Poate fi numit profitabil in comparatie cu celelalte editii, la care agentii s-au uitat unii la altii si n-au dat nimic. Si totusi, cine cumpara in aceste zile? Clientii care nu-si mai pot permite sa astepte, spun specialistii, si profita de ofertele firave ale dezvoltatorilor. "Ultima reducere pe care ne-o mai putem permite", au spus comerciantii, scotand la bataie cele mai bune preturi de pana acum. Si iata ca au avut cat de cat succes. S-au gasit clienti care au luat garsoniere sau apartamente cu doua camere.
Cititi mai multe pe www.stirileprotv.ro
Tag: imobiliare
-
Bilant la targul imobiliar: 5.000 de vizitatori si 20 de contracte semnate
-
Dezvoltatorii de locuinte vin cu oferte noi pentru stimularea vanzarilor
„Special pentru acest targ, (…) la predarea apartamentului la cheie, proprietarul primeste 300 de euro pe luna timp de 3 ani", spun reprezentantii Ocif Group. Proiectul este format din 110 apartamente, cu un pret mediu de 2.100-2.200 euro/mp, potrivit reprezentantilor companiei.
Cititi mai multe pe www.zf.ro
-
Oferta de criza: apartament si 300 de euro lunar de la dezvoltator
"La predarea apartamentului la cheie, proprietarul primeste 300 de euro pe luna timp de 3 ani” a declarat Cristina Danila, director de marketing al Ocif Group. Potrivit datelor furnizate, cel mai bine s-au vandut apartamentele de doua si de trei camere, la un pret mediu de 2.100 – 2.200 de euro pe metru patrat, plus TVA.
Vivando Unirii este localizat pe strada 11 Iunie si este compus din 110 apartamente din care au fost vandute peste o treime. Cladirea are un regim de inaltime S+P+3E+4R+M, cu 6 intrari. Proiectul este format din apartamente cu 1, 2, 3 si 4 camere si beneficiaza de facilitati precum sala de fitness, camera de joaca pentru copii, parcare subterana si acces securizat.
-
Sonae Sierra: Nu putem estima cand vom inaugura proiectele din Romania
Compania, care si-a facut intrarea pe piata locala in 2007 prin achizitia proiectului River Plaza din Ramnicu-Valcea, are in dezvoltare pe plan local trei proiecte comerciale in Bucuresti (ParkLake Plaza, in parteneriat cu Caelum Development) Craiova si Ploiesti, proiecte a caror finalizare a fost amanata, ca urmare a contextului economic.
"Sonae Sierra este, ca si alte companii, afectata de criza de pe pietele financiare. Aceasta situatie a cauzat revizuirea etapelor de dezvoltare ale proiectelor planificate", au mai mentionat reprezentantii dezvoltatorului. Acestia au mai mentionat ca deruleaza in prezent activitati de optimizare a designului si a specificatiilor tehnice pentru fiecare proiect si activitati de intensificare a proceselor de preinchiriere si cautare a unei finantari bancare.
Cele trei proiecte ale companiei aveau o valoare estimata de circa 900 de milioane de euro. Cel mai mare dintre ele este ParkLake Plaza, cu o investitie estimata la aproape 600 mil. euro, care ar trebui sa aiba 110.000 de metri patrati inchiriabili, in timp ce proiectele din Craiova si Ploiesti sunt planificate sa aiba 55.000 de metri patrati inchiriabili respectiv 64.000 mp inchiriabili.
Cele doua proiecte din provincie nu vor fi primele din cele doua orase, potrivit datelor comunicate de catre dezvoltatori si consultanti pentru realizarea suplimentului "Piata Imobiliara – Iesirea din criza?". Astfel, in Craiova este anuntat spre finalizare, in trimestrul II al anului viitor, proiectul West Gate (40.000 mp inchiriabili) in timp ce in Ploiesti este planificat spre inaugurare Ploiesti Mall, la finalul lui 2010, potrivit celor mai recente informatii.
-
Cum se evalueaza o proprietate imobiliara
Asteptarile vanzatorilor sunt mult prea mari fata de ce este dispus sa plateasca un eventual cumparator”, este explicatia folosita de mai multe luni de brokerii de investitii ai firmelor de consultanta imobiliara, pentru a explica stagnarea tranzactiilor din acest an. Brokerii ii sfatuiau pe potentialii vanzatori sa-si plaseze asteptarile cu pana la 2% peste nivelul randamentelor scontate, ceea ce insemna de fapt sa opereze o scadere de pret.
Ultimele 12 luni au adus o majorare semnificativa a randamentelor anuale in euro la achizitia unui activ imobiliar, potrivit rapoartelor globale intocmite de compania de consultanta CB Richard Ellis. Cea mai semnificativa schimbare a avut loc in segmentul de spatii comerciale, unde cresterea in ultimul an a fost de la 7,5% la 11,5%, ceea ce s-ar traduce prin preturi mai mici chiar si cu cateva zeci de milioane de euro pentru mall-uri, care au tinut capul de afis al tranzactiilor din 2007. Randamentul anual (yield) este raportul procentual dintre veniturile aduse de imobilul respectiv si suma platita pentru cumpararea lui; cu cat randamentul e mai mare, cu atat pretul e mai mic.
Cat de relevant mai este insa randamentul daca tranzactiile lipsesc? “Zero, yield-ul a murit”, spunea la inceputul lunii martie Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International si unul din cei mai experimentati consultanti din segmentul de investitii. Opinia sa este intarita si de Mihai Grigore, directorul diviziei de evaluari din cadrul companiei. “Foarte mult timp s-a discutat despre yield-uri, dar acestea, scoase din context, nu sunt de ajuns. Ele sunt utile daca ne referim la o cladire ideala, dar faptul ca un activ se vinde la 6% sau la 8% nu spune totul, conteaza in continuare cum evolueaza chiriile, riscurile de neplata, cheltuielile sau dobanzile.”
Un exemplu este cladirea de birouri America House, vanduta in 2007 la un randament record de aproximativ 5,6%. Grigore spune ca majoritatea contractelor de inchiriere erau in al patrulea sau al cincilea an de derulare, urmand a fi reinnoite in curand la un nivel al chiriei mai mare, care ar fi ridicat veniturile ulterioare ale cumparatorului si implicit si randamentul tranzactiei. “Noi am calculat un yield de 6,7%, luand in calcul o crestere probabila a chiriilor cu 2 euro/mp/luna.”
Imposibilitatea de a prevedea evolutia veniturilor pe termen lung sau momentul cand activul cumparat poate fi revandut, dar si absenta finantarilor bancare reprezinta argumentele aduse in discutie de reprezentantul Colliers pentru a explica absenta randamentelor medii din studiile intocmite de companie. Singurele companii de consultanta imobiliara care au publicat in ultimele luni niveluri medii ale randamentelor sunt DTZ Echinox si CB Richard Ellis, prin studiile realizate la nivel de grup, diferentele dintre valori fiind de pana la 2%. “Sunt niste valori estimative bazate pe o medie dintre dorintele cumparatorilor si aspiratiile vanzatorilor”, afirma recent Alexandra Dimofte, head of capital markets la CB Richard Ellis Eurisko.
Randamentele anuale in euro continua insa sa fie folosite in evaluarea proprietatilor imobiliare, schimbarea venind din faptul ca acestora li se adauga si alti indicatori. “Noi folosim yield-ul in mod curent. Ne raportam la nivelul de varf al pietei, analizam ce s-a intamplat pana acum in alte tari din regiune si, comparand cu Praga sau Varsovia, vedem ca randamentele locale medii sunt cu 1-1,5% mai mari decat cele din regiune”, spune Dan Ivanov, directorul departamentului de evaluari din Jones Lang LaSalle Romania (JLL). Dincolo de metodele si dificultatile intampinate in estimarea unui indicator important in ultimii ani pentru piata imobiliara, evaluatorii se confrunta – ca si colegii lor din departamentele de investitii sau retail – cu o scadere a numarului de contracte.
Mihai Grigore spune ca volumul de cereri a scazut foarte mult, din cauza faptului ca nu incep noi proiecte, iar negocierile pentru eventuale tranzactii sunt firave. “Apar insa noi oportunitati, companii a caror activitate de baza nu este dezvoltarea imobiliara sau banci care cer reevaluarea unor proprietati”, spune consultantul, care a evaluat portofolii imobiliare ale BCR, CEC, Distrigaz, Petrom sau Romtelecom.
Divizia de evaluari din Colliers International a contribuit in fiecare an cu 10-20% din veniturile grupului, iar alte divizii similare au adus chiar si peste 25%, asa cum este cazul la DTZ Echinox. Membrii Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) au realizat anul trecut afaceri de 30 de milioane de euro, evaluarile imobiliare avand o proportie de 70% din total, adica in jur de 21 de milioane de euro. Piata are insa o valoare mai ridicata, fiindca exista si alte evaluari, care nu sunt realizate de membrii organizatiei, cum sunt cele interne. “Pentru acest an nu putem face nicio estimare, nu stim cum vor evolua lucrurile. Este posibil ca eventuala scadere din real estate sa fie compensata de alte tipuri de evaluari, precum cele pentru raportare financiara sau evaluari de companii”, afirma Adrian Vascu, presedintele ANEVAR.
Criza a adus si o alta problema pentru evaluatorii din companiile de consultanta imobiliara – presiunea exercitata de unii dezvoltatori sau proprietari care vor ca rapoartele intocmite sa indice o valoare mai ridicata. “Noua ni s-a intamplat intr-o luna sa ni se respinga doua dosare de evaluare, era vorba de proprietati cu o valoare de pana la 1,5 milioane de euro. S-au dus la alti evaluatori”, spune Ivanov de la JLL. Si reprezentantul Colliers recunoaste ca de-a lungul timpului au fost pierdute mai multe contracte “fiindca nu doream sa realizam si sa indicam o anumita valoare”. In plus, o presiune constanta a existat dintotdeauna, avand in vedere ca brokerii inchiriau spatiile uneori la un nivel nesustenabil pe termen lung, ceea ce ar fi dus la un randament mai mic, desi rapoartele de evaluare indicau totusi un nivel mai ridicat.
Grigore considera totusi ca situatia dificila de acum ar putea avea si un efect pozitiv asupra breslei. “Tranzactii, inchirieri de birouri, vanzari de terenuri, toate suna mult mai atragator decat sa fii evaluator”, recunoaste directorul din Colliers, care spera ca aceasta activitate sa-i atraga mai mult pe cei interesati de o cariera in consultanta imobiliara. Deocamdata, scaderea sectorului de real estate va duce, cel mai probabil, la un aport mai mare al departamentelor de evaluare in afacerile consultantilor.
Cititi mai multe despre tinerii manageri din domeniul consultantei imobiliare in a patra editie a catalogului “100 Tineri Manageri de Top”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata luna aceasta.
-
Locuinţele construite în perioada 1950-1989, cele mai vândute
"În primele trei luni ale lui 2009, cel mai dinamic segment din piaţa imobiliară bucureşteană a fost cel al apartamentelor din blocurile vechi, construite în perioada 1950 – 1989. Lipsa cererii, generată de situaţia financiară şi de accesul deosebit de greu al populaţiei la creditare, au determinat proprietarii de astfel de apartamente să acorde reduceri de până la 40-50% faţă de perioada februarie-martie 2008, când, de altfel, s-a înregistrat maximul istoric de preţ plătit pe metrul pătrat util", se arată într-un comunicat al firmei de consultanţă imobiliară.
Cititi mai multe pe www.mediafax.ro
-
Apartamentele au ajuns adevarate chilipiruri!
Preturile apartamentelor si terenurilor au scazut cu cel putin o treime, iar in blocurile construite recent e chiar mai ieftin. La Brasov, de pilda un apartament cu doua camere poate fi cumparat si cu 35.000 de euro. De caderea libera a pietei pot profita, deocamdata, numai cei care au bani gheata, mai spun consultantii imobiliari. Scaderea preturilor este evidenta mai ales in cazul proiectelor noi imobiliare. S-au ieftinit materialele de constructii, dar au scazut si salariile muncitorilor in constructii. In plus, cei care au ramas cu blocuri intregi nevandute sunt nevoiti sa lase mai ieftin apartamentele.
Cititi mai multe pe www.stirileprotv.ro
Aflati aici care sunt cele mai ieftine apartamente.
-
Preţul apartamentelor vechi din Capitală au scăzut cu 50%
Astfel, de la cel mai mare preţ mediu, de 1.951 de euro pe metru pătrat înregistrat în luna martie a lui 2008, preţurile au ajuns în aceeaşi lună a acestui an sub pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat, arată indicele imobiliar BREI, realizat de Colliers. Faţă de luna februarie, preţurile au înregistrat o scădere între 5% şi 20%, în funcţie de sector.
Cititi mai multe pe www.gandul.info
Aflati aici care sunt cele mai ieftine apartamente. -
Cel mai ieftin apartament
Garsoniere in stadiul de macheta la preturi de 30.000 de euro sau finalizate la 45.000 de euro, apartamente cu doua camere la 70.000 de euro sau chiar un apartament cu trei camere la 79.000 de euro. Locuri de parcare gratuite, rate platite la dezvoltator sau chirie in primii ani, pana la imbuna tatirea accesului la credite.
Primavara, dar mai ales criza din imobiliare a adus oferte mult mai tentante pentru potentialii cumparatori si preturi mai mici la apartamentele noi, dupa mai multi ani de cresteri continue. Reprezinta insa aceste scaderi o tendinta generala la nivel de piata sau sunt doar oferte promotionale, valabile pentru un numar limitat de proiecte? Valentin Ilie, CEO (director executiv) al Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca aproape toate proiectele rezidentiale pe care le cunoaste deruleaza o oferta promotionala. “Scaderea pe segmentul nou (apartamentele proaspat livrate sau aflate in constructie – n. red.) ar fi de cel mult 20% fata de un maxim din primavara trecuta. Insa o parte din reducerea de pret s-a pierdut in diferenta de curs sau majorarea dobanzilor catre banca”, crede seful Coldwell Banker, una dintre companiile imobiliare cu cel mai mare portofoliu de locuinte noi la vanzare.
La toate aceste scaderi ar trebui luata in calcul si noua legislatie privind taxa pe valoarea adaugata, stabilita la 5% pentru locuintele noi cu un pret mai mic de 100.000 de euro. La un apartament cu un pret de 80.000 de euro, de exemplu, TVA calculata potrivit noilor norme este cu peste 11.000 de euro mai mica, ceea ce inseamna o reducere de aproape 12% in euro. Cum insa deprecierea monedei nationale din ultimul an a fost de 17,5%, iar dobanzile bancare au crescut cu cateva procente, preturile ar putea fi chiar mai mari in termeni reali, daca dezvoltatorul nu a oferit o reducere suplimentara de pret.
“Mie nu mi se pare ca s-a produs vreo scadere. Sunt oferte, dar nu vad un minus la pret de lista; in general, preturile nu au prea scazut”, considera Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. El admite ca exista proiecte in piata care ofera reduceri dincolo de scaderea TVA, dar adauga ca numarul acestora este limitat, fiind vorba de proiecte din zone marginase, nu consacrate, “precum cele unde se fac Asmita Gardens sau West Park. Inca nu am vazut oferte de 60.000 de euro in zone bune”.
Proiectele care opereaza reduceri sunt, potrivit consultantilor imobiliari, proaspat lansate – deci au nevoie sa intruneasca un grad minim de vanzari pentru a obtine prima sau urmatoarele transe de finantare – sau intampina anumite dificultati.
Un exemplu in acest sens este dezvoltatorul proiectelor rezidentiale Primavara Ghencea si Primavara Lujerului, parte a grupului care include si lantul de supermarketuri Primavara, care a redus preturile de la 1.000 – 1.350 de euro la 900 – 1.000 de euro. In urma acestei oferte promotionale a vandut patru unitati. “Un client nu vine sa intrebe ce avem mai ieftin. Cauta in primul rand sa fie gata proiectul sau sa se finalizeze cat mai repede”, crede Raluca Oprescu, directorul de vanzari al companiei. Aceasta justifica reducerile de preturi prin nevoia dezvoltatorului de cash-flow, mai ales ca are in lucru doua proiecte. “Mai important este faptul ca nu lucram cu un antreprenor general si dorim sa mutam echipa pe noul santier”, explica Oprescu.
Chiar si cu aceste reduceri, fie cazuri izolate sau nu, Valentin Ilie considera ca dezvoltatorii care au deja ansambluri rezidentiale in constructie sunt destul de putin flexibili. “Preturile sunt inca prea mari la blocurile noi. Dezvoltatorii incearca sa gaseasca masuri de finantare, orice, pentru a nu trimite clientul la banca acum”, facand referire la accesul tot mai dificil la credite.
Potrivit singurului indice imobiliar privind apartamentele noi din piata, publicat de compania Colliers International, preturile au scazut pana in luna februarie a acestui an cu aproximativ sapte procente in euro, fata de maximul atins pe perioada verii trecute.
Pot considera in aceste conditii potentialii clienti ca in cateva luni ar putea obtine o reducere si mai mare? Reprezentantul Coldwell Banker crede ca mai este loc de scaderi, dar in anumite limite. “Nu ai cum sa dai pe o garsoniera noua doar 20.000 de euro. Nu cred ca preturile se pot duce mai jos decat in 2006.” Cu toate acestea, Ilie considera ca din aceasta evolutie a preturilor clientul a iesit in castig. “Cel mai bine se vede in piata veche si incepe sa se simta si pe cea noua.”
In schimb, Ionut Bordei afirma, la fel ca si toamna trecuta, ca achizitionarea unei locuinte nu ar trebui sa se faca doar in functie de pret. In opinia sa, la fel de importante in luarea deciziei finale ar trebui sa fie zona, momentul mutarii sau caracteristicile proiectului. “Proiectele cu cele mai mari probleme sunt cele care au avut preturile cele mai mici. Unii intrebau de ce sa dea 1.200 de euro pe metru patrat in Rose Garden (ansamblu rezidential realizat de GTC, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de pe piata – n. red.), cand in Planorama (unul dintre primele si cele mai ieftine proiecte rezidentiale lansate in Capitala – n. red.) era 850 euro/mp. Cei care au cumparat in Rose Garden s-au mutat deja, in timp ce Planorama nu a terminat primul bloc nici acum, dupa doi ani.”
Aproape toti brokerii si reprezentantii dezvoltatorilor cad insa de acord asupra unui aspect: ultimele saptamani au adus o usoara revigorare a segmentului rezidential, manifestata printr-un interes in crestere. De ofertele speciale si evolutia preturilor va depinde insa in urmatoarea perioada transformarea acestor intentii intr-un numar semnificativ de tranzactii.
Mai multe informatii despre cele mai importante tendinte din piata imobiliara si despre proiectele rezidentiale, de mall-uri si cladiri de birouri din Bucuresti si provincie puteti afla din suplimentul “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata in aceasta luna.
