BusinessMagazin

Tag: terenuri

  • Milionarii din textile







    La 70 de ani, Paul Mircea Vasile, director si actionar majoritar al producatorului de tesaturi pentru casa Prodin, conduce o fabrica pe care a reusit s-o scoata dintr-un proces de faliment care a durat noua ani, din 1997 pana in 2006. “Ca sa rezistam am facut credite peste credite si la un moment dat am ajuns in situatia sa nu mai avem bani. Era simplu sa te imprumuti cand dobanda era 1-2%, dar intre timp s-au desteptat bancile si a inceput cresterea galopanta a dobanzilor, care au ajuns pana la 200%”, evoca directorul Prodin. La un moment dat a ajuns in proces cu Banca Comerciala Romana, dupa ce acumulase datorii de 2,5 milioane de dolari, cand tot rulajul fabricii in 1997 era de 3,5 milioane de dolari. Care a fost solutia salvatoare? “Terenul pe care produceam. Lichidatorul a vandut tot”, raspunde Vasile. Cei 17.000 de metri patrati ai fabricii Prodin, amplasata langa targul auto Vitan din Capitala, au fost vanduti cu peste cinci milioane de euro. Banii care au ramas dupa achitarea datoriilor au fost investiti in terenuri si intr-un nou sediu al firmei, intr-o zona periferica a Capitalei. “Cu circa un milion de euro am cumparat 10.000 mp, ne-am relocat productia si am luat utilaje mai performante. Si ca sa nu dam banii la banca, am facut si alte investitii imobiliare”, spune Mircea Vasile, fara sa intre in detalii.

    Chiar daca si-ar permite sa se retraga linistit din afaceri, directorul Prodin continua sa gandeasca strategii care sa ridice firma unde lucreaza de 24 de ani. Mai mult, vrea sa lanseze anul acesta inca doua noi afaceri, in domeniul imbutelierii de apa si in agricultura. “Am cumparat niste ferme la Balotesti. Sunt 15.000 mp pe care ii vom transforma in ciupercarii. Cat despre proiectul de a imbutelia apa din Muntii Vrancei, atat timp cat curge apa, curge si banul, ceea ce in textile nu am”, recunoaste Vasile, estimand ca va avea nevoie de investitii de circa 800.000 de euro in cele doua noi afaceri.

    Fortat de situatie sa accepte vanzarea terenului fabricii, Paul Mircea Vasile este exceptia de la o realitate pe cale sa devina regula; este vorba de o noua specie de romani imbogatiti – cei ce au cumparat, in general prin metoda MEBO, fostele fabrici comuniste de textile care azi inseamna active imobiliare ce pot fi valorificate in milioane de euro.

    Filatura Romaneasca de Bumbac, Renotex, Textila Unirea sau Zefir sunt doar cateva exemple de fabrici care si-au transformat proprietarii in milionari in euro. Pe locul fostei tesatorii de bumbac Suveica, de exemplu, este in constructie un cartier rezidential de 900 de locuinte, Rose Garden. Aceeasi soarta a avut-o si fabrica de textile Maratex din Baia Mare, unde acum se ridica un proiect mixt care va include un mall, trei cladiri de birouri si un hotel de trei stele, dupa ce actionarii fostei fabrici au vandut dezvoltatorului RED Management Capital un teren de zece hectare, plus cladirile aferente, cu peste 16 mil. euro. La Iasi, producatorul de textile Iasitex a vandut anul trecut circa 4,6 hectare de teren catre un grup israelian, in urma unei tranzactii de aproximativ 21 de milioane de euro, iar, la Cluj, actionarii fabricii de textile Tricotaje Somesul au incasat 12 mil. euro pe un teren de 18.000 mp din zona centrala a orasului. Noul proprietar, compania britanica Dawnay Day, va construi aici un mall si o cladire de birouri, in urma unei investitii de 85 de milioane de euro. O investitie de doua ori mai mare si-a calculat grupul spaniol Gran Via, care a cumparat pentru 42 de milioane de dolari fosta fabrica Tricodava de la fondul de investitii Broadhurst. Pe terenul din cartierul Drumul Taberei din Bucuresti urmeaza sa se construiasca un ansamblu rezidential de 2.000 de locuinte, plus spatii comerciale si de birouri. Iar lista poate continua cu cel putin inca vreo 700 de fabrici, cate functionau inainte de 1989, ale caror rapoarte financiare nu le dau mari sanse de supravietuire, dar care pot valora milioane de euro datorita terenurilor unde sunt amplasate. “Majoritatea sunt azi inchise, iar proprietarii sunt greu de gasit, pentru ca dupa privatizare ele au fost vandute si revandute”, precizeaza Maria Grapini, presedintele Federatiei Patronatelor din Industria Usoara (FEPAIUS), adaugand ca in industria de profil privatizarea s-a facut in proportie de 99,5%.

    Bogdan Belciu, director general al filialei romanesti a firmei de consultanta A.T. Kearney, explica situatia prin faptul ca scumpirile accelerate din aria imobiliara au creat oportunitati semnificative pentru investitori, dar si pentru firmele care aveau in proprietate cladiri si terenuri. “Este o situatie conjuncturala din care unii au profitat activ, iar altii indirect, prin simplul fapt ca terenurile din proprietatea lor au crescut in valoare in mod neasteptat si au ajuns sa valoreze mai mult decat firma ca atare”, afirma consultantul.

    Gheorghe Grecu, presedintele Federatiei Sindicatelor Textile Confectii Conftex, sustine aceeasi idee: “La privatizare s-a cumparat afacerea in sine, fara sa se acorde importanta terenurilor sau cladirilor, dar a venit momentul in care piata le-a descoperit, au aparut si dezvoltatorii imobiliari si atunci pretul actiunilor a crescut. Din pacate, multi dintre proprietari vad doar profitul si lasa sa moara o industrie”, apreciaza Grecu.

    Ce impulsioneaza, totusi, cresterile spectaculoase in valoare ale acestor fabrici, daca profitul si productia le sunt in scadere? “Febra imobiliara si cam atat”, raspunde scurt Doru Mladin, presedintele Organizatiei Patronale din Pielarie si Incaltaminte (O.P.PINC). In opinia lui, boom-ul imobiliar care s-a declansat in urma cu cativa ani, cu fabrici active cumparate si apoi inchise pentru a face loc dezvoltarii imobiliare, continua in prezent cu societati cu patrimoniu imobiliar important, care desi sunt inca active in productie, prefera sa isi reloce activitatea de baza in zone sau parcuri industriale, fructificand intr-o forma sau alta oportunitatea afacerii imobiliare.

  • Pretul terenurilor musca din profitul investitorilor

    Mai multe amanunte, pe www.protv.ro

  • Preturile terenurilor din estul Bucurestiul stagneaza

    "Cred ca putem vorbi de o crestere substantiala in ultimii trei ani, probabil intre 300 % si 700 %. De la inceputul anului inregistram insa o stagnare a preturilor corelata cu un numar foarte mic de tranzactii pe piata. Aceasta demotivare a dezvoltatotilor poate fi explicata prin cresterea costului de constructie si reticenta bancilor de a acorda credit atat dezvoltatorilor cat si cumparatorului final", precizeaza directorul departamentului de terenuri din cadrul DTZ Echinox, Daniel Mitarcu.

    Potrivit acestuia, dezvoltatorii evita investitiile mari in terenuri, lansarea de noi proiecte fiind afectata de existenta celor deja lansate. "Se pot achizitiona terenuri de toate imensiunile, de la 25 de hectare (25.000 mp) pana la 300 de metri patrati. Exista intr-adevar un numar destul de mare de terenuri industriale a caror reconversie in zona comerciala devine din ce in ce mai dificila", considera directorul companiei imobiliare.

  • Ancheta DNA Nokia, activata dupa memoriul „cetateanului“ Paszkany

    Interesul DNA pentru posibilele speculatii cu terenuri din jurul Nokia n-a aparut peste noapte. Ziarul „Gandul” se afla in posesia unor marturii conform carora procurorii DNA Bucuresti ce verifica licitatia pentru mall-ul din cartierul Gheorgheni din Cluj-Napoca, castigata de Iulius Grup, s-au referit, in timpul anchetei, la investitia companiei finlandeze, desi nu avea legatura cu cauza.

    Mai multe amanunte pe www.gandul.info

  • Cel mai scump teren din lume

    Click aici pentru mai multe detalii.

  • Terenurile de langa Bucuresti au preturi intre 20 si 400 euro/mp

    “Cea mai mare parte a terenurilor tranzactionate cu rapiditate in jurul Capitalei sunt cele cu suprafete cuprinse intre 500 – 2000 mp”, considera Cornel Farcuta, reprezentant departament terenuri, in cadrul companiei imobiliare EuroMetropola. Aceste parcele sunt solicitate de clientii din categoria medie-superioara, fie in scop personal, fie investitional.

    “40% dintre cei care manifesta interes pentru terenurile de 500 – 2000 mp isi plaseaza banii pentru o viitoare investitie si 60% in interes personal. Tendinta pietei pe acest segment este de a creste procentul celor interesati de capitalul plasat in scop personal”, a mai spus reprezentantul companiei

    Potrivit acestuia, cele mai multe cereri sunt pentru zona de nord, in localitati precum Otopeni, Corbeanca, Balotesti, Saftica, Moara Vlasiei, Caciulata, Tancabesti, Peris, Buftea, Crevedia si Darza, unde pretul terenului variaza intre 50 euro – 200 euro/mp.

    Preturi similare se inregistreaza si in localitatile din sudul Capitalei, in special cele cu deschidere la DN4 (Frumusani si Popesti-Leordeni). "Datorita proximitatii de Capitala, localitatile Berceni si Vidra pozitionate la 10 kilometri, respectiv 17 kilometri de centrul Bucurestiului au constituit alte puncte de interes pentru potentialii cumparatori”. O alta zona cu potential ridicat, in opinia specialistului EuroMetropola este si zona de est, unde pretul terenurilor porneste de la 50 euro/mp si ajunge chiar la 400 euro/mp in Voluntari sau Afumati.

    Alejandro Solano, directorul general pentru Romania al dezvoltatorului spaniol Hercesa Imobiliare si Reuven Havar, country manager al Africa Israel (AFI), declarau recent pentru BUSINESS Magazin ca unele terenuri din Bucuresti au preturi exagerat de mari, ceea ce ar putea duce la o stagnare a tranzactiilor cu terenuri.

    Click aici pentru a citi mai multe despre acest subiect.

  • Anca Ioan, CEO Tiriac Holdings: Pretul terenurilor poate scadea

    Pretul terenurilor ar putea sa scada in a doua jumatate a anului pe fondul iesirii investitorilor speculativi, sustine Anca Ioan, directorul executiv (CEO) al Tiriac Holdings, unul dintre cele mai puternice grupuri din Romania, cu investitii de circa 2 mld. euro in imobiliare.

    "Datorita contextului mondial, multi dintre acesti investitori speculativi au inceput sa se retraga, lucru care s-a vazut si in cursul de schimb. Speram ca aceasta retragere sa duca la normalizarea pietei, ceea ce foarte probabil va insemna o scadere a preturilor terenurilor in anumite locatii, unde ele erau nejustificat de mari, raportat la potentialul de dezvoltare al zonei", a spus Anca Ioan intr-un interviu acordat ZF.

    Citeste continuarea aici.

  • Scoaterea unui teren din circuitul agricol poate salta pretul cu 40%

    “Indiferent de natural lor, intravilan sau extravilan aceste suprafete se vand cu preturi inferioare celor ce au fost deja scoase din circuitul agricol. Diferenta de pret intre un teren ce se afla in circuitul agricol si unul scos din circuit este de 10% – 30%, dar in unele cazuri poate depasi si 40%, in functie de pozitia pe care o are respectiva suprafata. De exemplu, in Fundulea pretul de vanzare pentru un teren intravilan agricol este de 10 – 15 euro/mp, iar pentru o suprafata intravilana neagricola ajunge pana al 50 euro/mp”, sustine Dorian Petrescu, reprezentant department terenuri in cadrul companiei imobiliare EuroMetropola.

    In ceea ce priveste cele doua tipuri de terenuri se poate spune ca terenurile intravilane agricole raman in topul preferintelor developerilor, chiar daca achizitionarea unui teren extravilan agricol este mult mai profitabila. “Un important segment al dezvoltatorilor este mult mai interesat de terenul intravilan agricol, din cauza procedurii lente pe care o presupune schimbarea statutului din extravilan in intravilan. In primul rand o persoana care doreste sa intre in posesia un teren extravilan trebuie sa se intereseze daca aceasta suprafata va fi trecuta in intravilan de catre primarie prin modificarea Planului Urbanistic General, sau daca este necesar sa recurga dezvoltatorul la intocmirea unui Plan Urbanistic Zonal, ceea ce implica timp si costuri mai mari”, considera consultantul EuroMetropola. Potrivit acestuia, 10% dintre investitori isi arata interesul pentru terenurile extravilane agricole si 90% pentru cele intravilane agricole.

    Pentru a scoate terenul din circuitul agricol sunt necesare o serie de acte si avize, Petrescu explicand ca in primul rand este nevoie sa se completeze un formular pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol, de catre proprietarul respectivei parcele, urmat de depunerea certificatului de urbanism pentru scoaterea din circuitul agricol insotit de planul parcelar si extrasul de carte funciara, precum si copia actului de proprietate. "Pe langa acestea, mai sunt necesare copii dupa documentatia cadastrala”, mai spune reprezentantul EuroMetropola.

    Pentru acest demers se aplica taxe si tarife diferentiale, in functie de suprafata tranzactionata si zona in care este pozitionat terenul. Cand parcela depaseste 100 de hectare, pentru trecerea in intravilan este nevoie si de o hotarare guvernamentala. “Totusi, sumele modice necesare pentru achitarea taxelor si suprafetele insemnate destinate dezvoltarii proiectelor rezidentiale, parcurilor de logistica si office buildingurilor ii determina pe marii investitori sa devina din ce in mai interesati de terenurile agricole, indiferent de natura lor, extravilane sau intravilane”, considera Dorian Petrescu.

  • Terenurile din Odai, de 20 de ori mai scumpe ca in 2004

    Cu o suprafata totala de circa 100 de hectare, zona Odai se bucura de un interes ridicat din partea dezvoltatorilor, aproape toate parcelele de teren fiind deja vandute, fie in scopul unor viitoare dezvoltari imobiliare, fie in scop pur speculativ, avand in vedere cresterile de preturi.

    Daca in 2004, un metru patrat de teren se putea cumpara cu 20 de euro, in 2007 preturile ajunsesera la 375 euro/mp, iar pentru acest an specialistii Colliers estimeaza un pret mediu de 475 euro/mp.

    Compania imobiliara apreciaza ca nordul Capitalei este zona cu cel mai accentuat caracter de dezvoltare pana in prezent. In nord, "numeroase proiecte imobiliare sunt deja in dezvoltare sau au fost anuntate pentru urmatorii ani, iar autoritatile au anuntat imbunatatirea infrastructurii", se arata intr-un comunicat transmis de Colliers.

    Astfel, conform analizei companiei imobiliare, in zona de nord exista in prezent 295.000 mp de spatii de birouri si alti 461.300 mp sunt anuntati in cladiri viitoare. In ceea ce priveste segmentul rezidential, doar in zona de nord exista 25 de proiecte lansate, totalizand aproape 16.600 de unitati. Pentru anul 2008, se anunta inca opt proiecte cu 10.000 de unitati in total. Zona Odai va fi o zona rezidentiala, potrivit prevederilor Planului Urbanistic Zonal. Aici sunt in pregatire, potrivit Colliers, cel putin cinci proiecte de apartamente, avand fiecare intre 80 si 350 apartamente, totalizand peste 1.200 de apartamente. Printre proiectele dezvoltate in zona se numara si complexul Felicity, dezvoltat de GTC Romania si vandut in exclusivitate de Colliers, care va oferi in final circa 1.250 de apartamente.

  • Castigatorii pariului imobiliar

    Cand, in 2006, comertul de electrocasnice trecea printr-o perioada foarte slaba, Lorand Szarvadi, fondator si CEO al retailerului Domo, privea cu oarecare invidie la investitorii in piata imobiliara. „Scot bani fara mari batai de cap“, spunea Szarvadi intr-o perioada in care cauta solutii sa mentina Domo pe profit. Omul de afaceri se gandea si el sa investeasca in real estate, dar perioada nefasta prin care trecea principala sa afacere nu-i lasa prea mult timp pentru a se implica si el intr-o dezvoltare imobiliara.

    Anul trecut insa, Lorand Szarvadi a vandut, impreuna cu partenerii sai, pachetul majoritar al companiei catre fondul de investitii Equest si, la scurt timp dupa ce a incasat banii, a cumparat un teren de 100 de hectare in nord-vestul Bucurestiului, pentru care planuieste un proiect de anvergura. Suma platita pentru teren, estimata intre 20 si 30 de milioane de euro, a provenit din surse proprii, explica acum omul de afaceri. Iar tranzactia a survenit la scurt timp dupa ce familiile Szarvadi si Hegedus, care au fondat afacerea cu electrocasnice din care controlau in momentul vanzarii circa trei sferturi (restul apartinand fondului de investitii RAEF), au incasat aproape 42 de milioane de euro pentru 50% din actiunile Domo. Fondatorii au ramas deocamdata actionari minoritari, cu circa 25% din actiuni.

    Paradoxal, in momentul cand a semnat vanzarea Domo, Lorand Szarvadi era aproape convins ca nu va investi totul in real estate. „Mai trebuie sa raman la Domo si nu eram sigur ca voi avea timp sa ma ocup“, spune el acum. Insa a aparut oportunitatea de a cumpara un teren de mari dimensiuni, iar banii tocmai ii intrau in cont. Si chiar cu riscul de a-si supara familia (sotia sa nu a fost incantata de ideea de a plasa aproape toti banii intr-un singur teren), Szarvadi a decis sa cumpere un lot de 100 de hectare. „Nu am timp sa ma ocup de proiecte mici“, isi justifica el decizia de a porni de la inceput cu un mini-orasel. Dezvoltarea proiectului (planuit sa cuprinda 1.000 de vile si 1.000 de apartamente) va fi finantata din credite bancare si va necesita investitii de peste 300 de milioane de euro. Si pentru a rezolva problema timpului limitat, Szarvadi negociaza atragerea in proiect a unei companii de project management.

    Lorand Szarvadi nu este nici pe departe singurul om de afaceri din Romania care si-a plasat disponibilitatile in real estate. Ba chiar, in ultimii ani, numarul investitorilor autohtoni in piata imobiliara a crescut foarte tare, odata cu boom-ul din sector. „Piata imobiliara iti ofera un castig usor“, explica Bogdan Georgescu, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Colliers International. „Nu depinzi de angajati care sa vina la munca si inca poti obtine profituri foarte bune.“ Poate nu la fel de bune ca pana acum, cand dublarea sumei intr-un an nu era de domeniul fantasticului, dar analistii inca vad cresteri de cel putin 15% anual pentru urmatorii cativa ani.

    Cele mai multe investitii sunt mai degraba speculative – terenurile, de exemplu, sunt considerate plasamente sigure si au adus in ultima perioada randamente exceptionale. Este normal astfel ca antreprenori care si-au vandut in intregime sau partial afacerile pe care le-au dezvoltat dupa 1989 sa-si plaseze banii incasati intr-un domeniu ce promite cresteri spectaculoase. „Antreprenorii vor sa faca ceva cu banii pe care ii incaseaza, nu sa-i puna la banca si sa astepte un extras de cont“, evidentiaza avocatul Gabriel Biris, managing partner al casei de avocatura Biris Goran, care reprezinta interesele mai multor investitori in piata imobiliara.

    De altfel, unul dintre concurentii lui Szarvadi, omul de afaceri Gyorgy Baba, care a fondat retailerul de electrocasnice Cosmo, a investit in piata imobiliara dinainte de a renunta la pachetul majoritar al companiei (Baba a vandut, in 2006, 51% din actiunile Cosmo turcilor de la Sabanci Holding). „Am inceput cu partea de servicii – spatii comerciale si de depozitare – pe care le inchiriez, dar m-am gandit sa investesc si in apartamente“, spune el. Unul dintre clienti este chiar Cosmo, dat fiind ca tranzactia nu a vizat si proprietatile imobiliare, ci doar afacerea de comert. Dar o buna parte din suma obtinuta din vanzare, estimata la vremea respectiva la circa cinci milioane de euro, a fost investita in achizitia de terenuri in nordul Bucurestiului. Acum Gyorgy Baba pregateste un complex rezidential pe unul dintre terenuri, motivand – mai in gluma, mai in serios – ca rata profitabilitatii va fi cu siguranta mai ridicata decat in comertul cu electrocasnice.

    Astfel se face ca multi dintre antreprenorii care si-au vandut in ultimii ani afacerile au ales piata imobiliara. La fel ca si Gyorgy Baba, Lucian Butnaru, care a vandut companiei americane TechTeam producatorul de software Akela, infiintat de el in 1998, sau ieseanul Gabriel Mardarasevici, fondatorul Radix, firma preluata in 2005 de Ness Technologies, aveau deja experiente in real estate inca dinainte de a-si vinde companiile, astfel ca plasarea sumelor obtinute din vanzare in acelasi sector a fost fireasca.

    Din cele trei milioane de euro obtinuti din vanzarea Akela, Butnaru a pus deoparte in jur de 20% din suma, restul banilor fiind investiti exclusiv in imobiliare. „In alte companii IT nu puteam investi, pentru ca in contractul cu TechTeam aveam o clauza prin care mi se impunea sa nu detin sau sa sustin alte companii din domeniu“, explica el. Si cum Butnaru era oricum convins ca investitiile imobiliare au oricum un randament mai mare, pe langa faptul ca sunt si mai sigure, destinatia banilor a fost clara. Acum, omul de afaceri isi evalueaza terenurile si cladirile pe care le-a dezvoltat la circa 12 milioane de euro. Unul dintre proiecte este o cladire de birouri de 3.000 de metri patrati, construita pe bulevardul Dacia, unde a investit mai mult de trei sferturi din suma incasata de la TechTeam. „Rolul acestei cladiri a fost sa devina spatiu de birouri pentru companii de mici dimensiuni, care au nevoie de un birou de 150-200 de metri patrati. In prezent, am deja opt chiriasi acolo.“

    Un alt om de afaceri cunoscut pentru afacerile din domeniul IT, ieseanul Gabriel Mardarasevici, se pregateste acum sa inceapa prima sa dezvoltare. Pana acum, piata imobiliara a fost doar un mod de a plasa banii. „Din nefericire“, puncteaza Mardarasevici, care si-a stabilit ca „rezolutie pentru noul an“, adauga el glumind, sa schimbe situatia. Astfel ca si-a propus „sa incerce marea cu degetul“ si sa lanseze o prima dezvoltare rezidentiala in Iasi, unde are deja terenul si autorizatiile. Un cartier de case „pentru premianti“, adica destinate persoanelor cu venituri mari, dupa cum il defineste. Pe langa acest proiect, mai are si un plan de a construi o cladire de birouri in centrul Iasiului, care inca nu este pus la punct.