BusinessMagazin

Tag: real estate

  • Bucureşti vs. Ilfov: un „dans” al preţurilor pe piaţa imobiliară

    Piaţa imobiliară din Bucureşti şi Ilfov continuă să crească în 2025, în ciuda contextului economic dificil. Potrivit unui raport recent al IOPartners, discutat în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia, toate segmentele pieţei – cererea, oferta şi preţurile – au înregistrat plusuri importante. Totuşi, experţii avertizează că ritmul de creştere ar putea să se tempereze în 2025, pe fondul unor provocări economice şi fiscale.

     

    Piaţa imobiliară din Bucureşti şi Ilfov a cresct în 2024, în ciuda contextului economic dificil. Potrivit unui raport recent al iO Partners, discutat în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia, toate segmentele pieţei – cererea, oferta şi preţurile – au înregistrat plusuri importante. Totuşi, experţii avertizează că ritmul de creştere ar putea să se tempereze în 2025, pe fondul unor provocări economice şi fiscale. „Numărul tranzacţiilor rezidenţiale a crescut cu 5% în Bucureşti şi cu 26% în Ilfov, ceea ce reflectă un interes crescut pentru locuinţele din zonele periurbane. Ilfovul este pe val şi se dezvoltă din ce în ce mai mult, ajutat fiind şi de infrastructură şi de conceptul de muncă hibrid. Vedem o tendinţă clară a cumpărătorilor care caută mai mult spaţiu, mai multă linişte şi preţuri mai accesibile comparativ cu Bucureştiul”, a explicat Andreea Hamza, head of residential advisory la iO Partners. Aceasta a adăugat că în Bucureşti, oferta de locuinţe noi este redusă, iar cele existente devin din ce în ce mai scumpe şi mai greu accesibile. Inflaţia, creşterea economică redusă şi majorarea taxelor sunt factori care influenţează direct preţurile locuinţelor. Conform raportului, preţul mediu pe metru pătrat util a ajuns la 1.927 de euro în Bucureşti, marcând o creştere de 20% faţă de anul anterior. Dacă ni se par preţurile mari, nu este doar o impresie – chiar aşa sunt. „Piaţa a evoluat rapid, iar în ultimii ani, cererea a depăşit oferta, ceea ce a dus la aceste creşteri accelerate”, a subliniat Hamza. Sectorul 1 rămâne cel mai scump, cu preţuri de aproximativ 3.500 de euro/mp, urmat de sectorul 2 cu 2.350 de euro/mp şi sectorul 3 cu 2.225 de euro/mp. La polul opus, sectorul 6 este cel mai accesibil, cu un preţ mediu de 1.650 de euro/mp. Deşi 2024 a fost un an de creştere accelerată, finalul anului trecut a marcat o scădere a numărului de tranzacţii, care a continuat în luna ianuarie 2024 cu o reducere de 20% faţă de anul precedent. „Observăm deja primele semne de încetinire. Lunile noiembrie şi decembrie 2024 au indicat o scădere treptată a numărului de tranzacţii, ceea ce arată că piaţa devine mai precaută”, a explicat Hamza. În plus, preţurile pentru apartamentele noi au scăzut uşor în ianuarie faţă de decembrie, iar în februarie s-au stabilizat. În schimb, apartamentele vechi şi-au menţinut sau chiar şi-au crescut valoarea, ceea ce se datorează în principal amplasării acestora în zone cu infrastructură bine dezvoltată, apropiate de metrou şi centre comerciale. Chiar şi cu aceste fluctuaţii, experţii nu cred că ne aflăm într-o situaţie comparabilă cu cea din 2008. Preţurile au crescut bazat pe cererea reală, nu pe investiţii speculative. „Apartamentele care s-au construit au fost adaptate nevoilor cumpărătorilor, nu achiziţionate în masă de investitori, cum se întâmpla înainte de criza din 2008”, a mai spus specialista. „Ilfovul devine din ce în ce mai atractiv, mai ales pentru cei care caută case pe teren. Vedem o migrare continuă către Ilfov, mai ales în zonele în care infrastructura s-a îmbunătăţit. Cu toate acestea, transportul public rămâne o provocare, iar traficul poate deveni o problemă serioasă pentru cei care fac naveta zilnic în Bucureşti. Deşi locuinţele sunt mai accesibile ca preţ, trebuie să luăm în considerare şi costurile suplimentare pe care le presupune mutarea într-o zonă periurbană”, a avertizat Hamza. În ceea ce priveşte diferenţele de preţ, o comparaţie realizată de iO Partners arată că o locuinţă situată la periferia Bucureştiului poate fi cu 20-30% mai scumpă decât una similară situată în Ilfov. Cu cât ne apropiem de centru, diferenţele devin şi mai mari, putând ajunge la 100-200%. Piaţa chiriilor a fost marcată de creşteri proporţionale cu inflaţia, datorită cererii crescute. Tot mai mulţi cumpărători amână achiziţia unei locuinţe şi preferă să stea în chirie până la clarificarea situaţiei economice. „În plus, vedem din ce în ce mai mulţi tineri care nu mai au convingerea că trebuie neapărat să deţină o locuinţă, ci preferă flexibilitatea”, a remarcat Hamza. Această schimbare de mentalitate este o tendinţă nouă faţă de generaţiile anterioare, unde deţinerea unei locuinţe era un obiectiv primordial. Tinerii preferă mai multă mobilitate, vor să experimenteze diverse oraşe, să călătorească şi să nu fie legaţi de un credit ipotecar timp de 30 de ani, a explicat expertul. Ce urmează? „Piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Ilfov este în continuare activă, dar semnele de temperare pentru 2025 sunt evidente. Nu putem ghici într-un glob de cristal, dar putem observa tendinţele şi să ne pregătim pentru schimbările care vor veni. Factorii economici şi fiscali vor influenţa direct evoluţia pieţei, aşa că cei interesaţi să cumpere sau să investească ar trebui să fie atenţi la aceste modificări,” a concluzionat Hamza. Printre factorii care ar putea influenţa piaţa se numără creşterea TVA-ului de la 5% la 9% pentru anumite categorii de locuinţe, modificările fiscale aplicabile sectorului construcţiilor şi potenţiala  

    În acest context, Hamza recomandă prudenţă. „Dacă cineva vrea să cumpere o locuinţă pentru uz personal, să o facă, pentru că pe termen lung preţurile vor continua să crească. Pe de altă parte, pentru cei care cumpără în scop investiţional, este esenţial să analizeze atent piaţa, pentru că nu toate zonele vor avea aceleaşi rate de apreciere sau cerere de închiriere”, a sfătuit expertul.    

     

    Carte de vizită Andreea Hamza, head of residential advisory, iO Partners

    1. Andreea Hamza este o profesionistă cu o experienţă de peste 20 de ani în tranzacţionarea proprietăţilor rezidenţiale, specializată în consultanţă pentru cumpărare şi vânzare pentru numeroşi dezvoltatori şi investitori, elaborarea strategiilor de marketing şi vânzare şi a analizelor de piaţă aprofundate;

    2. Din 2019, ea a condus Departamentul de Living al JLL România, actuala iO Partners, fiind responsabilă de toţi clienţii rezidenţiali ai companiei. 

    3. De-a lungul carierei, Andreea a realizat şi a coordonat vânzarea a peste 2.700 de unităţi rezidenţiale, a căror valoare totală depăşeşte 250 de milioane de euro, pentru clienţi precum Patron Capital, GTC, Technical Olympic, Oracle, OMV-Petrom, Coca-Cola, ABN Amro Bank, American International School of Bucharest, Electrolux, Unilever, Philip Morris, KPMG şi Carrefour. 

    4. Pe plan profesional, Andreea consideră că cea mai mare motivaţie vine în primul rând din pasiunea pentru ceea ce faci, apoi din satisfacţia dobândită în urma reuşitelor profesionale şi din dorinţa continuă de a evolua şi de a-ţi depăşi limitele şi aşteptările.

    Sursa: bmag.ro

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners

     

    1. Care au fost principalele tendinţe observate pe piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Ilfov în 2024?

    Anul 2024 a mers foarte bine, în ciuda contextului economic, politic şi social destul de delicat. Am înregistrat creşteri pe toate segmentele – cerere, ofertă şi preţuri. Numărul de tranzacţii a crescut cu aproximativ 5% în Bucureşti şi cu aproximativ 26% în Ilfov, ceea ce arată o accelerare semnificativă în această zonă. Ilfovul continuă să fie atractiv datorită infrastructurii îmbunătăţite şi a muncii în regim hibrid, care face ca deplasarea să nu mai fie o problemă atât de mare.

    2. Cum au evoluat preţurile locuinţelor în Bucureşti în 2024?

    Preţul mediu pe metru pătrat util în Bucureşti a ajuns la aproximativ 1.900 de euro, cu o creştere medie de 20% faţă de anul precedent. Cel mai scump sector rămâne sectorul 1, cu un preţ mediu de 3.500 de euro pe metru pătrat, urmat de sectorul 2 cu 2.350 de euro şi sectorul 3 cu 2.225 de euro. La polul opus, sectorul 6 este cel mai accesibil, cu un preţ mediu de 1.650 de euro pe metru pătrat.

    3. Cum influenţează modificările fiscale piaţa imobiliară?

    În 2024 şi 2025, ne aşteptăm la creşterea impozitelor şi a taxelor, dar şi la eliminarea unor beneficii fiscale pentru angajaţii din construcţii, ceea ce va duce la creşterea costurilor de dezvoltare şi, implicit, a preţurilor locuinţelor. În plus, creşterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9% se va resimţi începând cu 2025, ceea ce ar putea duce la o încetinire a livrărilor. Aceste modificări fiscale vor influenţa atât preţurile, cât şi ritmul tranzacţiilor.

     

  • Strategie şi consolidare, cuvintele cheie pentru 2025

    Pentru DRS Architects, expansiunea dincolo de Bucureşti devine o direcţie strategică, pe fondul dificultăţilor legislative din Capitală, iar proiecte majore în oraşe precum Bacău sau Sfântu Gheorghe reflectă această adaptare la noile realităţi ale pieţei. În paralel, sectorul de retail şi modernizarea centrelor comerciale rămân o prioritate, alături de analiza oportunităţilor din domeniul reconversiei spaţiilor de birouri.

     

    Am avut patru ani consecutivi cu creşteri mari, inclusiv dublări ale cifrei de afaceri, dar în 2025 dorim să ne concentrăm pe stabilitate şi consolidare”, a declarat Andrei Lefter, fondatorul şi managing partnerul DRS-Architects, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Într-un context economic marcat de instabilitate şi blocaje administrative în Bucureşti, DRS-Architects îşi concentrează eforturile pe optimizarea portofoliului existent şi consolidarea echipei. Planul pentru acest an include finalizarea proiectelor aflate în dezvoltare şi o monitorizare atentă a evoluţiei pieţei pentru a putea lua decizii strategice în a doua jumătate a anului. „Avem un portofoliu solid de proiecte în desfăşurare, iar obiectivul nostru principal este consolidarea acestora. Suntem prudenţi, dar pregătiţi pentru o eventuală revenire a pieţei”, a adăugat Lefter. 

    Din cauza dificultăţilor legislative şi birocratice din Capitală, DRS Ar-chitects a ales să-şi diversifice proiectele în afara oraşului. „Majoritatea proiectelor noastre a fost în 2024 în afara Bucureştiului, unde dinamica investiţiilor este vizibil mai ridicată decât în Capitala afectată de blocaje administrative. Cererea există, însă lipsa de decizii împiedică înaintarea acestora într-un ritm natural. În acest context, am profitat de oportunităţile din alte zone ale ţării, unde investitorii sunt activi, iar proiectele au avansat mai rapid”, a precizat Andrei Lefter. Cea mai mare creştere a DRS-Arhitects a fost înregistrată în 2024 pe segmentul comercial, care se reflectă în 45% din cifra de afaceri a compa-niei. Cel mai de amploare proiect la care a lucrat echipa DRS-Architects în 2024 este extinderea Arena Mall Bacău, care îşi va mări suprafaţa actuală cu 70%. 

    Lucrările la acest complex comercial au început în a doua parte a anului trecut şi sunt estimate să se încheie în 2026. Extinderea mallului din Bacău reprezintă însă doar o parte a acestui amplu proiect de investiţie, care include şi dezvoltarea a două an-sambluri rezidenţiale, precum şi a primului hotel de lanţ internaţional din regiune, sub brandul Mercure. Valoarea totală a investiţiei se ridică la aproximativ 65 milioane de euro şi se va desfăşura etapizat.  În ceea ce priveşte segmentul rezidenţial, în Bucureşti, echipa a continuat să lucreze la proiecte de con-solidare şi reabilitare a clădirilor istorice. 

    Unul dintre aceste proiecte, o casă construită în 1942 în car-tierul Dorobanţi, a fost premiat în cadrul Anualei de Arhitectură. Reabilitarea clădirilor istorice şi aduc-erea lor în contemporaneitate este o alternativă reală pentru Capitală. Însă cu un astfel de proiect nu schimbăm faţa Bucureştiului. Este nevoie de o strategie coerentă în acest sens, dar, din păcate, astfel de planuri lipsesc, la fel ca perspectivele concrete privind evoluţia proiectelor noi, a precizat Andrei Lefter.  De asemenea, proiectele din zonele periferice ale Bucureştiului, cum ar fi sudul Capitalei, devin tot mai atractive. Cererea pentru cartiere de case individuale şi ansambluri rezidenţiale în oraşe precum Sfântu Gheorghe indică o tendinţă de dezvoltare urbanistică dinamică în afara marilor centre urbane. Un aspect esenţial al pieţei imobiliare, care pare să marcheze anul acesta, ţine de evoluţia preţurilor. Lefter confirmă o creştere a costurilor între 2023 şi 2024, dar explică că aceasta este justificată atât de creşterea cererii, cât şi de blocajele administrative din Bucureşti, care limitează numărul de proiecte noi.

    „Există un deficit de apartamente de calitate, iar preţurile cresc din cauza lipsei de proiecte noi şi a reglementărilor stricte din Capitală”, explică Lefter. „Totuşi, această creştere vine şi cu o îmbunătăţire a calităţii spaţiilor locative.” Sectorul de retail rămâne, de asemenea,  un segment cheie pentru DRS-Architects. Studioul continuă colaborările cu branduri internaţionale precum Primark şi Penny (REWE), având în dezvoltare mai multe proiecte de modernizare şi reamenajare a centrelor comerciale. „Vom ve-dea o expansiune a reţelelor de retail, în special în afara Bucureştiului, unde investitorii văd un potenţial mai mare de creştere”, spune Lefter. Un alt trend analizat este reconversia spaţiilor de birouri, pe fondul scăderii cererii pentru aceste imobile. Cu toate acestea, Andrei Lefter consideră că nu asistăm la o tendinţă masivă de conversie în rezidenţial, ci mai degrabă la reconfigurarea anumitor clădiri pentru funcţiuni publice sau instituţionale.  

    Carte de vizită Andrei Lefter:

    1. Este fondator şi arhitect principal al DRS-Architects, birou de arhitectură românesc fondat în 2014 sub numele Droid Studio;

    2. Absolvent al Universităţii de Arhitectură şi Urbanism „Ion Mincu” din Bucureşti, cu diplomă de licenţă în arhitectură (B.Arch.), promoţia 2002 – 2008;

    3. A fost senior partner la Lef Proiect (2008-2018), unde a coordonat biroul din Bucureşti şi a supervizat proiecte majore;

    4. A dezvoltat Droid Studio ca o companie independentă, specializată în randări arhitecturale realiste şi aplicaţii de realitate virtuală pentru mari investitori imobiliari; în 2017, a extins activitatea studioului pentru a include proiectare de clădiri, colaborând cu investitori privaţi pentru proiecte de dimensiuni mai mici.

    5. În 2018, a condus procesul de transformare prin care Lef Proiect Bucureşti a devenit o entitate inde-pendentă, preluând echipa şi proiectele locale.

    5. A fuzionat Lef Proiect Bucureşti şi Droid Studio sub noua identitate DRS-Architects, combinând ex-pertiza în proiectare arhitecturală cu tehnologiile inovatoare în domeniu.

    • A contribuit la un portofoliu de peste 100 de proiecte în România, incluzând: 

    • Extinderea City Park Mall Constanţa

    • Vulcan Value Center şi Mega Mall Bucureşti

    • Modernizarea sediului British Council

    • Clădiri rezidenţiale şi hoteluri

    • Proiecte complexe precum Hotelul Aeroport Tuzla

    Sursa: LinkedIn, site-ul companiei

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Lefter, fondator, DRS-Architects

    1. Cum a fost activitatea DRS-Architects în 2024 şi cum anticipaţi că va fi în 2025?

    Activitatea noastră a fost foarte intensă în 2024 şi continuă în acelaşi ritm şi în 2025. Am avut mai multe proiecte de mari dimensiuni, în special în afara Bucureştiului, într-o dezvoltare accelerată. În principal, ne concentrăm pe proiecte de retail, dar avem şi multe proiecte rezidenţiale. În prezent, avem un număr considerabil de proiecte în dezvoltare, ceea ce indică o continuare a creşterii pe segmentele în care ac-tivăm.

    2. Cum afectează blocajul autorizaţiilor din Bucureşti activitatea DRS-Architects?

    Bucureştiul este, în prezent, blocat din punct de vedere al autorizaţiilor, ceea ce a determinat o parte dintre proiectele noastre să se dezvolte în afara capitalei. Ca arhitect, consider că este necesară o reglementare clară pentru a opri dezvoltarea fără o viziune de ansamblu asupra oraşului. Acest blocaj duce la o stagnare a dezvoltării urbane şi direcţionează piaţa către alte oraşe. Cu toate acestea, avem câteva proiecte interesante în Bucureşti, iar investitorii sunt în continuare interesaţi de proiecte aici, aşteptând clarificarea reglementărilor.

    3. Credeţi că inteligenţa artificială va avea un impact semnificativ asupra arhitecturii?

    Da, inteligenţa artificială este un instrument extrem de util şi ne ajută să ne eficientizăm procesele de proiectare. În biroul nostru, avem chiar un proiect pilot dezvoltat în colaborare cu un cercetător de la Universitatea de Arhitectură „Ion Mincu”, prin care testăm integrarea unor soluţii de AI pentru automa-tizarea anumitor procese. De exemplu, putem genera rapid texte, imagini şi chiar iteraţii de proiecte, ac-celerând procesul de luare a deciziilor. Nu cred că arhitecţii vor fi înlocuiţi, ci mai degrabă că munca no-astră va deveni mai specializată, iar AI ne va ajuta să ne concentrăm mai mult pe creativitate şi inovaţie.  

  • Real Estate. Ce înseamnă un cartier perfect?

    Aceasta este întrebarea pe care arhitecţii Irina Niculescu şi Alexandru Belenyi, fondatorii studioului BAAB, şi-au pus-o în colaborare cu Storia, în cadrul unui proiect ambiţios menit să redefinească spaţiul urban din România. Într-un interviu pentru emisiunea ZF Real Estate by Storia, cei doi arhitecţi au expli-cat viziunea lor asupra unui nou model de locuire, bazat pe accesibilitate, interacţiune şi un mediu mai prietenos cu toţi locuitorii săi.

     

    Conceptul de Cartier Perfect nu este doar un ideal îndepărtat, ci un model urban realist, construit pe date concrete. Studiul TRAI, realizat de Storia, a analizat patru factori esenţiali pentru calitatea vieţii într-un cartier: traficul, reperele urbane, aerul şi imobiliarele. Pe baza acestui studiu şi a sondajului Vocea Car-tierelor, la care au participat peste 

    100.000 de oameni, arhitecţii au putut identifica priorităţile locuitorilor. „Pentru noi, ca urbanişti şi arhitecţi, acest eşantion este extrem de important, pentru că, de obicei, lucrăm cu date de la 10.000 de oameni. Aici am putut colecta informaţii directe despre ce îşi doresc oamenii în cartierele lor”, explică arhitecta Irina Niculescu. De multe ori, proiectele urbane încep cu planificarea clădirilor, iar spaţiul pub-lic rămâne secundar. Arhitecţii de la BAAB propun o schimbare de perspectivă. „Cartierele trebuie să fie proiectate dinspre stradă către clădiri. Mai întâi trebuie să ştim cum arată spaţiul comun, unde ne întâlnim, unde ieşim din casă, şi abia apoi să vină clădirile”, explică şi Alexandru Belenyi. Un astfel de model poate părea contraintuitiv pentru dezvoltatori, însă el pune accent pe calitatea vieţii şi pe inter-acţiunea dintre oameni. Problema principală a cartierelor rezidenţiale actuale, mai ales în marile oraşe, este că au fost gândite ca dormitoare urbane, lipsite de spaţii comune generoase, unde locuitorii să poată socializa şi să se simtă parte dintr-o comunitate. „Cartierul Perfect nu este o utopie, ci un spaţiu în care viaţa la comun este prioritizată. Ne uităm la spaţiul dintre clădiri, la spaţiul public şi încercăm să modelăm această idee de perfecţiune, care poate fi aplicată oriunde, indiferent de cultură sau de carac-teristicile zonei”, adaugă Irina Niculescu. O componentă interesantă a proiectului este faptul că se ba-zează pe elemente preluate din cartierele socialiste. Deşi acestea au fost adesea criticate pentru as-pectul lor monoton, ele au şi câteva atuuri importante, cum ar fi distanţele generoase dintre clădiri şi prezenţa unor spaţii verzi. „În multe cartiere socialiste, distanţa dintre clădiri permite existenţa unor zone verzi şi a unor spaţii de joacă. Spre deosebire de noile ansambluri rezidenţiale, unde clădirile sunt înghesuite, aceste cartiere mai vechi oferă o calitate mai bună a vieţii prin simplul fapt că permit crearea unor spaţii comune aerisite”, explică Alexandru Belenyi. Un aspect esenţial al proiectului este ideea de cartier prietenos cu copiii. Această alegere nu a fost întâmplătoare, ci reflectă un principiu urbanistic solid: atunci când un oraş este gândit pentru copii, el devine automat accesibil pentru toată lumea. „Ne-am ales ca «client» copilul. Dar nu ne referim doar la copiii mici, ci la întreg spectrul de vârstă, de la 0 la 18 ani. Ne-am gândit la locurile de joacă, la spaţiile pentru adolescenţi, care sunt adesea ignorate în planificarea urbană. Un trotuar suficient de lat pentru un cărucior de copil este şi un trotuar accesibil pentru o persoană în scaun cu rotile sau pentru un vârstnic”, mai spune Irina Niculescu. Această abordare se bazează pe exemple de succes din alte ţări. De exemplu, după Al Doilea Război Mondial, Amsterdamul a investit în 700 de locuri de joacă răspândite strategic în oraş, pentru a reconstrui relaţia locuitorilor cu spaţiul public. Acest proiect a avut un impact uriaş asupra calităţii vieţii urbane şi este astăzi un model pentru multe oraşe europene. O altă idee inovatoare din proiect este redefinirea rolului şcolii în cartier. În loc să fie un punct periferic, la care părinţii trebuie să ajungă cu maşina, şcoala ar trebui să fie un element central, uşor accesibil pe jos. „În multe oraşe din România, părinţii îşi înscriu copiii la şcoli din alte cartiere, ceea ce generează trafic şi haos. În Cartierul Perfect, şcoala este nucleul comunităţii. Dacă părinţii şi copiii pot ajunge uşor la şcoală, se reduce poluarea, scade stresul cotidian, iar copiii au un mediu mai sănătos în care să crească”, spune Alexandru Belenyi.

    Irina Niculescu, arhitect, cofondator, BAAB: „Ne-am ales ca «client» copilul. Dar nu ne referim doar la copiii mici, ci la întreg spectrul de vârstă, de la 0 la 18 ani. Ne-am gândit la locurile de joacă, la spaţiile pentru adolescenţi, care sunt adesea ignorate în planificarea urbană. Un trotuar suficient de lat pentru un cărucior de copil esten şi un trotuar ac-cesibil pentru o persoană în scaun cu rotile sau pentru un vârstnic.”

    Într-un oraş aglomerat precum Bucureştiul, ideea de Cartier Perfect poate părea un vis greu de realizat. Cu toate acestea, arhitecţii de la BAAB sunt convinşi că schimbarea este posibilă, dacă oraşele sunt gâ-ndite pornind de la nevoile reale ale locuitorilor. „Nu trebuie să acceptăm ideea că oraşul este o junglă urbană unde fiecare trebuie să se descurce singur. Putem proiecta cartiere care să fie mai prietenoase, mai sigure şi mai plăcute pentru toată lumea, de la copii la vârstnici”, crede rina Niculescu.

    Proiectul Cartierului Perfect pleacă de la nevoile locuitorilor săi şi îşi propune să creeze o reţea urbană funcţională, bazată pe accesibilitate şi proximitate. Oamenii trebuie să aibă în apropiere tot ce le este necesar pentru o viaţă confortabilă, fără să fie nevoiţi să depindă de maşină sau să se simtă izolaţi în propriul cartier.

    30% dintre români regretă achiziţia unei locuinţe: unde greşim? Unul dintre cele mai interesante as-pecte discutate a fost gradul ridicat de insatisfacţie al celor care cumpără locuinţe în România. 30% din-tre cumpărători regretă decizia luată, iar un motiv major este lipsa unei vieţi de cartier bine conturate. Proiectul Cartierului Perfect îşi propune să reducă acest procent, oferind un ghid de educaţie imobiliară, care să ajute cumpărătorii să facă alegeri informate. Alegerea unei locuinţe nu înseamnă doar o in-vestiţie într-un apartament, ci într-un întreg ecosistem urban care îţi va defini viaţa de zi cu zi. Un punct central al discuţiei a fost despre posibilitatea replicării acestui model în mai multe oraşe. Răspunsul a fost pozitiv: da, Cartierul Perfect este replicabil, iar multe dintre soluţiile propuse pot fi implementate rapid, cu investiţii minime, dacă există voinţă politică şi sprijin din partea comunităţii. „Nu este nevoie de bugete imense. Multe dintre schimbările despre care vorbim – mobilier urban, plantări de copaci, ex-tinderea trotuarelor – pot fi realizate cu fonduri mici, dar impactul lor este uriaş”, crede Alexandru Belenyi. Un aspect important este finanţarea, care nu ar trebui să vină exclusiv de la autorităţi sau de la dezvoltatori imobiliari, ci din parteneriate public-private şi chiar proiecte de urbanism finanţate prin crowdfunding de către comunitate.

    Deşi multe iniţiative urbane sunt inspirate din modelele vestice, Cartierul Perfect nu îşi propune să cop-ieze, ci să valorifice ce avem deja. Cartierele construite în perioada comunistă au fost gândite pentru o viaţă comunitară activă, cu spaţii verzi, pieţe, magazine şi transport public bine integrat. „Avem deja această bază. Nu trebuie să construim ceva nou de la zero, ci doar să adaptăm, să refacem, să îmbunătăţim ceea ce există deja”, observă Irina Niculescu. Astfel, Cartierul Perfect nu este o utopie, ci un proiect realist, bazat pe îmbunătăţirea oraşului pas cu pas, într-o strategie pe termen lung. Cine trebuie să se implice? Primăriile, dezvoltatorii sau comunităţile? 

    Un alt punct esenţial discutat a fost rolul fiecărui actor în dezvoltarea urbană. Momentan, relaţia dintre administraţie, dezvoltatorii imobiliari şi grupurile civice nu este clar definită, ceea ce îngreunează im-plementarea unor proiecte coerente. „Primăriile sunt responsabile pentru oraş, dar dezvoltatorii trebuie să colaboreze mai strâns cu administraţia. Trebuie să existe un dialog clar, organizat, între toţi actorii im-plicaţi”, crede Alexandru Niculescu.  Un exemplu de bună practică este modelul oraşului Praga, unde primăria a creat Institutul de Proiectare 

    Urbană, cu peste 200 de angajaţi – arhitecţi, urbanişti, sociologi – care lucrează împreună pentru planifi-carea inteligentă a oraşului. Rezultatul? 

    Un oraş cu standard ridicat de viaţă, infrastructură bine gândită şi transport public eficient. În România, primăriile au departamente de urbanism subdimensionate, cu doar câţiva specialişti, ceea ce face im-posibilă gestionarea eficientă a oraşului. Soluţia propusă este extinderea acestor departamente şi crearea unor structuri administrative capabile să planifice dezvoltarea oraşului pe termen lung.  ■

     

    Carte de vizită:

    1. Alexandru Belenyi şi Irina Niculescu sunt cofondatorii biroului de arhitectură şi urbanism BAAB.

    2. Alexandru Belenyi a absolvit în 2010 programul de master în arhitectură la Universitatea Tehnică din Delft, Olanda. Între 2011 şi 2015, a lucrat în Londra în domeniul planificării urbane la Chora Architecture and Urbanism, iar ulterior la Aecom Bucureşti. 

    3. În noiembrie 2015, şi-a susţinut teza de doctorat intitulată „Educaţia în arhitectură. Dinamica dintre cadru şi conţinut”. Paralel cu practica profesională, este implicat în mediul academic din 2011 până în prezent. 

    4. Irina Niculescu a efectuat în 2009 un stagiu profesional la Mecanoo Architects în Delft, Olanda, şi a absolvit în 2011 programul de master în arhitectură la aceeaşi universitate. Între 2012 şi 2015, a activat în domeniul cinematografiei în Bucureşti. 

    5. Împreună, Alexandru şi Irina conduc echipa tânără de arhitecţi de la BAAB, asumându-şi rolul de aliaţi ai fiecărui client în drumul spre materializarea unui ideal. Ei asigură un proces riguros care conduce la realizarea unor obiecte construite de calitate. 

    Sursa: baab.ro

     

    Cinci întrebări şi răspunsuri din discuţia cu Irina Niculescu şi Alexandru Belenyi: 

     

    1. Cât de realistă este implementarea modelului urban de cartier perfect în România?

    Alexandru Belenyi: Nu doar că e replicabil, dar l-am gândit în aşa fel încât o parte din proiectele din el pot fi făcute oriunde mâine. Cu o minimă voinţă politică şi o sumă destul de mică, aceste schimbări pot fi implementate rapid.

    2. Cine ar trebui să finanţeze astfel de proiecte urbane?

    Irina Niculescu: Banii ar trebui să provină din parteneriate mai complexe, nu doar dintr-o singură sursă. Se pot face colaborări între autorităţi, dezvoltatori şi chiar comunităţi, prin proiecte de urbanism fi-nanţate prin crowdfunding.

    3. Ce obstacole există în dezvoltarea unui astfel de proiect?

    Alexandru Belenyi: Mai degrabă o prejudecată legată de dezvoltarea spaţiului public mi se pare mai prob-lematică. Primăriile au fonduri pentru astfel de schimbări, dar colaborarea între administraţie, dezvolta-tori şi comunităţi este încă deficitară.

    4. Ce schimbări ar trebui să se facă la nivelul administraţiei locale pentru a sprijini astfel de iniţiative?

    Alexandru Belenyi: Primăriile din România sunt masiv subdimensionate. Au nevoie de departamente de planificare urbană cu mult mai mulţi specialişti – arhitecţi, urbanişti, sociologi – care să lucreze îm-preună la dezvoltarea oraşului.

    5. Există exemple internaţionale de administraţii care funcţionează mai eficient?

    Irina Niculescu: Un exemplu foarte bun este Praga. Primăria are Institutul de Proiectare Urbană cu peste 200 de angajaţi, care asigură o planificare coerentă a oraşului. Asta se traduce printr-un standard ridicat de viaţă, un transport public eficient şi un oraş uşor de iubit.




     

     

  • Real Estate. Accesibilitatea locuinţelor în România, între mit şi realitate

    Într-o perioadă în care preţurile locuinţelor continuă să crească, iar puterea de cumpărare a românilor este pusă la încercare de inflaţie şi costuri ridicate ale vieţii, se pune tot mai des întrebarea: sunt locuinţele din România atât de accesibile pe cât spun statisticile? Georgian Marcu, broker şi fondator al agenţiei imobiliare Green Angels, consideră că răspunsul depinde de modul în care analizăm datele şi de transparenţa pieţei imobiliare.

     

    În 2024, piaţa imobiliară din România a continuat să crească, însă într-un ritm inegal, cu majorări semnificative de preţ în zonele centrale şi ultracentrale ale marilor oraşe şi o expansiune a dezvoltărilor rezidenţiale spre periferii. Potrivit lui Georgian Marcu, broker şi fondator al agenţiei imobiliare Green Angels, acest fenomen a dus la o polarizare a pieţei, cu locuinţe tot mai inaccesibile în zonele premium şi o creştere accelerată a construcţiilor în zonele limitrofe. Înainte de a analiza tendinţele pentru 2025, Georgian Marcu subliniază că este esenţial să privim retrospectiv la ceea ce s-a întâmplat în 2024. „Din punctul de vedere al numărului de tranzacţii, conform datelor publicate de către ANCPI, la nivel naţional avem 169.000 de tranzacţii efectuate, undeva cu 7% peste 2023, dar sub anii 2021-2022. Aceşti doi ani au fost cei mai buni din punctul de vedere al numărului de tranzacţii, pe fondul interesului crescut generat de pandemie pentru achiziţia de proprietăţi”, explică Marcu. La nivelul Capitalei şi al zonei Ilfov, datele arată o creştere sub nivelul mediei naţionale. „În Bucureşti am avut 50.844 de tranzacţii, ceea ce reprezintă o creştere de 5% faţă de anul precedent, în timp ce Ilfovul a înregistrat o creştere mult mai accelerată, de 27%, cu aproximativ 9.500 de tranzacţii. Este clar că dezvoltarea se mută spre periferie”, adaugă brokerul. Unul dintre cele mai importante fenomene observate în 2024 a fost creşterea bruscă a preţurilor apartamentelor noi în zonele centrale şi ultracentrale. „Zilele trecute a apărut un raport care ne arată că, în aceste zone, preţurile au crescut cu 20 până la 40%, în funcţie de cartier. Aceasta este o creştere extrem de mare, mai ales dacă o comparăm cu ritmul obişnuit al pieţei din ultimii ani, care varia între 3% şi 7-8%, rareori ajungând la 10%”, explică Georgian Marcu. Această dinamică a dus la un sentiment tot mai puternic de inaccesibilitate în rândul cumpărătorilor. „Clienţii simt că preţurile sunt foarte ridicate, mai ales în oraşe precum Bucureşti şi Cluj, unde locuinţele au devenit prohibitive pentru o mare parte a populaţiei”, adaugă Marcu. O altă tendinţă observată este faptul că noile dezvoltări se concentrează tot mai mult pe zonele periferice, în timp ce în centrul oraşelor se construieşte din ce în ce mai puţin. „Dacă ne uităm la ceea ce se construieşte acum, vedem că se dezvoltă foarte mult pe partea de periferie, cel puţin în Bucureşti şi Ilfov, şi mai puţin în zonele centrale şi semicentrale. Este o strategie contrară principiilor de urbanism sănătos, care spun că ar trebui să dezvoltăm centrul, unde avem deja infrastructură – şcoli, spitale, parcuri, mijloace de transport – şi să păstrăm o densitate mai redusă la periferie”, afirmă Marcu. Această orientare a pieţei are multiple efecte: pe de o parte, oferă soluţii mai accesibile pentru cumpărători, dar pe de altă parte pune presiune pe infrastructura insuficient dezvoltată a zonelor periferice. „Expansiunea rapidă a construcţiilor în afara oraşului poate genera probleme de trafic, acces limitat la servicii publice şi o calitate a vieţii mai redusă pentru locuitorii din aceste cartiere noi”, avertizează expertul imobiliar.

    Unul dintre indicatorii utilizaţi la nivel internaţional pentru a măsura accesibilitatea locuinţelor este raportul dintre veniturile medii şi preţul pe metru pătrat al unei locuinţe. „Dacă ne raportăm la acest calcul, poţi să îţi cumperi un apartament în Bucureşti în aproximativ şapte ani. Din această perspectivă, piaţa noastră pare una dintre cele mai accesibile”, explică Georgian Marcu. Însă această metodologie ridică mai multe probleme. „Problema mea cu acest tip de calcul este că, la nivel de Bucureşti, piaţa nu este transparentă. Noi nu avem suficiente date referitoare la preţurile reale de tranzacţionare, iar acest lucru afectează orice concluzie despre accesibilitate”, subliniază brokerul imobiliar. O provocare majoră în analiza pieţei imobiliare din Bucureşti, de pildă, este modul în care sunt raportate şi promovate proprietăţile. „Se construieşte foarte mult în zonele de periferie şi în oraşele din jurul Capitalei. Însă dacă intri pe un portal imobiliar şi cauţi proprietăţi în zona Aviaţiei, vei vedea că 30-40% dintre anunţurile promovate ca fiind în Aviaţiei sunt, de fapt, în Pipera. Dacă faci aceeaşi căutare în Militari, procentul creşte şi mai mult, pentru că majoritatea ofertelor sunt în Chiajna, Roşu sau alte zone limitrofe”, explică Marcu. Această confuzie nu este întâmplătoare. Proprietăţile din periferie sunt promovate sub denumiri mai atractive pentru a atrage clienţi, ceea ce duce la o raportare artificială a preţurilor. „Din acest motiv, media preţurilor raportate în diverse studii de piaţă este puternic influenţată de aceste practici. Preţurile cerute în anunţuri nu sunt aceleaşi cu preţurile de tranzacţionare, iar această diferenţă creează o imagine distorsionată asupra pieţei”, explică brokerul imobiliar. Una dintre soluţiile care ar putea creşte transparenţa pieţei imobiliare din România ar fi implementarea unui sistem similar celor din Franţa, Belgia, Marea Britanie, Statele Unite sau Canada. „În aceste ţări, prin platforme oficiale precum e-proprietatea, preţurile reale de tranzacţionare sunt publice. Asta înseamnă că oricine poate vedea exact cu cât s-a vândut o proprietate, nu doar preţul solicitat de vânzător. În România, vorbim de studii de piaţă care se bazează pe date incomplete sau eronate, iar concluziile devin, inevitabil, greşite”, spune Georgian Marcu. Această lipsă de transparenţă explică şi de ce unele oraşe par mai scumpe decât Bucureştiul. „Deseori auzim că Braşovul este mai scump decât Bucureştiul sau că Clujul are preţuri mai ridicate. Motivul este simplu: în Cluj, proprietăţile sunt promovate ca fiind în Cluj, iar cele din Floreşti sunt listate separat. În Bucureşti, în schimb, multe proprietăţi din zonele limitrofe sunt prezentate ca fiind parte din Capitală, ceea ce afectează media preţurilor”, explică brokerul. Dacă analizăm corect datele, Bucureştiul rămâne mai scump decât alte oraşe mari din România. „Dacă am lua în considerare doar inelul central al Bucureştiului şi l-am compara cu Clujul sau Braşovul, am vedea că preţurile sunt considerabil mai mari. Însă, din cauza modului în care sunt raportate datele, Bucureştiul pare mai accesibil decât este în realitate”, concluzionează Georgian Marcu. Pentru ca piaţa imobiliară să devină mai clară şi mai predictibilă, ar fi necesară o mai mare transparenţă a datelor. „O megaoportunitate în 2025 ar fi să implementăm un sistem care să facă publice preţurile reale de tranzacţionare. Acest lucru ar oferi o imagine reală a pieţei şi ar permite cumpărătorilor să ia decizii mai informate”, consideră brokerul. 

    În concluzie, accesibilitatea locuinţelor în România este o problemă complexă, influenţată nu doar de nivelul veniturilor şi de preţurile locuinţelor, ci şi de lipsa de transparenţă a pieţei imobiliare. Implementarea unor soluţii precum publicarea preţurilor reale de tranzacţionare ar putea oferi o imagine mai clară asupra pieţei şi ar permite atât cumpărătorilor, cât şi investitorilor să ia decizii bazate pe date reale.

    Ce urmează în 2025? Pentru a avea o imagine mai clară asupra pieţei din 2025, Georgian Marcu recomandă urmărirea datelor oficiale privind livrările de locuinţe. „În martie, între 12 şi 15, INS va raporta numărul de unităţi livrate, iar acest indicator va fi esenţial pentru a înţelege cum s-a dezvoltat fiecare oraş şi fiecare zonă”, explică acesta. În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor, brokerul consideră că ritmul de creştere din 2024 nu poate fi susţinut pe termen lung. „Creşterile de 20-40% în zonele centrale nu sunt sustenabile. Este posibil să vedem o temperare a acestora, dar va depinde şi de contextul economic general, de politica băncilor privind creditarea şi de nivelul cererii”, precizează Marcu.   

     

    Cum ar schimba transparenţa piaţa imobiliară?

    Ar ajuta cumpărătorii să ia decizii informate. Acum, preţurile raportate în studii sunt afectate de faptul că anunţurile de vânzare includ şi proprietăţi din zone limitrofe Bucureştiului, promovate ca fiind parte din Capitală. Dacă am avea acces la datele reale de tranzacţionare, am putea vedea cu adevărat cât costă locuinţele în diferite zone. De exemplu, oamenii se întreabă de ce Braşovul sau Clujul par mai scumpe decât Bucureştiul. Răspunsul este simplu: în Cluj, anunţurile sunt despre Cluj, iar Floreştiul este listat separat. În Bucureşti, multe locuinţe din Chiajna sau Roşu sunt promovate ca fiind în Militari, iar acest lucru distorsionează preţurile medii. Dacă transparenţa ar creşte, cumpărătorii ar şti exact cât valorează o proprietate, iar piaţa ar fi mult mai corectă şi echilibrată. Sper ca în 2025 să facem paşi importanţi în această direcţie.

     

    Carte de vizită:

    1. Georgian Marcu este consultant şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® şi Certified Residential Specialist®;

    2. A dobândit peste 17 ani de experienţă în real estate, axându-se pe piaţa rezidenţială;

    3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiţii de milioane de euro.

    Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

     

     

    Cinci întrebări şi răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu, broker şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels

     

    Cine mai poate cumpăra locuinţe în Bucureşti şi în marile oraşe ale ţării?

    În Bucureşti, probabil doar cei cu venituri foarte mari. Este din ce în ce mai complicat pentru un om cu venituri medii să îşi achiziţioneze o locuinţă, ceea ce este foarte grav. Eu, ca consultant imobiliar, nu îmi doresc preţuri mari. O să vezi peste tot că agenţii imobiliari sunt acuzaţi că au mărit preţurile, dar realitatea este alta. Eu nu vreau să fac două tranzacţii la 200.000 de euro, eu vreau să fac 100 de tranzacţii la 100.000 de euro. Îmi doresc ca piaţa să fie cât mai accesibilă, astfel încât să existe un volum mai mare de tranzacţii. În momentul de faţă, numărul de tranzacţii este în scădere, iar comisioanele rezultate din diferenţele de preţ nu acoperă ce se făcea înainte din volum.

    Dar în comparaţie cu alte capitale europene, Bucureştiul nu este mai accesibil?

    Bineînţeles că preţurile sunt mai mici decât în Paris sau Londra, dar şi veniturile sunt mai mici. Parisul este un caz special, fiind un oraş turistic, unde cumpărătorii vin din toată lumea, aşa că dinamica pieţei este diferită. Dar dacă comparăm Bucureştiul cu alte capitale din Europa Centrală şi de Est, pare că suntem mai accesibili. Doar că acest lucru este o iluzie. Motivul pentru care Bucureştiul pare accesibil este că în medie preţurile sunt trase în jos de proiectele dezvoltate în periferie, care sunt mult mai ieftine. Dacă ne uităm la segmentul premium sau la locuinţele din centrul Capitalei, situaţia arată cu totul altfel.

    De ce nu există transparenţă în preţurile locuinţelor din România?

    Nu este deloc complicat să avem transparenţă. În Franţa, Belgia, Marea Britanie, Statele Unite şi Canada, toate preţurile de tranzacţionare sunt publice. În Marea Britanie, de exemplu, intri pe portalul echivalent al ANCPI-ului nostru şi poţi verifica orice adresă, văzând toate tranzacţiile efectuate cu acea proprietate din 1994 până în prezent. Practic, poţi vedea exact la ce preţ s-a cumpărat şi vândut o locuinţă de-a lungul timpului. În prezent, şi Franţa a făcut paşi mari în direcţia transparenţei, iar ceea ce este cu adevărat frustrant este că inclusiv ţările din Orientul Mijlociu investesc masiv în acest aspect. În Emiratele Arabe Unite sau Arabia Saudită, de exemplu, poţi introduce numărul cadastral al unei proprietăţi şi vezi toate detaliile referitoare la tranzacţii. În România, nu se vrea acest lucru. Poate că acum clasa politică începe să se maturizeze puţin şi poate că şi rezultatele recente ale alegerilor sunt un semnal de alarmă că trebuie să existe mai multă transparenţă. De exemplu, prin proiectul e-Proprietatea, care este dezvoltat împreună cu Banca Mondială, ar trebui să avem acces la preţurile reale de tranzacţionare. Scopul proiectului e-Proprietatea este de a impozita locuinţele la valoarea reală de piaţă. Dar nu ar fi corect să primeşti un impozit fără să ştii clar care este această valoare reală. Statul spune că valoarea de piaţă va fi determinată prin analiza proprietăţilor comparabile – câte apartamente s-au vândut pe o anumită stradă, la ce preţ şi ce suprafeţe au avut. Dacă aceste date sunt disponibile pentru autorităţi, ar trebui să fie disponibile şi pentru noi, nu?

    Ce impact vor avea noile construcţii din Ilfov asupra traficului din Bucureşti?

    Traficul din Bucureşti se va înrăutăţi de la an la an, este inevitabil. Pentru a rezolva această problemă, ar fi necesare măsuri nepopulare, precum taxarea accesului auto în centru şi scumpirea parcărilor, dar şi investiţii masive în transportul public, astfel încât oamenii să fie încurajaţi să-l folosească. Anul trecut, în Pipera s-au construit 3.000 de locuinţe noi, fără dezvoltarea corespunzătoare a şcolilor publice şi a mijloacelor de transport. Aceasta înseamnă aproximativ 5.000 de maşini în plus pe străzile oraşului. Dacă multiplicăm acest scenariu cu cele 10-15 localităţi din jurul Bucureştiului, vedem cât de gravă este situaţia. Pe lângă problemele de trafic, mă aştept ca anul acesta să crească şi preţurile terenurilor, deoarece se epuizează suprafeţele cu PUZ-uri aprobate înainte de 2020. Din 2020 până în prezent, nu a fost dezbătut niciun nou PUZ în Consiliul General al Municipiului Bucureşti. De ce? Nu pot răspunde la această întrebare, dar cred că Primăria Bucureştiului ar trebui să ofere explicaţii.

  • Real Estate. Cum treci de la fotbal la investiţii imobiliare?

    Fostul fotbalist László Sepsi şi-a transformat pasiunea pentru sport într-o carieră de succes în imobiliare. Deşi nu îşi planificase iniţial acest drum, o investiţie oportună în terenuri l-a condus treptat către dezvoltarea unor proiecte rezidenţiale de amploare. Cum faci tranziţia de la sport la business, ce provocări aduce piaţa imobiliară din Târgu-Mureş şi care sunt lecţiile pe care le-a adus din cariera sportivă în lumea afacerilor?

     

    Nu pot spune că m-am gândit neapărat că voi deveni investitor imobiliar. Eram jucător activ şi am avut oportunitatea de a cumpăra nişte terenuri, deşi nu ştiam exact ce voi face cu ele. Erau preţuri foarte bune la momentul respectiv, aşa că am decis să investesc. Practic, de acolo a început toată aventura mea în imobiliare”, a povestit László Sepsi în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Anterior rolului de antreprenor în imobiliare, el a avut o carieră profesionistă în fotbal, atât în ţară, cât şi în străinătate, la cluburi precum Benfica sau FC Nürnberg. Primul pas spre business l-a făcut încă din 2010, pe vremea când era fotbalist activ. Ulterior, în 2012, a început primul său proiect rezidenţial, dezvoltând iniţial duplexuri, iar mai apoi extinzându-se treptat, până la construirea a peste 300 de apartamente în Târgu Mureş. „Eu eram concentrat pe fotbal la acel moment. După aceea, am cumpărat un teren mai mare, am construit un bloc, apoi încă unul. Afacerea s-a dezvoltat treptat, iar astăzi avem mai multe proiecte în derulare.” Cariera sa sportivă s-a încheiat prematur, la 32 de ani, din cauza unor probleme medicale şi personale, dar şi dintr-o nevoie urgentă de a se ocupa direct de businessul familiei, după decesul tatălui său în 2019. „Aveam deja această afacere pornită în perioada în care eram jucător, însă tatăl meu era cel care supraveghea şantierele. Când l-am pierdut pe el, am fost nevoit să mă ocup personal de business. Iniţial, am vrut să iau o pauză scurtă de la fotbal, însă acea pauză s-a transformat într-o tranziţie definitivă spre imobiliare. După o anumită vârstă, e foarte greu să revii în sport la acelaşi nivel.” Sepsi subliniază că mulţi sportivi se confruntă cu dificultăţi după retragere, fiind nepregătiţi pentru viaţa postcarieră. „Când eşti sportiv, este greu să te dedici şi altor lucruri, să înveţi o meserie nouă. De aceea, mulţi sportivi nu ştiu ce direcţie să aleagă după retragere. Am avut norocul să mă adaptez rapid şi să învăţ acest domeniu, iar acum mă dedic 100% imobiliarelor.” Cel mai recent proiect al său, Unirii Green, continuă o dezvoltare anterioară şi va include 160 de apartamente. „Am avut un proiect între 2018 şi 2021, care s-a vândut complet, iar acum construim încă 160 de apartamente în aceeaşi zonă. Prima etapă include 40 de apartamente, iar livrarea primelor unităţi este programată pentru sfârşitul anului 2025 – începutul lui 2026.” Cele 40 de unităţi vor fi distribuite în patru clădiri şi vor fi rezultatul unei investiţii cuprinse între 2 şi 2,5 milioane de euro.  Cu o poziţionare avantajoasă la marginea oraşului Târgu-Mureş, proiectul vine ca răspuns la cererea crescută de locuinţe de calitate. „Nu suntem într-un cartier de lux, dar este o zonă foarte bună pentru dezvoltare. În Târgu-Mureş, terenurile centrale sunt din ce în ce mai greu de găsit pentru construcţii noi.” Sepsi remarcă şi creşterea semnificativă a preţurilor în ultimii ani: „În 2018, preţurile erau de 800-900 euro/mp, iar acum au ajuns la 1.400-1.500 euro/mp. Evident, acest lucru este influenţat de creşterea costurilor materialelor şi a forţei de muncă.” Pe lângă dezvoltările imobiliare, Sepsi a lansat şi un showroom de pardoseli premium în Cluj, care furnizează materiale pentru proiectele sale şi pentru alţi clienţi din întreaga ţară. „Am pornit această afacere acum trei ani, plecând de la nevoia de a oferi soluţii de calitate pentru amenajările interioare. Vindem în toată ţara, iar următorul pas ar putea fi deschiderea unui showroom la Bucureşti.” Fostul fotbalist consideră că viaţa de antreprenor este mai dificilă decât cea de sportiv, din cauza multiplelor variabile şi responsabilităţi. „În sport, trebuie să te menţii în formă, să te odihneşti şi să dai randament. Dar în business există mult mai multe necunoscute. În fiecare zi apar probleme noi pe care trebuie să le rezolvi, iar când conduci o companie, trebuie să ai grijă de angajaţi şi de stabilitatea firmei.” Întrebat despre lecţiile preluate din sport, Sepsi subliniază importanţa perseverenţei şi a seriozităţii. „Munca este întotdeauna răsplătită, mai devreme sau mai târziu. Trebuie să fii serios, să nu cedezi niciodată, iar dacă eşti constant în ceea ce faci, pe termen lung vei avea succes.” În ceea ce priveşte viitorul, dezvoltatorul îşi propune să finalizeze proiectele actuale şi să exploreze noi oportunităţi, fie în sectorul imobiliar, fie în turism. „Mai avem multe de construit în următorii 3-4 ani. Vedem ce oportunităţi ne va aduce piaţa, dar sigur voi rămâne în acest domeniu.”   

     

    Carte de vizită László Sepsi:

    1. Este un fost fotbalist român, născut la 7 iunie 1987 în Luduş, România. După o carieră sportivă în care a evoluat ca fundaş stânga pentru echipe precum Gaz Metan Mediaş, Gloria Bistriţa, SL Benfica, Santander şi 1. FC Nürnberg, Sepsi s-a retras din activitatea fotbalistică;

    2. Ulterior, el şi-a canalizat energia şi pasiunea către sectorul imobiliar, devenind un investitor de succes. El e fondatorul proiectelor rezidenţiale Uirii Green Properties şi Lavandei Residence în Târgu-Mureş, precum şi al companiei V-Floor & Decor.

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu  László Sepsi: 

    1 . În ce constau planurile de dezvoltare a afacerii în continuare?

    Construim 40 de apartamente. Asta înseamnă patru clădiri cu câte 10 apartamente, fiecare având cinci garaje. În ceea ce priveşte utilităţile, trebuie să realizăm toată infrastructura necesară. Investiţia se ridică undeva între 2 milioane şi 2.500.000 de euro. Cred că pe aici o să ajungem cu costurile. Dar, dacă materialele se scumpesc, aşa cum s-a mai întâmplat, atunci este posibil să fie şi mai mare.

    2. Cum este piaţa din Târgu-Mureş pentru afacerile imobiliare?

    Eu consider că piaţa imobiliară din Târgu Mureş este destul de activă. Sunt mai mulţi dezvoltatori care construiesc în diferite cartiere, în zone mai bune sau mai puţin bune, dar, per ansamblu, cred că oraşul are potenţial. Este un oraş în plină dezvoltare, iar de doi ani este conectat la Europa prin autostradă, ceea ce îi oferă un avantaj important. Bineînţeles, la început nu ştiam toate aceste lucruri. Am investit aici pentru că sunt de aici, cunosc bine zona, dar nu ştiam foarte bine oraşul. Pe parcurs, analizând piaţa, mi-am dat seama că este o zonă cu potenţial. Cererea de apartamente este ridicată. Cred că este o piaţă destul de bună. Acum, probabil că nu ne putem compara cu oraşe precum Cluj, Iaşi, Bucureşti sau Timişoara, dar nici nu suntem foarte departe. Aşa este peste tot. Dacă eşti serios în ceea ce faci şi munceşti foarte mult, se pot face lucruri frumoase oriunde. Bineînţeles, Bucureştiul este o piaţă foarte mare, cu oameni care au un potenţial financiar ridicat. Tocmai de aceea ne-am gândit să ducem acest produs şi în Bucureşti, dar momentan vrem să ne consolidăm afacerea aici, în zona noastră. Iar următorul pas va fi, probabil, acesta.

    3. Este mai grea viaţa de sportiv sau cea de om de afaceri?

    Cred că viaţa de om de afaceri este mult mai grea. Ca sportiv, nu ai atâtea griji. Trebuie doar să te antrenezi, să te menţii sănătos, să te odihneşti şi, bineînţeles, să ai talent pentru a putea face performanţă la cel mai înalt nivel. În afaceri, în schimb, există foarte multă imprevizibilitate, multe necunoscute. În lumea businessului te confrunţi zilnic cu probleme pe care trebuie să le rezolvi. În plus, atunci când eşti administrator, ai şi angajaţi de care trebuie să ai grijă. Trebuie să te asiguri că firma îşi poate plăti salariile, indiferent dacă afacerea merge bine sau nu. De aceea, eu cred că este mult mai greu să fii om de afaceri.

  • Real Estate. Optimism, dar cu moderaţie, în imobiliarele româneşti

    Perspectivele pieţei imobiliare din România sunt moderat optimiste, cu un ritm de creştere susţinut în segmentele – birouri, retail modern şi logistică. Comparativ cu media europeană, piaţa locală beneficiază de factori favorabili precum consumul intern ridicat, dezvoltarea infrastructurii şi un interes constant din partea investitorilor.

     

    Perspectivele, atât la nivel european, cât şi la nivel naţional în România, sunt unele moderat optimiste, poate chiar mai optimiste decât media la nivel continental. În România, observăm că toate cele trei segmente principale de piaţă în care activăm – piaţa de birouri, retailul modern şi depozitele industrial-logistice – îşi vor continua, într-un fel sau altul, ritmul de creştere din ultimii ani. Desigur, aceste ritmuri de creştere vor varia de la un segment la altul”, a observat Vlad Săftoiu în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Mallurile şi parcurile de retail rămân un punct central al vieţii economice şi sociale în România, în absenţa unor reţele dezvoltate de retail stra-dal. După restricţiile din 2020, acest segment a revenit puternic, cu vânzări în 2022-2023 peste nivelurile pre-pandemice 

    „România suferă de o lipsă de spaţii stradale funcţionale de retail, ceea ce face ca mallurile să fie pref-erate de români. Deşi aceste proiecte moderne nu au o istorie îndelungată – doar 25 de ani –, ele au reuşit să atragă volume tot mai mari de consum,” a explicat Săftoiu. Pe lângă malluri, parcurile de retail au devenit un element cheie al pieţei. „Parcurile de retail, cu suprafeţe mai mici de 10.000-15.000 mp, s-au dovedit un succes în oraşele mai mici. Ele oferă acces rapid la supermarketuri şi alte servicii esenţiale, atrăgând rapid chiriaşi şi consumatori,” a mai adăugat Săftoiu. Mai mult, marii retaileri au înregistrat creşteri impresionante. „Retailerii au raportat o creştere a vânzărilor de 14-15% în 2022, depăşind cu mult nivelurile de dinainte de pandemie. Este o evoluţie care demonstrează puterea consumului intern şi atractivitatea acestui segment,” a subliniat expertul. Poziţia geografică strategică şi proiectele de infrastructură, cum ar fi autostrada ce va lega Bucureştiul de Moldova, deschid noi oportunităţi pentru dezvoltarea logistică. Cu toate acestea, provocările precum preţurile crescute ale terenurilor rămân un obstacol. „Există puţine terenuri disponibile în zonele de interes pentru dezvoltatori, iar acest lucru a dus la o creştere considerabilă a preţurilor. Totuşi, ne aşteptăm ca o majorare treptată a chiriilor să compenseze aceste costuri, facilitând astfel expansiunea,” a explicat Vlad Săftoiu. 

    România are un stoc logistic total de 7,5 milioane mp, considerabil mai mic decât cel al Poloniei, care depăşeşte 35 de milioane mp. „Deşi populaţia Poloniei este de două ori mai mare, stocul logistic este de aproape cinci ori mai mare. Acest decalaj evidenţiază oportunitatea semnificativă pe care o are România,” a spus Săftoiu. Iar intrarea României în Schengen ar putea accelera dezvoltarea. „Accesul în Schengen va elimina barierele logistice şi va atrage noi dezvoltatori internaţionali, unii dintre ei având deja intenţii clare de a intra pe piaţă,” a mai subliniat el. De asemenea, infrastructura regională va juca un rol important. „Autostrada spre Moldova, o regiune care în prezent are doar 2-3% din stocul logistic naţional, va contribui de asemenea la reducerea decalajelor şi va atrage noi investiţii,” a explicat expertul. Deşi segmentul birourilor a fost afectat de tranziţia către munca hibridă, revenirea treptată a angajaţilor la birou aduce stabilitate. Bucureştiul, care deţine 75-80% din stocul naţional, rămâne lider, dar există oportunităţi şi pentru oraşele regionale. „În România, angajaţii s-au întors la birou într-un ritm mai rapid decât în alte ţări. Datele despre numărul de călători din staţiile de metrou din proximitatea polurilor de birouri indică o revenire la 70-75% din nivelurile prepandemice,” a precizat Vlad Săftoiu. 

    Totuşi, livrările noi de birouri au încetinit. „Abia în 2026 vom vedea un nou val de proiecte în Bucureşti şi alte oraşe mari. Chiriaşii rămân interesaţi de clădiri moderne, certificate energetic, care oferă condiţii optime de lucru,” a explicat el. S-au înregistrat şi reconfigurări interesante ale spaţiilor de birouri. „Am văzut companii care şi-au optimizat spaţiile sau au renunţat la o parte din acestea. În acelaşi timp, spaţiile de birouri au fost transformate în clinici medicale sau şcoli, ceea ce subliniază flexibilitatea acestor clădiri moderne,” a punctat Săftoiu. Un alt aspect major care va modela viitorul pieţei este importanţa certificărilor verzi. „Clădirile noi sau recent renovate, care respectă standardele ESG, vor atrage finanţări mai avantajoase şi chiriaşi mai bine pregătiţi să investească pe termen lung,” a spus Vlad Săftoiu. Per ansamblu, crede specialistul, piaţa imobiliară din România rămâne una dintre cele mai promiţătoare din Europa Centrală şi de Est, susţinută de creşteri economice moderate şi de interesul constant al investitorilor. „România are un potenţial mare de creştere, iar acest lucru se vede în dezvoltările recente din oraşele mari şi mai mici. Sperăm să profităm de fondurile europene şi să continuăm acest ritm de dezvoltare,” a încheiat Vlad Săftoiu.   

     

    Carte de vizită:

    Vlad Săftoiu, head of research, Cushman & Wakefield Echinox

    1. Coordonează activitatea departamentului de Research al Cushman & Wakefield Echinox, fiind responsabil de elaborarea rapoartelor publice privind piaţa imobiliară, precum şi a studiilor personalizate pentru clienţii corporativi şi privaţi ai companiei;

    2. Lucrează la Cushman & Wakefield Echinox din septembrie 2017, fiind numit research analyst în martie 2019 şi head of research în ianuarie 2022;

    3. Are o diplomă de licenţă în Relaţii Internaţionale la University of Essex şi un master în Securitate Internaţională la University of Warwick, în Regatul Unit.

    Sursa: site-ul companiei

     

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vlad Săftoiu

     

    1. Vor exista nume noi de investitori care aleg România ca destinaţie pentru spaţii de retail?

    Ţinând cont de acest nivel încă scăzut de dezvoltare raportat la alte pieţe, eu cred că pe toate segmentele vom ve-dea jucători noi. Acum contează şi modul prin care aceştia aleg să intre pe piaţa din România, pentru că, deşi aceasta este, cum am spus, destul de subdezvoltată pe toate segmentele, totuşi există stocuri semnificative de 4-5 milioane mp în aproape orice sector, iar pentru un dezvoltator internaţional reputat este foarte greu să intre doar prin dezvoltare. De multe ori, intrarea acestora implică achiziţii de active sau de portofolii de active, aşa cum am avut un exemplu major acum un an. Vedem că acel investitor îşi va continua expansiunea tot prin achiziţii mo-mentan. Aşadar, acest fenomen este unul la care ne aşteptăm şi, aşa cum am menţionat, se va manifesta pe toate segmentele.

    2. Sunt chiriile în retail pe măsura vânzărilor sau nivelul acestora este în continuare mai scăzut decât în alte regiuni ale Europei?

    Nivelul chiriilor este, fără discuţie, unul relativ scăzut în România. Acest aspect se menţine constant pe toate seg-mentele pieţei imobiliare. Desigur, majoritatea proiectelor existente sunt funcţionale şi rentabile pentru dezvoltato-ri. Foarte mulţi chiriaşi ajung să plătească chirii procentuale, deoarece înregistrează vânzări foarte bune, peste an-umite praguri menţionate în contracte. Însă, per total, atât nivelul chiriilor prime – de referinţă pentru spaţiile-cheie de la parterul centrelor comerciale dominante –, cât şi cel al chiriilor medii sunt semnificativ sub media Europei Centrale şi de Est, cu excepţia a trei-patru proiecte din Bucureşti şi din ţară. Cât despre Europa de Vest, nici nu are rost să mai vorbim.

    3. Care sunt tendinţele pe piaţa de birouri, în contextul în care, cel puţin la nivel internaţional, se vorbeşte tot mai mult despre o întoarcere forţată a angajaţilor la birou?

    Într-adevăr, piaţa de birouri a fost mulţi ani vedeta sectorului imobiliar, atât în ceea ce priveşte cererea efectivă, cât şi proiectele noi finalizate. Dacă ne referim strict la Bucureşti, observăm că, spre deosebire de alte segmente, unde stocul de spaţii este distribuit relativ uniform, în cazul birourilor, capitala deţine aproximativ 75-80% din totalul naţional. Prin urmare, Bucureştiul joacă un rol mult mai important în această piaţă decât restul oraşelor, deşi acest lucru s-ar putea schimba în viitor. În prezent, Bucureştiul are un stoc relativ tânăr, cu o medie de vârstă a clădirilor de aproximativ 11 ani. O simplă comparaţie cu regiunea arată că, în Varşovia sau Praga, media este între 15 şi 17 ani, iar în marile oraşe din Europa de Vest depăşeşte 25 de ani.

  • Real Estate. Zona Pipera, mereu cu potenţial?

    Segmentul rezidenţial premium din zona de nord a Capitalei continuă să atragă atenţia cumpărătorilor sofisticaţi. Victor Terheş, director de vânzări al proiectului Bellemonde, subliniază potenţialul acestei regiuni în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia, prezentând un proiect ambiţios lansat anul trecut şi programat spre finalizare în vara anului 2026. 

     

    Segmentul caselor din zona de nord este unul dintre cele mai dinamice şi atractive pe piaţa imobiliară din Bucureşti”, spune Victor Terheş, director de vânzări, Bellemonde, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia. Într-o discuţie despre tendinţele pieţei imobiliare, Terheş a vorbit atât despre potenţialul zonei Pipera, cât şi despre avantajele proiectului rezidenţial Bellemonde. Acesta se află pe strada Vasile Alecsandri din Pipera şi se desfăşoară pe un teren de peste 40.000 mp. Proiectul integrează 164 de unităţi locative, dintre care 93 sunt case şi 79 sunt apartamente. „Ne poziţionăm ca un cartier low-density, oferind un stil de viaţă exclusivist într-o comunitate închisă. Proiectul nostru este gas-free şi include tehnologii de ultimă generaţie, precum pompe de căldură şi faţade ventilate, totul pentru a răspunde nevoilor rezidenţilor moderni”, a explicat Terheş.

    Preţurile locuinţelor din Bellemonde reflectă poziţionarea premium a proiectului, începând de la 395.000 de euro pentru case şi ajungând la peste 750.000 de euro pentru unităţile individuale de top. „Deşi casele individuale cele mai scumpe din portofoliul nostru s-au vândut deja, cererea pe segmentul premium este constantă şi puternică”, a adăugat el. Discutând despre tendinţele pieţei, Victor Terheş a subliniat că segmentul premium continuă să performeze bine, în ciuda unor incertitudini macroeconomice: „Cererea pentru locuinţe premium este una constantă, iar în zonele de nord, proximitatea faţă de şcoli şi mediile de business rămâne un factor decisiv pentru clienţi.” Totuşi, situaţia nu este la fel de favorabilă pentru segmentele accesibile, unde lipsa programelor guvernamentale de sprijin şi dobânzile ridicate pot influenţa negativ ritmul tranzacţiilor. „Pe segmentul low, viteza de vânzare este afectată de finanţarea bancară dificilă, dar scăderi de preţuri nu vor exista, având în vedere costurile ridicate ale construcţiei”, a explicat acesta.

    Terheş a descris cumpărătorii din segmentul premium drept clienţi experimentaţi şi bine informaţi: „Majoritatea celor care cumpără case în proiectul nostru nu sunt la prima achiziţie. Sunt antreprenori, profesionişti liberali sau manageri de top, cu familii tinere, care pun accent pe calitate, proximitate faţă de şcoli şi facilităţi premium.” Aproximativ 80% dintre clienţii Bellemonde preferă achiziţiile din surse proprii, ceea ce demonstrează o stabilitate financiară solidă a acestui segment. În plus, 25% dintre cumpărători sunt investitori, atraşi de randamentele mai mari pe care casele le oferă faţă de apartamente. „O casă în Pipera poate genera o chirie de 3.000-3.500 de euro pe lună, oferind un randament de 7-8%, comparativ cu 4-5% în cazul apartamentelor”, a declarat Terheş. Proiectul Bellemonde este programat să fie finalizat în vara anului 2026, dar planurile de extindere sunt deja în desfăşurare. 

    „Suntem în faza de due diligence pentru achiziţia unui teren adiacent, pe care intenţionăm să dezvoltăm alte 80 de unităţi locative şi facilităţi suplimentare, precum un teren multifuncţional de sport sau o nouă piscină”, a dezvăluit Terheş. Totodată, Bellemonde va lansa în curând un nou proiect rezidenţial în Pipera, care va fi anunţat oficial în luna februarie. „Ne dorim să ne consolidăm poziţia pe segmentul premium, răspunzând cererii tot mai mari pentru locuinţe de calitate, integrate în comunităţi moderne şi bine gândite”, a concluzionat Victor Terheş.   

  • Real Estate. Pariul franţuzesc pe Craiova

    Grupul Catinvest, cunoscut pentru proiectele sale de retail şi spaţiile de birouri, a continuat să îşi extindă investiţiile şi în sectorul turismului, cu un proiect de aparthotel în Craiova în care a investit 12 milioane de euro. De ce mizează grupul cu origini franceze pe oraşul din sud-vestul ţării?

     

    Grupul Catinvest a realizat investiţii de 36 de milioane de euro în retail şi în dezvoltarea de spaţii de birouri, iar următoarea etapă a fost proiectul de aparthotel, un pas important în maturizarea grupului. Ne dorim să demon-străm că suntem o companie stabilă pe piaţa din România şi că avem intenţia de a rămâne aici. România este în prezent una dintre cele mai importante pieţe de dezvoltare pentru noi, având în vedere că mai avem centre şi în Cehia şi Ungaria”, a declarat Odile Leoveanu, reprezentant de marketing şi comunicare al Catinvest, în cea mai re-centă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Unul dintre cele mai recente proiecte ale grupului este un apartho-tel de lux în Craiova, inaugurat în noiembrie 2024, în urma unei investiţii de 12 milioane de euro. „Aparthotelul a fost deschis cu puţin timp înainte de perioada sărbătorilor pentru a ne asigura că totul funcţionează corect şi că oferim o experienţă deosebită vizitatorilor. În luna decembrie, aparthotelul a fost închiriat în proporţie de 90%. 

    Acest proiect se remarcă prin apartamente de minimum 55 de metri pătraţi, până la apartamente de 80-85 de metri pătraţi, toate oferind facilităţi care permit oaspeţilor să se simtă ca acasă, chiar dacă sunt departe de locuinţa lor permanentă”, a adăugat Leoveanu. 

    Proiectată de designerul Pascal Delmotte, construcţia cuprinde 60 de apartamente, complet echipate. În ceea ce priveşte tipologia clienţilor, Leoveanu a explicat că profilul acestora este în continuare în formare, dar că se observă un interes din partea familiilor, oamenilor din business din Craiova şi turiştilor. „Ne adresăm tuturor, având facilităţi pentru fiecare dintre aceste categorii”, a spus ea. 

    Preţurile pentru un apartament variază între 100 de euro pentru un apartament cu un dormitor şi 200 de euro pentru unul cu două dormitoare, iar tarifele pot fi mai mici în funcţie de durata şederii. Investiţia de 12 milioane de euro a fost destinată construcţiei şi asigurării unor standarde înalte de calitate, folosind materiale premium, inclusiv lemn de cea mai bună calitate. „Ne dorim să aducem în Craiova o senzaţie de lux şi rafinament, un loc unde oamenii nu se aşteaptă să găsească astfel de facilităţi”, a precizat Leoveanu. 

    Grupul Catinvest, cu rădăcini în Franţa, deţine 38 de clădiri rezidenţiale şi de retail în Paris, inclusiv proprietăţi de lux cu vedere la Turnul Eiffel. Pe piaţa locală, grupul a investit în centrul comercial Tom din Constanţa, Carrefour Orhi-deea din Capitală, precum şi Electroputere Parc din Craiova, şi continuă să se axeze pe dezvoltarea proiectelor din Craiova. În Europa de Est, portofoliul său include centrele Savoya Park din Budapesta şi Borska Pole din Plzen. În total, Catinvest gestionează peste 525.000 de metri pătraţi de spaţii în Franţa şi Europa de Est. 

    În ceea ce o priveşte pe Odile Leoveanu, ea a lucrat în marketing mult timp, iar ulterior a evoluat înspre BTL şi organ-izare de evenimente. De acolo a ajuns în domeniul comunicării pentru centre comerciale; în echipa Catinvest ac-tivează de 10 ani. „Este o industrie care se dezvoltă, o industrie în care există foarte multă putere de inovaţie, în care poţi să aduci tehnologii noi, în care poţi să integrezi idei noi şi să le faci să funcţioneze, sunt audienţe imense cu care tu poţi să te joci. Este un domeniu foarte dinamic şi este un nivel de muncă cu care va trebui să te obişnuieşti. Dar odată ce îţi intri în ritmul acesta şi începi să îl vezi nu ca pe ceva care te restricţionează şi din contră, îţi creează un spaţiu de a crea lucruri noi, cred că totul se transformă.”    

     

    Două întrebări şi răspunsuri din interviul cu Odile Leoveanu, reprezentant marketing şi comunicare, Catin-vest:

    Cum vezi piaţa din România comparativ cu cea din Franţa?

    Din zona aceasta de rezidenţial, cred că preţurile sunt încă, evident, la un alt nivel acolo; vorbim de cu totul alt fel de proiecte şi vorbim de cu totul alt nivel economic al ţării, dar ce pot să spun este că România creşte şi putem să vedem cu toţii asta. Începem să ne aliniem la nişte standarde europene şi din punct de vedere al calităţii serviciilor pe care le avem şi din punct de vedere al preţurilor. Din păcate, câteodată asta nu este foarte uşor, dar sperăm că şi veniturile vor fi la aceste niveluri, dacă munca va fi una susţinută şi vom susţine economia, cred că şi nivelul salar-iilor va ajunge la nivelul acesta. 

    Spune-mi ce ţi-ai propus tu pentru 2025 sau cum crezi că se va schimba domeniul acesta în care lucrezi?

    Aşteptările mele sunt să creştem în continuare, să aducem mai mulţi clienţi. Dacă economia merge, înseamnă că oamenii merg la cumpărături şi sunt fericiţi. Deci îmi doresc asta pentru România, ca oamenii să-şi permită să-şi cumpere ceea ce îşi doresc, să poată să facă ceea ce vor, fără să fie restricţionaţi de bugete.

     

    Carte de vizită:

    1. A lucrat îndelung în marketing; a evoluat ulterior spre domeniul BTL şi organizarea de evenimente;

    2. A continuat cariera în comunicare, specializându-se pe centre comerciale.

    3. A absolvit Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, specializarea Communication & Public Relations.




     

     

  • Real Estate. Ecosistemul urban din apropierea Capitalei

    Alesonor, dezvoltatorul cu origini greceşti care investeşte 200 mil. euro în Amber Forest, o comunitate sustenabilă în apropierea pădurii Băneasa, face următorul pas în redefinirea locuirii moderne. După succesul acestui proiect, compania pregăteşte lansarea unui nou concept rezidenţial, bazat pe sustenabilitate şi integrare comunitară. Detaliile urmează să fie dezvăluite, dar ambiţia rămâne aceeaşi: crearea unor ecosisteme urbane pentru viitor.

     

    Analizăm în prezent mai multe terenuri pentru a aplica cunoştinţele şi experienţa acumulate în Amber Forest. Plănuim să anunţăm un nou proiect în lunile următoare”, a spus  Alex Skouras, managing partner în cadrul dezvoltatorului Alesonor, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia. Dezvoltatorul Alesonor planifică finalizarea integrală a proiectului Amber Forest până la sfârşitul anului 2027, dar explorează deja posibilitatea extinderii cu un nou proiect. „Amber Forest reprezintă o investiţie totală de peste 200 de milioane de euro, fiind unul dintre cele mai ambiţioase proiecte rezidenţiale şi de comunitate din România”, a spus Alex Skouras. „Am început să dezvoltăm proiecte rezidenţiale acum aproape 20 de ani, iar primul nostru proiect în zona Tunari, pe un teren de cinci hectare, ne-a oferit o înţelegere profundă a cerinţelor pieţei. Acesta a fost baza pentru ceea ce construim acum cu Amber Forest”, a explicat el în cadrul emisiunii. Amber Forest, dezvoltat pe un teren aflat în apropierea proiectului Amber Gardens al companiei, se întinde pe 31 de hectare, dintre care doar 15% sunt alocate construcţiilor, restul fiind destinate parcurilor, pistelor de alergare şi altor facilităţi comunitare. Proiectul include 700 de unităţi rezidenţiale, dintre care peste 550 au fost deja vândute. „Preţurile locuinţelor încep de la 120.000 de euro pentru apartamente şi depăşesc 300.000 de euro pentru casele individuale, iar locuinţele premium pot ajunge la peste 1 milion de euro”, adaugă Skouras. 

    Proiectul Amber Forest oferă o gamă diversificată de locuinţe, de la apartamente cu un dormitor la vile individuale şi case cu trei sau mai multe dormitoare. „Ceea ce atrage cumpărătorii nu este doar designul sau dimensiunea locuinţelor, ci întregul concept al comunităţii. Familiile vin aici pentru viziunea noastră despre o viaţă mai bună”, declară Skouras. Locuinţele sunt proiectate conform principiilor de design climatic, echipate cu pompe de căldură şi unităţi de recuperare a căldurii, asigurând astfel sustenabilitatea şi eficienţa energetică. Peste 90% dintre cumpărători sunt utilizatori finali – familii tinere care apreciază conceptul de comunitate integrată şi îşi doresc un mediu sănătos şi sigur pentru a-şi creşte copiii. „Cumpărătorii noştri împărtăşesc aceleaşi valori şi vin aici pentru a-şi construi viitorul într-un mediu sigur şi armonios. Am vândut deja peste 80% din unităţi, iar feedbackul a fost extraordinar”, spune Skouras. Investitorii reprezintă restul de 10%, atraşi de potenţialul de capitalizare sau de închiriere către profesionişti din comunitate, precum profesori, manageri sau personal medical. “Acest proiect este un exemplu al modului în care sustenabilitatea şi confortul pot coexista. Am dorit să oferim mai mult decât locuinţe, să creăm un ecosistem integrat pentru familii”, subliniază Skouras. Proiectul Amber Forest este planificat să fie finalizat până în 2027. „Ceea ce facem aici este să proiectăm o comunitate pentru oameni care împărtăşesc aceleaşi valori. Creăm un mediu integrat, sustenabil, unde familiile pot trăi, lucra şi se pot bucura de o calitate ridicată a vieţii”, încheie Skouras, subliniind că Amber Forest îşi propune să redefinească standardele locuirii în România.

    În timp ce lucrările pentru Amber Forest sunt în plină desfăşurare, Alesonor explorează deja posibilitatea extinderii acestei viziuni la un nou proiect. „Analizăm în prezent mai multe terenuri pentru a aplica cunoştinţele şi experienţa acumulate în Amber Forest. Plănuim să anunţăm un nou proiect în lunile următoare”, explică Skouras. Acesta subliniază că viitoarea dezvoltare va rămâne fidelă principiilor care au definit Amber Forest: o comunitate mixtă, complet integrată, bazată pe sustenabilitate. Noul proiect ar urma să includă caracteristici similare, precum locuinţe eficiente din punct de vedere energetic, spaţii verzi generoase, facilităţi educaţionale, comerciale şi de sănătate, toate integrate într-un ecosistem care promovează interacţiunea socială şi calitatea vieţii. „Credem cu tărie în potenţialul pieţei rezidenţiale din România şi dorim să aducem o valoare reală prin proiectele noastre. Direcţia pe care o urmăm este una de creştere sustenabilă, iar ceea ce urmează va reflecta această viziune”, adaugă Skouras.

    Referindu-se la evoluţia pieţei rezidenţiale per ansamblu, Skouras a observat că aceasta se află într-un process de maturizare: „Piaţa imobiliară din România se află într-un proces de maturizare, iar această tendinţă este vizibilă în modul în care clienţii analizează proiectele rezidenţiale”. Potrivit acestuia, ultimii ani au adus o schimbare fundamentală în comportamentul cumpărătorilor, aceştia manifestând o atenţie mai mare faţă de detaliile de design, materialele folosite, tehnologiile integrate şi ecosistemul general al proiectelor. „Clienţii sunt din ce în ce mai atenţi la nevoile lor reale. Este un semn sănătos al pieţei faptul că utilizatorii finali, nu investitorii speculativi, sunt în centrul atenţiei proiectelor de succes,” adaugă Skouras. În acest context, proiectele care răspund cerinţelor reale ale consumatorilor şi oferă soluţii bine integrate continuă să înregistreze performanţe bune, chiar şi în perioade mai dificile pentru piaţă. „În cazul Amber Forest, depăşim constant ţintele de vânzări, ceea ce confirmă că înţelegem cerinţele pieţei şi le adresăm corect.” În ceea ce priveşte evoluţia pieţei rezidenţiale din România, Skouras remarcă progresele economice semnificative din ultimele decenii. „Economia românească a redus treptat diferenţele faţă de Uniunea Europeană din multe perspective. Vorbim de creşterea PIB-ului, de venitul disponibil al familiilor şi de puterea de cumpărare,” explică el. Această convergenţă economică se reflectă şi în preţurile locuinţelor şi costurile de construcţie. „Costurile de construcţie din România continuă să crească, iar acest lucru era inevitabil. Cu toate acestea, raportat la alte capitale europene, Bucureştiul oferă încă o valoare mai bună pentru bani,” subliniază Skouras. Comparativ cu oraşe precum Viena sau Berlin, Bucureştiul permite o putere de cumpărare mai mare pentru aceeaşi unitate monetară, fapt ce atrage interes din partea cumpărătorilor locali şi internaţionali. Cu o experienţă de 21 de ani pe piaţa din România, Skouras evidenţiază evoluţia semnificativă a sectorului rezidenţial. „Am fost martor la transformarea acestei pieţe din 2003 până în prezent. România a făcut progrese remarcabile, iar dacă vom continua să mergem în aceeaşi direcţie, viitorul arată promiţător,” afirmă el.  

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Alex Skouras, CEO, Alesonor

    Care sunt planurile pentru viitoarele proiecte imobiliare ale dezvoltatorului Alesonor?

    Suntem în procesul de a identifica un nou teren care să ne permită să folosim toate cunoştinţele şi viziunea acumulate din proiectele noastre trecute şi prezente. Ne propunem să creăm o nouă comunitate complet integrată, un proiect de tip „mixed-use” (utilizare mixtă), care să fie un ecosistem sustenabil, similar cu Amber Forest. Probabil vom anunţa acest proiect în următoarele luni, iar direcţia va rămâne aceeaşi: dezvoltarea unui mediu sustenabil, cu facilităţi variate, adresat nevoilor utilizatorilor finali.

    Cum percepeţi tendinţele actuale din piaţa imobiliară?

    În ultimele trimestre şi în cele care urmează, vedem o selecţie mai riguroasă a proiectelor pe piaţă, ceea ce consider că este un semn pozitiv şi sănătos. Clienţii analizează mai în profunzime fiecare proiect – tipul de locuinţă, designul, materialele şi tehnologiile utilizate, dar şi ecosistemul creat în jurul acestuia. Proiectele care se concentrează pe nevoile reale ale utilizatorilor finali, nu doar pe investiţii speculative, vor avea succes. De exemplu, proiectele noastre depăşesc constant ţintele de vânzări stabilite, ceea ce ne confirmă că înţelegem piaţa şi cerinţele acesteia. Credem că orice dezvoltator care poate oferi un produs care răspunde acestor nevoi nu va întâmpina dificultăţi în a avea succes.

    Care sunt perspectivele economice generale pentru România?

    România continuă să reducă decalajele economice faţă de Uniunea Europeană din multe puncte de vedere. Acest lucru este vizibil în creşterea PIB-ului, în valorile parităţii puterii de cumpărare şi în alte domenii economice. Observăm progrese clare în reducerea diferenţelor, ceea ce contribuie la crearea unui mediu economic mai competitiv şi mai integrat la nivel european.

     

    Carte de vizită:

    1. Alex Skouras este cofondator şi managing partner al Alesonor, dezvoltator imobiliar specializat în dezvoltarea comunităţilor durabile, cu peste 21 ani experienţă în România;

    2. Cu o pregătire educaţională solidă la Universitatea Tehnică din Atena (NTUA) şi la London School of Economics and Political Science (LSE), Alex coordonează operaţiunile şi extinderea Alesonor, supervizând împreună cu partenerii săi dezvoltarea tuturor proiectelor imobiliare ale companiei, începând din 2003;

    3. De asemenea, este membru fondator al Epower, o companie de dezvoltare activă în sectorul energiei regenerabile din 2007, cu mai multe proiecte eoliene şi solare, al IQBOX şi Cosmos Mobile, companii active în industria telecomunicaţiilor, şi al Wellness Solutions, o companie care distribuie branduri sportive şi de fitness;

    4. În cadrul Alesonor, Alex conduce cel mai recent proiect inovator al companiei, Amber Forest, prima suburbie completă din România.

  • Real Estate. Acceleratorul educaţiei în imobiliare

    Intrarea în domeniul imobiliar vine cu aşteptări mari, dar şi cu obstacole pentru cei care nu sunt familiarizaţi cu domeniul.Primele şase luni sunt de obicei cele mai dificile, iar statisticile arată că doar 20% dintre noii intraţi reuşesc să treacă de primul an. Cum ar putea fi depăşite aceste statistici de cei care îşi doresc o carieră în domeniu?

     

    Lucrurile nu sunt chiar atât de simple. Mulţi vin cu aşteptări mari, dar descoperă că trebuie să treacă printr-o perioadă de vale a depresiei – primele şase luni sunt foarte dificile. De exemplu, clienţii pentru case de un milion de euro sunt extrem de puţini, iar concurenţa este acerbă. Statisticile arată că doar 20% dintre cei care încep o carieră în imobiliare trec de primul an, iar mai puţin de 2% îşi construiesc o carieră de lungă durată”, a spus Alex Printz, cofondator al Acceleratorului de Performanţă în Imobiliare, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia. El a fondat alături Răzvan Marinescu acest accelerator, care are la bază un program în domeniul imobiliar, destinat să sprijine atât profesioniştii cu experienţă, cât şi pe cei aflaţi la început de drum. Cei doi antreprenori au dezvoltat anterior şi reţeaua de agenţii imobiliare Mr. Exclusivitate. Noul proiect, construit în decursul a trei ani potrivit celor doi fondatori, are ca obiectiv principal crearea unui mediu educaţional şi practic care să ajute participanţii să obţină venituri constante şi să-şi echilibreze viaţa profesională şi personală. „Când am pornit acest program, nu ne-am propus să devenim o alternativă la francize. Am început cu un curs mic, pe care l-am testat în Cluj şi Sibiu, şi am observat un interes foarte mare. De acolo, programul a crescut organic, în funcţie de feedbackul participanţilor”, a povestit Alex Printz. El explică faptul că antreprenorii din imobiliare se confruntă adesea cu provocarea de a genera venituri stabile, dar şi de a avea timp pentru ei înşişi.  „Ştiţi, până la urmă, asta este provocarea antreprenorului din ziua de azi, indiferent de domeniu: să obţină venituri constante şi să aibă timp şi pentru el. Dacă nu ai timp pentru tine şi ajungi acasă la ora 22, este o problemă – practic, nu mai eşti antreprenor, ci un «soloprenor» care lucrează neîntrerupt”, adaugă Răzvan Marinescu. Programul urmăreşte să ofere soluţii practice pentru această problemă, punând accent pe trecerea de la teorie la practică. Comunitatea formată în jurul acceleratorului este una dintre cheile succesului. Cu participanţi din România şi Republica Moldova, aceasta le oferă consultanţilor sprijinul necesar pentru a depăşi momentele dificile şi pentru a-şi menţine motivaţia. În cadrul acceleratorului, participanţii învaţă încă de la început că succesul nu vine peste noapte. „Prima lecţie este să îţi ajustezi aşteptările şi să fii pregătit psihologic. Succesul pe termen lung necesită timp şi perseverenţă”, adaugă Alex Printz. Programul include opţiuni flexibile, accesibile ca preţ, astfel încât fiecare cursant să poată alege direcţia potrivită, fie că este vorba despre franciză sau despre dezvoltarea propriei afaceri. Referindu-se la dinamica pieţei imobiliare, Răzvan Marinescu observă că 2023 a fost un an plin de provocări, dar şi de oportunităţi. În Bucureşti, de exemplu, există un deficit de peste 300.000 de unităţi locative, ceea ce indică o cerere ridicată. „Dobânzile sunt în scădere, iar salariile au crescut, creând un context favorabil pentru investiţii,” explică acesta. 

    În concluzie, cei doi fondatori au încurajat persoanele interesate să înceapă o carieră în imobiliare chiar acum. „Este momentul perfect. Legislaţia în curs de implementare va profesionaliza piaţa, iar cu educaţia şi mentorii potriviţi, poţi avea succes,” afirmă Răzvan. Alex completează, subliniind că această meserie oferă satisfacţii atât financiare, cât şi emoţionale, dacă este abordată cu seriozitate şi asumare. Răzvan Marinescu adaugă că programul îşi propune să transforme consultanţii imobiliari în adevăraţi „superstaruri” ale industriei, oferindu-le o gamă largă de cursuri, de la tehnici de vânzare consultativă la utilizarea inteligenţei artificiale, storytelling şi copywriting. Prin colaborarea cu traineri de top, acceleratorul asigură o educaţie completă, menită să răspundă cerinţelor pieţei actuale şi să anticipeze tendinţele viitoare. Referindu-se la felul în care a evoluat piaţa rezidenţială, prin prisma experienţei lor cu agenţia Mr. Exclusivitate, care este un business nişat, de reprezentare exclusivă,  cei doi spun că anul 2024, chiar şi 2023, au fost nişte ani incredibili pentru piaţa imobiliară din România în ansamblu: „Am trecut printr-o perioadă foarte ciudată după pandemie încoace. O perioadă de recul, o perioadă de revenire, o perioadă de absorbţie uriaşă a produselor imobiliare şi o perioadă de reticenţă în achiziţii imobiliare”. Alex Printz observă că există cerere mare, deficit de livrare mare, ceea ce înseamnă potenţial pe termen lung: „Asistăm acuma la dobânzi care din câte ştiu, au scăzut sub 5%, ceea ce ce înseamnă o creditare cu potenţial mai mare înseamnă achiziţii mai multe pe piaţa imobiliară”. Ce va urma? „Cred că urmează cel puţin trei-cinci ani de creştere dacă nu se întâmplă nimic cataclismic din punct de vedere economic, război şi tot felul de nebunii. Deci dacă trendul e OK, putem face un pariu că vor urma 5 ani de de creştere susţinută”.   

     

    Carte de vizită Răzvan Marinescu:

    1. Este un antreprenor şi mentor în domeniul imobiliar, cu experienţă de peste 15 ani în imobiliare, brokeraj de credite şi asigurări;

    2. Cofondator al Acceleratorului Imobiliar şi Mr. Exclusivitate, coordonează programe de educaţie şi dezvoltare profesională pentru agenţi imobiliari.

    Sursa: LinkedIn

    Un sfat pentru cei care îşi doresc să devină agenţi/consultanţi imobiliari?

    Răzvan Marinescu: Eu am fost în mai multe domenii, am fost şi în producţie şi în vânzări, în zona de televiziune, ziar, tipografie, construcţii ş.a.m.d. Am avut foarte mulţi oameni în subordine, am avut multe afaceri pe care le-am gestionat şi pot spune cu mâna pe inimă că acest domeniu imobiliar cumva îţi satisface două lucruri foarte importante pentru tine. Este vorba despre partea emoţională când vezi bucurie omului care îţi mulţumeşte că l-ai ajutat, când nu ştie ce să-ţi mai facă, să-ţi cumpere o floare, o ciocolată etc, dar şi satisfacţia financiară. 

    Carte de vizită Alex Printz:

    1. Este mentor şi antreprenor cu peste 20 de ani de experienţă în domeniul imobiliar, financiar şi al educaţiei profesionale;

    2. Cofondator al Acceleratorului de Performanţă în Imobiliare şi al Mr. Exclusivitate,  spune că susţine dezvoltarea profesională a agenţilor prin programe de mentorat, modele de afaceri testate şi soluţii integrate;

    3. Autor al cărţilor „Cum să ai succes în imobiliare” şi „Pune produse pe raft”, promovează educaţia şi inovaţia ca piloni ai succesului antreprenorial.

    Sursa: LinkedIn

    Un sfat pentru cei care îşi doresc să devină agenţi/consultanţi imobiliari?

    Alex Printz: Este unul din cele mai bune momente să intri în businessul de real estate şi spun că e unul din cele mai bune momente pentru că ne apropiem de implementarea legislaţiei agentului imobiliar. Există super cursuri, nu doar al nostru, super traineri în domeniul imobiliar, super programe de pregătire în domeniul imobiliar şi, culmea, super afaceri în domeniul imobiliar care funcţionează cu antreprenori de top, nu doar noi, care au construit modele de succes, unde oamenii vin şi construiesc businessuri de succes. Aşadar, dacă e să te decizi să intri în imobiliare, acum e cel mai bun moment înainte de a porni tot vălul cu toate legile şi  businessurile care se construiesc în continuare.