii poate nişte clienţi pe care i-ar fi putut avea. Toate băncile au revenit ulterior la nivelul de 15% al avansului, la starea de dinainte”, subliniază ea.

    Au existat însă şi câteva măsuri de restricţionare a unor venituri din industriile care au fost închise prin lege, cum ar fi HoReCa, divertismentul, transporturile. „Din aceste industrii unele încep să îşi reia activitatea şi vedem că există o activitate – cele mai multe dintre bănci iau în considerare veniturile de după reluarea activităţii, nu consideră perioada respectivă ca pe o întrerupere în muncă, nu o consideră ca pe o problemă a angajatorului sau angajatului respectiv, ceea ce arată o bună înţelegere a situaţiei şi a ceea ce s-a întâmplat – iar acest lucru este valabil la industriile care au ales şomajul tehnic”, explică Anca Bidian. 

    Comparând criza din 2008 cu perioada pe care o traversăm, Anca Bidian spune că asemănările pot fi sintetizate astfel: „Asemănările sunt două: sunt crize şi una, şi alta, şi ne-am speriat şi la una, şi la cealalată, în rest există numai deosebiri. Este ca şi cum comparăm două accidente.  În rest, cele două crize nu au absolut nicio legătură”.
    CEO-ul Kiwi Finance explică faptul că, în primul rând, momentul T0 la care ar trebui să ne raportăm când vine vorba despre dezvoltarea economică este anul 2007: „În 2008, noi eram la un an şi 8-9 luni de la integrarea în UE, de la liberalizarea de conturi, de la tot ce a însemnat integrarea – tot timpul noi facem referire la 30 de ani (de capitalism – n.red.), T0 a fost însă 2007, de atunci noi începem să socotim că avem o economie de piaţă, comportamente de piaţă etc., când zicem cât de maturi suntem.

    Atunci aveam un an şi jumătate – acum suntem la 13 ani, ceea ce nu ne face maturi. Totuşi, când văd acum ciclicitatea crizelor, mai exact cam cât mai durează acum ciclul economic, văd că ne maturizăm mai repede – orice se maturizează acum mai repede – chiar şi economiile”.

    La criza anterioară, pe piaţă existau multe fonduri – multe speculative, cursul leu euro era de 3 lei, nu existau exporturi, iar dezechilibrele economice nu pot fi comparate cu situaţia de acum. La fel stăteau lucurile şi referitoare la comportamentul populaţiei:  „Eram toţi ca Alice în Ţara Minunilor, crezând că acela este viitorul”. Acum, în 2020, criza este generată de cu totul alte motive decât cele de atunci: „Maturitatea economiei este cu totul alta – şi vorbesc despre companiile cu capital privat românesc, care chiar dacă suntem în suferinţă, când ai un istoric în spate, acesta îţi dă şi energia mai mare de a trece prin perioade dificile”. La fel stau lucrurile şi când vorbim despre piaţa imobiliară, care este într-un stadiu cu totul diferit faţă de anul 2008: „Am auzit voci prin lunile aprilie-mai care atunci, la început, erau chiar publice, care anticipau o cădere a pieţei imobiliare de 35-50%,  dar o astfel de cădere înseamnă un dezastru”.

    Acum însă, preţurile cresc de fapt, tendinţa ascendentă fiind remarcată de la începutul lunii aprilie. Şi totuşi, de ce cresc preţurile în context pandemic? Pe durata stării de urgenţă, explică CEO-ul Kiwi Finance, piaţa imobiliară nu a dispărut fiindcă ar fi dispărut cererea, ci fiindcă nu se mai puteau face vizionări. „În 2009, piaţa imobiliară s-a dus în cap. Au dispărut banii din piaţă, în plus, după ce că oferta, era limitată, a dispărut de la tranzacţionare piaţa veche.” Ea reaminteşte că una dintre particularităţile pieţei româneşti este că e formată din cel mai mare număr de proprietari de locuinţe fără ipotecă la nivel european. Mulţi dintre proprietarii de pe segmentul locuinţelor vechi, atunci când intenţionau să vândă o astfel de locuinţă, nu aveau un comportament orientat spre negociere, prin urmare, dacă nu pot să vândă la preţul propus, nu vând. „Rămânem cu oferta nouă, care e mică faţă de nevoie, faţă de cerere, cu toate că ritmul construcţiilor a crescut mult în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea. De câţiva ani se  vând proiectele pe hârtie, cererea este foarte mare, iar această piaţă nouă s-a pomenit că are un surplus de cerere venit dinspre piaţa veche.”

    Anca Bidian subliniază astfel eroarea majoră făcută de unii analişti care au prezis prăbuşiri mari ale pieţei, care ar fi putut genera grave dezechilibre economice. Or în contextul unei oferte subdimensionate, „nu cererea dictează piaţa, prin urmare cererea ia ce găseşte. Acum este piaţa vânzătorilor şi va mai fi astfel, cererea a crescut într-un ritm mult mai mare – şi vorbim despre cerere solvabilă. Atunci asta îţi arată cu atât mai mult atât sănătatea pieţei imobiliare, cât şi a celei de creditare, ele sunt surori. Cred că mai avem ani în care ne vom uita la felul acesta de piaţă – piaţa ofertei”. 

    Când vine vorba depre introducerea programului Noua Casă de către autorităţi, Anca Bidian precizează mai întâi că este benefică renunţarea la anteriorul „O familie, o casă” – „Acela era un program eminamente social, care nu avea legătură cu piaţa imobiliară actuală – s-ar mula pe locuinţe sociale, municipale, unde există o foarte mare lipsă”.

    Programul actual, explică ea,  are două componente, referitoare la piaţa de locuinţe vechi şi la cele noi.  Dacă pe piaţa veche lucrurile nu s-au schimbat semnificativ (pentru locuinţele construite înainte de ’90, plus cele terminate acum 5 ani, există cam aceleaşi elemente cu cele de la la Prima casă (5% avans, probabil că vor fi şi celelalte comisioane la fel, interdicţia de înstrăinare, la care se adaugă creşterea sumei până la maximum 70.000 de euro), noutatea este că pentru locuinţele noi date în folosinţă de maximum 5 ani, plus în cazul celor consolidate pe risc seismic, care intră tot la această categorie de clădiri noi, suma maximă a ajuns la 140.000 de euro.

    Fondul de Garantare  garantează 60% din sumă, iar avansul este de 15%, la fel ca în situaţia creditelor standard. Anca Bidian precizează că fondul garantează băncii, nu consumatorului (contrar unei înţelegeri greşite a acestei garanţii devenite populare). Dacă în situaţia primului segment veniturile de 4.000 de lei sunt suficiente, venitul necesar pentru creditele acestea noi trebuie să fie în jur de 7.000 de lei. „Trecem de la mass market, la piaţa affluent (într-o traducere aproximativă, clienţii cu venituri medii spre mari n.red.), este peste medie, să spunem că ne-am apropia cu două venituri medii în familie de acest prag. Nu ştiu cât de mult va ajuta – anul trecut, 7 credite din 10 au fost date pe credite standard, piaţa nu mai este influenţată de acest program, dar el fiind în piaţă, probabil va avea rolul lui”.

    Anca Bidian crede însă că acesta este un alt factor care va duce la creşterea preţurilor pe acest segment, al locuinţelor noi. „Ceea ce ar ajuta şi pe orizontală, şi pe verticală şi ar avea mai mult sens ar fi alinierea TVA-ului la achiziţiile noi – aici lucrurile ar avea un impact mult mai sănătos decât un program care este totuşi prociclic”. Ea aminteşte şi că „un credit imobiliar nu se termină atunci când îl iei, el abia începe atunci când îl iei şi durează 25 de ani. E viu, nu îl pui în sertar şi uiţi de el, are o dinamică mare în piaţă, trebuie să fii conectat în permanenţă la el ca să nu pierzi bani degeaba. Pe acest segment de clienţi affluent, care au o înţelegere, chiar sunt curioasă să văd care va fi impactul pe acest segment”.

    În încheiere, Anca Bidian oferă şi câteva sfaturi celor care sunt interesaţi de contractarea unui credit – valabile oricând, nu doar în context pandemic. „Acum şi întotdeauna, când ai nevoie de un credit, trebuie să te uiţi la toate aspectele referitoare la acesta – dobânda este unul dintre ele, dar nu este singurul, atât la momentul accesării, cât şi ulterior; creditele sunt diferite, iar pentru o piaţă aproape matură, unde avem foarte multe bănci de retail, existenţa acestora în piaţă înseamnă condiţii diferite din moment ce fiecare îşi achiziţionează propriii clienţi. De asemenea, în ceea ce priveşte avansul, aş vrea să precizez că acesta nu reprezintă o cheltuială, este părticica mea din casă. Dacă dau un avans mic, am şi eu o debara, care este numai a mea, dacă dau un avans puţin mai mare, am şi jumătate de dormitor şi tot aşa. Este la fel cu sintagma «să-ţi plăteşti creditul» – nu îţi plăteşti creditul, îţi plăteşti casa”. 

    Întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk.

    1. În ce judeţe a scăzut cel mai mult media preţurilor pe metrul pătrat?

    Din portofoliul nostru, am avut scăderi (dar de 4%) în Constanţa şi Braşov. Poate să fie o particularitate din portofoliul nostru sau nu, însă acestea sunt cele două judeţe în care există şi achiziţii extralocale – în sensul că sunt destinaţii de vacanţă şi acolo cumpărau şi bucureştenii, şi clujenii etc. În această perioadă, este normal că aceste achiziţii sunt pe hold; s-ar putea ca aceasta să fie cauza scăderilor.

    2. Există facilităţi la credit pentru cei cu contracte de muncă în afara României?

    Există, iar în 2019, la noi în portofoliu, a fost segmentul cu cea mai mare creştere. Am avut 50% cerere crescută de la cetăţenii români care lucrează în străinătate faţă de 2018 şi care vor să cumpere imobile în România. Acest segment a fost unul îngheţat pe perioada izolării, atât de bănci, cât şi de piaţă – în condiţiile în care nu puteau să circule -, aveam tranzacţii în pragul semnării care nu puteau să vină. Situaţia a fost complicată, însă clar acesta este un segment creditabil în România.

    3. Care este trendul preconizat al preţurilor pentru imobiliare noi în următorii 5 ani?

    Proiecţiile noastre, făcute pe ipotezele actuale, dacă lumea îşi vede de treaba ei în felul acesta, cu bune, cu rele, nu vorbim de o lume ideală, ci de una predictibilă, proiecţia va fi de mici creşteri, în linie cu creşterea veniturilor, care arată o economie stabilă.

     

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Pandemia nu stă în calea tranzacţiilor de locuinţe

    Piaţa imobiliară trece prin schimbări majore – cauzate atât de contextul pandemic, cât şi de noile reguli în materie de creditare. Cel mai recent exemplu: Prima Casă devine Noua Casă – şi aduce schimbări importante deopotrivă de partea creditorilor, A celor care doresc să îşi cumpere o locuinţă, dar şi a noilor proiecte din piaţa rezidenţială. De ce trebuie să ţinem cont ca să accesăm un credit ipotecar acum a povestit în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance. 

    Situaţia de echilibru în care ne aflăm este rezultatul unor măsuri aliniate cu piaţa luate de bănci în perioada stării de urgenţă, când a existat un comportament prudent din partea băncilor, dar în paşi mici, ceea ce a a redus riscul unor măsuri disruptive, bruşte, agresive în piaţă. Astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO-ul Kiwi Finance, anul acesta creditarea ipotecară este cu 25% peste aceeaşi perioadă a anului trecut, un an considerat de altfel foarte bun şi normal, spre deosebire de contextul actual. Ea rezumă scurt situaţia de acum pe segmentul creditelor imobiliare: „Creditarea în pandemie şi-a văzut de treabă.”

    Pe de altă parte, o scădere dramatică a fost înregistrată pe segmentul creditelor de nevoi personale. „În creditarea negarantată intră cardurile de credit, overdrafturile, creditele de nevoi personale, creditele de magazin în rate şi numai spunând aceste lucruri ne dăm seama de ce a existat o scădere dramatică pe acest segment. S-au închis facilităţile – prin urmare, evident că foarte multe din scopurile şi adresabilitatea acestor credite au dispărut. În iunie trendul s-a inversat şi pentru acele credite, mult mai legate de retail şi de comerţ”, observă specialistul. În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale în sume mai mari – de 10.000 – 20.000 de euro, care, de multe ori, au tot o destinaţie imobiliară (în sensul că merg foarte mult în renovări, în extinderi de case sau în achiziţii de maşini) – şi aici a existat o încetinire în perioada stării de urgenţă.

    Legat de condiţiile de creditare, Anca Bidian spune că modificările acestora nu au fost semnificative, iar acum s-a revenit la situaţia de dinainte de contextul pandemic: au existat câteva modificări de avans, la două sau trei bănci, la unele creşterea fiind mai „timidă”, de la 15% la 20%, în timp ce altele s-au îndreptat chiar spre 35%. „Acest lucru nu a avut niciun impact în piaţă în afara faptului că ele şi-au pierdut oamenii poate nişte clienţi pe care i-ar fi putut avea. Toate băncile au revenit ulterior la nivelul de 15% al avansului, la starea de dinainte”, subliniază ea.

    Au existat însă şi câteva măsuri de restricţionare a unor venituri din industriile care au fost închise prin lege, cum ar fi HoReCa, divertismentul, transporturile. „Din aceste industrii unele încep să îşi reia activitatea şi vedem că există o activitate – cele mai multe dintre bănci iau în considerare veniturile de după reluarea activităţii, nu consideră perioada respectivă ca pe o întrerupere în muncă, nu o consideră ca pe o problemă a angajatorului sau angajatului respectiv, ceea ce arată o bună înţelegere a situaţiei şi a ceea ce s-a întâmplat – iar acest lucru este valabil la industriile care au ales şomajul tehnic”, explică Anca Bidian. 

    Comparând criza din 2008 cu perioada pe care o traversăm, Anca Bidian spune că asemănările pot fi sintetizate astfel: „Asemănările sunt două: sunt crize şi una, şi alta, şi ne-am speriat şi la una, şi la cealalată, în rest există numai deosebiri. Este ca şi cum comparăm două accidente.  În rest, cele două crize nu au absolut nicio legătură”.
    CEO-ul Kiwi Finance explică faptul că, în primul rând, momentul T0 la care ar trebui să ne raportăm când vine vorba despre dezvoltarea economică este anul 2007: „În 2008, noi eram la un an şi 8-9 luni de la integrarea în UE, de la liberalizarea de conturi, de la tot ce a însemnat integrarea – tot timpul noi facem referire la 30 de ani (de capitalism – n.red.), T0 a fost însă 2007, de atunci noi începem să socotim că avem o economie de piaţă, comportamente de piaţă etc., când zicem cât de maturi suntem.

    Atunci aveam un an şi jumătate – acum suntem la 13 ani, ceea ce nu ne face maturi. Totuşi, când văd acum ciclicitatea crizelor, mai exact cam cât mai durează acum ciclul economic, văd că ne maturizăm mai repede – orice se maturizează acum mai repede – chiar şi economiile”.

    La criza anterioară, pe piaţă existau multe fonduri – multe speculative, cursul leu euro era de 3 lei, nu existau exporturi, iar dezechilibrele economice nu pot fi comparate cu situaţia de acum. La fel stăteau lucurile şi referitoare la comportamentul populaţiei:  „Eram toţi ca Alice în Ţara Minunilor, crezând că acela este viitorul”. Acum, în 2020, criza este generată de cu totul alte motive decât cele de atunci: „Maturitatea economiei este cu totul alta – şi vorbesc despre companiile cu capital privat românesc, care chiar dacă suntem în suferinţă, când ai un istoric în spate, acesta îţi dă şi energia mai mare de a trece prin perioade dificile”. La fel stau lucrurile şi când vorbim despre piaţa imobiliară, care este într-un stadiu cu totul diferit faţă de anul 2008: „Am auzit voci prin lunile aprilie-mai care atunci, la început, erau chiar publice, care anticipau o cădere a pieţei imobiliare de 35-50%,  dar o astfel de cădere înseamnă un dezastru”.

    Acum însă, preţurile cresc de fapt, tendinţa ascendentă fiind remarcată de la începutul lunii aprilie. Şi totuşi, de ce cresc preţurile în context pandemic? Pe durata stării de urgenţă, explică CEO-ul Kiwi Finance, piaţa imobiliară nu a dispărut fiindcă ar fi dispărut cererea, ci fiindcă nu se mai puteau face vizionări. „În 2009, piaţa imobiliară s-a dus în cap. Au dispărut banii din piaţă, în plus, după ce că oferta, era limitată, a dispărut de la tranzacţionare piaţa veche.” Ea reaminteşte că una dintre particularităţile pieţei româneşti este că e formată din cel mai mare număr de proprietari de locuinţe fără ipotecă la nivel european. Mulţi dintre proprietarii de pe segmentul locuinţelor vechi, atunci când intenţionau să vândă o astfel de locuinţă, nu aveau un comportament orientat spre negociere, prin urmare, dacă nu pot să vândă la preţul propus, nu vând. „Rămânem cu oferta nouă, care e mică faţă de nevoie, faţă de cerere, cu toate că ritmul construcţiilor a crescut mult în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea. De câţiva ani se  vând proiectele pe hârtie, cererea este foarte mare, iar această piaţă nouă s-a pomenit că are un surplus de cerere venit dinspre piaţa veche.”

    Anca Bidian subliniază astfel eroarea majoră făcută de unii analişti care au prezis prăbuşiri mari ale pieţei, care ar fi putut genera grave dezechilibre economice. Or în contextul unei oferte subdimensionate, „nu cererea dictează piaţa, prin urmare cererea ia ce găseşte. Acum este piaţa vânzătorilor şi va mai fi astfel, cererea a crescut într-un ritm mult mai mare – şi vorbim despre cerere solvabilă. Atunci asta îţi arată cu atât mai mult atât sănătatea pieţei imobiliare, cât şi a celei de creditare, ele sunt surori. Cred că mai avem ani în care ne vom uita la felul acesta de piaţă – piaţa ofertei”. 

    Când vine vorba depre introducerea programului Noua Casă de către autorităţi, Anca Bidian precizează mai întâi că este benefică renunţarea la anteriorul „O familie, o casă” – „Acela era un program eminamente social, care nu avea legătură cu piaţa imobiliară actuală – s-ar mula pe locuinţe sociale, municipale, unde există o foarte mare lipsă”.

    Programul actual, explică ea,  are două componente, referitoare la piaţa de locuinţe vechi şi la cele noi.  Dacă pe piaţa veche lucrurile nu s-au schimbat semnificativ (pentru locuinţele construite înainte de ’90, plus cele terminate acum 5 ani, există cam aceleaşi elemente cu cele de la la Prima casă (5% avans, probabil că vor fi şi celelalte comisioane la fel, interdicţia de înstrăinare, la care se adaugă creşterea sumei până la maximum 70.000 de euro), noutatea este că pentru locuinţele noi date în folosinţă de maximum 5 ani, plus în cazul celor consolidate pe risc seismic, care intră tot la această categorie de clădiri noi, suma maximă a ajuns la 140.000 de euro.

    Fondul de Garantare  garantează 60% din sumă, iar avansul este de 15%, la fel ca în situaţia creditelor standard. Anca Bidian precizează că fondul garantează băncii, nu consumatorului (contrar unei înţelegeri greşite a acestei garanţii devenite populare). Dacă în situaţia primului segment veniturile de 4.000 de lei sunt suficiente, venitul necesar pentru creditele acestea noi trebuie să fie în jur de 7.000 de lei. „Trecem de la mass market, la piaţa affluent (într-o traducere aproximativă, clienţii cu venituri medii spre mari n.red.), este peste medie, să spunem că ne-am apropia cu două venituri medii în familie de acest prag. Nu ştiu cât de mult va ajuta – anul trecut, 7 credite din 10 au fost date pe credite standard, piaţa nu mai este influenţată de acest program, dar el fiind în piaţă, probabil va avea rolul lui”.

    Anca Bidian crede însă că acesta este un alt factor care va duce la creşterea preţurilor pe acest segment, al locuinţelor noi. „Ceea ce ar ajuta şi pe orizontală, şi pe verticală şi ar avea mai mult sens ar fi alinierea TVA-ului la achiziţiile noi – aici lucrurile ar avea un impact mult mai sănătos decât un program care este totuşi prociclic”. Ea aminteşte şi că „un credit imobiliar nu se termină atunci când îl iei, el abia începe atunci când îl iei şi durează 25 de ani. E viu, nu îl pui în sertar şi uiţi de el, are o dinamică mare în piaţă, trebuie să fii conectat în permanenţă la el ca să nu pierzi bani degeaba. Pe acest segment de clienţi affluent, care au o înţelegere, chiar sunt curioasă să văd care va fi impactul pe acest segment”.

    În încheiere, Anca Bidian oferă şi câteva sfaturi celor care sunt interesaţi de contractarea unui credit – valabile oricând, nu doar în context pandemic. „Acum şi întotdeauna, când ai nevoie de un credit, trebuie să te uiţi la toate aspectele referitoare la acesta – dobânda este unul dintre ele, dar nu este singurul, atât la momentul accesării, cât şi ulterior; creditele sunt diferite, iar pentru o piaţă aproape matură, unde avem foarte multe bănci de retail, existenţa acestora în piaţă înseamnă condiţii diferite din moment ce fiecare îşi achiziţionează propriii clienţi. De asemenea, în ceea ce priveşte avansul, aş vrea să precizez că acesta nu reprezintă o cheltuială, este părticica mea din casă. Dacă dau un avans mic, am şi eu o debara, care este numai a mea, dacă dau un avans puţin mai mare, am şi jumătate de dormitor şi tot aşa. Este la fel cu sintagma «să-ţi plăteşti creditul» – nu îţi plăteşti creditul, îţi plăteşti casa”. 

    Întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk.

    1. În ce judeţe a scăzut cel mai mult media preţurilor pe metrul pătrat?

    Din portofoliul nostru, am avut scăderi (dar de 4%) în Constanţa şi Braşov. Poate să fie o particularitate din portofoliul nostru sau nu, însă acestea sunt cele două judeţe în care există şi achiziţii extralocale – în sensul că sunt destinaţii de vacanţă şi acolo cumpărau şi bucureştenii, şi clujenii etc. În această perioadă, este normal că aceste achiziţii sunt pe hold; s-ar putea ca aceasta să fie cauza scăderilor.

    2. Există facilităţi la credit pentru cei cu contracte de muncă în afara României?

    Există, iar în 2019, la noi în portofoliu, a fost segmentul cu cea mai mare creştere. Am avut 50% cerere crescută de la cetăţenii români care lucrează în străinătate faţă de 2018 şi care vor să cumpere imobile în România. Acest segment a fost unul îngheţat pe perioada izolării, atât de bănci, cât şi de piaţă – în condiţiile în care nu puteau să circule -, aveam tranzacţii în pragul semnării care nu puteau să vină. Situaţia a fost complicată, însă clar acesta este un segment creditabil în România.

    3. Care este trendul preconizat al preţurilor pentru imobiliare noi în următorii 5 ani?

    Proiecţiile noastre, făcute pe ipotezele actuale, dacă lumea îşi vede de treaba ei în felul acesta, cu bune, cu rele, nu vorbim de o lume ideală, ci de una predictibilă, proiecţia va fi de mici creşteri, în linie cu creşterea veniturilor, care arată o economie stabilă.

     

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Indicele ROBOR la trei luni se menţine în continuare la 2,15%

    Indicele ROBOR la trei luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei contractate înainte de luna mai 2019, a staţionat ieri la 2,15%, fiind sub nivelul IRCC, de 2,41%. 

    Lunea trecută indicele era de 2,19%. Comparativ la sfârşitul lunii mai indicele era de 2,40%, la finele lunii aprilie a fost de 2,50%, iar la sfârşitul lunii martie, ROBOR la trei luni era de 2,55%. ROBOR la trei luni a scăzut în urma deciziilor BNR de a tăia dobânda-cheie, de la 2% la 1,75% şi de a reduce nivelul facilităţilor permanente din jurul acestei dobânzi.

    Boardul băncii centrale a redus facilitatea de depozit la 1,25% pe an, de la 1,50% pe an, şi rata dobânzii aferente facilităţii de creditare (Lombard) la 2,25% pe an, de la 2,50% pe an.

    În ceea ce priveşte ROBOR la 6 luni, indicele a rămas la 2,24%, nivel la care a urcat vinerea trecută. ROBOR la 6 luni sărise în a doua parte a lunii martie şi de 3,3%. ROBOR la trei luni reprezintă dobânda la care băncile îşi acordă împrumuturi cu o maturitate la trei luni.

    Totodată, ROBOR este indicatorul monetar în funcţie de care se calculează dobânzile variabile pentru creditele de consum şi ipotecare acordate în lei înainte de luna mai 2019.

    Pentru creditele retail noi în lei din primăvara anului 2019 a fost introdusă o nouă referinţă – indicele de referinţă trimestrial pentru creditele acordate consumatorilor – IRCC – care a înlocuit ROBOR în contractele de credit retail în lei. Noua valoare anunţată recent pentru IRCC este de 2,41%. 

  • Pentru bănci, adevărata criză începe de la 1 ianuarie, când expiră moratoriul de amânare a plăţii ratelor, iar guvernul va avea bani mai puţini să susţină economia

    Dacă Florin Cîţu, ministrul Finanţelor, este optimist şi crede că, datorită măsurilor luate de guvern, scăderea economică va fi mai mică decât cred analiştii (2-3% faţă de 5-8%) iar revenirea va fi mai rapidă, şefii principalelor bănci din România sunt mult mai prudenţi.

    Revenirea economică este împinsă mai degrabă spre 2022-2023 decât spre 2021, asta dacă pandemia Covid-19 va fi ţinută sub control în lume şi în România, ceea ce acum ridică anumite semne de întrebare.

    De altfel, criza sanitară a ajuns să fie principala preocupare a guvernatorului BNR, Mugur Isărescu: Evoluţiile în planul sănătăţii publice continuă să genereze incertitudini fără precedent şi lipsuri majore la adresa perspectivei activităţii economice şi a funcţionării pieţelor financiare, cu impact asupra stabilităţii macroeconomice şi a stabilităţii financiare.

    BNR continuă să furnizeze lichiditate în sistem, să cumpere titluri de stat de pe piaţa secundară pentru a ţine randamentele sub control, să acorde credite bilaterale băncilor care au nevoie de bani şi să ţină cursul leu/euro.

    Directorii de trezorerie ai băncilor cred că BNR ar mai avea loc de o reducere a dobânzii de referinţă, care ar duce la scăderea în continuare a dobânzilor de pe piaţa interbancară (ROBOR), dar până la un nivel în care nu ar pune în pericol stabilitatea cursului leu/euro. De altfel, cursul este atât de stabil pentru că dobânzile la lei sunt mult mai ridicate în România decât în ţările din regiune, ceea ce atrage interesul investitorilor străini, care ar mai avea un motiv să cumpere titluri de stat, eliberând astfel o parte din presiunea pe băncile locale de a finanţa bugetul de stat.

    Pentru bănci, adevăratul test economic, adevărata criză începe de la 1 ianuarie, când expiră moratoriul de amânare a plăţii ratelor la bancă pentru firme şi pentru persoane fizice (România a avut una dintre cele mai generoase scheme de amânare din UE).
    Din martie, de când a început criza Covid-19 şi s-a închis economia, companiile, persoanele fizice au stat pe câteva perfuzii: amânarea pe 9 luni a plăţii ratelor la creditele luate de la bancă, plata şomajului tehnic, care ajunge la 4 miliarde de lei, rambursări de TVA, plata mai rapidă a concediilor, amânarea unor plăţi de taxe şi impozite.

    Toate aceste lucruri, poate nu atât de generoase ca în alte ţări europene, au oferit un respiro de lichiditate angajaţilor (şomaj tehnic), dar şi firmelor, care se confruntă fie cu o închiderea activităţii economice, fie cu o prăbuşire a vânzărilor şi implicit a încasărilor.

    Programele guvernamentale – în frunte cu IMMInvest – au birocraţia lor, atât a statului cât şi a băncilor, şi nu pot satisface pe loc solicitările antreprenorilor români care vor banii imediat ca să treacă criza, şi nu peste câteva luni, când poziţia financiară este deteriorată în totalitate.

    Celelalte programe guvernamentale din celebrul plan de 100 de miliade de euro, prezentat acum două săptămâni de guvernul Orban, sunt încă pe hârtie şi mai durează luni, dacă nu chiar ani, pentru a fi puse în practică şi a sprijini real firmele.

    Plus că o parte din bani ar trebui să vină din Fondul European de relansare economică, de 750 de miliarde de euro (României îi sunt alocaţi 33 de miliarde de euro), fond care încă este blocat la nivel politic. De trei zile şi trei nopţi, liderii Europei negociază la Bruxelles o înţelegere politică pentru lansarea acestui plan, care ar trebui să scoată din mlaştina crizei toată Europa, nu numai România, ci şi Italia, Sparanţa, Germania etc.

    Pe lângă toate aceste lucruri, se adaugă şi cea mai mare problemă a Ministerului de Finanţe şi a României, scăderea veniturilor bugetare, creşterea cheltuielilor (pe lângă baletul cu creşterea pensiilor, acum vine şi dublarea alocaţiilor pentru copii, cu un cost de 7 miliarde de lei, iar banii nu există) şi explozia deficitului bugetar.

    România va trece anul acesta cu această explozie a deficitului bugetar de peste 70 de miliarde de lei (peste 13 miliarde de euro), varianta cea mai optimistă, mai ales din cauza împrumuturilor luate de pe piaţa externă, care deja au ajuns la aproape 7 miliarde de euro în numai două luni.

    Dar întrebarea este ce vor face Ministerul Finanţelor, Guvernul, indiferent de numele lui şi din ce partide va fi compus, cu deficitul bugetar de la anul, şi mai ales cu finanţarea lui, care va depăşi 100 de miliarde de lei, peste 20 de miliarde de euro.

    România nu-şi poate permite şi nu are resurse pentru a duce în spate deficite atât de mari.

    Din cauza creşterii exponenţiale a deficitelor bugetare din ultimii cinci ani, creditul guvernamental (împrumuturile date de bănci statului) a ajuns în luna mai 2020 la nu mai puţin de 136 de miliarde de lei (faţă de 17 miliarde de lei în 2008, o creştere de 800%), mai mult decât soldul creditelor acordate de bănci companiilor (122 de miliarde de lei).

    Deja banii pe care îi cere statul săptămânal pentru finanţarea bugetului sunt mult prea mulţi, iar expunerea bancară pe titlurile de stat este la limită, dacă nu chiar peste limita de risc (deja băncile au expunere de 26% din activele bancare pe creditul guvernamental şi nici nu a început cu adevărat criza).

    Mugur Isărescu promite că BNR va asigura lichidităţile necesare pentru finanţarea sistemului bancar şi indirect a statului, dar şi acestea au o limită, banii nu pot fi printaţi “fără număr, fără număr”, pentru că BNR nu este nici Fed – banca centrală a SUA, şi nici Banca Centrală Europeană, iar cursul leu/euro nu poate fi ţinut stabil la infinit.

    Aşa că să ne pregătim pentru adevărata criză, de la 1 ianuarie, cum avertizează bancherii.

  • Volumul finanţării garantate prin IMM Invest a depăşit în 2 luni 10 mld. lei, susţine Fondul de Garantare, care nu spune însă şi câţi bani au ajuns la firme

    La aproape două luni de la startul programului IMM Invest, băncile înscrise în program au aprobat 11.589 de cereri din partea IMM-urilor, volumul total al finanţării garantate ridicându-se la 10,2 mld. lei, susţine un comunicat transmis de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM). Adică 2/3 din suma de 15 mld. lei pe care statul este dispus să o garanteze în cadrul programului pentru IMM-uri destinat depăşirii crizei.

    Comunicatul îl citează pe Dumitru Nancu, directorul general al FNGCIMM: „Soldul creditelor acordate de tot sistemul bancar sectorului IMM si companiilor a crescut  în ultimii 12 ani, cu 40 mld. lei, de la 77 mld. lei în 2007 la 117 mld. lei în 2019, media de creştere lunară ajungând la 0,3 mld. lei. Prin facilităţile aduse de IMM Invest s-au acordat finanţări de 10,2 mld. lei în aproximativ două luni, ceea ce înseamnă o creştere de 34 de ori peste media lunară din ultimul deceniu“. Dar sursa citată nu arată şi câţi bani au ajuns la companii – şi aici este marea problemă: Fondul aprobă multe dosare, dar băncile nu aprobă finanţarea.

    Pentru ca o companie să-şi vadă banii din împrumut pe această cale, ea trebuie să treacă prin mai multe etape, ultima fiind semnătura pe care banca o pune pe contract şi virarea banilor. Mişu Negriţoiu, fost şef al ING Bank/România, a explicat la ZF Live că, chiar dacă statul garantează 80-90% din împrumuturile astfel acordate, niciun bancher nu-şi permite să lase deoparte aşa-numitul risk sharing (împărţirea riscului), în limbajul de specialitate.

    Şeful FNGCIMM face, în comunicatul citat, şi o apreciere la „Planul National de Investiţii şi Relansare Economică“ lansat de PNL şi despre care nu mai spune nimeni nimic, deşi au trecut doar două săptămâni de la lansarea lui.

    „Planul Naţional de Investiţii şi Relansare Economică este un plan de investiţii care are ca obiectiv înlocuirea măsurilor de subvenţionare cu cele de stimulare. Mai este nevoie de o măsura pentru a completa tabloul: deblocarea accesului la creditul comercial (printr-o schemă de reasigurare – n.red.)  – obţinerea de produse/servicii cu plata la termen, principalul canal de finanţare a firmelor din România“. Or, nimeni nu a blocat aceesul la creditul comer­cial/creditul furnizor care a ajuns, în România, de trei ori mai mare decât creditul bancar: peste 383 mld. lei, credite-furnizor, faţă de 117 mld.. lei credite bancare. Sunt economişti, precum Tănase Stamule, decan al Facultatăţii de Administrarea Afacerilor cu Predare în Limbi Străine – ASE care pun sub semnul îndoielii valabilitatea stimulării acestui mecanism (pentru că o companie care nu-şi mai poate achita un credit-furnizor nu se pune doar pe sine într-o situaţie-limită, ci pune şi alte companii care, pe lanţ, au participat la acest mecanism).

    iulian.anghel@zf.ro

  • Ca să închizi o afacere care nu merge şi unde pierzi mulţi bani îţi trebuie un curaj mult mai mare

    În criza anterioară, de acum un deceniu, mulţi antreprenori români nu au avut curajul să spună stop, să iasă la timp din businessul lor,
    marcându-şi pierderea, au aşteptat să se întâmple ceva, să-şi revină economia, clienţii, băncile să le dea credite în continuare, dar în schimb pierderile s-au mărit, au venit şi cu datorii în spate, ceea ce a pus businessul într-o situaţie fără ieşire.
    În România încă persistă în business stigmatul eşecului şi niciun antreprenor nu vrea să-şi treacă în CV închiderea unui business.
    Chiar dacă insolvenţa a ajuns ceva comun, închiderea unui business doare.
    După ce o afacere se prăbuşeşte de tot, toată lumea – consultanţi, avocaţi, bancheri, furnizori, creditori – ştiu ce era mai bine de făcut, ştiu când antreprenorul ar fi trebuit să-şi închidă businessul.
    În realitate nimeni nu ştie. Indicatorii economici sunt un reper, dar sunt post-mortem.
    Un antreprenor nu are curajul să-şi închidă afacerea când dă prima dată de greu, chiar dacă trăieşte zilnic sub ameninţarea lipsei de lichidităţi, cu creditori în antecameră, cu salariile şi taxele la stat neplătite. Astfel de situaţii fac parte din viaţă.
    Lumea este plină de exemple
    în care un antreprenor era la un pas de faliment, dar apoi şi-a revenit. Chiar Daniel Dines de la UiPath, companie care acum se îndreaptă spre o valoare de 10 miliarde de dolari, spune că în 2014 era la o lună şi jumătate de faliment, nu mai avea deloc bani, era la un pas să închidă totul.
    Până să creeze Uber, Travis Kalanick a avut numai eşecuri. Şi nici Uber nu este vreun succes financiar sau bursier, aşa cum este un succes operaţional şi de marketing.
    Pentru că este precum un copil pe care l-a creat, l-a crescut, i-a dat să mănânce, l-a dus la şcoală, un antreprenor nu va renunţa atât de uşor la afacerea lui dacă trebuie să o închidă. Va dormi cu pierderile lângă el până în ultimul moment pentru că este mult mai greu să închizi un business decât să-ţi limitezi pierderea.
    Businessul din România este plin de astfel de exemple.
    Poate ar trebui ca, în
    paralel cu romanele de succes în afaceri, antreprenorii să vorbească liber despre eşecuri, despre curajul de a închide un business, când
    poţi şi trebuie să faci acest lucru, care sunt semnele la care trebuie să te uiţi.
    Mai ales mediul de business din România are nevoie de astfel de exemple pentru că suntem la începutul unei noi crize şi cu cât antreprenorii îşi vor limita mai mult pierderile, cu atât vor reuşi mai repede să-şi revină.
    În criza anterioară peste 120.000 de firme au intrat în insolvenţă şi în faliment, lăsând în urmă active de peste 10 miliarde de euro.
    Este uşor să spui unui antreprenor că trebuie să se reinventeze, când el crede că modelul de succes pe care l-a avut îl va ajuta să supravieţuiască în continuare. Plus că nu toată lumea are capacitatea să se reinventeze, nu mai sunt bani, nu mai sunt oameni, nu mai există energie să o iei de la capăt.
    Cu toţii vom trece prin această criză, pierderile vor fi mai mari sau mai mici şi vom vedea cine a supravieţuit.
    Dar întotdeauna mai întâi trebuie să ai curajul de a începe un business, pentru că dacă nu-l ai, nu vei avea curajul să-l închizi atunci când lucrurile nu merg.