BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Avocatii, dincolo de imobiliare

     

    Dupa ce piata avocaturii de business din Romania a cunoscut un adevarat boom in ultimii patru-cinci ani, cu cresteri anuale de 30%-50%, pana la o valoare estimata la 250 de milioane de euro, actualele perspective de dezvoltare depind de cateva arii de expertiza putin bagate in seama, in conditiile in care profiturile adevarate erau obtinute din real estate, un segment vedeta secat astazi de lichiditati si blocat de prabusirea preturilor. Fara principalul lor “motor de facturare”, marile case de avocatura trebuie sa reactioneze foarte rapid la semnalele pietei: daca litigiile, dreptul muncii sau achizitiile publice cresc, atunci asta trebuie sa ofere si firmele.
     
    Chiar si asa, cu prioritatea imediata pe dezvoltarea noilor practici, unde exista o cerere de servicii in crestere, casele de avocatura privesc timid spre segmentul imobiliar, in asteptarea semnalelor pozitive ale unei eventuale reveniri timpurii.
     
    Florian Nitu, managing partner al Popovici Nitu & Asociatii, spune ca afacerile imobiliare opereaza o corectie fireasca, ce va duce la profesionalizarea si institutionalizarea pietei. “Sigur ca poate pentru cateva luni sau chiar un an viteza de circulatie a fondurilor va fi foarte redusa, dar vor fi si in continuare proiecte interesante, iar profesionistii din real estate vor castiga din asta.”
     
    Pana la jumatatea lui 2008, imobiliarele reprezentau chiar si 30% din afacerile unor case de avocatura locale. Acum, cele mai multe firme trebuie sa umple locul lasat descoperit de putinele tranzactii sau finantari de proiecte imobiliare cu practici aflate, nu demult, departe de lumina reflectoarelor – adica exact acolo unde se muta azi proiectele de real estate.
     
    Explicatia oferita de Florian Nitu este simpla: “daca ne uitam strict la volume, activitatea noastra in zona de real estate a crescut semnificativ in ultimele luni, insa vizeaza proiecte fara o prea mare vizibilitate. Achizitia de active sau portofolii, dar si dezvoltarile de proiecte au fost mereu pe primele pagini. Insa despre renegocierea contractelor, restructurarea datoriei sau chiar inchiderea unor proiecte clientii nu sunt la fel de deschisi sa vorbeasca”. Deci dosare pe real estate mai exista, pentru unele firme, insa nu sunt atat de “fericite” pentru client sau economie.
     
    Si aici parerile sunt impartite. Gabriel Biris, managing partner al casei Biris Goran, spune ca piata imobiliara, in ansamblul ei, este foarte serios afectata de criza financiara. “Problema nu este atat scaderea preturilor, ci mai ales lipsa acuta a finantarilor. Pentru ca piata sa inceapa sa se miste este necesara atat o crestere a lichiditatii in piata, cat si o reasezare a preturilor proprietatilor, ce ar face posibila finantarea.”
     
    De asemenea, el subliniaza si o noua tendinta in tranzactiile imobiliare. “Daca pana acum investitorul achizitiona tere­nul si il dezvolta, acum asistam la din ce in ce mai multe asocieri intre proprietarii de teren si dezvoltatori cu experienta si cu capital. Acest lucru se intampla in principal pentru ca bancile nu mai finanteaza in acest moment achizitia de terenuri si solicita fonduri proprii consistente la finantarea constructiei.”
     
    Nu este un secret pentru nimeni ca in piata sunt in derulare foarte putine tranzactii imobiliare, dar dificultatea nu vine doar din volum. Asa cum observa Razvan Gheorghiu-Testa, partener coordonator al departamentului de real estate al Tuca Zbarcea & Asociatii, “exista proiecte aflate in lucru, dar durata de finalizare s-a modificat simtitor: se negociaza mai intens, cumparatorii au devenit mai exigenti si se pun tot mai multe conditii”.
     
    Un prim pas pentru deblocarea pietei il reprezinta asigurarea accesului la finantare, atat al populatiei, cat si al investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari. Insa in cazul ultimilor, spune Gheorghiu-Testa, pot exista mai multe probleme. “Spre exemplu, avand in vedere ca deciziile privind anularea sau punerea in asteptare a investitiilor din regiune au fost luate la nivel de board, momentul la care se va da unda verde proiectelor din Romania depinde in mod direct de evolutia pietei la nivel macro. Iar aici s-ar putea sa mai avem de asteptat.” Cat? Nimeni nu stie. Dar mai sunt si alti factori decisivi pentru reluarea tranzactiilor, iar acestia sunt factori interni. In primul rand, “pretul corect”: in conditiile in care nu se va gasi un pret de echilibru si se vor cauta si in continuare profituri imediate, apare o alta problema. Altfel spus, cand vanzatorul va intelege ca valoarea reala din momentul acesta este cu 30% mai mica decat anul trecut, dar suma obtinuta ii va permite sa cumpere alta proprietate, sau sa faca alta investitie, si ea mai ieftina cu 30%, piata are sanse de dezghetare.

    Aflati in continuare cum se va resimti impactul crizei asupra afacerilor firmelor locale de avocatura

     

  • Esecul micilor investitori in imobiliare

    BUSINESS Magazin a luat decizia de a realiza in luna aprilie a anului trecut un articol privindu-i pe micii investitori in imobiliare, o cu totul alta specie decat marii dezvoltatori de ansambluri rezidentiale cu sute de apartamente. In ciuda faptului ca primele semne ale blocajului imobiliar incepeau deja sa se intrevada – mai ales printr-o usoara scadere la acea vreme a preturilor locuintelor vechi – micii investitori in imobiliare reprezentau atunci o poveste de succes.

    Atrasi de profiturile spectaculoase pe care investitiile imobiliare le returnau de cativa ani deja, acesti investitori au decis sa riste – avand in vedere ca majoritatea nu aveau experienta in dezvoltarea de ansambluri rezidentiale – si sa inceapa dezvoltarea cate unui proiect care reunea in medie doar cateva zeci de apartamente.

    Unii se aflau deja la a doua sau a treia investitie, al carei rezultat ar fi urmat sa ii apropie si mai mult sau chiar sa le asigure trecerea intr-o noua liga: cea a milionarilor in euro. Anul 2008, in special a doua jumatate a sa, a adus insa o scadere drastica a tranzactiilor cu apartamente noi, ceea ce a dus la stoparea mai multor proiecte cu sute de apartamente.

    Dar nici investitorii mici nu au facut exceptie. “N-am nici cea mai vaga idee ce o sa fac”, spune Daniel Sava, intrebat cum isi judeca acum decizia de a investi in imobiliare si ce va face in viitorul apropiat. Investitorul, una dintre persoanele alese de BUSINESS Magazin pentru a creiona portretul unei categorii estimate la cateva sute de investitori, se intorsese din Italia, unde lucrase in constructii inca de la varsta de 17 ani.

    Acolo isi formase o echipa de muncitori cu care s-a intors in tara pentru a construi locuinte. Terminase deja un imobil cu sase apartamente, avea o societate de constructii care lucra si pentru alti dezvoltatori, iar cel mai important proiect urma sa-l inceapa in luna mai – un bloc cu 45 de apartamente, in Tecuci, care ar fi avut nevoie de investitii estimate la doua milioane de euro.

    “Aveam toate actele gata si cand sa iau creditul a aparut criza. M-am dus in toamna la banca si m-au refuzat din start”, povesteste investitorul in varsta de 27 de ani. Dupa Sava, faptul ca a finalizat deja o constructie nu a contat in analiza dosarului de obtinere a creditului – care, potrivit declaratiilor lui anterioare, ar fi trebuit sa fie de 800.000 de euro, institutia bancara solicitand o garantie imobiliara.

    “Nu au mai dorit sa crediteze constructii nefinalizate si am mers cu banii mei. Acum ma chinuiesc sa obtin un credit, am ajuns aproape la rosu cu constructia. Am vandut doar doua apartamente”, mai spune Daniel Sava. Pretul pe metrul patrat este de 900 de euro. Intr-o situatie mult mai disperata se afla Catalin Petrus, care ajunsese cu constructia, in luna mai a anului trecut, la etajul al doilea al unui bloc care ar fi urmat sa aiba 18 apartamente.

    De profesie inginer mecanic, Petrus isi vanduse apartamentul propriu si cu banii obtinuti din constructia mai multor case, impreuna cu o echipa de muncitori pe care si-o formase in ultimii ani, a decis sa faca trecerea spre un proiect de dimensiuni mai mari, care ar fi necesitat o investitie de circa un milion de euro.

    Suma, potrivit declaratiilor de atunci ale micului investitor, ar fi provenit din resurse proprii si mai ales din vanzarea apartamentelor – Petrus avea deja semnate, in luna mai, antecontracte pentru trei locuinte. Urmatoarele luni nu numai ca nu i-au adus noi tranzactii, dar si cele deja semnate au cazut, cumparatorii cerandu-si avansurile inapoi.

    “Constructia a ramas asa, nu am bani sa o termin. Si asa o sa ramana, caci nu am datorii la banci”, spune investitorul, adaugand insa ca nu va scadea preturile fata de nivelul din vara anului trecut. Esecul, cel putin temporar, al micilor investitori din dezvoltarea rezidentiala este de inteles, avand in vedere ca proiecte cu sute si mii de apartamente, precum Quadra 2 sau Sunset Residences, au fost anulate sau amanate pana la imbunatatirea conditiilor din piata – dupa cum se exprima in general dezvoltatorii sau consultantii imobiliari.

    Situatia micilor investitori este insa, in general, mai buna decat cea a marilor dezvoltatori, avantajul primilor fiind ca resursele proprii au avut un procent mult mai ridicat din investitia totala. “Nu sunt in faliment, caci nu au datorii la banci.

    Doar ca si-au blocat toti banii intr-o cladire nefinalizata – si vor sta asa pana vor reusi sa vanda primele doua etaje pentru a continua constructia, caci merg la banci in cautarea unei finantari, insa nimeni nu le da credite”, considera Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

    Consultantul imobiliar spune ca de la inceputul acestui an a fost contactat de mai multi investitori de acest gen care solicitau intocmirea unui dosar pentru obtinerea unei finantari si sfaturi din sfera marketingului pentru a vinde macar cateva apartamente.

    “Nu le sugerez sa scada preturile, cel putin nu la nivel de lista, caci s-ar putea sa nu vanda nici asa si se va crea panica. Insa ii intreb cat sunt dispusi sa negocieze si cand am un posibil cumparator, ii spun sa lasam pretul la urma. Daca gasim o proprietate care sa ii placa, intreb cat e dispus sa ofere”, povesteste Ilie cum se poarta astazi negocierile intr-o piata care a devenit a cumparatorilor.

    Surprinzator, chiar si in conditiile actuale neprielnice mai exista investitori care merg inainte cu proiectele lor rezidentiale, desi o amanare de cateva luni a planurilor initiale totusi exista. Un exemplu in acest sens il ofera Gheorghe Predescu, care a finalizat in 2007 un bloc cu 22 de apartamente in partea de sud a Capitalei si care se afla intr-o faza incipienta de dezvoltare a unui nou bloc, cu 44 de apartamente.

    “Am promisiuni ca voi primi finantarea, in rate. Creditul ar urma sa reprezinte in final circa jumatate din valoarea investitiei, iar pana acum am deja 12 antecontracte semnate”, spune Predescu, care spera sa obtina finantarea in perioada imediat urmatoare.

    Prima transa a creditului ar fi trebuit obtinuta la inceputul verii trecute, potrivit declaratiilor anterioare ale fostului partener al lui Predescu in cadrul proiectului, partener care s-a retras intre timp. “Am preluat eu totul, nu este o perioada buna acum, dar trebuie sa privim in viitor”, comenteaza micul investitor, care se bazeaza pe acelasi argument invocat staruitor si pe vremea boom-ului imobiliar – nevoia ridicata de locuinte noi.

    Predescu admite insa ca preturile ar trebui sa mai scada pentru ca nevoia despre care vorbeste sa se transforme in cerere reala, solvabila. Iar visul reusitei rapide a devenit deocamdata o himera pentru sutele de investitori de talie mica care au pariat totul pe imobiliare.

  • Premiera in imobiliare: Colliers a scazut in 2008

    Colliers International a inregistrat anul trecut o cifra de afaceri de 17,65 milioane de euro (65 milioane de lei), in scadere de la 21,7 mil. euro in 2007. Initial, reprezentantii companiei au declarat la inceputul anului trecut ca tintesc o crestere de pana la aproximativ 29 mil. euro.

     

    "In ciuda unui an foarte greu si a dificultatilor de finantare care au afectat piata imobiliara, ma bucur ca am reusit sa incheiem anul cu rezultate foarte bune si mai mult de jumatate dintre departamente au simtit o crestere. Criza financiara globala a afectat in primul rand pietele de vanzari – rezidential, terenuri si investitii – care in 2008 au avut scaderi substantiale, in timp ce pietele de inchirieri, unde companiile gandesc strategic si pe termen lung au avut in continuare o tendinta ascendenta", a declarat Bogdan Georgescu, managing partner in cadrul Colliers International.

     

    Ponderea cea mai mare din venituri a detinut-o divizia de inchirieri spatii de birouri, care si-a consolidat pozitia de lider de piata si in 2008, atingand o cota de piata de 50% la nivelul capitalei. Cea mai mare crestere a fost inregistrata in divizia de evaluari, care a consemnat venituri cu 50% mai mari decat in 2007, urmata indeaproape de departamentul de inchirieri centre comerciale, care si-a crescut incasarile cu 31% fata de anul precedent.

     

    Cea mai mare crestere a fost inregistrata in divizia de evaluari, care a consemnat venituri cu 50% mai mari decat in 2007, urmata indeaproape de departamentul de inchirieri centre comerciale, care si-a crescut incasarile cu 31% fata de anul precedent. Cresteri semnificative au inregistrat si diviziile de inchirieri spatii industriale, consultanta si cea de inchirieri spatii de birouri.

     

    "Cred ca solutia iesirii din criza nu consta doar in reducerea costurilor, ci mai ales in intelegerea fenomenelor si oportunitatilor reale din economie. De aceea, in 2009 vom continua sa investim in educatie si dezvoltarea profesionala a tuturor oamenilor din cadrul firmei, astfel incat sa reusim sa ne consolidam pozitia de lider al pietei de consultanta imobiliara din Romania", a mai declarat Bogdan Georgescu.

     

    Colliers International este cea mai mare companie de profil de pe plan local, dupa rezultatele financiare din 2007, fiind urmata de CB Richard Ellis Eurisko, care a incheiat acelasi an cu o cifra de afaceri de 14,3 milioane de euro. Podiumul a fost completat de catre Cushman & Wakefield Activ Consulting, care a inregistrat in 2007 o cifra de afaceri de 4,5 milioane de euro.
     

  • CBRE Eurisko: Preturile locuintelor au scazut cu pana la 30%

    Acest nivel de scadere a diferit in functie de amplasarea, finisajele si facilitatile proiectului dar si a strategiei de vanzare a dezvoltatorului. Pentru urmatoarea perioada, consultantii companiei considera ca vor suferi modificari doar preturile care se situeaza la un nivel "nejustificat de mare".

     

    "Un scenariu optimist estimeaza ca piata rezidentiala va incepe procesul de revitalizare pe la sfarsitul anului 2009 – inceputul anului 2010. Putin probabil ca in acest interval se va mai lansa un proiect rezidential important. Va urma o perioada de asezare a pietei si de finalizare a proiectelor aflate intr-un stadiu avansat de avansare", se mentioneaza in studiul CBRE Eurisko.

     

    Zona de nord este in continuare preferata dezvoltatorilor; in prezent, in zona de nord se afla in constructie cele mai multe proiecte rezidentiale, respectiv 36,11% din numarul total de ansambluri dezvoltate in zona metropolitana Bucuresti-Ilfov.

     

    Urmatoarele zone preferate de dezvoltatori, dupa cea de nord sunt estul si vestul unde se dezvolta in prezent 27,78% si, respectiv, 25% din proiectele aflate in curs de constructie. Proiectele lansate in aceste zone se adreseaza clasei medii, caracterizandu-se prin regim mai mare de inaltime, spatii locative mai mici si o calitate medie a finisajelor si facilitatilor oferite.

     

    Sudul se dezvolta mai lent si se adreseaza clasei medii-inferioare. Acesta reprezinta doar 4,16% din proiectele aflate in constructie in Bucuresti-Ilfov. In centru predomina dezvoltarile singulare de genul unui imobil de apartamente din cauza lipsei terenurilor libere disponibile, fapt explicat si prin numarul mic de proiecte care nu depaseste 7%.

     

    Consultantii CBRE Eurisko considera ca sistemul bancar romanesc isi va imbunatati produsele prin metode de creditare mult mai diversificate pentru a veni in intampinarea potentialilor clienti. "Numarul de unitati rezidentiale achizitionate de fondurile de investitii a scazut semnificativ, de la 40% din numarul tranzactiilor efectuate in 2007 la sub 10% in anul 2008", acesta fiind un alt factor care a influentat piata rezidentiala locala.
     

  • Intoarcerea blocajului financiar

    La data de 25 ianuarie 1994 agentia de presa Mediafax transmitea urmatoarea stire: “Luni seara a avut loc, la Palatul Victoria, o reuniune de lucru… consacrata analizei cauzelor de fond ale blocajului economico-financiar…. s-a discutat un plan coerent de fluidizare imediata… problema sa fie abordata gradual si prudent, prin tratarea sistematica…”. Stirea continua in acelasi stil, cu limbaj lemnos; mai important decat limbajul sau frazarea, subiectul stirii, adica blocajul financiar, a ramas un subiect permanent pentru urmatorii zece ani. Abia cresterea economica de dupa anul 2000 inregistrata de Romania a eliminat impactul negativ generat de acumularea de arierate si a flui­dizat regimul platilor catre parteneri si bugetul statului sau cel al asigurarilor sociale.

     
    Dupa un deceniu si jumatate de la publicarea stirii, criza economica a dezmortit ceea ce cresterea economica atenuase – tot mai multe companii descopera cat de greu este sa lucrezi fara lichiditati, cu sume de care dispui teoretic, pe hartie, in baza contractelor incheiate, dar de care nu te poti folosi, cu care nu iti poti plati furnizorii, angajatii sau impozitele, pentru ca nu incasezi efectiv banii. La randul lor, companiile cu dificultati isi aleg prioritatile si fac plati ca atare.
     
    Ingrijorator este faptul ca Guvernul nu pare constient de situatie si de modul in care ar putea evolua aceasta. Planul de masuri anticriza al Guvernului, abia anuntat la data scrierii articolului, nu prevede masuri explicite de fluidizare a circulatiei banilor; sigur, compensarea TVA de recuperat cu TVA de platit, capitalizarea CEC sau a Eximbank, precum si infiintarea fondului de contragarantare a creditelor pentru IMM pot ajuta, in masura in care masurile respective nu se vor impotmoli in birocratia romaneasca si vor exista si fondurile necesare.
     
    Si Executivul ar fi avut motive de ingrijorare, simpla studiere a executiei bugetului fiind relevanta: in ultimele trei luni ale anului trecut platile catre buget au scazut constant, cu procente importante; in decembrie numai, veniturile incasate la bugetul de stat au inregistrat o scadere de 23,8% fata de perioada similara a anului trecut, la 5,2 mld. lei. O reducere puternica a incasarilor bugetare s-a inregistrat si la nivelul bugetelor locale, veniturile coborand in perioada 1 -29 decembrie cu 20,2%, la 430 milioane de lei.
     
    Situatia nu este valabila numai in cazul bugetului de stat. Recent, omul de afaceri Ovidiu Tender avansa, intr-un interviu acordat Ziarului Financiar, mai in gluma, mai in serios, ideea revenirii barterului, a schimbului de marfuri intre companii ca alternativa a platilor intrerupte sau intarziate. Si Tender nu este singurul care se plange de dificultati. Oficial, pe piata auto niciun dealer nu recunoaste ca are probleme de lichiditate. Neoficial insa, lucrurile sunt mult mai dramatice, dupa cum spune dealerul uneia dintre marcile din top 5, care a dorit insa sa isi pastreze anonimatul.
     
    “Am de platit piesele catre producator, utilitatile, salariile, dar nu pot incasa facturi de la clienti. Trebuie sa primesc bani de la un transportator care are o flota de mari dimensiuni, dar si el, la randul lui, are de incasat facturi, iar activitatea lui a cazut la fel de mult si nu mai are lichiditati”, explica dealerul auto.
     
    “Dealerii sunt prinsi la mijloc intre ciocan si nicovala. Producatorii si importatorii au si ei problemele lor si sunt de inteles, la fel si clientii. Fiecare are dreptate in felul lui. Dar aceasta nu schimba blocajul din piata”, crede Marius Carp, analist al pietei auto. Problema este cu atat mai grava cu cat valoarea masinilor noi vandute pe piata romaneasca trece de 4 miliarde de euro anual, la aceasta adaugandu-se alte sute de milioane de euro din activitati postservicii.
     
    Blocajul financiar, intarzierile platilor catre buget sau parteneri au aparut in principal din cauza problemelor de lichiditate pe care le au companiile, in conditiile in care bancile si-au redus liniile de finantare, iar incasarile au scazut, consumatorii dovedindu-se mult mai prudenti in cheltuieli.
     
    Care este situatia reala, acum, in piata? Analistul economic Dragos Cabat, managing partner al companiei de consultanta Financial View Consulting si presedintele Asociatiei Romane a Analistilor Financiari (CFA Romania), spune ca oamenii de afaceri au devenit constienti de aparitia blocajului financiar si ca exista multe companii care si-au majorat termenele de incasare a facturilor si care se plang de scaderea incasarilor. O alta dovada a reaparitiei blocajului financiar sunt fraudele tot mai dese si tentativele de acest gen, lucruri care nu se mai intamplau in ultima vreme.

    Citeste continuarea articolului pentru a afla mai multe despre problemele pe care le aduce blocajul financiar pentru companii si angajatii lor.

  • Intoarcerea blocajului financiar

    La data de 25 ianuarie 1994 agentia de presa Mediafax transmitea urmatoarea stire: “Luni seara a avut loc, la Palatul Victoria, o reuniune de lucru… consacrata analizei cauzelor de fond ale blocajului economico-financiar…. s-a discutat un plan coerent de fluidizare imediata… problema sa fie abordata gradual si prudent, prin tratarea sistematica…”. Stirea continua in acelasi stil, cu limbaj lemnos; mai important decat limbajul sau frazarea, subiectul stirii, adica blocajul financiar, a ramas un subiect permanent pentru urmatorii zece ani. Abia cresterea economica de dupa anul 2000 inregistrata de Romania a eliminat impactul negativ generat de acumularea de arierate si a flui­dizat regimul platilor catre parteneri si bugetul statului sau cel al asigurarilor sociale.

     
    Dupa un deceniu si jumatate de la publicarea stirii, criza economica a dezmortit ceea ce cresterea economica atenuase – tot mai multe companii descopera cat de greu este sa lucrezi fara lichiditati, cu sume de care dispui teoretic, pe hartie, in baza contractelor incheiate, dar de care nu te poti folosi, cu care nu iti poti plati furnizorii, angajatii sau impozitele, pentru ca nu incasezi efectiv banii. La randul lor, companiile cu dificultati isi aleg prioritatile si fac plati ca atare.
     
    Ingrijorator este faptul ca Guvernul nu pare constient de situatie si de modul in care ar putea evolua aceasta. Planul de masuri anticriza al Guvernului, abia anuntat la data scrierii articolului, nu prevede masuri explicite de fluidizare a circulatiei banilor; sigur, compensarea TVA de recuperat cu TVA de platit, capitalizarea CEC sau a Eximbank, precum si infiintarea fondului de contragarantare a creditelor pentru IMM pot ajuta, in masura in care masurile respective nu se vor impotmoli in birocratia romaneasca si vor exista si fondurile necesare.
     
    Si Executivul ar fi avut motive de ingrijorare, simpla studiere a executiei bugetului fiind relevanta: in ultimele trei luni ale anului trecut platile catre buget au scazut constant, cu procente importante; in decembrie numai, veniturile incasate la bugetul de stat au inregistrat o scadere de 23,8% fata de perioada similara a anului trecut, la 5,2 mld. lei. O reducere puternica a incasarilor bugetare s-a inregistrat si la nivelul bugetelor locale, veniturile coborand in perioada 1 -29 decembrie cu 20,2%, la 430 milioane de lei.
     
    Situatia nu este valabila numai in cazul bugetului de stat. Recent, omul de afaceri Ovidiu Tender avansa, intr-un interviu acordat Ziarului Financiar, mai in gluma, mai in serios, ideea revenirii barterului, a schimbului de marfuri intre companii ca alternativa a platilor intrerupte sau intarziate. Si Tender nu este singurul care se plange de dificultati. Oficial, pe piata auto niciun dealer nu recunoaste ca are probleme de lichiditate. Neoficial insa, lucrurile sunt mult mai dramatice, dupa cum spune dealerul uneia dintre marcile din top 5, care a dorit insa sa isi pastreze anonimatul.
     
    “Am de platit piesele catre producator, utilitatile, salariile, dar nu pot incasa facturi de la clienti. Trebuie sa primesc bani de la un transportator care are o flota de mari dimensiuni, dar si el, la randul lui, are de incasat facturi, iar activitatea lui a cazut la fel de mult si nu mai are lichiditati”, explica dealerul auto.
     
    “Dealerii sunt prinsi la mijloc intre ciocan si nicovala. Producatorii si importatorii au si ei problemele lor si sunt de inteles, la fel si clientii. Fiecare are dreptate in felul lui. Dar aceasta nu schimba blocajul din piata”, crede Marius Carp, analist al pietei auto. Problema este cu atat mai grava cu cat valoarea masinilor noi vandute pe piata romaneasca trece de 4 miliarde de euro anual, la aceasta adaugandu-se alte sute de milioane de euro din activitati postservicii.
     
    Blocajul financiar, intarzierile platilor catre buget sau parteneri au aparut in principal din cauza problemelor de lichiditate pe care le au companiile, in conditiile in care bancile si-au redus liniile de finantare, iar incasarile au scazut, consumatorii dovedindu-se mult mai prudenti in cheltuieli.
     
    Care este situatia reala, acum, in piata? Analistul economic Dragos Cabat, managing partner al companiei de consultanta Financial View Consulting si presedintele Asociatiei Romane a Analistilor Financiari (CFA Romania), spune ca oamenii de afaceri au devenit constienti de aparitia blocajului financiar si ca exista multe companii care si-au majorat termenele de incasare a facturilor si care se plang de scaderea incasarilor. O alta dovada a reaparitiei blocajului financiar sunt fraudele tot mai dese si tentativele de acest gen, lucruri care nu se mai intamplau in ultima vreme.

    Citeste continuarea articolului pentru a afla mai multe despre problemele pe care le aduce blocajul financiar pentru companii si angajatii lor.

  • Cum se vand casele pe internet

    In timp ce unii brokeri de vanzari rezidentiale recunosc ca in ultima perioada au vandut apartamente intr-o luna cat vindeau in trecut intr-o singura zi, principalele site-uri de oferte imobiliare din Romania nu sunt deocamdata la fel de afectate de situatia de pe piata de profil. Imobiliare.ro si MagazinuldeCase. ro, primele doua site-uri de specialitate, potrivit datelor oferite de serviciul de contorizare Trafic.ro, au inregistrat in ultimele trei luni o crestere de peste 20% a numarului de vizitatori zilnici.

    Aceasta majorare este explicata de reprezentantii celor doua site-uri printr-un interes mai mare fata de ofertele de locuinte, ca efect al scaderii preturilor de vanzare. Ei sustin ca scaderea numarului de tranzactii nu are impact asupra afacerilor proprii, pe motiv ca site-urile de profil nu intermediaza tranzactionarea unei locuinte, fiind doar un mediu in care sunt publicate anunturile de vanzare, cumparare sau inchiriere a proprietatilor imobiliare.

    Cu toate acestea, primele efecte ale crizei au inceput sa se simta in afacerile acestor companii. “Am observat in luna noiembrie o scadere a numarului de anunturi noi postate de 17% fata de luna precedenta”, spune Matei Malos, unul dintre actionarii companiei care detine MagazinuldeCase.ro, lansat in 2006, site care publica doar oferte ale persoanelor particulare.

    Scaderi au consemnat si cele lalte site-uri de profil, cu impact direct asupra veniturilor, avand in vedere ca pentru introducerea unui anunt se percepe un tarif. Efectele sunt insa diferite in functie de modelul de business al fiecarui site. AnunturiParticulari.ro, spre exemplu, reprezinta un serviciu de monitorizare a ofertelor publicate de persoanele fizice in presa scrisa si pe internet, unde veniturile provin in proportie de 70% de la agentiile imobiliare carora li se ofera diferite servicii, precum un newsletter cu toate ofertele noi sau un soft de gestiune a locuintelor aflate in portofoliul propriu de intermediere.

    “Este o perioada slaba – oricum era asa in preajma sarbatorilor de iarna, insa acum e mai rau. Sunt foarte multe agentii care au renuntat pentru ca nu mai fac fata; sunt prea putini clienti la cate agentii si oferte exista”, spune Silvia Vilceanu, manager general al proiectului. Inchiderea unor agentii imobiliare afecteaza si site-urile care obtin venituri din postarea anunturilor de mica publicitate imobiliara.

    Segmentul locuintelor vechi reprezinta principala sursa de anunturi, atata vreme cat ansamblurile rezidentiale noi sunt promovate mai putin prin intermediul acestui gen de site-uri. “Multe agentii vor disparea de pe piata.

    Suntem pregatiti sa facem fata unei scaderi drastice de 40-50% a numarului de clienti agentii imobiliare”, spune Daniel Crainic, marketing manager al Imobiliare.ro, cel mai mare site de profil din Romania, atat ca numar de vizitatori (aproximativ 8.000 pe zi), cat si ca numar al ofertelor (550.000, din care 148.000 actualizate).

    Imobiliare. ro, in actionariatul caruia a intrat din 2005 si fondul american de investitii New Century Holdings, publica doar anunturi ale agentiilor imobiliare, in timp ce Anunturi-Imobiliare.ro, site din aceeasi retea, publica doar anunturi ale persoanelor fizice.

    Aceste venituri nu sunt insa singurele surse de finantare pentru site-urile de specia litate, care obtin venituri si din publici tatea clasica (bannere), din cea contextuala (texte publicitare care contin, spre exemplu, linkuri catre oferte de creditare ale bancilor), sau din servicii conexe pentru persoanele fizice, ca in cazul Magazinului de Case, care ofera in pachetul de baza si serviciile unui fotograf pentru realizarea unor poze de prezentare.

    In ciuda scaderii din ultima perioada, reprezentantii site-urilor de specialitate spun ca perspectivele pentru 2009 sunt bune in ciuda unor incertitudini legate de prima parte a anului. “Ne-am facut bugetul pe 2008 deja din prima parte a anului.

    Ne facem insa griji pentru inceputul lui 2009”, spune managerul AnunturiParticulari.ro, site care percepe 60 de euro pe luna pentru toate cele trei servicii ale sale – monitorizarea si publicarea anunturilor si folosirea softului de gestiune a propriei baze de date. Imobiliare.ro percepe 40 de euro pe luna pentru o agentie care poate publica un numar nelimitat de oferte, evidentierea a 15 dintre acestea fiind taxata cu 225 de euro lunar, printr-un nou pachet de servicii, in timp ce utilizarea softului de gestiune se face dupa plata unui tarif de 240 de euro pentru un calculator.

    Numarul mare de site-uri de specialitate existente in Romania si detasarea catorva dintre ele in ceea ce priveste numarul vizitatorilor nu pare sa opreasca insa alte companii sa isi inceapa activitatea pe acelasi segment. Ultimul venit, in urma cu o luna, este Homedirect, o companie olandeza care tinteste extinderea in regiune cu o retea de site-uri de oferte.

    “Oricat de amuzant ar putea sa sune, consideram ca momentul ales este perfect. Speram sa atingem punctul de break even in urmatorii doi ani, dar in vremuri ca acestea este dificil sa faci o estimare, avand in vedere situatia bugetelor de publicitate”, declara Auke Douwe Veenstra, directorul Homedirect International Group.

    Publicitatea va reprezenta pentru moment singura sursa de venit pentru noul venit. Homedirect.ro seamana intr-o oarecare masura cu un motor de cautare in site-urile imobiliare: compania a dezvoltat un soft care parcurge site-urile de profil, la fel cum o face crawl-ul Google, iar ofertele sunt adunate si postate pe propriul site.

    Reprezentantii Homedirect. ro sustin ca aceasta metoda este aplicata in conformitate cu legile europene de protectie a drepturilor de autor, insa Daniel Crainic precizeaza ca indexarea unui site cu ajutorul unui astfel de soft poate fi oprita, Imobiliare.ro functionand cu un program software care nu permite copierea automata a anunturilor publicate pe site.

    Pentru a incepe o afacere de acest gen, Matei Malos de la MagazinuldeCase. ro estimeaza ca necesara o investitie minima initiala de 50.000 de euro. Cele mai mari costuri sunt cele tehnice si de mar keting, costurile tehnice crescand direct proportional cu traficul zilnic si cu numarul de oferte.

    Daniel Crainic precizeaza ca investitiile totale in Imobiliare.ro au ajuns la cateva milioane de euro, socotind din 1998, cand a fost lansat site-ul. Cifra de afaceri a Imobiliare. ro in acest an este estimata la 0,6 milioane de euro, aproape dublu fata de anul trecut. Cat despre profit, marjele de profit pentru un site de specialitate pot sa ajunga la un maxim de 30-40%, potrivit estimarilor lui Matei Malos. Adica net mai bune decat in offline.

  • 33% din locuintele vandute in Greenfield, prin inchiriere cu optiune de cumparare

    Produsul imobiliar inchiriere cu optiune de cumparare a fost lansat de Impact Developer & Contractor SA sub denumirea de CALLBUY, in noiembrie 2008. Produsul permite potentialilor clienti sa stea cu chirie timp de maxim patru ani, in schimbul unei garantii initiale si a unei chirii lunare fixe. Clientul isi poate exercita dreptul de cumparare oricand in timpul celor patru ani, beneficand de un discount calculat in functie de valoarea chiriilor platite pana in momentul exprimarii optiunii de cumparare.

     

    "Oferta rezidentiala este din ce in ce mai personalizata si adaptata la nevoile clientilor. In acest sens, produsul CALL BUY (Inchirierea cu optiune de cumparare) este solutia de locuire pentru clientii care au o nevoie reala de locuinta, dar nu pot, sau ezita sa contracteze in acest moment un credit ipotecar”, a declarat Carmen Sandulescu, director executiv financiar al companiei dezvoltatoare.

     

    Prima etapa a proiectului Greenfield, care presupune 676 apartamente si case, urmeaza sa fie finalizata la sfarsitul semestrului intai al anului 2009. In acest moment 400 apartamente sunt deja contractate, potrivit datelor communicate de catre dezvoltator. In ceea ce priveste vanzarile din luna ianuarie a acestui an, 67% din locuinte au fost achizitionate cu plata integrala, acestea beneficiand de o cota TVA de 5% – avand pretul mai mic de 100.000 de euro.
     

  • Chiriile pentru spatiile de birouri, la maximul ultimilor 10 ani

    Chiriile pentru spatiile de birouri din Bucuresti au ajuns anul trecut la cel mai ridicat nivel din ultimii zece ani, de 26 euro/mp/luna, pentru cladirile ultracentrale. Chiriile practicate pentru spatiile de parcare ajung la 120 – 150 de euro (pentru spatiile subterane) si 90 – 110 de euro (pentru spatiile exterioare) pe luna pentru fiecare loc de parcare.

     

    Pentru spatiile de birouri din nordul Capitalei, chiriile lunare au ajuns in 2008 la 15-17 euro/mp, pentru cele din zona centru – nord la 22-24 euro/mp, pentru zona de est la 16-17 euro/mp, in timp ce pentru zona de centru – vest s-au practicat chirii de 17-18 euro/mp iar pentru vest de 16-17 euro/mp. In zone precum Pipera sau Baneasa, nivelul chiriilor pe locul de parcare poate ajunge la 75 – 90 euro/luna (pentru spatiile subterane) sau de 50 – 70 euro/luna (pentru spatiile exterioare).

     

    Conform studiului DTZ Echinox, in 2008, tranzactiilor de investitii realizate pe piata imobiliara au reprezentat aproximativ 990 milioane de euro, dintre care 7,7% au fost concentrati asupra pietei spatiilor de birouri. Acest segment a inregistrat astfel o scadere abrupta in comparatie cu nivelul inregistrat in 2007, de 21.5% cota de piata. Din punct de vedere al nationalitatii lor, in acest an cei mai activi investitori pe piata bucuresteana a spatiilor de birouri au fost reprezentati in principal de companii straine originare din Marea Britanie, Germania sau Grecia.

     

    "Pe fondul unor conditii economice nefavorabile desigur ca ne punem problema unor riscuri cu care se pot confrunta pe de o parte dezvoltatorul, pe de alta parte chiriasul. Din punct de vedere al chiriasului consideram a reprezenta un potential risc cresterea taxelor de proprietate, intarzierea termenelor de livrare, cresterea costurilor operative (service charge), cat si modificari ale indexarii (in special in contractele de tip “triple net”)", se spune in studiul companiei.

     

    In ciuda nivelului de dezvoltare si a numarului reprezentativ de proiecte anuntate a fi livrate pentru 2008, rata de neocupare s-a situat la un nivel de sub 1% pentru zonele centrale si de aproximativ 3% pentru zona de nord, potrivit DTZ Echinox. Din punct de vedere al livrarilor din 2008, cele mai mari proiecte sunt localizate tot in zona de nord, in proportie de 43%. De asemenea se creaza un nou interes pentru zona de vest si centru-vest, aceasta din urma fiind reprezentata in procent de 13.6% din oferta totala a spatiilor de birouri facuta disponibila in 2008.
     

  • ORBIT Transporturi Internationale a inchiriat 6.600 mp in Bucharest West

    Contractul anual, fara taxele de administrare, ar putea sa aiba o valoare de 0,35 milioane de euro, calculata la o chirie medie lunara de 4,5 euro/mp, valabila pentru spatiile cu suprafete cuprinse intre 3.000 si 10.000 de metri patrati potrivit ultimului studiu dat publicitatii de catre compania de consultanta imobiliara Colliers International.

     

    "Partenerul nostru (n.red. ORBIT Transporturi Internationale) a inteles ca pentru a gasi cea mai buna solutie, trebuie sa pregateasca relocarea cu cateva luni inainte. Acest fapt devine foarte important, in 2009, cand majoritatea dezvoltatorilor nu vor mai dezvolta proiecte speculative in timp ce altii vor opri proiectele din cauza problemelor de finantare", a declarat Viorel Opait, senior consultant in cadrul departamentului industrial al Colliers International, agentul care a intermediat tranzactia.

     

    Potrivit acestuia, procesul de cautare a unui nou spatiu pentru compania elena a fost demarat la inceputul anului trecut. Potrivit consultantilor Colliers, rata de neocupare a cladirilor industriale a fost aproape nula in a doua jumatate a anului trecut, putine proiecte fiind finalizate in perioada respectiva.

     

    Cu toate acestea, consultantii Colliers apreciaza ca acest fapt va avea un impact redus asupra nivelului chiriilor. Tranzactiile de inchiriere a spatiilor logistice semnate in prima jumatate din 2008 s-au incheiat la chirii de 5 – 5,25 euro/mp/luna, pentru suprafete mai mici de 3.000 de metri patrati, in timp ce pentru spatiile de peste 10.000 de metri patrati au fost practicate chirii medii de 4,25 – 4,70 euro/mp/luna. Acestor tarife se mai adauga si o taxa de administrare, care are in medie o valoare de 0,75 – 0,85 euro/mp/luna.