România a atras anul trecut peste 12 milioane de turişti, fiind cel mai bun an din 1990 încoace din acest punct de vedere, potrivit Institutului Naţional de Statistică. Capitala a depăşit pragul de 2 milioane de turişti anul trecut, iar odată cu ei a crescut şi numărul de hoteluri. Capacitatea de cazare a Bucureştiului aproape că s-a triplat în ultimii 15 ani. Dacă în 2000 erau 7.422 de locuri de cazare, în prezent sunt de aproape trei ori mai multe (în jur de 20.000). |n aceşti ani au apărut atât hoteluri noi, cât şi multe apartamente care funcţionează în regim hotelier, fiind clasificate ca hosteluri sau închiriate prin Airbnb. Bucureştiul a devenit o ţintă de city break de vacanţe atât pentru români, cât şi pentru străini.
Mădălin Pop este una dintre persoanele care s-au gândit să-şi închirieze o proprietate pentru a obţine un venit în plus. Ideea i-a venit când se uita după un spaţiu de cazare în urmă cu patru ani în Copenhaga. ”Am reuşit să găsesc un apartament perfect pentru ce aveam nevoie la acel moment şi m-am gândit că şi eu aş putea introduce în acest sistem o mansardă, care se afla în casa unde avem birourile afacerii de familie“, spune el.
Mădălin Pop trăieşte în Braşov, unde are două locuinţe listate pe Airbnb, şi a primit distincţia de ”superhost“, ce îi asigură o vizibilitate mai mare şi, drept urmare, şi mai mulţi clienţi.
Livia Radu este antreprenoare, cu experienţă în real estate şi în management; şi ea a vrut să încerce modelul de business Airbnb. A început în vara anului trecut cu o proprietate în centrul vechi şi acum a ajuns la cinci şi la statutul de ”superhost“. ”Cel mai important pentru o afacere în sistem Airbnb este locaţia. În Bucureşti, cel mai bine se mişcă centrul vechi. Am avut un apartament care nu era central şi în iarnă am mers pe pierdere cu el, am renunţat la proprietate“, spune Livia Radu.
În acest moment, preţul pe noapte al celor două locuinţe deţinute de braşovean începe de la 159 de lei, iar Pop consideră că este ”o afacere profitabilă deoarece costurile de întreţinere şi funcţionare sunt mici“. În cazul mansardei nu a existat o investiţie iniţială, pentru că spaţiul era deja amenajat, astfel pentru acest spaţiu a făcut câteva modificări decorative şi a cumpărat electrocasnice. ”Cea mai nouă locaţie, Sunset Cottage, pe care am finalizat-o în vara anului 2016, este o veche căsuţă aflată în aceeaşi curte cu mansarda. Din cauză că era o casă relativ veche, investiţia cu renovarea ei şi amenajarea grădinii cât şi a interioarelor ne-au costat peste 10.000 euro, investiţie pe care am estimat că o vom recupera în aproximativ doi ani“, spune Mădălin Pop.
O garsonieră centrală în Bucureşti se poate închiria în mod tradiţional cu 300-400 de euro pe lună, este de părere Livia Radu, care adaugă că prin Airbnb se poate câştiga chiar mai bine; pentru aceeaşi locuinţă ”închiriată cu 20-25 de euro pe noapte, cu un grad de ocupare de 60-70%, câştigi cam 550 de euro“. Totuşi, cei 150 de euro în plus nu sunt un profit net deoarece intervin costuri de curăţenie, de spălare a lenjeriilor şi trebuie plătită o persoană pentru primirea oaspeţilor. ”Dacă te ocupi tu de primirea clienţilor, atunci trebuie să renunţi la jobul tău deoarece, în general, check in-urile se fac între 12 şi 14“, crede antreprenoarea.
”Am pornit businessul acesta având experienţă în real estate şi în management HoReCa şi în mare am avut know-how-ul pentru a-l face să crească şi să aducă profit, totuşi nu consider Airbnb o afacere satisfăcătoare până acum, după opt luni de activitate. Există un profit, dar nu este cel aşteptat“, spune Livia Radu.
Mihai, o altă gazdă din Bucureşti, al cărui nume a fost schimbat pentru a-i păstra anonimatul dorit, spune că închirierea prin Airbnb este mai rentabilă decât închirierea tradiţională. ”|n loc de 200 de euro net lunar pentru închirierea tradiţională, avem în medie cam 500 de euro, din care trebuie scăzute însă utilităţile şi întreţinerea, 150-200 de euro, şi curăţenia“, spune el. Mihai consideră totuşi că avantajul cel mai mare este că nu trebuie să revinvestească în locuinţă la fel de mult ca în cazul unor chiriaşi tradiţionali. ”Plus, sistemul de rating îi stimulează pe clienţi să fie grijulii cu locuinţa.“
El a început să închirieze prin Airbnb în urmă cu câţiva ani. ”Aveam locuinţa disponibilă şi am fost încântat de noua posibilitate de închiriere. Prin Airbnb ai un control mai precis asupra locuinţei faţă de varianta de închiriere tradiţională, cu poveştile clasice despre chiriaşi care abuzează de locuinţă sau care sunt rău-platnici. Ai posibilitatea de a o retrage de la inchiriere pentru perioade determinate, iar rentabilitatea este ceva mai mare“, spune Mihai.
Achiziţia unui imobil pentru închiriere este o afacere veche. Apartamentele din zona centrală sau semicentrală, cele situate aproape de centre comerciale şi de birouri atrag cele mai bune randamente, respectiv valoare a chiriilor în raport cu valoarea de achiziţie. |n timp ce zonele centrale atrag cele mai mari venituri din chirii, raportat la preţul apartamentelor acestea nu reprezintă neapărat cea mai bună investiţie, fără a lua în calcul aprecierea în timp a imobilului.
Cel mai mare randament (de 8,5%) este înregistrat de locuinţele din cartierul bucureştean Dristor, iar investiţia de 78.000 de euro (cât este în medie preţul de achiziţie al unui apartament cu două camere) ar urma să fie amortizată în mai puţin de 12 ani, potrivit datelor imobiliare.ro şi calculelor ZF. Datele iau în calcul o chirie lunară medie de 550 de euro. De partea cealaltă, cele mai mari venituri din chirii în cazul unui apartament nou sunt generate de cele din cartierul Dorobanţi, unde preţul mediu de achiziţie la două camere este de 176.000 de euro, iar chiria aproape 800 de euro lunar. |nsă, deşi chiria este cea mai mare, investiţia în apartament se poate amortiza în peste 18 ani, luând în calcul strict venitul din chirie, nu şi din posibila apreciere în timp. Nested, agenţie imobiliară din Londra, a realizat Real Estate Return on Investment Index, pentru a vedea în ce oraşe investiţia în imobiliare este cea mai rentabilă.
Aşadar potrivit cercetării realizate de Nested, Bucureştiul se află pe locul 10 în topul celor mai rentabile investiţii, exemplificând faptul că o locuinţă cu trei camere se vinde în medie cu 157.966 de euro, iar chiria lunară, în medie, ar fi de 601 euro, ceea ce ar însemna că investitorul şi-ar recupera suma în 263 de luni (aproape 22 de ani). Totuşi, proprietarul ar putea să-şi recupereze suma mai rapid prin închirierea locuinţei pe Airbnb. Potrivit Nested, chiria lunară pentru o locuinţă cu 3-4 camere pe Airbnb este de 3.441 de euro, ceea ce ar însemna o recuperare a investiţiei în 46 de luni (aproape 4 ani). ”Oraşele turistice precum Braşov sau Sibiu cred că merg mai bine ca Bucureştiul. Cei care vin în Capitală văd Casa Poporului, Muzeul Satului, centrul vechi, apoi fac excursii la Peleş şi la Bran. Airbnb merge cel mai bine în ţări turistice cum sunt Marea Britanie, Turcia, Grecia, Italia, Spania“, este de părere Livia Radu.
Cel mai rentabil oraş pentru investiţie în imobiliare ar fi, potrivit sursei citate, Durban (Africa de Sud), unde o locuinţă cu trei camere costă în medie 88.400 de dolari, iar suma ar fi recuperată în 167 de luni (în regim de chirie normală) şi în doar 18 luni prin Airbnb, unde chiria pentru un apartament cu 3-4 camere ar fi de 4.967 de dolari.
”Le recomand Airbnb persoanelor care deja deţin o proprietate. Câştigul poate fi mai mare dacă te ocupi tu de una-două proprietăţi; astfel, în loc să faci 500-550 de euro pe lună prin închiriere tradiţională, poţi să câştigi 700-900 de euro. Şi ca să-ţi fie mai uşor, trebuie gândit un sistem de primire a oaspeţilor care să nu presupună prezenţa ta“, spune Livia Radu, care atrage atenţia că deşi venitul este mai mare prin platforma online, şi efortul depus este mai mare faţă de închirierea normală.
Investitorii care se ocupă de mai mult timp de închiriere prin Airbnb spun că este bine să ai cât mai multe proprietăţi. ”Dar dacă ai 30 de proprietăţi, trebuie să angajezi 3-4 persoane pentru a face curăţenie şi nu mai poţi lasa una singură să se ocupe de primirea clienţilor, ci îţi trebuie 2-3 persoane, pe care trebuie să le plăteşti cu 1.500-2.000 de lei, sau un sistem bine pus la punct de self-check-in. Venitul creşte progresiv, dar nu suficient“, explică antreprenoarea.
”Acum câţiva ani, preţurile pe Airbnb erau mai mari. Cred că va continua tendinţa de aliniere a pieţei de închiriere pe termen scurt la piaţa tradiţională, pe măsura ce tot mai multe locuinţe intră în oferta locală Airbnb şi a altor platforme similare“, consideră Mihai.
Cine foloseşte Airbnb în România? Turiştii care se cazează prin Airbnb sunt tineri, până în 40 de ani, deopotrivă români cât şi străini. |n mod tradiţional, perioadele cele mai aglomerate pentru închirierile în regim Airbnb sunt de la începutul lui mai până în noiembrie, dar variază în funcţie delocul apartamentului. De exemplu, pentru Mădălin Pop din Braşov, cel mai mare grad de ocupare este pe timpul verii şi iernii.
”Câteodată turiştii au cereri mai mari decât ca la hotel: cineva s-a plâns că lenjeria mirosea a detergent, altul că nu avem cuptor cu microunde sau altcineva s-a plâns că apartamentul nu vine cu parcare personală. Totuşi, majoritatea turiştilor care ne-au trecut pragul au fost foarte drăguţi. Unii şi-au spălat lenjeriile, alţii au şters pe jos, ne-au lăsat sticle de vin, flori drept cadou“, mărturiseşte Livia Radu.
La fel ca şi în cazul Uber şi al altor servicii de tip shared economy, închirierea prin Airbnb nu este complet reglementată. |n acest moment, poţi închiria o locuinţă pe PFA, SRL şi chiar pe persoană fizică, fără să plăteşti taxe, dar rişti să fii reclamat. ”Dacă alegi să funcţionezi ca societate comercială, este mai multă bătaie de cap, însă pe termen lung este mai OK, pentru că poţi deconta cheltuieli şi poţi emite facturi pentru clienţii care au nevoie. Pentru persoanele fizice care deţin un imobil şi doresc să îl închirieze în regim hotelier ştiu că există o taxă unică care se plăteşte către ANAF. Cunatumul taxei depinde de capacitatea de cazare“, spune Mădălin Pop. ”Autorităţile sunt lăsate în urmă de economia de acces (n.r. shared economy). Dacă ar fi să urmăm legislaţia din domeniul hotelier, am fi sufocaţi în cerinţe pe care clienţii evident nu le doresc sau de care nu se sinchisesc, din moment ce Airbnb merge atât de bine în România şi probabil nimeni nu o face cu aprobare de la numeroasele autorităţi de resort“, explică şi Mihai.
Mădălin Pop îi sfătuieşte pe cei care vor să înceapă o astfel de afacere să fie flexibili, ”deoarece oaspeţii nu ajung niciodată la ora pe care o comunică. Nu de puţine ori am aşteptat câteva ore până ca oaspeţii să ajungă“. Un alt aspect pe care Pop îl consideră esenţial pentru o afacere de succes pe Airbnb este curăţenia locuinţei. ”Spaţiile trebuie să fie impecabile în momentul în care oasptele ia camera în primire.“
”Recomandarea mea pentru cei ce vor să înceapă o asemenea afacere este să se documenteze foarte bine înainte să investească toate economiile sau să-şi pună mari speranţe în profituri senzaţionale. Există costuri pe lângă cele ale întreţinerii locuinţei, care pot fi mai mari decât te aşteptai: curăţenia spaţiului şi a lenjeriilor, necesarul pentru fiecare apartament, uzura, daunele, timpul şi energia implicate“, admite Livia Radu.
