Am gresit, am gresit cu totii”. Fraza se repeta de mai multe ori, printre cifre, planuri, explicatii si in ciuda atmosferei degajate din timpul discutiei, presarata chiar si cu cateva glume, ramane ca o concluzie, alaturi de “ne vom repozitiona si vom invata din aceasta greseala” si de “goana dupa aur a luat sfarsit”. Andrew Stear, managing director si actionar minoritar al RED Management Capital, si Christian Hiver, directorul companiei de inchiriere a spatiilor comerciale, parte tot din grupul RED, erau la sfarsitul saptamanii trecute in fata unui subiect cat se poate de delicat: tocmai luasera decizia de a inchide centrul comercial Armonia Braila, dezvoltat de grup si inaugurat in urma cu opt luni. Este primul centru comercial din tara in care activitatea se opreste.
“Am luat o decizie drastica, da. Pur si simplu nu mai functiona si am considerat ca este mai indicat sa suspendam activitatea pentru o perioada limitata, de aproximativ sase luni”, spune Hiver. Este completat rapid de Andrew Stear, care adauga ca “am urmat, aproape ca toti dezvoltatorii, goana dupa aur”, dar ca are incredere in repozitionarea proiectului. Centrul comercial, dezvoltat in urma unei investitii de 45 de milioane de euro, a avut probleme inca de inceput: spatiul destinat unui magazin de bricolaj nu a mai fost construit, iar unul dintre cei mai mari chiriasi, Altex, a ales sa nu mai deschida un magazin in spatiul contractat. “Nu erau contracte de preinchiriere, erau intelegeri ferme, dar tot au renuntat”, adauga Hiver, facand referire la mai multi retaileri care nu si-au mai deschis magazine in Armonia Braila.
S-a ajuns astfel ca galeria comerciala a proiectului, cu o suprafata de circa 15.000 de metri patrati, sa aiba un grad de inchiriere de doar 37% – cel mai scazut dintre proiectele existente, potrivit informatiilor disponibile – restul pana la aprox. 32.000 de metri patrati fiind inchiriati de Carrefour si Flanco. Decisiv a fost si faptul ca doar cu cateva luni inainte fusese inaugurat in oras un alt centru comercial asemanator din punct de vedere al conceptului, European Retail Park, dezvoltat de catre BelRom, care se baza si el pe un hipermarket Carrefour, dar si pe unitati Bricostore, MediaGalaxy sau operatorul de cinematografe Cinema City. Iar venirea crizei a dus la o reanalizare a planurilor de extindere a comerciantilor, care n-au mai deschis magazine in centrul Armonia, dar si la scaderea generala a vanzarilor, traficul in centrul comercial fiind in unele zile chiar si de doua mii de persoane.
“Parte a greselii noastre este ca urmam retailerii care isi faceau propriile studii si ziceau, pe baza lor, ca doresc sa-si deschida o unitate, ca vor un proiect. Si cand ai cativa comercianti mari care spun asta, este un indicator bun pentru tine ca dezvoltator. Acum am realizat ca studiile lor nu erau erau foarte aprofundate si nici nu se refereau la situatia pe termen lung”, explica Andrew Stear cum managerii grupului nu au prevazut aceasta situatie, desi au o experienta indelungata aici – Stear, spre exemplu, este prezent in Romania din 1996 si a fost implicat in dezvoltarea proiectului de birouri Iride Business Park din nordul Bucurestiului.
Managerii dezvoltatorului, care a finalizat si vandut catre Immoeast un centru comercial similar in Arad, intr-o tranzactie de peste 100 de milioane de euro, spun ca au invatat din aceasta experienta si ca vor tine cont de ea de acum inainte. Pentru proiectul din Braila va urma o perioada de circa sase luni in care vor fi operate modificari in mixul de chiriasi, urmand sa fie adusi mai multi comercianti cu preturi reduse si magazine de tip outlet, iar zona de distractii va fi marita, “dar nu cu cinematografe care au bilete de zeci de lei, ci cu un pationar, cu un parc” – adica genul de activitati care nu necesita plata unui bilet, dupa cum explica Hiver. “I-am rugat pe toti retailerii mari, inclusiv pe Carrefour, sa isi reanalizeze pozitionarea pe piata. Carrefour, spre exemplu, are magazine in toata tara si toate sunt la fel. Poate unele ar trebui sa isi schimbe conceptul, sa devina mai atractive pentru anumite zone, cu o alta oferta si eventual alte preturi. Cred ca vom vedea aceasta in perioada urmatoare”, completeaza Andrew Stear.
Prima oprire a activitatii intr-un hipermarket vine dupa ce principalele in ultimii doi ani, bifand pe harta aproape fiecare oras de dimensiuni medii. “Un hipermarket se duce intr-un centru comercial si datorita vadului de trafic pe care acesta ar urma sa il aduca. Singur s-ar putea sa nu reziste, desi este la randul sau un factor de atragere a traficului”, comenteaza Ciprian Moga, managing director al iQuest Consulting, firma de consultanta in retail. Opinia lui este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield Romania si unul din cei mai experimentati consultanti imobiliari in sectorul de retail. El da ca exemplu calculele unui manager de varf de la conducerea unei retele de hipermarketuri, care aratau ca zona de atractie primara necesara unei unitati, adica potentialii consumatori care locuiesc in apropiere sau pot ajunge usor la hipermarket, trebuie sa fie de 60.000-80.000 de persoane.