Stocul modern de proprietăţi imobiliare comerciale din România – birouri, spaţii industriale şi de retail – a depăşit 11 milioane de metri pătraţi la finele lunii septembrie, după ce numai în 2019 au fost livrate proiecte care totalizează peste 800.000 metri pătraţi, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL. În plus, piaţa de birouri urmează evoluţia celei industriale, şi anul trecut avea să depăşească borna de 4 milioane de metri pătraţi.
Structura pe segmente de piaţă arată că din stocul total, 4,2 milioane de metri pătraţi reprezintă parcuri industriale şi de logistică, 3,9 milioane de metri pătraţi sunt clădiri de birouri – în Bucureşti şi următoarele 4 pieţe secundare – iar restul de 3,27 milioane de metri pătraţi sunt scheme de retail.
Şi în 2019, dezvoltatorii au investit mai ales în noi proiecte de birouri şi industriale, evoluţie care este în concordanţă cu tendinţa de creştere a numărului de salariaţi şi a investiţiilor străine directe la nivel naţional.
În primele nouă luni, în Bucureşti şi în marile oraşe din ţară (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov) au fost livrate proiecte de birouri de 372.000 metri pătraţi, potrivit datelor JLL. Stocul de birouri din Bucureşti se apropie de 3 milioane de metri pătraţi, iar cel din principalele oraşe totalizează circa 1 milion de metri pătraţi.
La nivelul primelor nouă luni ale anului trecut s-au livrat 250.000 mp de birouri în Bucureşti, plus 34.000 mp faţă de trimestrul al patrulea din 2018, în timp ce în ţară în ultimul an s-au livrat 104.000 mp de birouri.
Conform datelor CBRE, stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a atins pragul de 3,16 mil. mp, în creştere faţă de perioada similară a anului anterior cu 15%. În primele nouă luni ale anului s-au finalizat 10 proiecte de birouri care împreună însumează peste 254.000 mp. Mai mult de jumătate din suprafaţa construită în primele trei trimestre ale lui 2019 se regăseşte în zona de vest a Bucureştiului.
Un procent de aproximativ 20% din volumul livrat a fost atras de zona de nord, zonele de centru, CBD (Central Business District) şi Pipera atrăgând fiecare câte un procent de 10% din suprafaţa totală a noilor clădiri. Până la sfârşitul anului 2019 se estimează că stocul modern de spaţii de birouri va atinge suprafaţa de 3,24 mil. mp prin livrarea a şase proiecte cu o suprafaţă totală de 81.600 mp. 40% din suprafaţa totală estimată a se finaliza până la sfârşitul anului este preînchiriată, conform datelor CBRE Research.
Până la finalul anului trecut, în Bucureşti, livrările aveau să totalizeze peste 280.000 metri pătraţi, nivel mai redus decât cel estimat iniţial de 333.500 mp, în condiţiile în care finalizarea unora dintre clădiri anunţată pentru 2019 a fost amânată pentru 2020. Chiar şi aşa, suprafaţa de birouri livrată în 2019 în Bucureşti este dublă comparativ cu cea din 2018.
În afara Bucureştiului, au fost livrate în 2019 proiecte totalizând 110.500 metri pătraţi, aproape jumătate fiind clădiri construite în Cluj-Napoca (44.700 mp), în Timişoara au fost finalizaţi 37.000 mp, în Iaşi – 13.800 mp, iar în Braşov – 15.000 mp.
Pe fondul livrărilor în creştere de noi proiecte, rata de ocupare a înregistrat o uşoară creştere, de la 7,5% la finele trimestrului 2 la 8,2% la sfârşitul trimestrului al treilea.
În cel de-al treilea trimestru activitatea totală de leasing a urcat cu 15% faţă de perioada similară a anului trecut, la un total de 84.300 mp, din care 82% au reprezentat birourile de clasă A, iar 79% din cerere a fost reprezentată de închirieri fără a lua în calcul renegocierile sau reînnoirile.
Mai mult de jumătate din suprafaţa construită în primele trei trimestre ale lui 2019 se regăseşte în zona de vest a Bucureştiului, între staţiile de metrou Grozăveşti şi Politehnica.
„În primele nouă luni din 2019, cea mai mare cerere pentru închirierile de spaţii de birouri a provenit din partea companiilor din sectoarele computere şi hi-tech, cu 47% din cerere şi financiar cu 16%, care au tranzacţionat spaţii pentru un total de 13.500, respectiv 4.700 de angajaţi. În ceea ce priveşte zonele cele mai dinamice, acestea au fost vestul Bucureştiului, cu 31% din volumul tranzacţionat, urmat de centru cu 21%, iar apoi de nord şi Pipera cu câte 19%”, explică Tudor Ionescu, head of advisory & transaction services, office la CBRE România.
Per total, în primele trei trimestre din 2019 a fost tranzacţionată o suprafaţă de circa 288.000 mp la nivelul Capitalei, cu 17% mai mult decât valoarea înregistrată pentru primele trei trimestre din 2018.
Circa 60.000 mp de birouri au fost livraţi în trimestrul al treilea, prin intermediul a două proiecte: Expo Business Park, dezvoltat de Portland Trust în zona Expoziţiei din nordul Capitalei, şi The Light, dezvoltat de River Development în zona staţiei de metrou Politehnica, din vestul Bucureştiului. În prezent, vestul şi nordul Bucureştiului găzduiesc 50% din stocul total de spaţii de clasa A.
În perioada 2020 – 2021 sunt aşteptaţi să fie finalizaţi 622.000 mp în 26 de proiecte de birouri, 17% din suprafaţă fiind pre-contractată.
La nivelul pieţei logistice, în primele nouă luni, au fost finalizate proiecte de aproximativ 370.000 mp de spaţii moderne industriale şi logistice la nivel naţional, urmând ca până la finele anului stocul nou livrat în 2019 să ajungă la aproximativ 500.000 mp.
Stocul de spaţii industriale şi de logistică din România a urcat la 4,2 milioane mp, o creştere de circa 10% faţă de 2018. Din acesta, peste jumătate (2,13 milioane de metri pătraţi) este localizat în Bucureşti şi împrejurimi, restul fiind împărţit între celelalte zone din România.
Şi pe acest segment, cererea în creştere a încurajat dezoltatorii să construiască noi proiecte. Potrivit datelor disponibile, în primele nouă luni ale anului trecut volumul de spaţii logistice şi industriale tranzacţionat a crescut cu aproape 80% faţă de intervalul similar din 2018, ajungând la 337.000 mp.
Echilibrul dintre oferta nouă şi cererea de spaţii industriale şi de logistică este reflectat de rata de neocupare, care continuă să se menţină în jurul a 5,5-6% la nivel naţional şi uşor mai ridicată în Bucureşti.
În acelaşi interval de timp, peste 180.000 mp de spaţii industriale au fost livraţi la nivel naţional. 84% din stocul modern de spaţii industriale este reprezentat de dezvoltări de clasă A. Pentru trimestrul al patrulea este aşteptată finalizarea a şapte proiecte cu o suprafaţă totală de 75.000 mp, peste 70% din suprafaţa estimată pentru sfârşitul anului fiind preînchiriată. Astfel, ne aşteptăm ca la sfârşitul anului stocul modern de spaţii industriale să ajungă la 4,4 mil. mp.
În ceea ce priveşte retailul, mallurile şi centrele comerciale, circa 140.000 mp de proiecte de retail se vor livra în ultimul trimestru. Din cei aproape 3,27 milioane mp stoc modern la nivel naţional, 1,12 milioane mp sunt în Bucureşti.
Noile livrări de pe piaţa de retail din acest an au vizat doar oraşele din afara Bucureştiului şi au totalizat doar 63.000 metri pătraţi. Până la sfârşitul anului, în schimb, este programată livrarea a circa 144.000 mp de spaţii de retail. Cel mai mare proiect care ar urma să fie livrat până la sfârşitul acestui an este centrul comercial Promenada Mall din Sibiu, de 42.200 mp, dezvoltat de NEPI Rockcastle, cel mai mare dezvoltator şi proprietar de centre comerciale în România.
De asemenea, două noi parcuri de retail vor fi livrate de Prime Kapital şi MAS Real Estate în Zalău (19.000 mp) şi în Baloteşti, lângă Bucureşti (28.500 mp).
Piaţa imobiliară locală a continuat să înregistreze o evoluţie pozitivă şi în cel de-al treilea trimestru din 2019, pe toate cele trei sectoare de leasing. În primele nouă luni ale anului, s-au tranzacţionat aproximativ 290.000 mp pe segmentul de birouri, motorul cererii rămânând companiile din IT&C şi industria financiară, în timp ce pe piaţa de retail un număr de 11 branduri au ales să fie prezente în România, printre care Victoria’s Secret şi Burger King, consiliate de CBRE. Creşterea consumului şi dezvoltarea magazinelor online care au nevoie de stocuri din ce în ce mai mari pe plan local au susţinut expansiunea centrelor logistice. De partea cealaltă, România a continuat să atragă noi investiţii în producţie, astfel încât şi numărul halelor industriale destinate producţiei a crescut.
Per total, potrivit datelor CBRE şi C&W Echinox, sectorul industrial a înregistrat cea mai mare creştere în primele nouă luni ale acestui an în comparaţie cu cel de birouri şi cel de retail.
Dintre cele trei sectoare principale, retailul a urcat cel mai puţin în ultimul an, în condiţiile în care cele mai importante deschideri au fost programate pentru ultimul trimestru al acestui an. Spre exemplu astăzi a fost deschis mallul Promenada Sibiu, fostul Festival, de către fondul NEPI-Rockcastle, iar în săptămânile următoare Prime Kapital urmează să deschidă DN1 Baloteşti.
„Oraşe precum Sibiu, Braşov, Târgovişte şi Târgu-Mureş urmează să atragă noi spaţii de retail până la finalul anului 2020, în timp ce Oradea sau Timişoara au deja cea mai mare densitate la nivel naţional, de 657, respectiv 604 mp de retail per mia de locuitori. Deşi apropiate din punctul de vedere al densităţii, diferenţa dintre aceste ultimele două oraşe este dată de tipul de proiecte, în Oradea fiind aproape egal raportul dintre centre comerciale şi parcuri de retail, în timp ce în Timişoara doar 15% sunt parcuri de retail versus 85% centre comerciale“, a completat Carmen Ravon.