BusinessMagazin

Tag: tranzactii

  • Din culisele unei tranzacţii de zeci de milioane de euro

    La începutul lunii iulie, compania de consultanţă şi audit Deloitte România a confirmat implicarea în tranzacţia prin care antreprenorul Cristian Ludovic Pop a vândut retailerul Animax către fondul de investiţii TRG management. Compania, care deţine aproape 80 de magazine şi afaceri de circa 120 de milioane de lei (peste 25 milioane euro) în 2017, este lider pe piaţa românească a comerţului specializat pentru animale, estimată la o valoare de 330 de milioane de euro. Potrivit datelor ZF, valoarea tranzacţiei s-a ridicat la aproximativ 20 de milioane de euro.

    TRG management (The Rohatyn Group), care îşi coordonează operaţiunile din 14 birouri globale şi acoperă Europa de Est prin intermediul biroului din Londra, a fost fondat în New York în 2002 de către Nicolas Rohatyn, ca vehicul de investiţii în pieţe emergente, şi a fuzionat cu CVCI în 2013, având împreună o bază de active de peste 7 miliarde de dolari. Fondul investeşte în companii mid-market, lideri de piaţă, care pot deveni platforme de dezvoltare regională. Unul dintre pilonii strategiei de investiţii îl reprezintă companiile care s-au maturizat în pieţe emergente, stabile şi care beneficiază de creştere accelerată.

    Decizia de vânzare a Animax către fondul de investiţii TRG management a venit într-o perioadă bună, în condiţiile în care businessul a crescut constant din 2008 până în 2017. Avansul a fost susţinut în special de expansiune, însă şi de faptul că în ultimii ani tot mai mulţi români au decis să îşi cumpere un animal de companie. Mai mult, în perioada 2015-2016 economia a avut o evoluţie pozitivă, la fel şi consumul. Astfel, retailul – indiferent de tipul acestuia – este unul dintre cele mai căutate domenii dat fiind că este legat de consumul privat, care creşte de doi ani cu circa 10%.

    „Am pornit Animax în anii 1998 şi timp de 20 ani am investit multă muncă şi emoţie în dezvoltarea afacerii”, descrie Cristian Pop, fondatorul Animax, începuturile afacerii. „În 2016, Animax devenise deja un business matur, pregătit pentru următoarea fază de dezvoltare, în care rolul şi contribuţia mea se diminuau. Probabil că aşa se vedea şi din exterior, întrucât începusem să primesc oferte din partea unor fonduri de investiţii interesate de achiziţia Animax. Aşa s-au născut ideea de vânzare şi discuţiile avansate cu unii dintre potenţialii investitori, însă în condiţii de exclusivitate solicitate de fiecare dintre ei”, povesteşte el. 

      Antreprenorul spune că primul lucru pe care l-a înţeles a fost că, în negocierile bilaterale, potenţialul de preţ şi condiţiile oferite iniţial sunt dificil de menţinut, iar negocierile devin inevitabil dificile pentru vânzător. 

      „Înainte de a fi trecut prin această experienţă, nu mi-aş fi putut imagina complexitatea unei tranzacţii. Este mult mai complex decât reiese din discuţiile iniţiale”, subliniază Pop. „Atunci când am început procesul de M&A (mergers & acquisitions – n.red.) eram convins că ştiu cum se face asta şi mă pot descurca fără ajutor extern, doar cu echipa de management din Animax. Acum însă, sunt bucuros că la momentul potrivit mi-am schimbat atitudinea şi am ales să lucrez cu profesionişti din acest domeniu. Ei au condus procesul şi au oferit susţinere colegilor mei din echipa de management, condusă de Adriana Mateescu, până la finalizarea cu succes a transferului companiei către noul acţionar.”
     
    Un proces clasic de M&A

    În primul semestru al acestui an, piaţa de fuziuni şi achiziţii din România s-a situat la o valoare cuprinsă între 1,6 şi 1,8 miliarde de euro, numai la nivelul trimestrului II fiind realizate tranzacţii de 391 de milioane de euro, în creştere cu 51,5% fată de primele trei luni din 2018, potrivit unei analize a Deloitte. 

    „Din punctul nostru de vedere, vânzarea Animax s-a realizat printr-un proces foarte eficient. Parcurgând toate etapele unui proces M&A clasic, tranzacţia s-a încheiat în mai puţin de un an de la semnarea mandatului”, spune Ioana Filipescu, partener la Deloitte România. „Ingredientele au fost, în primul rând, un business sănătos, o companie bine organizată şi gestionată, o piaţă cu fundamente solide de creştere, iar, din partea noastră, implicarea unei echipe experimentate de M&A. În finalizarea cu succes a acestui mandat, meritul le revine în primul rând colegilor mei Iulia Bratu, deputy director, Cosmin Comşa, senior associate, şi Vlad Adam, associate”, adaugă Filipescu.

    Partenerul firmei Deloitte notează că abordarea companiei este de „a ne implica în tranzacţiile în care credem, preponderent consiliind antreprenorii români”.

    Iulia Bratu, deputy director la Deloitte România, explică faptul că momentul a fost unul bine ales şi oferă astfel o tranzacţie reuşită: „Structurarea procesului şi gestionarea competiţiei au fost esenţiale pentru reuşita tranzacţiei şi maximizarea valorii. O contribuţie semnificativă a avut-o comunicarea excelentă pe care am avut-o atât cu Cristi, cât şi cu managementul Animax, iar din perspectiva echipei M&A implicate aş puncta în mod particular complementaritatea naturală a echipei”. Ce sfaturi are consultantul de la Deloitte pentru antreprenorii români care se gândesc la un exit? „Un proces M&A este foarte complex şi depinde de o varietate de factori specifici fiecărei situaţii. Ce putem spune însă cu siguranţă este că, indiferent de situaţie, valoarea adăugată a unui consultant M&A experimentat se face remarcată la nivelul maximizării preţului şi minimizării riscurilor pentru vânzător. În unele cazuri, decizia de a fi asistat de consultanţi de M&A profesionişti poate fi decisivă pentru finalizarea cu succes a tranzacţiei.”

    Compania de consultanţă Deloitte a mai fost implicată într-o serie de tranzacţii pe piaţa din România în 2018, printre care vânzarea Fabryo, lider de piaţă în industria de vopsea decorativă în România, către AkzoNobel, al doilea cel mai mare producător global de vopsea şi substanţe chimice; vânzarea distribuitorului de produse farmaceutice Farmexim, şi a lanţului de retail farmaceutic Help Net, către Phoenix Group, lider european în distribuţia farmaceutică; vânzarea furnizorului de servicii financiare şi leasing IKB Leasing către BNP Paribas.

  • Studiu PwC: 4 din 5 executivi (84%) susţin că au proiecte în dezvoltare bazate pe tehnologia blockchain

    În cadrul studiului PwC “Blockchain is here. What’s your next move?” au fost intervievaţi 600 de executivi din 15 state şi teritorii pe tema implicării companiilor lor în utilizarea tehnologiei blockchain şi viziunea pe care o au privind potenţialul acesteia.

    Pe măsură ce tehnologia blockchain remodelează  companiile şi comerţul, studiul indică în mod clar teama organizaţiilor de a nu rămâne în urmă în adoptarea acesteia. Sunt luate în calcul mai multe elemente, cum ar fi faptul că dezvoltarea accelerată în acest domeniu la nivel global oferă oportunităţi de reducere a costurilor, accelerarea vitezei tranzacţiilor,  precum şi un grad mai mare de transparenţă şi trasabilitate.

    Un sfert dintre executivii intervievaţi declară că au început să implementeze tehnologia blockchain. 10% au spus că au proiecte dezvoltate în fază pilot în timp ce 15% au proiecte deja operaţionale. Aproximativ o treime (32%) susţin că au proiecte în dezvoltare, o cincime fiind în fază de cercetare.

    SUA (29%), China (18%), şi Australia (7%) sunt percepute a avea cele mai puternice capabilităţi de a dezvolta proiecte bazate pe această tehnologie. Cu toate acestea, respondenţii cred că în următorii 3 până la 5 ani China va depăşi Statele Unite ale Americii (30%), mutând centrul de influenţă şi activitate privind tehnologia blockchain din SUA şi Europa.

    De asemenea, studiul relevă preponderenţa serviciilor financiare în tehnologia blockchain. 46% dintre respondenţi consideră domeniul financiar drept sectorul lider, iar 41% cred că va deveni în viitorul apropiat (3-5 ani). Printre sectoarele considerate a avea potenţial în următorii 3-5 ani se numără cel energetic şi utilităţile (14%), cel al sănătăţii şi de îngrijire personală (14%), şi cel al producţiei industriale (12%).

    Cele mai mari beneficii ale tehnologiei blockchain vor fi dezvoltate şi răspândite prin intermediul platformelor comune la nivel de industrie. Cu toate acestea, studiul indică faptul că acest lucru nu se va întâmpla în absenţa unor standarde agreate de companii (chiar dacă sunt în competiţie directă).

    În ciuda potenţialului pe care tehnologia blockchain îl are, aproape jumătate (45%) dintre respondenţi identifică încrederea drept unul dintre cele mai mari obstacole în calea adoptării sale. 48% consideră că un alt obstacol este nesiguranţa în privinţa reglementărilor. De asemenea, cele mai multe reţineri în ceea ce priveşte încrederea între utilizatori au fost notate în Singapore (37%), Emiratele Arabe Unite (34%), şi Hong Kong (35%),  indicând, în parte, influenţa serviciilor financiare în dezvoltarea tehnologiei blockchain. Cele mai multe reţineri în ceea ce priveşte incertitudinea din punct de vedere al reglementării au fost observate în Germania (38%), Australia (37%) şi Regatul Unit (32%).

    „Dezvoltarea şi implementarea tehnologiei blockchain pentru a-şi atinge potenţialul nu reprezintă un proiect IT. Este o transformare a modelelor, rolurilor şi proceselor de business. Este nevoie de un context clar de business şi de un ecosistem care să îl susţină; cu reguli, standarde, precum şi flexibilitate în a lucra cu schimbările pe planul reglementărilor. Transparenţa şi trasabilitatea tranzacţiilor trebuie să fie un deziderat comun al tuturor companiilor implicate în dezvoltarea blockchain deoarece numai printr-un astfel de demers se poate spori adopţia la scară largă. Pe de altă parte, considerăm necesară o conlucrare cât mai strânsă între companiile care dezvoltă această tehnologie şi autorităţile de reglementare pentru a creşte gradul de încredere şi a crea un cadru de reglementare care să aibă în vedere particularitatea acestei tehnologii. Iar odată ce au fost adresate aceste două probleme ale blockchain vom asista atât la dezvoltarea de noi aplicaţii şi utilizări cât şi la o adopţie mai facilă a acestei tehnologii” consideră Ionuţ Sas, partener în cadrul Departamentului de taxe şi consultanţă juridică, PwC România. 

    Unul din trei respondenţi, care au declarat o implicare scăzută sau chiar neimplicare în dezvoltarea tehnologiei blockchain, a motivat acest lucru prin absenţa progresului în privinţa costurilor (31%), incertitudinea privind debutul potrivit (24%) precum şi probleme de administrare (14%).

    Studiul identifică patru domenii cheie asupra cărora ar trebui orientată atenţia în procesul de dezvoltare a platformelor interne sau industriale de tip blockchain:

    1. Crearea unui  business case: organizaţiile pot  porni de la un nivel redus, dar trebuie să îşi fixeze un scop al iniţiativei astfel încât ceilalţi participanţi să-l poată identifica şi, ulterior să se poată alinia acestuia.

    2. Dezvoltarea unui ecosistem: Participanţii ar trebui să provină din companii diferite aflate în aceeaşi industrie pentru a lucra împreună la un set de reguli care să stea la baza tehnologiei blockchain. Dintre cei 15% dintre respondenţii care deja aveau aplicaţii în implementare, 88% au declarat fie că erau lideri, fie membri activi în cadrul unui consorţiu blockchain.

    3. Crearea unui design care să ţină cont de activitatea utilizatorilor (ce pot să vadă şi cum pot acţiona): Partenerii au nevoie de reguli şi standarde pentru aprobarea accesului. Implicarea unor profesionişti în zona de risc de la bun început (în domenii precum cel juridic, al conformităţii şi securităţii cibernetice) va asigura crearea unor cadre de funcţionare ale tehnologiei blockchain în care autorităţile de reglementare şi utilizatorii să poată avea încredere.

    4. Adresarea incertitudinii privind reglementarea: Studiul avertizează dezvoltatorii industriei blockchain că ar trebui să urmărească, dar să nu aştepte ca reglementările să evolueze în următorii ani. Din contră, este vital să se implice alături de autorităţile de reglementare în a profila modul în care mediul va evolua.

     

     

  • Povestea timişorencei care a cumpărat eMAG. „Mi-a luat câteva luni doar ca să mă invite la sediu”

    Timişoreanca Cristina Berta Jones a fost nevoită să-şi termine liceul în SUA, fără să-şi fi propus acest lucru, şi, spune ea, fără să aibă prea mulţi bani. După 22 de ani, ca Chief Operating Officer al fondului de investiţii Naspers, este responsabilă de tranzacţii de miliarde de euro. Ea l-a convins pe Iulian Stanciu să vândă eMAG.

    „S-au întâmplat toate cu mare noroc, din punct în punct am reuşit să-mi găsesc următoarea şansă, la fiecare cotitură. A fost mult noroc. Câte s-ar fi întâmplat dacă nu ar fi fost acel moment!”, povesteşte românca, ce a realizat tranzacţii de peste 5 miliarde de dolari în cei şase ani de când se află la fondul de investiţii Naspers.

    Cristina Berta Jones nu şi-a dorit de mică să fie investitor, ci se vedea medic, iar dacă anumiţi profesori ai Colegiului Naţional Bănăţean din Timişoara ar fi acţionat diferit, cu siguranţă că viaţa româncei ar fi fost alta, spune ea privind în urmă. A plecat la jumătatea clasei a XI-a în Statele Unite ale Americii, cu o bursă din partea fundaţiei Soros, vreme de şase luni. La întoarcere, a avut parte de o surpriză. „Domnişoară, cât dumneavoastră aţi fost în SUA cu aşa-zisele studii şi v-aţi distrat, noi aici am făcut carte. Cum vă închipuţi dumneavoastră că vă întoarceţi şi noi vă trecem în următorul an?”, a fost sentinţa dată de profesori, povesteşte acum. Îmbrăcată simplu, cu o rochie neagră elegantă, Cristina Berta Jones vorbeşte cumpătat căutându-şi cuvintele româneşti, pe care le foloseşte mai rar, acum, în viaţa de zi cu zi. Are vocea uşor răguşită şi când vorbeşte despre trecut se uită în sus, apoi revine cu privirea asupra mea.

    Lovindu-se de ideile obtuze ale profesorilor din liceu, tânăra s-a văzut nevoită să se întoarcă în SUA. „Nu plănuiam să mă întorc imediat, dar profesorii nu mi-au lăsat nicio alternativă. Nu mi-au închis clasa a XI-a şi nu mă lăsau să trec în clasa a XII-a”, povesteşte ea. Mai mult de atât, în America nu putea continua în sistemul public deoarece nu avea destule credite pentru a i se putea echivala studiile „şi până la urmă am primit o bursă la o şcoală privată şi am terminat acolo”. Aşadar, profesorii din România i-au forţat mâna şi Cristina Berta Jones a fost nevoită să înveţe într-o ţară străină, fără familie şi fără prea mulţi bani. „Am fost singură, nu aveam niciun ban. În primele şase luni Fundaţia Soros mi-a dat 50 de dolari pe lună, bani de buzunar”, mărturiseşte ea. Povesteşte că a stat în SUA, la o familie de americani cu trei copii; acestora, spune românca, „le plăcea să cunoască oameni din altă lume, altă cultură”.

    Odată absolvit liceul, a aplicat la „toate universităţile care ofereau bursă” şi a fost acceptată la Middlebury College, unde a studiat matematică şi ştiinţele economice. Şi-a dat seama că medicina, pe care voia să o studieze în România nu era, totuşi, un domeniu care să o pasioneze şi „când m-am găsit într-un loc unde îmi puteam reexamina planurile şi pasiunile, m-am gândit la business”.

    Bursa obţinută la facultate îi ajungea pentru cheltuielile legate de şcoală, dar a fost nevoie să se şi angajeze, iniţial în campusul facultăţii, pe un post de fundraising. „Dădeam telefoane pe la alumni care au terminat colegiul respectiv şi încercam să obţin donaţii. Căutam informaţii despre companiile lui X şi Y ca să ne dăm seama cam cât de bine o duce şi cam cât de mare era donaţia pe care o ceream pentru colegiu”, descrie ea activitatea de atunci. Era un loc de muncă bine plătit, spune ea, iar experienţa de atunci s-a dovedit folositoare şi în cariera pe care şi-a construit-o ulterior.

    Cât de mari sunt diferenţele dintre sistemul de învăţământ din Statele Unite ale Americii şi cel european, sau, mai bine, cel românesc? „Au fost două momente când mi-am dat seama că tot ceea ce mă făcea pe mine un student bun în România nu era destul pentru State”, spune ea. Primul moment a fost la liceu, când eseul de la ora de engleză i-a fost înapoiat înroşit, profesorul atrăgându-i atenţia că nu-şi exprima gândurile în legătură cu subiectul, ci doar relata ce fusese învăţată. „A fost un şoc. Tu vrei să afli ce gândesc eu?” Al doilea moment a fost în primul an la Harvard, când s-a văzut nevoită să vorbească în public şi să înfrunte direct disconfortul de a vorbi în faţa a zeci sau sute de oameni.

    După absolvirea facultăţii, prima slujbă obţinută a fost în cadrul unei firme tradiţionale de consultanţă din Washington DC, unde a lucrat doar şase luni, deoarece voia să fie implicată în noul domeniu, pe atunci, numit internet. Aşa că a renunţat şi s-a angajat la un start-up numit Mainspring ce făcea planuri de business şi alte ghiduri (financiare, de comunicare etc). Compania s-a listat la bursă în iulie 2000, iar spre finalul aceluiaşi an a fost preluată de către IBM. Mulţi dintre angajaţii start-up-ului nu au erau mulţumiţi deoarece nu „mai făceam chestii cool”. Nici românca nu a fost mulţumită după achiziţie şi, spune ea, poate ar fi plecat dacă nu era o persoană care să-i atragă atenţia asupra perspectivei. „Am avut un şef care mi-a spus că am două posibilităţi: fie plec, fie stau şi învăţ ceva de la oamenii ăştia, apoi oricum plec la MBA”, povesteşte Cristina Berta Jones. A făcut întocmai şi o vreme a fost umbra unui om de la vânzări din cadrul IBM „care făcea tranzacţii mari, de zeci de milioane de dolari”; aşa a dobândit experienţă în vânzări. „Am multă apreciere pentru oricine are talentul de a vinde ceva. A fost o experienţă extraordinară. Dacă n-ar fi fost sfatul acela, probabil că aş fi dat cu piciorul aceste oportunităţi şi aş fi plecat”, mărturiseşte ea luând o gură de cafea. 

  • Valoarea tranzacţiilor imobiliare din Cluj-Napoca pe anul trecut – dublul bugetului local

    Directorul firmei de consultanţă care a realizat ghidul imobiliar pe 2017, Adrian Vascu, a declarat, luni, într-o conferinţă de presă că aproape 70% dintre cumpărători provin din judeţul Cluj, iar restul din alte judeţe şi din străinătate.

    „Ghidul imobiliar pentru Cluj-Napoca este un proiect unicat, lansat în urmă cu 5 ani. Valoarea totală a tranzacţiilor imobiliare în anul 2017 din municipiu a fost de 594 de milioane de euro, cu 30% mai mult faţă de anul precedent, ceea ce înseamnă dublul bugetului local. Ponderea cea mai semnificativă din totalul sumei au reprezentat-o apartamentele, cu 63% din total (5.641 din totalul de 8.772 tranzacţii). 69% dintre cumpărători provin din judeţul Cluj, în timp ce 29% sunt din alte judeţe, precum Bistriţa Năsăud, Maramureş şi Alba, iar 2% vin din străinătate, din ţări cum ar fi Franţa. Cartierul Mănăştur, cel mai mare din Cluj-Napoca, a înregistrat cele mai multe şi cele mai valoroase tranzacţii, iar strada Calea Mănăştur a avut cele mai multe tranzacţii”, a spus Vascu.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro. 

  • Studiu: Creşterea economică va dinamiza activitatea fondurilor mutuale de investiţii din Europa

    Potrivit Deloitte, două treimi dintre respondenţi estimează că volumul tranzacţiilor va rămâne la un nivel similar, cel mai mare din ultimii trei ani. Aproape o treime (31%) estimează ca activitatea fondurilor de private equity să crească şi mai mult şi doar 2% estimează o încetinire – cel mai mic procent din ultimii cinci ani. De asemenea, două trimi dintre respondenţi (69%) estimează că se vor concentra mai mult pe tranzacţii în următoarele luni, similar cu rezultatele sondajului în ultimii doi ani.

    Estimările sunt susţinute de gradul mare de lichiditate al pieţelor, trei sferturi dintre respondenţi (72%) estimând că disponibilitatea accesului la finanţare va rămâne la acelaşi nivel în lunile ce vin. Procentul este în creştere de la două treimi (67%) în ultimul sondaj, când o cincime (21%) dintre participanţi estima o creştere a lichiditaţii.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro

  • Compania Comcast a crescut oferta pentru achiziţia Sky la 34 de miliarde de dolari

    Oferta făcută miercuri de Fox, care încearcă să cumpere Sky din decembrie 2016, era cu 12% mai mare decât cea anterioară a grupului rival american Comcast.

    Bătălia pentru cea mai mare companie pay-TV din Marea Britanie reflectă modificări majore în industria de divertisment mondială. Cele mai mari grupuri de media din lume sunt angrenate într-o luptă pentru tranzacţii de mai multe zeci de miliarde de dolari, pentru a putea concura cu platformele online Netflix şi Amazon.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro

  • Opinie: Cele mai răspândite 7 mituri despre blockchain

    Prof. Alfred Taudes este director academic al Institutului de Cercetare în Criptoeconomie, WU Vienna University of Economic şi profesor al WU Executive Academy

    Un blockchain este o bază de date descentralizată pentru stocarea criptată a tranzacţiilor, astfel încât acestea să nu poată fi falsificate. La prima vedere, l-am putea compara cu un registru în care este consemnată fiecare nouă tranzacţie. Ceea ce îl face special este că, deşi există câte o copie în computerul fiecăruia dintre utilizatori, consistenţa intrărilor este garantată.

    Cea mai cunoscută utilizare a acestei tehnologii este criptomoneda bitcoin, un sistem monetar descentralizat care a suscitat un considerabil interes, mai ales datorită creşterii cotaţiilor pentru această monedă. În momentul actual sunt vehiculate mai multe „mituri” despre blockchain şi bitcoin menite să stârnească nedumerire în rândul opiniei publice, aşa cum se întâmplă de fiecare dată când apare o nouă tehnologie.

    Internetul secolului XXI

    Această situaţie este similară începuturilor internetului, în anii 1990. E-mailul a fost prima aplicaţie a internetului şi nimeni nu ar fi putut spune atunci ce avea să urmeze. Se spunea că e-commerce-ul nu avea să meargă niciodată, din cauza dorinţei clienţilor de a avea experienţa fizică a produselor pe care le cumpără, pentru că nu ar fi existat metode adecvate de plată şi pentru că livrarea ar fi fost prea costisitoare şi complexă. Oricum ar fi fost, realitatea ne-a arătat că multe dintre tehnologii au depăşit provocările perioadei de început. Recent, Jeff Bezos, fondatorul Amazon, a devenit cel mai bogat om din lume. Şi în cazul tehnologiei blockchain vor fi multe aplicaţii complet noi care vor ajunge să domine toate aspectele de business. Suntem doar în faza de încercări.

    Mitul 1: Blockchain şi bitcoin sunt unul şi acelaşi lucru

    Bitcoinul este doar prima utilizare a tehnologiei blockchain. Primul blockchain a fost dezvoltat cu scopul de a stoca tranzacţiile cu bitcoini. De atunci, au apărut multe variante modificate sau extinse ale conceptului original, fiind folosite drept bază pentru multe alte operaţiuni, mergând de la reorganizarea operaţiunilor de supply chain până la servicii de new banking sau de prelucrare a datelor personale. În momentul actual, cea mai mare parte a veniturilor generate de platformele media merg către operatorii acestora, în timp ce artiştii pe care ele îi promovează nu primesc mai nimic. Criptomoneda şi blockchain-ul ne-ar permite să cumpărăm direct de la artişti.

    Mitul 2: Tehnologia blockchain nu va reuşi pentru că este prea mare consumatoare de energie

    Aşa zisul mecanism de validare, folosit pentru a verifica validitatea tranzacţiilor din blockchain, este consumator de energie. Rezolvând un puzzle matematic, ceea ce presupune o putere considerabilă de calcul, deci energie, furnizorul puterii de calcul poate adăuga un nou tip de tranzacţie în blockchain, făcând posibilă generarea de bitcoini. În schimbul acestui serviciu, furnizorul încasează o taxă de tranzacţie. Mecanismele de validare (sau de exprimare a consimţământului) mai puţin consumatoare de energie reprezintă un subiect de cercetare în întreaga lume. Mai mult, argumentul consumului mare de energie îşi pierde din forţă dacă privim sistemul ca un întreg şi nu doar tranzacţia în mod individual. De ce nimeni nu vorbeşte despre câtă energie consumă banii de astăzi?

    În contextul folosirii aplicaţiilor blockchain de către grupuri de companii, argumentul consumului de energie devine irelevant pentru că în acest caz particular sunt folosite mecanisme mai puţin elaborate de validare, având în vedere că procesul implică partenerate solide şi familiare.

    Mitul 3: Blockchainul E o toană trecătoare    

    Aplicaţiile bazate pe tehnologia blockchain sunt testate în nenumărate contexte, în lumea întreagă. În domeniul închirierilor de maşini din Germania, de pildă, ea a făcut posibilă simplificarea unor proceduri până atunci foarte complicate, de la alegerea unei maşini până la încheierea unor contracte personalizate de închiriere, într-aşa măsură încât sistemul poate opera fără o infrastructură sau contracte cu furnizorii serviciilor de plăţi. Un proiect descentralizat de reţea din New York, care implică contoare inteligente şi contracte inteligente, a permis caselor care funcţionează cu energie solară să îşi calculeze automat consumul de energie electrică şi să vândă surplusul de energie electrică către cele „convenţionale”. Şi în Austria au început să apară moduri tot mai lăudabile de utilizare, în Viena, de exemplu, în sectorul serviciilor financiare şi al furnizării de energie.

    Nu aş putea spune care va fi preţul bitcoinului de acum în trei ani şi câte alte criptomonede vor mai atunci. Cu toate acestea, sunt convins că tehnologia blockchain se va menţine şi va revoluţiona lumea.

    Mitul 4: BlockchainUL nu E potrivit pentru a fi folosit ca bază a sistemelor de plăţi, având în vedere că numai un număr limitat de tranzacţii pot fi procesate

    Faptul că există un plafon maxim care nu poate fi depăşit este rezultatul mecanismelor de validare discutate când am vorbit despre mitul 2. Sistemele de tip blockchain folosite în cadrul grupurilor de companii menţionat atunci nu sunt afectate de acest aspect, iar în ceea ce priveşte sistemele publice, au început deja să se dezvolte noi tehnologii. Una dintre acestea este Bitcoin Lightning Network, în cadrul căreia un canal de plată este deschis între două „noduri”, permiţând transferul plăţilor fără a fi necesare proceduri complexe de verificare. Verificarea şi validarea sunt solicitate doar la deschiderea şi închiderea canalului.

    Mitul 5: Blockchainul înseamnă sfârşitul protecţiei datelor 

    Intrările în blockchain trebuie să fie lizibile de-a lungul tuturor nodurilor, altfel este imposibilă verificarea descentralizată a tranzacţiilor şi „minarea” de bitcoin. Să nu uităm însă că aceste conturi nu sunt identificate cu ajutorul datelor personale, ci prin pseudoadrese pe care oricine le poate crea folosind aşa-zisul portofel.

    Aşadar, în interiorul acestui blockchain, tranzacţiile unui user sunt private. Cu toate acestea, dacă cineva reuşeşte să asocieze adresa bitcoinului cu proprietarul ei, toate tranzacţiile încheiate anterior de acea persoană pot fi identificate. Există însă alte criptomonede, ca de exemplu Dash, care sunt complet anonime şi care oferă userilor protecţie totală.

    Mitul 6: Tehnologia blockchain are un viitor luminos. Curând, toate aplicaţiile IT se vor baza pe această tehnologie 

    Acest lucru nu este plauzibil. Prin comparaţie cu bazele de date, blockchainul e prea scump şi nu suficient de eficient pentru businessurile tradiţionale precum contabilitatea. În astfel de contexte, tehnologia blockchain nu îşi are rostul; ea ar trebui folosită doar acolo unde schimburile de date sunt, de regulă, nesigure şi ineficiente, de exemplu în cazul tranzacţiilor dintre părţile implicate în lanţurile globale de aprovizionare.

    Mitul 7: Blockchainul nu E sigur. Deseori auzim că banii au fost furaţi ori s-au pierdut

    Odată ce tranzacţiile sunt stocate în blockchain, nimeni nu poate altera, citi, falsifica sau şterge consemnările din baza de date. Prin urmare, plăţile care folosesc acest sistem sunt considerate sigure. Dacă ceva se fură, asta înseamnă că acea cheie privată de acces a unui utilizator a picat în mâini greşite. Este similar cu furtul PIN-ului unui card bancar!    

  • Rezidenţialul, între creşterea dobânzilor şi expansiunea economică

    Dacă în 2008 erau necesare 395 de salarii medii pe economie, sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, valoarea acestui indicator s-a redus semnificativ: în ianuarie 2018, pentru acelaşi timp de apartament erau necesare aproximativ 117 salarii medii sau 9,8 ani.

    Numărul tranzacţiilor a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în condiţiile în care preţurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piaţa imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilităţii financiare.

    În contextul în care livrările de centre comerciale au încetinit puternic iar segmentul logistic este dominat de un număr redus de jucători, proiectele de birouri şi cele rezidenţiale au ţinut capul de afiş în ceea ce priveşte lansările, potrivit raportului Market Beat 2018, realizat de Coldwell Banker România. Datele provizorii ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată că în 2017 au fost finalizate 29.265 de locuinţe, în creştere cu aproximativ 5% faţă de anul anterior.

    Creşterea inflaţiei în 2018, corelată cu devalorizarea leului şi creşterea costurilor de finanţare, ar putea duce la o frânare a ritmului de creştere sau chiar la o corecţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară în a doua parte a anului 2018. Analiştii tratează şi creşterea ROBOR ca factor de limitare a volumului de vânzări, mai ales pe zona mass market.

    Începând cu anii 2012-2013, vânzările au avut un trend crescător, fiind diferenţe pozitive de până la 20%, între un an curent şi anul anterior, remarcă şi Florin Poştoacă, manager al departamentului de investiţii Nordis. „Comparativ cu perioada dinainte de criză, numărul de locuinţe de lux vândute se află la acelaşi nivel, poate chiar puţin mai ridicat. În ceea ce priveşte bugetele, acestea au fost mai scăzute în perioada 2009-2012, dar în ultimii doi ani acestea au revenit la un nivel ridicat, fiind din ce în ce mai mulţi cumpărători de locuinţe de top, cu bugete de peste 400.000 euro, ce au ajuns până la aproape 3 milioane de euro, pentru apartamente Penthouse”, spune el.

    În ultima perioadă, cei care doresc să cumpere locuinţe au devenit mai atenţi la calitatea construcţiei, la facilităţile oferite de un complex, la amplasare şi împrejurimi sau anumite caracteristici moderne: un sistem de „casă inteligentă”, sau clădiri verzi, prietenoase cu mediul.

    Aceste noi preferinţe se datorează uşurinţei găsirii informaţiilor în mediul online, dar şi faptului că majoritatea dezvoltatorilor au ridicat nivelul de calitate al construcţiilor faţă de perioada de criză, astfel că au devenit lucruri uzuale elemente precum faţada ventilată, ferestrele din aluminiu, finisajele premium sau atenţia pentru arhitectura unei clădiri. „În ultimii ani s-a conturat o preferinţă de achiziţie a românilor pentru locuinţe cumpărate în scop investiţional ce sunt valorificate prin închiriere. Ţinând cont de dobânzile mici la depozitele bancare, românii au preferat să se orienteze către astfel de investiiţii, care oferă un randament net superior unui depozit bancar, având totuşi un grad de risc scăzut.”

    O altă caracteristică interesantă, notează reprezentantul Nordis, este faptul că în perioada de după criză românii s-au orientat către apartamente premium cu suprafeţe medii, compacte, spre deosebire de perioada de dinainte de anul 2008, când apartamentele de lux aveau suprafeţe mari şi foarte mari. Dacă înainte de perioada de criză un apartament cu 3 camere în zona Şoseaua Nordului ajungea până la 150 mp suprafaţă utilă interioară, după anul 2012 un astfel de apartament măsoară în jur de 90-100 mp suprafaţă utilă. O suprafaţă mai mică se traduce printr-un preţ de achiziţie mai mic, dar şi printr-un cost de utilizare mai redus în timp.

    După perioada de criză, românii au devenit mai atenţi la modul cum cheltuiesc şi investesc banii, dar şi mai bine informaţi. „Dacă înainte de anul 2008 nu existau cumpărători care să întrebe de costul cu «întreţinerea lunară», pentru apartamentele de lux, după anul 2010, costul lunar de întreţinere este un aspect important de care se ţine cont în luarea deciziei de cumpărare a unei locuinţe.” În ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare, cei de la Nordis previzionează că vor exista două trenduri pentru achiziţia locuinţelor premium: un segment în creştere pentru scop final de investiţie, unde bugetele se încadrează între 100.000 şi 250.000 euro pentru o unitate locativă, iar pentru celălalt segment, majoritar, al locuinţelor pentru uz personal, bugetele alocate vor fi mai mari, în jur de 400.000 – 500.000 euro.  „Preţurile locuinţelor vor continua trendul crescător, dar fără salturi semnificative;  estimăm o creştere anuală între 5 şi 7%. Momentan cererea este solidă, cumpărătorii sunt mai precauţi şi iau deciziile de achiziţie şi de contractare a unui credit fiind mai bine informaţi.”

    Infrastructura, factor determinant pe piaţa imobiliară

    În următorii ani, Bucureştiul va începe să semene din ce în ce mai mult cu marile capitale europene, însă infrastructura va continua să influenţeze în mod direct dezvoltarea imobiliară, cred reprezentanţii Knight Frank. Modernizarea şi extinderea reţelelor de transport în comun vor juca un rol esenţial, astfel încât maşina personală ar trebui să devină a doua opţiune pentru locuitorii marilor oraşe. „Cu alte cuvinte, scopul este ca angajaţii companiilor cu sediul în zona Expoziţiei sau Barbu Văcărescu să ajungă acasă în 25-30 de minute, chiar dacă stau în zone precum Otopeni sau Mogoşoaia.” În prezent, tot mai mulţi dezvoltatori optează pentru proiecte mixte – office şi rezidenţial – iar acest trend va defini şi următorii 3–4 ani. Timişoara, Cluj şi Iaşi sunt oraşele care au urmat exemplul Bucureştiului, iar în următorii ani sunt anunţate proiecte mixte în Braşov şi Constanţa.

    „În prezent putem spune că piaţa este pe un trend ascendent, caracterizată de stabilitate. În ultimii patru ani putem observa o creştere a preţurilor la locuinţe cu 12-15%, însă în Bucureşti vorbim despre o creştere organică, cu 2 – 3% pe an: un scenariu previzibil în contextul economic al ţării”, notează analiştii de la Knight Frank. „În următorii ani, segmentul rezidenţial va avea aceeaşi evoluţie pozitivă, însă nu se vor înregistra creşteri semnificative ale preţurilor. La acest capitol, stabilitatea din mediul politic precum şi capacitatea de a atrage noi investitori externi sunt în strânsă interdependenţă.”

    În 2017, plafonul de finanţări prin programul Prima Casă a fost menţinut la 2,5 miliarde de lei, ceea ce a permis acordarea a peste 25.000 de finanţări (luând în calcul o valoare medie de creditare de aproximativ 40.000 de euro). Nivelul s-a dovedit însă insuficient comparativ cu cererea din piaţă, potrivit raportului Market Beat 2018. Majorarea ROBOR, indicator după care sunt calculate dobânzile creditelor ipotecare, dar şi uşoara devalorizare a monedei naţionale în raport cu euro în a doua parte a anului au constituit alţi factori potenţiali negativi, impactul înregistrat asupra pieţei rezidenţiale fiind deocamdată unul minor.

    Adrian Crivii, fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management din cadrul Grupului Darian, consideră că programul Prima Casă se va apropia cel mai probabil de final. Potrivit lui, renunţarea la acest program nu se va face brusc, ci treptat, considerând că această formă de creditare va fi preluată gradual de către ceilalţi jucători ai pieţei de creditare. Despre acest program de creditare, Crivii spune că şi-a atins de mult scopul pentru care a fost conceput, de la momentul iniţierii sale tranzacţiile cu locuinţe nou construite fiind preponderent mai mari în detrimentul locuinţelor vechi. Conform Fondului de Garantare, aproape 60% dintre tranzacţiile realizate prin intermediul acestui program sunt locuinţe noi. „Din păcate, deşi iniţial a avut un efect favorabil pentru susţinerea pieţei imobiliare în perioada de criză, acum influenţa statului în industria imobiliară nu mai are efecte pozitive.”

    Adrian Crivii este de părere că renunţarea la acest program va determina băncile să scoată pe piaţă alte produse, lucru care va impulsiona şi mai mult cresterea sectorului rezidenţial. Creşterea acestui sector va fi susţinută de asemenea de migraţia internă a populaţiei: în ultimii 10 ani aproximativ un milion de persoane au părăsit oraşele mici pentru a se reloca în oraşele mari, cu precădere în principalii poli de dezvoltare, acolo unde investiţiile private sunt puternic susţinute şi de investiţii în infrastructura rutieră, şcoli sau spitale. „De asemenea, estimăm că vom asista în perioada următoare la o tranziţie de la segmentul de bloc către cel de case, această tendinţă manifestându-se deja în cursul acestui an, când s-a înregistrat o creştere majoră a cererii pentru case, în special în marile oraşe pentru clasa mijlocie, care a devenit din ce în ce mai numeroasă.”

    În ceea ce priveşte preţurile, Crivii este de părere că acestea vor înregistra în 2018 o creştere de până la 10%, atât pentru construcţiile vechi cât şi pentru cele noi. „Începând cu 2019 aceste preţuri vor putea înregistra uşoare stagnări, determinate şi de modificările preconizate de BNR în zona finanţării. Se poate previziona că în 2022 preţurile vor putea ajunge la valori mai mari în special în zonele cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică, marile oraşe, dacă nu vor fi ajustate de o previzibilă criză”, concluzionează el.

    Având în vedere că cea mai mare parte a terenurilor tranzacţionate la valori din ce în ce mai mari sunt pentru dezvoltări de tip rezidenţial, până în 2022 oferta actuală va fi semnificativ suplimentată de aceste proiecte, care în marea lor majoritate vor fi finalizate. „În estimarea creşterii preţurilor, nu trebuie subestimate pericolele ce provin din lipsa infrastructurii adecvate şi carenţele de urbanism din marile oraşe. Acestea, crescând rapid, au tendinţa de a se autoparaliza din cauza lipsei investiţiilor în infrastructura rutieră.”

    Calculele Darian DRS arată că preţul mediu la nivel naţional a continuat să crească şi pe parcursul acestui an, cea mai mare surpriză fiind înregistrată de Iaşi, unde preţul mediu al proprietăţilor rezidenţiale (atât locuinţele noi cât şi cele vechi) a depăşit pentru prima dată în istoria modernă pragul de 1.000 euro/mp. „Având în vedere faptul că până acum acest oraş nu a avut acelaşi trend ca şi ceilalţi poli imobiliari, după estimările noastre şi în perioada următoare Iaşiul va rămâne vedeta pieţei imobiliare, acest oraş având un potenţial de dezvoltare economic foarte ridicat”, remarcă Adrian Crivii.

    „Era banilor ieftini” va ajunge la final, fapt care va determina o creştere a dobânzilor şi implicit a ratelor la bănci, subliniază analistul. „Doar comparativ cu anul trecut, spre exemplu, ratele la bănci sunt mai mari cu cel puţin 10%, anul 2017 fiind şi anul în care s-a înregistrat şi punctul de minim istoric al ROBOR. Spre deosebire de acesta, anul 2018 este anul cu cel mai ridicat nivel al dobânzii de referinţă din octombrie 2014 şi acesta va continua să crească în următorii 2 – 3 ani în perspectiva schimbărilor preconizate pe pieţele financiare globale.” Atata timp cât inflaţia va continua să crească este de aşteptat ca şi evoluţia ROBOR în perioada să fie una pozitivă, fiind practic inevitabilă o creştere a dobânzilor, spune el. De asemenea, el estimează că dacă vor exista în continuare majorările salariale preconizate conform promisiunilor guvernanţilor, inflaţia va creşte şi mai mult, fapt care va duce la creşterea şi mai mult a indicelui ROBOR şi implicit a dobânzilor.

    Bucureştiul, motor al pieţei imobiliare

    „Pe termen scurt şi mediu, considerăm că oraşele mari din România vor avea viteze diferite de dezvoltare. Astfel, analizând suprafaţa clădirilor rezidenţiale  pentru care s-au eliberat autorizaţii de construire în ultimii ani, observăm că Bucureştiul înregistrează în 2017 cea mai mare creştere faţă de anul precedent, de aproape 60%, în timp ce judeţul Cluj se află la polul opus, cu o scădere a numărului de metri  pătraţi autorizaţi de 48%”, observă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. Ea se aşteaptă ca livrările de locuinţe noi să avanseze semnificativ în 2018 – 2019 în Bucureşti şi alte câteva oraşe mari, precum Braşov, Constanţa sau Iaşi, în timp ce în Cluj şi poate chiar în Sibiu să se constate o scădere.

    În condiţii de stabilitate economică – creştere sustenabilă a PIB-ului, curs de schimb stabil, dobânzi la nivel atractiv, flux migrator fără dezechilibre  majore – piaţa rezidenţială din Bucureşti şi marile oraşe are în continuare un potenţial ridicat de dezvoltare. „În ceea ce priveşte preţurile, acestea trebuie în permanenţă corelate cu puterea de cumpărare, care ne aşteptăm să continue să crească mai repede comparativ cu alte ţări din Uniunea Europeană, în care ponderea masei salariale în PIB este mult mai ridicată decât în România”, apreciază Oana Iliescu.

    Răzvan Nica, managing director la BuildGreen, prima companie din România care a oferit servicii de consultanţă pentru sustenabilitate în construcţii pe plan local, crede că piaţa rezidenţială locală va avea un grad de complexitate mult mai ridicat în viitor, în vreme ce implementarea normelor de dezvoltare sustenabilă se va răspândi semnificativ – pe segmentul middle market aproape toate proiectele vor fi dezvoltate după norme sustenabile, în multe cazuri şi dublate de certificări. Proiectele rezidenţiale de top aflate în acest moment în dezvoltare ar putea obţine o certificare de sustenabilitate chiar acum, certificarea urmând să fie un factor de diferenţiere în viitor, confirmând practic calitatea generală a construcţiei, dar şi soluţiile tehnice implementate.  „Tot în viitor vom asista şi la răspândirea implementării sistemelor BMS (sisteme tehnice de metenanţă a clădirilor), building management system, sau a sistemelor smart home, care vor permite proprietarilor să administreze eficient toate sistemele şi aparatura din locuinţă, dar şi să monitorizeze consumurile de energie.”

    O piaţă mai complexă

    Comparativ cu anii precedenţi, piaţa rezidenţială este acum mult mai dezvoltată, iar clienţii sunt mai exigenţi şi mai informaţi, este de părere Alex Skouras, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Alesonor. Legat de măsurile care ar putea fi luate în cazul apariţiei unei noi recesiuni, Alex Skouras consideră că nu trebuie urmărită o regulă generală care să caracterizeze piaţa rezidenţială din România, ci ar trebui privit către cerinţele cumpărătorilor, care în acest moment sunt în căutare de proiecte de calitate, construite la anumite standarde. „Cred că în următorii ani am putea asista la o nouă corecţie a pieţei, deoarece acest proces de îmbunătăţire va veni întotdeauna ca o acţiune firească menită să restabilească ordinea.

    Însă, dacă noile proiecte rezidenţiale vor fi construite cu material de calitate superioară, cu atenţie la detalii, într-o zonă dezvoltată corect, respectând în acelaşi timp regulile de eficienţă energetică, preţul lor va fi evaluat corect, iar această corecţie a pieţei nu va mai fi la fel de bruscă precum cea din 2007 şi nu are trebui să îi îngrijoreze pe dezvoltatorii care au respectat toate aceste standarde.” Toate aceste criterii, precum şi stabilitatea economiei din România, mult îmbunătăţită comparativ cu 2007, vor contribui semnificativ la un scenariu diferit al unei potenţiale recesiuni, crede Skouras.

    Din punctul său de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potenţial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ şi ca poziţionare. „Localitatea se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparaţie cu alte zone rezidenţiale care s-au extins haotic, făcându-le imposibil să ofere un stil de viaţă echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, a lipsei spaţiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate şi multe altele.”

    Piaţa rezidenţială va deveni mult mai competitivă în următorii ani şi în acelaşi timp mai elaborată, subliniază Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. „Spre exemplu, în urmă cu trei ani procentul locuinţelor middle market dezvoltate în Bucureşti era de doar aproximativ 17%, preţul fiind principalul factor de decizie. Acest procent a crescut la 46% în prezent, concomitent cu revenirea economică, şi în procesul de decizie cântăresc astăzi nu doar preţul, ci şi amplasamentul, suprafaţa, compartimentarea şi finisajele folosite. Iar în viitor va conta tot mai mult conceptul proiectului, mai ales că cea mai mare pondere a cumpărătorilor va fi reprezentată de generaţiile millennials şi de cele născute după anii 2000.” Pe de altă parte, spune el, generaţiile care astăzi au 40 – 45 de ani şi care dispun şi de rezerve financiare semnificative nu au numeroase opţiuni, aşa cum ar fi produsele specifice segmentului middle upper.

    „Piaţa rezidenţială va deveni astfel tot mai sofisticată: nu se vor mai vinde doar suprafaţă construită şi pereţi, iar dezvoltatorii şi investitorii trebuie să fie temeinic pregătiţi pentru acest moment.” În contextul actual, Bogdan Voica nu consideră că se vor mai înregistra creşteri cu un procent mai mare de 5% faţă de inflaţie, ba din contră, luând în calcul şi o eventuală majorare a dobânzilor. „Câteva procente peste rata inflaţiei reprezintă un procent puţin semnificativ raportat la 12 luni şi poate fi considerat normal, ţinând cont de dificultăţile din piaţa forţei de muncă în general şi din construcţii în particular.” Interesant de remarcat este faptul că peste 90% din cumpărători sunt cumpărători finali, astfel că nu se mai poate vorbi de o piaţă formată preponderent din investitori interesaţi de revânzare rapidă pentru profit. Acesta este de fapt şi fenomenul care a dus, în 2008, la creşteri de preţuri nefundamentate şi nesustenabile, fapt care nu mai este valabil şi astăzi, explică CEO-ul Coldwell Banker România.

    În ceea ce priveşte polii de dezvoltare rezidenţială, piaţa se va uniformiza: „Majorarea ponderii deţinute de segmentul middle market a dus deja la înmulţirea proiectelor rezidenţiale din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, iar în viitor vor apărea tot mai multe proiecte rezidenţiale în zonele semicentrale şi vom asista la o dezvoltare mai amplă a zonelor din estul oraşului, dar şi din zona de nord – vest”. Bogdan Voica observă că impactul generat de creşterea dobânzilor va fi unul redus, dar aminteşte o serie de măsuri prin care piaţa poate fi ferită de următoarea corecţie. În primul rând, spune el, investitorii trebuie să apeleze la consultanţi la 360 de grade în conceperea unui plan de investiţii: consultanţi imobiliari, financiari, proiectanţi, project manageri. De asemenea, investitorii trebuie să aibă un calendar precis de lucrări. „Nu în ultimul rând, autorităţiile trebuie să realizeze lucrările de infrastructură necesare, în special în zonele unde se dezvoltă intens proiecte rezidenţiale sau în cazul proiectelor de mari dimensiuni. Realizarea acestor lucrări este foarte importantă deoarece absenţa lor poate determina unii cumpărători să amâne achiziţia, fapt care coroborat cu o eventuală perioadă de incertitudini poate duce la un efect în lanţ.”

    Reprezentanţii companiei Knight Frank sunt de părere că modificarea dobânzii interbancare va scădea apetitul românilor pentru case. „Datorită creşterii ROBOR, vom asista la o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizaţii emise în zonele protejate ale centrului Bucureştiului. Acest fapt s-a reflectat în creşterea preţurilor acestor imobile, care ne aşteptăm să crească în continuare.”

  • Rezidenţialul, între creşterea dobânzilor şi expansiunea economică

    Dacă în 2008 erau necesare 395 de salarii medii pe economie, sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, valoarea acestui indicator s-a redus semnificativ: în ianuarie 2018, pentru acelaşi timp de apartament erau necesare aproximativ 117 salarii medii sau 9,8 ani.

    Numărul tranzacţiilor a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în condiţiile în care preţurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piaţa imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilităţii financiare.

    În contextul în care livrările de centre comerciale au încetinit puternic iar segmentul logistic este dominat de un număr redus de jucători, proiectele de birouri şi cele rezidenţiale au ţinut capul de afiş în ceea ce priveşte lansările, potrivit raportului Market Beat 2018, realizat de Coldwell Banker România. Datele provizorii ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată că în 2017 au fost finalizate 29.265 de locuinţe, în creştere cu aproximativ 5% faţă de anul anterior.

    Creşterea inflaţiei în 2018, corelată cu devalorizarea leului şi creşterea costurilor de finanţare, ar putea duce la o frânare a ritmului de creştere sau chiar la o corecţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară în a doua parte a anului 2018. Analiştii tratează şi creşterea ROBOR ca factor de limitare a volumului de vânzări, mai ales pe zona mass market.

    Începând cu anii 2012-2013, vânzările au avut un trend crescător, fiind diferenţe pozitive de până la 20%, între un an curent şi anul anterior, remarcă şi Florin Poştoacă, manager al departamentului de investiţii Nordis. „Comparativ cu perioada dinainte de criză, numărul de locuinţe de lux vândute se află la acelaşi nivel, poate chiar puţin mai ridicat. În ceea ce priveşte bugetele, acestea au fost mai scăzute în perioada 2009-2012, dar în ultimii doi ani acestea au revenit la un nivel ridicat, fiind din ce în ce mai mulţi cumpărători de locuinţe de top, cu bugete de peste 400.000 euro, ce au ajuns până la aproape 3 milioane de euro, pentru apartamente Penthouse”, spune el.

    În ultima perioadă, cei care doresc să cumpere locuinţe au devenit mai atenţi la calitatea construcţiei, la facilităţile oferite de un complex, la amplasare şi împrejurimi sau anumite caracteristici moderne: un sistem de „casă inteligentă”, sau clădiri verzi, prietenoase cu mediul.

    Aceste noi preferinţe se datorează uşurinţei găsirii informaţiilor în mediul online, dar şi faptului că majoritatea dezvoltatorilor au ridicat nivelul de calitate al construcţiilor faţă de perioada de criză, astfel că au devenit lucruri uzuale elemente precum faţada ventilată, ferestrele din aluminiu, finisajele premium sau atenţia pentru arhitectura unei clădiri. „În ultimii ani s-a conturat o preferinţă de achiziţie a românilor pentru locuinţe cumpărate în scop investiţional ce sunt valorificate prin închiriere. Ţinând cont de dobânzile mici la depozitele bancare, românii au preferat să se orienteze către astfel de investiiţii, care oferă un randament net superior unui depozit bancar, având totuşi un grad de risc scăzut.”

    O altă caracteristică interesantă, notează reprezentantul Nordis, este faptul că în perioada de după criză românii s-au orientat către apartamente premium cu suprafeţe medii, compacte, spre deosebire de perioada de dinainte de anul 2008, când apartamentele de lux aveau suprafeţe mari şi foarte mari. Dacă înainte de perioada de criză un apartament cu 3 camere în zona Şoseaua Nordului ajungea până la 150 mp suprafaţă utilă interioară, după anul 2012 un astfel de apartament măsoară în jur de 90-100 mp suprafaţă utilă. O suprafaţă mai mică se traduce printr-un preţ de achiziţie mai mic, dar şi printr-un cost de utilizare mai redus în timp.

    După perioada de criză, românii au devenit mai atenţi la modul cum cheltuiesc şi investesc banii, dar şi mai bine informaţi. „Dacă înainte de anul 2008 nu existau cumpărători care să întrebe de costul cu «întreţinerea lunară», pentru apartamentele de lux, după anul 2010, costul lunar de întreţinere este un aspect important de care se ţine cont în luarea deciziei de cumpărare a unei locuinţe.” În ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare, cei de la Nordis previzionează că vor exista două trenduri pentru achiziţia locuinţelor premium: un segment în creştere pentru scop final de investiţie, unde bugetele se încadrează între 100.000 şi 250.000 euro pentru o unitate locativă, iar pentru celălalt segment, majoritar, al locuinţelor pentru uz personal, bugetele alocate vor fi mai mari, în jur de 400.000 – 500.000 euro.  „Preţurile locuinţelor vor continua trendul crescător, dar fără salturi semnificative;  estimăm o creştere anuală între 5 şi 7%. Momentan cererea este solidă, cumpărătorii sunt mai precauţi şi iau deciziile de achiziţie şi de contractare a unui credit fiind mai bine informaţi.”

    Infrastructura, factor determinant pe piaţa imobiliară

    În următorii ani, Bucureştiul va începe să semene din ce în ce mai mult cu marile capitale europene, însă infrastructura va continua să influenţeze în mod direct dezvoltarea imobiliară, cred reprezentanţii Knight Frank. Modernizarea şi extinderea reţelelor de transport în comun vor juca un rol esenţial, astfel încât maşina personală ar trebui să devină a doua opţiune pentru locuitorii marilor oraşe. „Cu alte cuvinte, scopul este ca angajaţii companiilor cu sediul în zona Expoziţiei sau Barbu Văcărescu să ajungă acasă în 25-30 de minute, chiar dacă stau în zone precum Otopeni sau Mogoşoaia.” În prezent, tot mai mulţi dezvoltatori optează pentru proiecte mixte – office şi rezidenţial – iar acest trend va defini şi următorii 3–4 ani. Timişoara, Cluj şi Iaşi sunt oraşele care au urmat exemplul Bucureştiului, iar în următorii ani sunt anunţate proiecte mixte în Braşov şi Constanţa.

    „În prezent putem spune că piaţa este pe un trend ascendent, caracterizată de stabilitate. În ultimii patru ani putem observa o creştere a preţurilor la locuinţe cu 12-15%, însă în Bucureşti vorbim despre o creştere organică, cu 2 – 3% pe an: un scenariu previzibil în contextul economic al ţării”, notează analiştii de la Knight Frank. „În următorii ani, segmentul rezidenţial va avea aceeaşi evoluţie pozitivă, însă nu se vor înregistra creşteri semnificative ale preţurilor. La acest capitol, stabilitatea din mediul politic precum şi capacitatea de a atrage noi investitori externi sunt în strânsă interdependenţă.”

    În 2017, plafonul de finanţări prin programul Prima Casă a fost menţinut la 2,5 miliarde de lei, ceea ce a permis acordarea a peste 25.000 de finanţări (luând în calcul o valoare medie de creditare de aproximativ 40.000 de euro). Nivelul s-a dovedit însă insuficient comparativ cu cererea din piaţă, potrivit raportului Market Beat 2018. Majorarea ROBOR, indicator după care sunt calculate dobânzile creditelor ipotecare, dar şi uşoara devalorizare a monedei naţionale în raport cu euro în a doua parte a anului au constituit alţi factori potenţiali negativi, impactul înregistrat asupra pieţei rezidenţiale fiind deocamdată unul minor.

    Adrian Crivii, fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management din cadrul Grupului Darian, consideră că programul Prima Casă se va apropia cel mai probabil de final. Potrivit lui, renunţarea la acest program nu se va face brusc, ci treptat, considerând că această formă de creditare va fi preluată gradual de către ceilalţi jucători ai pieţei de creditare. Despre acest program de creditare, Crivii spune că şi-a atins de mult scopul pentru care a fost conceput, de la momentul iniţierii sale tranzacţiile cu locuinţe nou construite fiind preponderent mai mari în detrimentul locuinţelor vechi. Conform Fondului de Garantare, aproape 60% dintre tranzacţiile realizate prin intermediul acestui program sunt locuinţe noi. „Din păcate, deşi iniţial a avut un efect favorabil pentru susţinerea pieţei imobiliare în perioada de criză, acum influenţa statului în industria imobiliară nu mai are efecte pozitive.”

    Adrian Crivii este de părere că renunţarea la acest program va determina băncile să scoată pe piaţă alte produse, lucru care va impulsiona şi mai mult cresterea sectorului rezidenţial. Creşterea acestui sector va fi susţinută de asemenea de migraţia internă a populaţiei: în ultimii 10 ani aproximativ un milion de persoane au părăsit oraşele mici pentru a se reloca în oraşele mari, cu precădere în principalii poli de dezvoltare, acolo unde investiţiile private sunt puternic susţinute şi de investiţii în infrastructura rutieră, şcoli sau spitale. „De asemenea, estimăm că vom asista în perioada următoare la o tranziţie de la segmentul de bloc către cel de case, această tendinţă manifestându-se deja în cursul acestui an, când s-a înregistrat o creştere majoră a cererii pentru case, în special în marile oraşe pentru clasa mijlocie, care a devenit din ce în ce mai numeroasă.”

    În ceea ce priveşte preţurile, Crivii este de părere că acestea vor înregistra în 2018 o creştere de până la 10%, atât pentru construcţiile vechi cât şi pentru cele noi. „Începând cu 2019 aceste preţuri vor putea înregistra uşoare stagnări, determinate şi de modificările preconizate de BNR în zona finanţării. Se poate previziona că în 2022 preţurile vor putea ajunge la valori mai mari în special în zonele cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică, marile oraşe, dacă nu vor fi ajustate de o previzibilă criză”, concluzionează el.

    Având în vedere că cea mai mare parte a terenurilor tranzacţionate la valori din ce în ce mai mari sunt pentru dezvoltări de tip rezidenţial, până în 2022 oferta actuală va fi semnificativ suplimentată de aceste proiecte, care în marea lor majoritate vor fi finalizate. „În estimarea creşterii preţurilor, nu trebuie subestimate pericolele ce provin din lipsa infrastructurii adecvate şi carenţele de urbanism din marile oraşe. Acestea, crescând rapid, au tendinţa de a se autoparaliza din cauza lipsei investiţiilor în infrastructura rutieră.”

    Calculele Darian DRS arată că preţul mediu la nivel naţional a continuat să crească şi pe parcursul acestui an, cea mai mare surpriză fiind înregistrată de Iaşi, unde preţul mediu al proprietăţilor rezidenţiale (atât locuinţele noi cât şi cele vechi) a depăşit pentru prima dată în istoria modernă pragul de 1.000 euro/mp. „Având în vedere faptul că până acum acest oraş nu a avut acelaşi trend ca şi ceilalţi poli imobiliari, după estimările noastre şi în perioada următoare Iaşiul va rămâne vedeta pieţei imobiliare, acest oraş având un potenţial de dezvoltare economic foarte ridicat”, remarcă Adrian Crivii.

    „Era banilor ieftini” va ajunge la final, fapt care va determina o creştere a dobânzilor şi implicit a ratelor la bănci, subliniază analistul. „Doar comparativ cu anul trecut, spre exemplu, ratele la bănci sunt mai mari cu cel puţin 10%, anul 2017 fiind şi anul în care s-a înregistrat şi punctul de minim istoric al ROBOR. Spre deosebire de acesta, anul 2018 este anul cu cel mai ridicat nivel al dobânzii de referinţă din octombrie 2014 şi acesta va continua să crească în următorii 2 – 3 ani în perspectiva schimbărilor preconizate pe pieţele financiare globale.” Atata timp cât inflaţia va continua să crească este de aşteptat ca şi evoluţia ROBOR în perioada să fie una pozitivă, fiind practic inevitabilă o creştere a dobânzilor, spune el. De asemenea, el estimează că dacă vor exista în continuare majorările salariale preconizate conform promisiunilor guvernanţilor, inflaţia va creşte şi mai mult, fapt care va duce la creşterea şi mai mult a indicelui ROBOR şi implicit a dobânzilor.

    Bucureştiul, motor al pieţei imobiliare

    „Pe termen scurt şi mediu, considerăm că oraşele mari din România vor avea viteze diferite de dezvoltare. Astfel, analizând suprafaţa clădirilor rezidenţiale  pentru care s-au eliberat autorizaţii de construire în ultimii ani, observăm că Bucureştiul înregistrează în 2017 cea mai mare creştere faţă de anul precedent, de aproape 60%, în timp ce judeţul Cluj se află la polul opus, cu o scădere a numărului de metri  pătraţi autorizaţi de 48%”, observă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. Ea se aşteaptă ca livrările de locuinţe noi să avanseze semnificativ în 2018 – 2019 în Bucureşti şi alte câteva oraşe mari, precum Braşov, Constanţa sau Iaşi, în timp ce în Cluj şi poate chiar în Sibiu să se constate o scădere.

    În condiţii de stabilitate economică – creştere sustenabilă a PIB-ului, curs de schimb stabil, dobânzi la nivel atractiv, flux migrator fără dezechilibre  majore – piaţa rezidenţială din Bucureşti şi marile oraşe are în continuare un potenţial ridicat de dezvoltare. „În ceea ce priveşte preţurile, acestea trebuie în permanenţă corelate cu puterea de cumpărare, care ne aşteptăm să continue să crească mai repede comparativ cu alte ţări din Uniunea Europeană, în care ponderea masei salariale în PIB este mult mai ridicată decât în România”, apreciază Oana Iliescu.

    Răzvan Nica, managing director la BuildGreen, prima companie din România care a oferit servicii de consultanţă pentru sustenabilitate în construcţii pe plan local, crede că piaţa rezidenţială locală va avea un grad de complexitate mult mai ridicat în viitor, în vreme ce implementarea normelor de dezvoltare sustenabilă se va răspândi semnificativ – pe segmentul middle market aproape toate proiectele vor fi dezvoltate după norme sustenabile, în multe cazuri şi dublate de certificări. Proiectele rezidenţiale de top aflate în acest moment în dezvoltare ar putea obţine o certificare de sustenabilitate chiar acum, certificarea urmând să fie un factor de diferenţiere în viitor, confirmând practic calitatea generală a construcţiei, dar şi soluţiile tehnice implementate.  „Tot în viitor vom asista şi la răspândirea implementării sistemelor BMS (sisteme tehnice de metenanţă a clădirilor), building management system, sau a sistemelor smart home, care vor permite proprietarilor să administreze eficient toate sistemele şi aparatura din locuinţă, dar şi să monitorizeze consumurile de energie.”

    O piaţă mai complexă

    Comparativ cu anii precedenţi, piaţa rezidenţială este acum mult mai dezvoltată, iar clienţii sunt mai exigenţi şi mai informaţi, este de părere Alex Skouras, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Alesonor. Legat de măsurile care ar putea fi luate în cazul apariţiei unei noi recesiuni, Alex Skouras consideră că nu trebuie urmărită o regulă generală care să caracterizeze piaţa rezidenţială din România, ci ar trebui privit către cerinţele cumpărătorilor, care în acest moment sunt în căutare de proiecte de calitate, construite la anumite standarde. „Cred că în următorii ani am putea asista la o nouă corecţie a pieţei, deoarece acest proces de îmbunătăţire va veni întotdeauna ca o acţiune firească menită să restabilească ordinea.

    Însă, dacă noile proiecte rezidenţiale vor fi construite cu material de calitate superioară, cu atenţie la detalii, într-o zonă dezvoltată corect, respectând în acelaşi timp regulile de eficienţă energetică, preţul lor va fi evaluat corect, iar această corecţie a pieţei nu va mai fi la fel de bruscă precum cea din 2007 şi nu are trebui să îi îngrijoreze pe dezvoltatorii care au respectat toate aceste standarde.” Toate aceste criterii, precum şi stabilitatea economiei din România, mult îmbunătăţită comparativ cu 2007, vor contribui semnificativ la un scenariu diferit al unei potenţiale recesiuni, crede Skouras.

    Din punctul său de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potenţial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ şi ca poziţionare. „Localitatea se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparaţie cu alte zone rezidenţiale care s-au extins haotic, făcându-le imposibil să ofere un stil de viaţă echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, a lipsei spaţiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate şi multe altele.”

    Piaţa rezidenţială va deveni mult mai competitivă în următorii ani şi în acelaşi timp mai elaborată, subliniază Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. „Spre exemplu, în urmă cu trei ani procentul locuinţelor middle market dezvoltate în Bucureşti era de doar aproximativ 17%, preţul fiind principalul factor de decizie. Acest procent a crescut la 46% în prezent, concomitent cu revenirea economică, şi în procesul de decizie cântăresc astăzi nu doar preţul, ci şi amplasamentul, suprafaţa, compartimentarea şi finisajele folosite. Iar în viitor va conta tot mai mult conceptul proiectului, mai ales că cea mai mare pondere a cumpărătorilor va fi reprezentată de generaţiile millennials şi de cele născute după anii 2000.” Pe de altă parte, spune el, generaţiile care astăzi au 40 – 45 de ani şi care dispun şi de rezerve financiare semnificative nu au numeroase opţiuni, aşa cum ar fi produsele specifice segmentului middle upper.

    „Piaţa rezidenţială va deveni astfel tot mai sofisticată: nu se vor mai vinde doar suprafaţă construită şi pereţi, iar dezvoltatorii şi investitorii trebuie să fie temeinic pregătiţi pentru acest moment.” În contextul actual, Bogdan Voica nu consideră că se vor mai înregistra creşteri cu un procent mai mare de 5% faţă de inflaţie, ba din contră, luând în calcul şi o eventuală majorare a dobânzilor. „Câteva procente peste rata inflaţiei reprezintă un procent puţin semnificativ raportat la 12 luni şi poate fi considerat normal, ţinând cont de dificultăţile din piaţa forţei de muncă în general şi din construcţii în particular.” Interesant de remarcat este faptul că peste 90% din cumpărători sunt cumpărători finali, astfel că nu se mai poate vorbi de o piaţă formată preponderent din investitori interesaţi de revânzare rapidă pentru profit. Acesta este de fapt şi fenomenul care a dus, în 2008, la creşteri de preţuri nefundamentate şi nesustenabile, fapt care nu mai este valabil şi astăzi, explică CEO-ul Coldwell Banker România.

    În ceea ce priveşte polii de dezvoltare rezidenţială, piaţa se va uniformiza: „Majorarea ponderii deţinute de segmentul middle market a dus deja la înmulţirea proiectelor rezidenţiale din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, iar în viitor vor apărea tot mai multe proiecte rezidenţiale în zonele semicentrale şi vom asista la o dezvoltare mai amplă a zonelor din estul oraşului, dar şi din zona de nord – vest”. Bogdan Voica observă că impactul generat de creşterea dobânzilor va fi unul redus, dar aminteşte o serie de măsuri prin care piaţa poate fi ferită de următoarea corecţie. În primul rând, spune el, investitorii trebuie să apeleze la consultanţi la 360 de grade în conceperea unui plan de investiţii: consultanţi imobiliari, financiari, proiectanţi, project manageri. De asemenea, investitorii trebuie să aibă un calendar precis de lucrări. „Nu în ultimul rând, autorităţiile trebuie să realizeze lucrările de infrastructură necesare, în special în zonele unde se dezvoltă intens proiecte rezidenţiale sau în cazul proiectelor de mari dimensiuni. Realizarea acestor lucrări este foarte importantă deoarece absenţa lor poate determina unii cumpărători să amâne achiziţia, fapt care coroborat cu o eventuală perioadă de incertitudini poate duce la un efect în lanţ.”

    Reprezentanţii companiei Knight Frank sunt de părere că modificarea dobânzii interbancare va scădea apetitul românilor pentru case. „Datorită creşterii ROBOR, vom asista la o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizaţii emise în zonele protejate ale centrului Bucureştiului. Acest fapt s-a reflectat în creşterea preţurilor acestor imobile, care ne aşteptăm să crească în continuare.”

  • Viceprimar reţinut pentru tranzacţii ilegale cu material lemnos

    Surse judiciare au declarat, pentru agenţia de presă MEDIAFAX, că viceprimarul Liviu Cazan este acuzat de către procurori că ar fi implicat într-o serie de tranzacţii ilegale cu material lemnos, infracţiunile cercetate fiind de evaziune fiscală, delapidare, spălare de bani.

    Liviu Cazan a fost reţinut luni noapte alături de alte patru persoane, iar aceştia urmează să fie prezentaţi magistraţilor, în cursul zilei de marţi, cu propunerea de arestare preventivă.

    Cititi mai multe pe www.medaifax.ro