Cu o pondere de aproximativ 15% din afacerile companiei, România reprezintă a doua cea mai importantă piaţă după ţara mamă pentru dezvoltatorul cu origini spaniole Hercesa International. Alejandro Solano, executivul din fruntea companiei, explică de ce viziunea spaniolilor este una pe termen lung în ce ne priveşte şi descrie ambiţiile lor în continuare.
România este a doua cea mai mare piaţă a noastră. Reprezintă aproximativ 15% din cifra totală de afaceri a companiei, ceea ce este mult pentru noi. Este una dintre cele mai importante pieţe ale noastre. Acordăm multă atenţie pieţei româneşti din acest motiv”, spune Alejandro Solano, executivul spaniol care conduce Hercesa Internaţional. Compania se axează mai ales pe dezvoltarea de proiecte rezidenţiale, dar investesc şi în alte tipuri de produse, cum ar fi terenurile industriale şi spaţii industriale. De asemenea, au investit în hoteluri – iar pe piaţa locală, au achiziţionat şi renovat Hotelul Cişmigiu. Compania este prezentă în Spania, care reprezintă cea mai mare piaţă, dar şi în Bulgaria, Portugalia, Mexic, Andorra, Panama şi Republica Cehă. Faptul că piaţa românească este una importantă pentru grup se vede şi prin vizitele executivului spaniol, pentru care aceasta nu este deloc străină – el a fost unul dintre martorii direcţi ai dezvoltării acesteia prin diverse cicluri economice: Alejandro Solano a locuit în România vreme de şase ani, atunci când dezvoltatorul şi-a început operaţiunile aici, în 2004 şi avea rolul de manager pentru ţara noastră. Acum este responsabil de divizia internaţională, la un nivel mai înalt la sediul central din Spania. Chiar dacă faptul că dezvoltatorul investeşte pe două continente presupune provocări pentru logistica agendei lui Solano, el îşi face timp totuşi să ajungă în România o dată la două luni, pentru a supraveghea operaţiunile şi a se întâlni cu furnizorii şi clienţii. Asta pentru că, spune el, piaţa românească este în continuare una dintre cele mai importante. „Suntem foarte norocoşi să fim aici. Suntem foarte fericiţi să ne putem dezvolta afacerea aici. Avem multă încredere în această piaţă.” Ce i-a adus însă aici în urmă cu două decenii? „În 2004, aveam un sentiment puternic despre ţările din Europa de Est care urmau să intre în Uniunea Europeană, care erau pe calea de a-şi adapta cadrul legal, dar şi pe înspre calea creşterii economice. Acesta a fost principalul fundament pe care l-am identificat pe piaţa românească atunci. Acest lucru este încă valabil, cred, deşi România a parcurs un drum lung de atunci şi a dezvoltat multe lucruri, infrastructură, cadru legal, piaţa este mai matură, deci mai stabilă şi aşa mai departe.” De asemenea, mizează în continuare pe creşterea populaţiei din Bucureşti, unde dezvoltatorul este prezent. „Acest lucru este foarte important pentru dezvoltarea imobiliară şi, deşi există situaţii sau momente în care indicatorii macroeconomici nu ajută afacerea noastră sau sectorul nostru, cred că ne caracterizează o viziune pe termen lung asupra pieţei. Nu suntem aici pentru a obţine profit în doi sau trei ani şi apoi să plecăm. Am fost întotdeauna aici cu un angajament pe termen lung. În acest sens, încercăm să fim foarte prudenţi cu investiţiile noastre şi acest lucru ne permite foarte bine să depăşim o situaţie economică dificilă.” Alejandro Solano consideră că situaţia economică din prezent nu este atât de critică: „Am fost în situaţii mai rele. Cred că criza din 2008 a fost mult mai gravă decât ceea ce suferim acum. În prezent, cred că avem o problemă de inflaţie, care se îmbunătăţeşte, este în scădere, aşadar, acesta este un indicator bun şi cred că cererea este încă puternică.”
Două decenii de dezvoltare imobiliară cu iz iberic
Hercesa şi-a început activitatea în anul 1975 în Spania, prin dezvoltarea mai multor proiecte imobiliare în sectoarele rezidenţial, industrial şi de servicii, preponderent în Comunităţile Autonome Madrid, Castilla La Mancha şi Andalucia. Pe piaţa din România, compania activează de 20 de ani. În prezent, Hercesa România dezvoltă două proiecte rezidenţiale în Bucureşti, Vivenda Residencias, în zona de est a Bucureştiului şi Stellaris Residencias, în vestul Capitalei. Stellaris Residencias, proiect lansat în iunie anul trecut, este localizat lângă stadionul Steaua, este destinat segmentului mediu al pieţei rezidenţiale şi va cuprinde un total de 4.500 de apartamente. Prima fază a Stellaris Residencias presupune o investiţie de 59 de milioane de euro, va fi construită în patru etape şi va cuprinde 482 de apartamente. Termenul de finalizare al primei etape, care cuprinde 129 apartamente, este sfârşitul anului 2024.
În ceea ce priveşte vânzările de imobile, el observă că acestea au fost stabile în ultimele luni. Există într-adevăr o lipsă de ofertă pe piaţă, dar lucrurile ar trebui să se echilibreze şi din acest punct de vedere în lunile următoare. Cel mai recent proiect lansat din portofoliul Hercesa pe piaţa locală este Stellaris, un complex situat pe bulevardul Ghencea al Capitalei, în proximitatea stadionului Steaua. „Are o locaţie foarte bună, foarte bună conectivitate. Există o staţie de tramvai chiar în faţa proiectului şi există şi o staţie de metrou în apropiere. Şi are fundamente foarte bune. Desigur, în acest proiect, la fel ca în alte proiecte, am acordat multă atenţie designului şi arhitecturii, distribuţiei interioare a unităţilor pentru a le face foarte atractive pentru clienţii potenţiali. Şi suntem foarte mulţumiţi de lansarea pe care am făcut-o anul trecut. Am obţinut finanţarea de la Libra Bank.” Acum sunt în faza de construcţie pentru prima fază a proiectului, care cuprinde 129 de unităţi ce vor fi livrate până la sfârşitul anului, în decembrie. Şi au lansat recent a doua fază: „Cred că de la lansarea proiectului am obţinut un răspuns foarte bun din partea pieţei. Prima fază este aproape, aş spune, 80% vândută. Şi a doua fază pe care am lansat-o recent, acum două săptămâni, se vinde foarte bine. Investiţia totală pentru prima fază este de aproximativ 15 milioane de euro. Şi este o suma similară pentru a doua fază.” În acest moment, au planificate patru faze pentru următorii ani, iar Alejandro Solano subliniază că au mai mult teren de dezvoltat în apropierea acestui proiect. „Aşa că vor fi noi faze care vor apărea în anul următor. Deci este un proiect pe termen lung. Aşa cum am spus înainte, avem un angajament pe termen lung cu această piaţă.”
Cărui segment de piaţă se adresează cu acest proiect? Alejandro Solano consideră că avantajul lor competitiv se bazează pe capacitatea lor de a face un produs de calitate, dar care este încă accesibil. „Şi segmentul nostru ţintă este practic acea familie cu copii sau poate fără copii care caută un produs de calitate, dar care este încă accesibil. Am fost foarte precauţi să încercăm să construim unităţi care să se încadreze în pragul de TVA de 5% pentru că credem că acest lucru ajută oamenii să aibă acces la o locuinţă. Şi nu este uşor pentru că în Bucureşti, preţurile cresc. Şi este dificil să menţinem preţurile scăzute pentru că şi costurile de construcţie cresc. Dar facem tot posibilul să menţinem produsul nostru accesibil. Asta nu înseamnă că produsul nostru este ieftin.” Preţurile unui apartament cu două camere pornesc de la aproximativ 120.000 de euro, cele de trei camere – 140.000 – 150.000 de euro, iar cele cu patru camere se apropie de 200.000 de euro. Comparând preţurile din România cu cele din Spania, ţara mamă a companiei, Alejandro Solano observă că preţurile pentru un apartament cu două camere într-un loc similar din Madrid zonei Ghencea a Bucureştiului, preţurile ajung la peste 500.000 de euro. „Există încă un decalaj, ceea ce este normal pentru că, şi cred că acesta este un alt punct important de subliniat despre piaţa românească, şi anume că există o mulţime de infrastructură de făcut, sau de reînnoit. Dacă mergeţi la Madrid, vedeţi că infrastructura este în regulă, nu mai trebuie să se facă nimic altceva. Acum se gândesc să construiască un al doilea aeroport, pentru că nu există capacitate în primul aeroport. Dar în Bucureşti, vedeţi că mai sunt lucruri de făcut. Şi cred că este important ca autorităţile publice să acorde foarte multă atenţie acestui aspect, dezvoltării infrastructurii, pentru a face mobilitatea şi conectivitatea în oraş mult mai bune, pentru că nu putem avea un oraş haotic, pentru a permite cetăţenilor să aibă servicii publice în jurul locurilor unde locuiesc. Şi aceasta nu este o critică, este doar pentru a sublinia realitatea şi a recunoaşte unde suntem, şi a face tot posibilul pentru a ajunge la un alt nivel. Şi cred că este posibil să ajungem acolo. Şi cred că municipalitatea încearcă să ajungă acolo. De asemenea, guvernul naţional încearcă, aşa că este un efort comun în această direcţie al tuturor agenţilor implicaţi.”
Grupul Hercesa mizează în continuare pe Capitală şi, deşi are încredere în potenţialul de dezvoltare pe termen lung al ţării, nu ia în calcul dezvoltarea în alte oraşe: „În acest moment, Bucureştiul este suficient de mare pentru noi. Avem două proiecte în desfăşurare în ceea ce priveşte dezvoltarea rezidenţială. Avem hotelul. Credem că există loc poate pentru o altă dezvoltare rezidenţială. Avem o strategie prudentă în acest sens. Ne place să punem multe ouă în multe coşuri diferite. Aşa că Bucureştiul este unul dintre ele, unul dintre cele mai mari şi suntem foarte mulţumiţi de el. Dar cred că trebuie să acordăm atenţie şi altor coşuri, precum Sofia, precum Lisabona. Aşa că suntem bine acolo unde suntem”. ■
Cinci întrebări şi răspunsuri din interviul cu Alejandro Solano:
Institutul Naţional de Statistică din România a anunţat recent că în primul trimestru al acestui an s-au vândut cu 25% mai puţine unităţi în segmentul rezidenţial decât anul trecut. Este doar lipsa de ofertă sau consumatorul este foarte precaut din cauza inflaţiei şi a preţurilor ridicate?
Cred că este vorba despre un mix. Cred că ai dreptate când subliniezi inflaţia. De asemenea, ratele dobânzilor sunt ridicate, chiar dacă au fost ridicate de ceva timp şi cred că tendinţa acum este să scadă. Cred că asta este ceva pozitiv. Dar cred că există şi o problemă cu oferta. Dezvoltatorii imobiliari din Bucureşti se află într-o perioadă de tranziţie, aş spune, în ceea ce priveşte dezvoltarea urbanistică. Cred că autorităţile locale fac tot posibilul să îmbine interesele comunităţii şi ale populaţiei cu interesele agenţilor economici, cum ar fi dezvoltatorii imobiliari. Cred că acest lucru cauzează puţină tensiune în ceea ce priveşte oferta de terenuri. Dar cred că în viitor, acest lucru va fi rezolvat. Este normal. Am trecut prin asta în alte ţări, pe alte pieţe. Şi aceste situaţii cauzează uneori o problemă, dar este pentru un bine global. Cred că situaţia cu oferta va fi rezolvată în viitorul apropiat.
Credeţi că situaţia în ce priveşte acordarea de autorizaţii de construire în Bucureşti se va schimba?
Cred că planul Primăriei Generale este un plan ambiţios şi are fundamente bune. Cred că încearcă să facă un bine mai mare oraşului şi comunităţii. Şi acest lucru nu este uşor. Recunosc că poate fi un obiectiv plin de provocări, mai ales într-un oraş mare ca Bucureştiul. Aşadar, eu, personal, cred că autorităţile locale şi-au schimbat abordarea într-un mod mai pozitiv pentru comunitate. Trebuie să privim acest lucru într-un mod holistic. Cred că, pe termen lung, este bine să existe un control bun asupra dezvoltării urbane. Este bine să avem în vedere interesele comunităţii şi nu doar interesele dezvoltatorilor imobiliari. Este o combinaţie dificilă, dar sunt optimist şi cred că lucrurile se vor rezolva.
Cum vor evolua preţurile imobiliarelor româneşti în continuare?
Mi-e foarte greu să cred că preţurile imobiliare vor scădea, din două motive. Unul dintre ele este că piaţa românească şi economia românească cresc şi cresc într-un ritm foarte bun. Aşa că văd acest lucru întâmplându-se în următorii ani. Şi asta ne va oferi o inflaţie pozitivă, nu neapărat mare, dar vom avea totuşi o inflaţie pozitivă. Deci preţurile nu vor scădea pentru că şi costurile vor creşte. Oferta va fi mai scumpă. Şi, de asemenea, chiar dacă vom vedea că există mai multă ofertă, încă vedem că piaţa din Bucureşti are nevoie de multă ofertă, pentru că populaţia creşte într-un ritm mai rapid. Şi cred că acest lucru va face ca preţurile să crească. Sperăm ca creşterea preţurilor să fie o creştere stabilă. Sperăm că nu vom vedea preţurile crescând foarte rapid pentru că acest lucru nu este bun pentru piaţa imobiliară. Preferăm să avem o creştere stabilă, ceva ce clienţii, băncile şi dezvoltatorii imobiliari pot prezice. Nimic care să aducă prea multe surprize. Aşa că sperăm că vom avea o piaţă imobiliară stabilă cu o creştere uşoară în viitor.
Ca dezvoltator al hotelului Cişmigiu, spuneţi-ne ce credeţi că ar trebui făcut pentru ca mai mulţi turişti străini să viziteze România.
Cred că Ministerul Turismului a lansat recent multe campanii pentru a atrage turişti în România, şi nu doar în Bucureşti, cred că România are atribute foarte puternice pentru a deveni o destinaţie turistică importantă. Natura din Transilvania şi frumuseţea Bucureştiului ca oraş pot atrage turişti. Desigur, nu vorbim despre Roma, nu vorbim despre Londra sau Paris. Nu putem face comparaţii cu acele pieţe. Dar totuşi, cred că există multe atribute în România pentru a atrage turişti. Cred că pentru asta infrastructura turistică este bună. Trebuie să construim hoteluri bune, trebuie să avem restaurante bune, trebuie să facem spaţii sigure pentru turişti, trebuie să punem un accent foarte puternic pe curăţenia spaţiilor publice, trebuie să dezvoltăm evenimente culturale în oraşe, şi cred că toate aceste lucruri, care sunt lucruri ce pot fi făcute vor atrage cu siguranţă mai mulţi turişti. Dar cred că infrastructura turistică este foarte importantă. Cred că trebuie să punem accentul pe a face hoteluri mai bune, restaurante mai bune pentru a face o experienţă mai bună pentru turişti.
Dar pentru a atrage investitori?
În termeni de investitori, cred că stabilitatea este foarte importantă. Cred că stabilitatea cadrului legal şi stabilitatea economică sunt ceea ce atrag investitorii pentru că România are tot ce trebuie pentru a atrage investitori, fiind o piaţă tânără. Cred că vor fi mai mulţi investitori care vor veni în România cu siguranţă.