La sfârşitul anului trecut piaţa de birouri din Bucureşti a trecut pragul celor 3 milioane de metri pătraţi de spaţii office moderne, spaţii în care lucrează cel puţin 300.000 de corporatişti în condiţii bune de lucru. A durat şase ani ca birourile să ajungă la această suprafaţă, ani în care România şi-a revenit după criza economică, iar centrele de birouri au fost construite exclusiv în zone cu acces rapid la mijloace de transport în comun.
„Analizând evoluţia pieţei de birouri din Bucureşti, observăm că şi în perioada 2007 – 2010 au fost livrate spaţii (cu o suprafaţă totală n.red.) de peste 1 milion de metri pătraţi, după care a urmat o aşezare a pieţei. Diferenţa faţă de cele două perioade este făcută de faptul că piaţa locală are în prezent un număr mult mai mare de companii multinaţionale care şi-au stabilit aici prezenţe regionale, ajungând la echipe de ordinul miilor de angajaţi“, observă Mădălina Cojocaru, partener, Office Agency, în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Totodată, acum sunt şi multe companii cu un istoric de până în 10 ani care au început să concureze multinaţionale de tradiţie ca viteză de creştere, atât din punctul de vedere al numărului de angajaţi, cât şi al suprafeţei închiriate.
„Se pune problema dacă aceste companii vor găsi şi resursa umană necesară pentru a-şi concretiza planurile de expansiune. Cele care îşi doresc cu adevărat vor găsi şi oamenii cu ajutorul cărora îşi vor implementa proiectele, Bucureştiul fiind în continuare o destinaţie atractivă pentru angajaţii din toate zonele ţării“, a subliniat Mădălina Cojocaru.
În ultimii opt ani, numărul angajaţilor din Bucureşti a crescut cu circa 170.000 de persoane, de la 857.657 în februarie 2011 la 1.027.060 în februarie 2019, în condiţiile unei majorări a salariului mediu net în acelaşi interval de timp, în lei, de 85%. Astfel, în condiţiile menţinerii unui climat economic favorabil, atât la nivel local, cât şi european, există premisele ca în următorii patru – cinci ani să fie absorbite în Bucureşti spaţii de birouri cu o suprafaţă de 1 milion de metri pătraţi.
După ani de zile în care zona Barbu Văcărescu – Floreasca a fost cap de afiş, acum centrul Bucureştiului, zona din jurul Pieţei Victoriei, de pe Calea Victoriei sau chiar din centru-sud revin sau intră în atenţia dezvoltatorilor. Dacă în urmă cu câţiva ani nimeni nu lua în calcul zonele Tineretului sau Timpuri Noi pentru un proiect de birouri, cei de la Vastint şi Forte Partners schimbă complet faţa acestor cartiere. Mai mult, cei de la Skanska discută achiziţia unui teren chiar vizavi de Timpuri Noi Square, iar pe calea Văcăreşti ar putea apărea în următorii ani un alt cartier de birouri, în condiţiile în care Primăria Sectorului 4 lucrează la un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) pentru zona respectivă. Mai mult, dezvoltatorii imobiliari anunţă peste 200.000 mp de birouri şi 3.000 de apartamente în zona Expoziţiei din Bucureşti în următorii cinci ani. Până la sfârşitul anului 2021, în zonă ar putea fi livrate aproximativ 156.000 de spaţii de birouri de clasă A şi aproximativ 1.500 de locuinţe noi, în cele patru proiecte care au primit deja autorizaţii de construire. Portland Trust deja lucrează la ultimele detalii din prima clădire a proiectului Expo Business Park, ungurii de la Futureal deja construiesc proiectul Parcului20, iar cei de la Impact se pregătesc să finalizeze primele apartamente din proiectul Luxuria.
„Majoritatea proiectelor noi sunt fezabile, fiind dezvoltate în zone cu acces facil la mijloacele de transport în comun şi realizate de investitori consacraţi, atât străini, precum Globalworth, Skanska, Vastint sau Portland Trust, cât şi locali, precum Forte Partners, One United sau River Development. Cu siguranţă, aceşti dezvoltatori îşi calculează foarte atent investiţiile, astfel că ritmul de dezvoltare va ţine cont şi de viteza cu care companiile pot absorbi noile spaţii“, crede Mădălina Cojocaru.
Din calculele C&W Echinox, la finalul primului trimestru rata de neocupare a birourilor din Bucureşti era de 8,4%, zonele cu cea mai redusă disponibilitate fiind Centru–Nord (2,5%), CBD – Piaţa Victoriei (3,3%) şi Vest (5,9%). Pentru finalul acestui an, ţinând cont de specificul proiectelor ce urmează a fi livrate în următoarele luni şi de contractele de închiriere deja semnate pentru spaţiile din aceste clădiri, consultanţii estimează că rata de neocupare va rămâne stabilă, în jurul nivelului de 9%. „Companiile din sectorul IT, telecomunicaţii şi BPO (business process outsourcing) au fost în ultimul deceniu cei mai activi jucători din piaţa locală de birouri, astfel că 70% dintre cei mai mari chiriaşi de birouri din Bucureşti, care ocupă spaţii de peste 10.000 de metri pătraţi fiecare, provin din acest sector. Aceste companii vor continua să fie un pilon principal al pieţei, iar pentru anul acesta observăm o activitate ridicată şi din partea grupurilor bancare, a firmelor de servicii profesionale şi a operatorilor de spaţii de birouri flexibile“, observă Cojocaru. În ceea ce priveşte tendinţele, certificarea WELL, care vizează direct calitatea mediului de lucru al angajaţilor, câştigă tot mai mult teren.
„În momentul de faţă este un trend puternic, care va atinge maturitatea certificărilor green. În acest moment cei de la Skanska, Vastint, Forte Partners şi One au toate proiectele noi în curs de certificare WELL. În următorul an şi jumătate, pe măsură ce proiectele vor evolua, mulţi vor anunţa proiecte certificate LEED Platinum şi WELL. Vorbim de un trend, nu de o nişă“, este de părere Mihai Păduroiu, head of advisory & transaction services la CBRE România.
Renault, ING, Deloitte, Enel sau UPC şi-au schimbat deja sau sunt în curs să-şi schimbe sediile de birouri în acest an. „Chiriaşii, în general, decid să se mute în special din cauza lipsei spaţiului. Au nevoie de birouri suplimentare şi nu se mai pot extinde în clădirea existentă. Totodată, majoritatea companiilor pleacă din dorinţa de a beneficia de clădiri cu specificaţii tehnice superioare şi mai puţin din raţiuni legate de costuri“, a subliniat Mădălina Cojocaru.
Companiile care încep o analiză cu privire la opţiunile de mutare sunt interesate în special de zonă, coroborată cu specificaţiile tehnice şi de design ale proiectului. În analiza zonei, cele mai importante cerinţe sunt legate de apropierea faţă de un hub de transport în comun, diversitatea serviciilor la o distanţă de mers pe jos sau chiar în proiect, precum şi apropierea de zone rezidenţiale consacrate.
Noile clădiri din zona de centru-vest a Capitalei vor atrage cei mai mulţi chiriaşi în acest an, urmate de cele din Floreasca şi Expoziţiei, potrivit consultanţilor imobiliari, pe măsură ce mii de oameni urmează acum să-şi schimbe biroul. Pe de altă parte, în nicio nouă zonă de birouri nu există vreo schimbare în ceea ce priveşte infrastructura rutieră, ci numai promisiuni din partea primăriilor.
Anul acesta consultanţii estimează livrarea a peste 300.000 mp de birouri. Printre proiectele ce urmează a fi livrate în decursul acestui an se numără Business Garden Bucharest dezvoltat de Vastint pe Calea Plevnei (aproximativ 41.000 mp), Expo Business Park lângă Romexpo dezvoltat de Portland Trust (38.000 mp), Anchor Plaza Metropol, proiect ce urmează a fi finalizat de Anchor Group pe bdul. Timişoara (25.000 mp), Oregon Park C construit de Portland Trust şi vândut către Lion’s Head (25.000 mp), Equilibrium – faza I (20.000 mp), Globalworth Campus III la Dimitrie Pompeiu (30.000 mp) şi Timpuri Noi Square, dezvoltat tot de Vastint – faza III (20.000 mp).
În primele trei luni ale anului au fost finalizaţi 93.000 mp, care se află în trei proiecte de birouri: Renault Bucharest Connected, The Mark şi The Bridge – clădirea B. În prezent, alţi 216.000 mp se află în construcţie, cu date de livrare anunţate în intervalul T2 – T4 2019, dintre care 60% sunt deja preînchiriaţi. Cele şase proiecte a căror finalizare este aşteptată până la sfârşitul anului sunt: Business Garden Bucharest, Expo Business Park, Oregon Park – clădirea C, The Light, Equilibrium – clădirea A, Timpuri Noi Square – clădirea C.
La nivelul primului trimestru al acestui an, cea mai mare suprafaţă tranzacţionată se află în clădirile de birouri din Bucureşti, unde au fost închiriaţi 110.000 mp, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară CBRE. În sectorul spaţiilor comerciale din ţară au fost finalizaţi 17.000 mp, reprezentând extinderi pentru două centre comerciale, în timp ce 472.000 mp se află în construcţie sau încă în faza de proiect, având date de livrare în intervalul T2 2019 – T4 2020. Cele mai multe spaţii industriale şi logistice au fost închiriate în oraşe regionale, unde s-au tranzacţionat 61% din totalul de 29.000 mp, predaţi clienţilor în primele trei luni din 2019. Restul de 39% au fost tranzacţionaţi în parcurile situate în zonele limitrofe Capitalei. Din totalul celor 110.000 mp tranzacţionaţi în T1, 79% au fost reprezentaţi de cereri noi (14%), preînchirieri (52%) şi extinderi ale unor spaţii existente (13%), iar 21% au constat în renegocieri şi reînnoiri. Partea de vest a Bucureştiului a continuat să fie cea mai solicitată, cu 43% din totalul tranzacţiilor, urmată de centru cu 23% şi de CBD (Piaţa Victoriei, Piaţa Charles de Gaulle) cu 12%. Cele mai multe cereri de închiriere au venit şi în 2019 tot din partea companiilor din domeniul IT&C, cu 63%, poziţia secundă fiind ocupată de jucătorii din zona financiară cu 16%, care au fost urmaţi de sectorul de servicii, cu 12%.
„Din analizele CBRE, în primul trimestru din 2019 am avut cea mai mare activitate de pe segmentul spaţiilor de birouri comparativ cu aceeaşi perioadă din ultimii cinci ani. Încă din T1 2017 am asistat la o creştere constantă a nivelului tranzacţiilor şi estimăm că această tendinţă se va menţine şi în următorii doi ani. Piaţa imobiliară cere noi proiecte, iar vestea bună este că 2019 a început într-un ritm foarte alert în ce priveşte construcţiile”, a explicat Mihai Păduroiu. Dincolo de clădirile aflate în construcţie, alte 20, echivalentul a aproape 600.000 mp de birouri aşteaptă autorizaţiile necesare pentru a intra pe şantier. Următorul pas îl reprezintă dezvoltarea zonei din jurul intersecţiei de la Răzoare, iar tot în 2019 ar putea fi anunţat probabil cel mai complex proiect din Bucureşti, cel de la Casa Radio, dacă cei de la AFI vor fi declaraţi câştigători.
Livrate în T1 2018
Renault Bucharest Connected
The Bridge
The Mark
Aflate în construcţie
Expo Business Park
Timpuri Noi Square
Oregon Park
The Light
Business Garden
Equilibrium
Victoriei 109
Zone 313
Splay
Mihai Eminescu Offices
Mendeleev 5
Office 1
Sema Offices – ClĂdirea Berlin
Globalworth Square
One Tower
Matei Millo Offices
Globalworth Campus
Campus 6
Fosta Fabrica
Ţiriac Tower
The Bridge
Ana Tower
Mincu 3 Office Building
Sema Offices – Londra & Oslo
Planificate
AFI Business Park VI – VIII
Dacia One
Expo by Atenor
AFI Tech Park II
Metroffice II
Jiului Campus
DN1 Offices
City Rose Park
Equilibrium – Faza II
U-Center
Green Court D
One Cotroceni Park
One Verdi Park
Tandem Office Building
Globalworth West
Luterană Development