BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Vremea scadentei pentru investitorii imobiliari

     

    Atmosfera de la ultimele targuri imobiliare desfasurate in acest an in Bucuresti a fost in mare parte aceeasi: vizitatori mai putini fata de perioada de boom, tranzactii foarte putine si vanatori de chilipiruri – sau doar persoane interesate mai mult sa vada oferta decat sa cumpere. Printre vizitatori a fost si Bjorn Hauge, country manager al fondului norvegian de investitii Romania Invest, unul din cei mai mari cumparatori de apartamente, cu un portofoliu local de aproximativ 800 de locuinte. N-a gasit nicio oferta care sa-i trezeasca interesul, a vandut doar cateva locuinte din cele achizitionate inainte si scoase la vanzare, dar a avut si un motiv de bucurie. “Am preluat integral peste 40 de apartamente in proiectul Ten Blocks si am platit suma integral din fonduri proprii”, spune Bjorn Hauge. Avand in vedere preturile de la lansarea proiectului si reducerile pe care marii investitori le obtin in mod obisnuit, valoarea tranzactiei ar putea fi mai mare de un milion de euro. Fondul norvegian a preluat recent si apartamentele din cadrul complexului Residenz, unde achitase un avans pentru aproximativ 35 de locuinte. “Procentul din valoarea totala pe care l-am platit ca avans si cel ramas la final difera de la proiect la proiect”, comenteaza Hauge, ceea ce face dificil de estimat valoarea exacta a celor doua tranzactii.
     
    Acestea nu ar fi singurele tranzactii pe care Romania Invest trebuie sa le finalizeze in 2009, avand in vedere ca investitorul a preluat apartamente si in alte proiecte care ar trebui sa ofere apartamente la cheie in acest an, precum Platinum Vitan Towers sau Planorama. Mult mai mare ar trebui sa fie valoarea pe care Topo Capital, cel mai mare cumparator local de apartamente. cu un portofoliu estimat la circa 900-1.000 de locuinte, ar trebui sa o plateasca pentru preluarea integrala a locuintelor, avand in vedere ca peste 300 de locuinte vor fi gata in 2009, potrivit graficelor actuale de constructie a proiectelor. “Deocamdata nu are niciun fel de probleme, prima plata este programata in septembrie, au fost purtate deja discutii cu dezvoltatorul si s-a ajuns la o intelegere”, declara Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie care intermediaza vanzarea portofoliului detinut de investitor.
     
    Urmatoarele luni vor fi din acest punct de vedere decisive pentru piata rezidentiala. Peste 8.000 de locuinte in ansambluri cu peste 100 de unitati urmeaza a fi finalizate in acest an – potrivit datelor colectate de la companiile imobiliare pentru realizarea suplimentului “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin. Un procent semnificativ din acestea au fost achizitionate de catre investitori, iar planurile initiale prevedeau vanzarea apartamentelor aproape de momentul finalizarii, astfel incat investitorii sa nu plateasca integral apartamentele, sarcina urmand sa revina cumparatorilor finali. Caderea pietei rezidentiale i-a adus insa pe investitori nu doar in situatia de a vinde cu mari dificultati proprietatile achizitionate, dar mai ales in aceea de a le plati integral, in conditiile in care valoarea sutelor de apartamente achizitionate este de ordinul a zecilor de milioane de euro pentru cei mai mari dintre cumparatori. Daca in cazul marilor investitori imobiliari nu par a exista deocamdata probleme, micii investitori sunt puternic afectati de caderea pietei imobiliare. Exista cumparatori care au luat doua sau mai multe apartamente in speranta revanzarii lor la un pret mai ridicat, iar acum se afla in imposibilitatea de a plati si restul sumelor.
     
    Michael Topolinsky, cel care detine Topo Capital alaturi de fratele sau si de alti investitori canadieni, nu a dorit sa faca niciun comentariu pe marginea situatiei actuale. Valentin Ilie de la Coldwell Banker a precizat ca investitorul nu a vandut niciun apartament in ultimele luni, potrivit informatiilor pe care le detine. “Eu cred ca va incerca sa nu preia toate apartamentele. Si un dezvoltator ar putea fi interesat sa ia inapoi cateva apartamente si transforma avansul pentru acestea in plata integrala pentru celelalte”, argumenteaza Ilie, care detine in acest moment cel mai mare portofoliu de apartamente intermediate spre vanzare atat in segmentul locuintelor noi, cat si al celor vechi. Investitorii au preluat in total intre 50 si 70% din apartamentele vandute in ultimii ani. O parte dintre acestea au fost deja revandute, dar pentru multe altele va trebui ca in urmatoarele luni sa fie platite sumele finale de achizitie. “Vanzarile din ultimele luni au fost teribil de slabe, aproximativ zece apartamente”, recunoaste Murat Kavurga, directorul general al Opus Land Development, compania care dezvolta ansamblul Cosmopolis. “Mai avem disponibile circa 200 de locuinte in faza a doua (dintr-un total cumulat al primelor doua faze de peste 1.700 de locuinte). Daca ar fi ca anul trecut, le-am vinde pe toate in doua luni.” Cosmopolis este unul dintre cele in care Michael Topolinsky a achizitionat un pachet de apartamente de peste 220 de locuinte. Kavurga adauga ca Topo Capital si-a respectat pana in acest moment obligatiile financiare care ii revin. Directorul Opus Land afirma ca prima faza a proiectului va fi terminata in perioada imediat urmatoare, in timp ce livrarile fazei a doua vor incepe la sfarsitul acestui an.
     
    Pe ansamblul pietei, daca vorbim de perspectiva achizitionarii unor noi pachete de locuinte, brokerii imobiliari afirma ca exista “vanatori de chilipiruri” , care asteapta ca un proiect sa intampine mari dificultati pentru a prelua o parte din acesta – sau chiar integral – la un pret foarte bun.
     
    In ceea ce priveste Romania Invest, Hauge spune ca prioritara este strategia de vanzare sau de inchiriere a locuintelor detinute, avand in vedere ca in acest an au fost vandute doar 12 apartamente. “Estimam in continuare ca vom vinde 40-50 de apartamente in acest an. Avem 80 de apartamente gata pentru a fi vandute si am reusit sa ne realizam bugetul de vanzari estimat pentru luna aprilie; se pare ca vom reusi si in aceasta luna”, spune managerul fondului norvegian. Deocamdata, balanta inclina puternic in defavoarea sa: peste 40 cumparate si 12 vandute. Iar urmatoarele luni ar putea sa incline si mai mult aceasta balanta, si tot in defavoarea sa si a altor cumparatori de apartamente la pachet.
     

     

  • Jigman, CBRE Eurisko: Actuala situatie poate fi speculata de chiriasi

    "Este momentul oportun pentru relocari in cladiri cu adevarat premium, si, mai ales, pentru relocari viabile din punct de vedere al business-ului. Sfatul nostru merge catre Zona de Afaceri a Capitalei asa numitul „Central Business District” (CBD) care se regaseste in toate marile metropole", spune Catalina Jigman.

     

    Potrivit datelor comunicate de CBRE Eurisko, chiriile pentru spatiile de birouri clasa A amplasate in CBD au inregistrat o usoara scadere, situandu-se acum la un nivel de 21-23 euro/mp/luna, comparativ chiar si cu niveluri de 25 euro/mp/luna, in momentul de varf al pietei. In plus, multe spatii sunt disponibile pentru mutare imediata, inclusiv in zonele centrale ale Capitalei.

     

    "Proprietarii au simtit efectele acestei crize si au venit cu pachete atractive de „cost savings” pentru chiriasi. Sunt proprietari dispusi sa ofere primele una – doua luni de chirie gratuit pentru a atrage o ancora importanta in proiectul lor. Totodata nu trebuie uitata importanta eficientei unei cladiri", mai spune consultantul CBRE Eurisko.

     

    Click aici pentru a citi mai multe despre posibilele beneficii ale crizei pentru chiriasii cladirilor de birouri.
     

  • NordEst Logistic Park este 80% preinchiriat

    Furnizor de produse pentru dializa si de servicii pentru tratamentul pacientilor cu insuficienta renala Fresenius Medical Care a inchiriat o suprafata de 3.200 de metri patrati de spatii logistice si 300 mp de spatii de birouri in proiectul NordEst Logistic Park, agentul de inchiriere fiind DTZ Echinox.

     

    In prezent, prima faza a proiectului, totalizand 16.000 mp este construita si inchiriata in proportie de 80%. Fresenius, care este primul chirias al proiectului care dispune de specificatii deosebite in ceea ce priveste controlul temperaturii si al umiditatii, va ocupa spatiul luna viitoare, aceste urmand sa devena complet operational la inceputul lunii iulie.

     

    Intregul proiect, cuprinzand trei faze cu aproximativ 54.000 mp de spatii de depozitare la standarde internationale, va fi construit pe un teren de zece hectare si este planificat pentru finalizare in 2011. Proiectul este unul din cele pe care fondul austriac de investitii Immoeast le-a preluat de la partenerul sau initial, European Future Group.
     

  • Apa Nova isi relocheaza activitatea in cladirea Izvor

    Compania va ocupa primul etaj al cladirii si va utiliza aproximativ 300 mp la parter. Contractul de inchiriere a fost semnat pentru o perioada de cinci ani.

     

    Cladirea Izvor este situata in centrul Bucurestiului, langa Palatul Parlamentului, avand o suprafata pe etaj de circa 800 de metri. Parcarea este asigurata de cele 100 de locuri distribuite pe doua niveluri de subsol, plus inca 30 de locuri pazite, amplasate la suprafata, langa caldire.

     

    Apa Nova Bucuresti este concesionar al serviciilor publice de apa si canalizare din anul 2000, pentru o perioada de 25 de ani.
     

  • Romania, printre putinele piete in care investitiile imobiliare au crescut in T1

    Volumul total de investitii imobiliare s-a ridicat in primul trimestru al acestui an la 11,3 miliarde de euro, potrivit unui raport intocmit de compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis. Valoarea trimestriala este cea mai mica din ultimii cinci ani, scaderea fata de trimestrul precedent fiind de 45%.

     

    Scaderea s-a inregistrat in aproape toate cele 26 de state analizate in raportul CBRE, doar sase piete inregistrand cresteri fata de ultimul trimestru din 2008: Belgia, Luxemburg, Norvegia, Romania, Slovacia si Ucraina. "Schimbarile trimestriale ale volumelor de investitii nu sunt intotdeauna relevante pentru a stabili o tendinta pe piata, cele sase piete avand o dimensiune si o lichiditate relativ scazute, finalizarea unei tranzactii mari avand un impact semnificativ asupra cifrelor trimestriale", se spune in raportul companiei imobiliare.

     

    In ceea ce priveste pietele dezvoltate, Marea Britanie si Spania au fost singurele care au inregistrat o scadere a volumui de investitii imobiliare de sub 45%, media europeana. "Activitatea de investitii de pe piata din Marea Britanie pare sa fi atins nivelul cel mai de jos cu o valoare de patru miliarde de euro in T1 2009. Avand in vedere corectiile rapide ale yield-ului de pana acum, interesul investitorilor incepe sa se indrepte catre segmentele prime ale pietei, mai ales spre Londra. Marea Britanie pare pregatita sa fie prima piata europeana care sa inregistreze o revigorare a acativitatii de investitii. Totusi, numai cererea chiriasilor si numarul de proiecte in dezvoltare vor modela nivelul preturilor pe termen mediu", a declarat Michael Haddock, director of capital markets research al CB Richard Ellis.

     

    Modificarile inregistrate de yield-uri au determinat reduceri ale valorii de capital in aceasta perioada din cauza riscului restabilirii preturilor, insa se asteapta ca declinul chiriilor sa fie principalul factor de reducere a valorii de capital pana la sfarsitul anului 2009. Indicii primi yield la nivelul Uniunii Europene s-au modificat in medie cu 30 de puncte baza (bps) in T1 2009, dupa ce in ultimele trei luni din 2008 au crescut brusc cu 40 bps.

     

    Studiul CBRE sugereaza ca yield-urile prime se vor stabiliza pe unele piete in lunile urmatoare datorita nivelului de reglementare a preturilor care a avut loc pana acum, precum si nivelurilor absolute ale yield-urilor. Londra, Madrid si Paris sunt piete care se apropie de urmatoarea etapa a ciclului, generand astfel un mai mare interes din partea investitorilor, cu yield-uri prime situate la cel mai scazut nivel din Europa miscandu-se spre nivelul actual apropiat de cele mai inalte niveluri pe termen lung.
     

  • Colliers: Preturile caselor au stagnat in aprilie. Scaderile sunt la 12 luni

    Desi la nivel de sector s-au inregistrat schimbari moderate de pret, la nivel de Bucuresti, atat pentru segmentul apartamentelor noi, monitorizate prin BREI-N (Bucharest Real Estate Index – Noi), cat si pentru cel al apartamentelor vechi, monitorizate prin BREI-V, indicele global se mentine la aproape aceeasi valoare cu cea a lunii martie.

     

    Astfel, valoarea BREI in aprilie a fost de 1.364 euro pe metru patrat (suprafata construita plus terase, TVA inclus), pretul mediu al apartamentelor noi fiind de 1.784 de euro pe metru patrat iar al celor vechi de 1.138 euro/mp, valori similare cu cele inregistrate in luna precedenta.

     

    "Sectoarele Capitalei s-au comportat diferit, cu oscilatii intre – 1% si + 7%. Sectorul 1 a inregistrat cea mai mare crestere, ajungand pana la 1.582 eur/mp. Sectorul 2 si sectorul 3 au cunoscut fiecare o apreciere a preturilor cu 3%. In acelasi timp, preturile apartamentelor situate in sectoarele 4 si 6 s-au depreciat usor, cu cate1%. Comparativ cu nivelul de acum 6 luni, toate sectoarele au suferit scaderi de preturi , cu marje intre – 16% si – 40%", se arata intr-un comunicat al companiei de consultanta imobiliara.

     

    Totusi, raportat la valorile din perioada similara a anului trecut, preturile apartamentelor din Bucuresti au scazut, atat pe segmentul nou cat si pe cel vechi. In cazul apartamentelor noi, preturile au scazut de la 1.881 euro/mp, in aprilie 2008, la 1.784 euro/mp (aprilie 2009), scaderea fiind de aproximativ cinci procente. Mult mai mare este scaderea preturilor pe segmentul vechi, de aprox. 40%, BREI-V din aprilie 2008 fiind de 1.892 euro/mp, comparativ cu 1.138 euro/mp luna trecuta.
     

  • Cel mai mare mall local se deschide in octombrie

    “Mai mult de 85% din spatiu a fost deja contractat, procesul de inchiriere derulandu-se cu usurinta. Suntem in faza finala de semnare cu mai multe marci, iar in acest moment au mai ramas disponibile doar cateva unitati”, a declarat Friedrich Wachernig, membru in Consiliul de Administratie al Sparkassen Immobilien AG, investitorul in proiectul Sun Plaza.

     

    Principalele ancore comerciale vor fi un hipermarket Cora (suprafata de vanzare de 11.300 de metri patrati), o unitate Mobexpert (aceeasi suprafata), un magazin de bricolaj Baumax (10.000 mp), o unitate Flanco (2.500 mp) si pe segmentul de imbracaminte, incaltaminte si accesorii, C&A, GAP, Marks & Spencer, Douglas, Sephora, Promod, Orsay, Imaginarium, Motivi si Deichmann.

     

    Sun Plaza va avea in total 150 de magazine, o zona de food court cu KFC, McDonald’s, Burger King si Starbucks, 15 sali de cinema cu o capacitate de 3.000 de locuri, care vor fi operate de catre Cinema City, suprafata totala comerciala a centrului fiind de circa 80.000 de metri patrati – cea mai mare de pe plan local.

     

    “Nu am avut pana acum nicio cerere de renegociere a contractelor de inchiriere deja semnate. Toate contractele prevad o chirie minima fixa si o componenta procentuala, din venituri”, a declarat Michael Richard, directorul general EMCT Romania. Compania a achizitionat terenul pe care este dezvoltat Sun Plaza si a atras pe austriecii de la Sparkassen ca finantatori, intelegerea fiind asemanatoare unei vanzari de tip forward purchase. Reprezentantii dezvoltatorului nu au precizat valoarea contractului cu Sparkassen si nici chiria medie din centrul comercial, precizand doar ca aceasta este “mai redusa comparativ cu alte proiecte din Bucuresti si asta deoarece avem un numar de magazine mici mai redus decat alte proiecte, concentrandu-ne pe ancorele mari”.

     

    Proiectul, care va dispune de 2.000 de locuri de parcare, este prevazut si cu o componenta de birouri, care ar trebui finalizata anul viitor. Investitiile totale in proiect sunt de 200 de milioane de euro, cladirea de birouri urmand sa aiba o suprafata inchiriabila de 8.300 de metri patrati.

     

    Sun Plaza va fi cel de al treilea proiect comercial de mari dimensiuni din partea de sud a orasului, dupa City Mall si recent inauguratul Grand Arena. Tot in acesta toamna, in septembrie, este anuntata si finalizarea AFI Cotroceni Mega Mall, cu o suprafata inchiriabila de 76.000 mp.

     

    Sparkassen Immobilien detinea la finalul anului trecut un portofoliu evaluat la 1,78 miliarde de euro, format din proiecte rezidentiale, de birouri si hoteluri, compania fiind prezenta pe plan local prin achizitia hotelului Novotel din Bucuresti. Sun Plaza este primul proiect de dimensiuni mari dezvoltat de catre EMCT Romania, care a mai construit unitati pentru retaileri ca Bricostore, Carrefour si Cora.
     

  • Top BM: Cele mai inalte proiecte imobiliare din Capitala (GALERIE FOTO)

    Traieste deasupra tuturor”, “descopera un oras intreg la picioarele tale” sau “atat de aproape de agitatia orasului si totusi intr-o oaza de liniste”. Doar cateva dintre sloganurile cu care dezvoltatorii au incercat sa atraga clienti pentru cumpararea unei locuinte la etajul 18, 20 sau chiar 24. Dupa mai multi ani in care suprematia in randul proiectelor de turnuri a fost detinuta de cladirile de birouri – anul trecut a fost finalizat Tower Center International, cu 25 de etaje – sau de vechiul hotel Intercontinental, 2009 va aduce finalizarea primelor turnuri de locuinte, cele mai inalte cu 24 de etaje.

    “Am pastrat etajul 24, insa am vandut toate locuintele de la 23. Clientii cumpara si la etajele superioare, am avut cazuri in care s-au razgandit, alegand in loc de etajul 8 etajul 14. Am urcat, au vazut privelistea si si-au schimbat optiunea”, spune Rodica Ciachiris, director de vanzari si marketing al dezvoltatorul Romfelt Real Estate, care va finaliza in septembrie un proiect cu peste 616 apartamente, una dintre cladiri urmand sa aiba 24 de etaje. Pana atunci ar trebui predata si prima faza din Asmita Gardens, proiect care include cladiri cu o inaltime similara.

    Turnurile de locuinte vor detine de altfel primatul in materie de livrari anul acesta, desi segmentul cladirilor de birouri urmeaza totusi sa marcheze terminarea a doua proiecte cu cate 18 etaje fiecare (City Gate in Piata Presei Libere si Euro Tower in zona Floreasca). Aceasta este si una dintre deosebirile de baza dintre cladirile de birouri inalte si cele rezidentiale de aceeasi talie: cu cat terenul achizitionat este amplasat intr-o zona mai centrala sau mai de nord, dezvoltatorul va fi mai inclinat sa dezvolte spatii de birouri.

    In afara de cele doua proiecte rezidentiale mentionate, in acest an urmeaza sa fie gata si cladirile din Monaco Towers, cu cate 20 de etaje fiecare. “Etajele inferioare atrag in general un cumparator traditionalist, cu o varsta medie sau o familie cu copii. Ultimele etaje atrag in schimb cumparatorii tineri, cosmopoliti, care doresc sa traiasca la inaltime”, sustin reprezentantii DTZ Echinox, agentul exclusiv de vanzare al Monaco Towers.

    Asmita Gardens, Romfelt Plaza si Monaco Towers vor ramane cele mai inalte blocuri de locuinte pentru o perioada de cel putin un an, potrivit graficelor actuale de executie ale proiectelor din Bucuresti. Avand in vedere ritmul lent al vanzarilor din ultima jumatate de an, potentialii doritori au sanse sa gaseasca aici oferte la etajele superioare. Care sunt insa avantajele unei locuinte amplasate la inaltime? “Nivelul zgomotului este mult mai redus, aproape inexistent. Nu aveti nici praf si beneficiati de o priveliste minunata”, lauda oferta reprezentantul Romfelt.

    Potentialii cumparatori trebuie sa tina cont ca o locuinta situata la unul din ultimele etaje este in general – nu intotdeauna insa – mai scumpa decat una aflata mai aproape de sol. “Piata imobiliara este de abia in formare, inca nu sunt niste reguli si cutume. In strainatate, cu cat te ridici mai sus, cu atat esti intr-o pozitie mai placuta. Iar preturile sunt mai mari”, afirma Rodica Ciachiris.

    Turnurile de locuinte nu vor ramane insa cele mai inalte cladiri din Capitala. Primii zgarie-nori locali ar trebui sa fie reprezentati de cladirile de birouri care se dezvolta in zona Barbu Vacarescu, zona care a atras doua proiecte gigantice, cu cate 36 de etaje fiecare. Efectele crizei financiare s-au facut insa resimtite, astfel incat data de finalizare estimata a fost fie impinsa in viitor cu cateva luni, fie a devenit incerta, iar proiectele au fost puse la sertar pana la venirea unor vremuri mai bune in special in ceea ce priveste finantarile.

    Astfel, dezvoltarea Cefin Barbu Vacarescu a fost oprita momentan. Stefano Albarosa, CEO al dezvoltatorului, a declarat la momentul anuntului ca decizia a fost luata ca urmare a conditiilor solicitate de catre banci pentru acordarea unui imprumut, dobanzile fiind de asemenea considerate prea ridicate. Al doilea zgarie-nori de pe Barbu Vacarescu, proiectul Raiffeisen Evolution, va fi gata la inceputul lui 2012, potrivit datelor furnizate de catre CBRE Eurisko, agent co-exclusiv de inchiriere al cladirii. Sky Tower ar urma sa fie o componenta a Floreasca City, un proiect mixt ce va include si un centru comercial – Promenada Mall – si va necesita investitii estimate initial la 250 de milioane de euro.

    Nu la fel de certe sunt in acest moment planurile omului de afaceri George Copos, care anuntase un turn de 27 de etaje, sau ale Plaza Centers, care va dezvolta pe locul fostei Case Radio un proiect gigant, cu cele mai inalte cladiri din Bucuresti, potrivit planurilor actuale. Daca proiectul israelienilor de la Plaza Centers a intampinat dificultati in obtinerea autorizatiilor de constructie, pas facut recent, Ana Tower a fost suspendat pe un termen nedefinit.

    Un alt proiect gigant anuntat spre dezvoltare in urmatoarea perioada este Smart City, dezvoltat printr-un parteneriat intre Immorent, parte a grupului Erste, Rompetrol si Dinu Patriciu. Proiectul urmeaza sa aiba 150.000 de metri patrati, iar investitia estimata in acest moment se ridica la 300 de milioane de euro. Smart City va fi un proiect mixt, avand planificate spatii de birouri, spatii rezidentiale si un turn cu o inaltime de 110 metri, ce va gazdui noul sediu al Rompetrol. Materializarea pe rand a tuturor acestor planuri ar urma sa duca pe termen mediu la un clasament real al celor mai inalte zece cladiri din Capitala, tinand cont ca la sfarsitul acestui an, din toate proiectele enumerate in topul de mai sus ar urma sa fie realizate abia patru proiecte.

  • Chiriasii chiriasilor nostri

    Un traseu in zonele din Capitala situate in afara perimetrului “de business” Piata Victoriei- Aviatorilor scoate la iveala un amanunt interesant pentru piata spatiilor de birouri: pe tot mai multe cladiri sunt afisate inscriptii de dimensiuni mari pe care scrie “Spatii de inchiriat” si mai nou “SUBLET” – adica spatii oferite spre inchiriere de catre compania care le-a inchiriat initial. “Subinchirierea este un fenomen, in sensul in care tot mai multe companii isi restrang activitatea si doresc, in consecinta, sa isi micsoreze si suprafetele de birouri. Exista un numar ridicat de oferte de subinchiriere, suntem surprinsi de aceasta crestere”, declara Mirela Raicu, partener in cadrul Esop Consulting.

    Nu e vorba de o noutate, fenomenul fiind prezent si inainte. Pe de o parte, companiile inchiriau initial un spatiu mai mare din dorinta de a se extinde ulterior, iar spatiul excedentar la momentul inchirierii era oferit spre inchiriere, dupa cum remarca Maria Florea, broker in cadrul departamentului de inchirieri de birouri al Colliers International. Pe de alta parte, inca dinaintea crizei a aparut tendinta de unificare a tuturor diviziilor unei companii, iar spatiile lasate libere de diviziile relocate erau oferite spre subinchiriere.

    Noul context a facut insa ca taierile de costuri sa fie la ordinea zilei, astfel incat incercarile de renegociere a tarifelor de inchiriere au fost naturale pentru companiile chiriase. O parte dintre acestea si-au restrans activitatea sau si-au amanat planurile de extindere, ceea ce a dus la o inmultire semnificativa a ofertelor de subinchiriere. “In cladirile mari din Bucuresti exista suprafete cuprinse intre 200 si 1.000 de metri patrati de subinchiriat. Un exemplu este Floreasca 169, care din 36.000 de metri patrati inchiriabili a avut spre subinchiriere aproximativ 2.000, dar si S-Park, care are disponibili 2.300 de metri patrati”, afirma reprezentantul Colliers.

    De regula, ofertele de profil existente reprezinta circa 20% din suprafata inchiriata initial de catre o companie. Nu avem de-a face insa cu un proces simplu. In primul rand, proprietarul cladirii trebuie sa isi dea acordul asupra acestei actiuni, dar si asupra companiei care ar urma sa preia respectiva suprafata. In al doilea rand, trebuie avuta in vedere scaderea chiriilor cu o medie de 20-30%, inregistrata in toate segmentele si zonele, ceea ce poate duce la pierderi pentru compania care ofera spatiul. Daca un contract a fost semnat intr-un moment de varf al pietei, ca acum un an, compania care doreste sa subinchirieze va trebui sa suporte scaderea din veniturile proprii. “Sunt companii care accepta sa piarda bani. Spre exemplu, daca o companie a inchiriat la 15 euro/mp/luna, poate fi dispusa sa ofere spatiul la 12 euro/ mp/luna, numai sa isi scada costurile”, spune partenerul Esop. In acelasi timp, daca e vorba de un contract semnat in urma cu doi-trei ani, la un nivel al chiriilor “mult sub cel de anul trecut”, tarifele sunt practic similare cu cele din perioada actuala, dupa cum afirma la randul sau Maria Florea.

    Subinchirierile apar mai ales in cazul contractelor stricte, care nu permit chiriasului sa renunte la spatiu si il obliga sa plateasca pe mai departe inclusiv daca pleaca, cel putin pana in momentul cand proprietarul ii gaseste un inlocuitor. Exista insa si cazuri cand contractele prevad doar plata unei penalizari, ce poate fi echivalenta cu chiria pe o perioada de patru-sase luni. Acest tip de contract este valabil mai ales in cazul cladirilor de clasa B.

    Oferirea spre subinchiriere a unui spatiu nu reprezinta insa si solutia ideala pentru o companie care doreste sa isi reduca din costuri, atat timp cat numarul tranzactiilor a scazut deja semnificativ in acest an si deci poate fi greu sa gaseasca doritori. “Multi chiriasi care observa ca nu reusesc sa sub- inchirieze fac presiuni asupra proprietarilor, cerandu-le sa reduca tarifele”, spune partenerul Esop. Nu in ultimul rand, exista situatii in care proprietarul cladirii trebuie sa fie de acord si cu tariful stabilit pentru subinchiriere, chiar atunci cand chiriasul initial va plati diferenta, pentru ca niste reduceri mari i-ar incuraja pe ceilalti chiriasi sa solicite si ei acelasi pret.

    Incercarea de a mentine tarifele pentru noile contracte la acelasi nivel cu al celor vechi reprezinta si pentru Marian Roman, managing director al Europolis, unul dintre factorii pentru care ia in calcul un grad de ocupare mai redus de 100%. “Depinde cat de necesar este acest grad, practic, daca pot sa achit ratele bancare si fara un grad de ocupare complet. Eu as tine cont si de companiile care ar inchiria, inca sunt numeroase companii ce cauta si acum un spatiu de inchiriere modern”, sustine managerul fondului de investitii austriac, care detine cladirea Europe House si primele doua cladiri din proiectul Sema Parc.

    La astfel de companii se gandeste managerul Europolis atunci cand se arata optimist in privinta inchirierii unui spatiu care se va elibera in perioada urmatoare in Europe House. Si in cadrul primei faze din Sema Parc exista o oferta de subinchiriere. Noile spatii, care devin disponibile la expirarea unui contract, dar si ofertele de subinchiriere ar putea prezenta interes inclusiv pentru companiile care au deja o suprafata in respectiva cladire si care doresc sa se extinda, considera Roman.

    Cert este ca atat cladirile care se vor finaliza in acest an, cat si suprafetele scoase la subinchiriere vor majora oferta totala de spatii de birouri existenta in Bucuresti, avand in vedere ca rata medie de neocupare este estimata sa creasca de la 2% anul trecut la circa 5-6% in acest an sau chiar inspre 8%, potrivit DTZ Echinox. Iar mentinerea actualei tendinte generale a economiei ar putea duce, in viitorul apropiat, la aparitia a tot mai multe afise cu “SUBLET”.

  • JLL: Romania, ultimul loc in regiune la mall-uri si birouri

    Stocul de spatii moderne de birouri din Bucuresti a urcat la finalul anului trecut la 1,19 milioane de metri patrati inchiriabili, dupa finalizarea a 242.000 de metri patrati, se arata intr-un studiu realizat de catre compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

     

    Atat stocul total de birouri cat si suprafata finalizata anul trecut plaseaza Romania pe ultima pozitie din regiune, dupa Praga (2,51 milioane de metri patrati stoc total), Budapesta (2,54 mil. mp) si Varsovia (2,97 mil. mp). Compania estimeaza ca in acest an vor fi finalizati 180.000 de metri patrati de birouri in Bucuresti, cifra urmand sa fie similara si in 2010.

     

    Situatia este similara si in ceea ce priveste stocul total de spatii comerciale moderne. Chiar daca acesta a urcat la finalul anului trecut la 1,05 milioane de metri patrati, un nivel mai bun comparativ cu Slovacia (645.671 mp), Romania este in urma Ungariei (1,07 mil. mp), Cehiei (2,22 mil. mp) si Poloniei (6,04 mil. mp).Diferentele dintre pietele mentionate pot fi observate si din raportul de metri patrati la mia de locuitori care in Romania este de peste trei ori mai mic decat in Polonia, spre exemplu.