BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • White & Case isi cauta spatiu de birouri la Bucuresti

    "Am vrea sa inchiriem circa 800 de metri patrati, dar cu posibilitate de extindere pana la 2.000 mp", a spus Michal Smrek, partener in cadrul biroului din Praga al White & Case. El a adus in discutie lipsa de spatii disponibile, dar si chiriile semnificativ mai mari decat in capitala Cehiei.

    Biroul din Romania va fi condus de Todd Schollenbarger, care a lucrat anterior la Linklaters, a doua firma de avocatura din lume. |n prezent, potrivit lui Smrek, White & Case are deja zece avocati care urmeaza sa lucreze la Bucuresti. Planurile sunt ca pana la deschiderea oficiala a biroului sa fie 15 avocati, a explicat Adelina Marin, asociat al White & Case. Ea lucreaza momentan la Praga, dar urmeaza sa se alature echipei din Bucuresti.

    Americanii intentioneaza sa se dezvolte agresiv. "Vrem sa fim numarul unu pe piata", a mai spus Smrek. Dar, pentru inceput, White & Case nu si-a propus sa se lupte pentru clienti cu celelalte case de avocatura din Romania. "Multi clienti internationali ai firmei sunt deja prezenti in Romania si ar putea sa lucreze in continuare cu noi. |n plus, multe companii din Cehia cu care lucram prin biroul de la Praga sunt interesate sa investeasca pe piata romaneasca", a adaugat Michael Smrek.

    De altfel, White & Case a fost deja implicat in tranzactii pe piata romaneasca, precum investitiile fondului ceh de investitii PPF Investments sau achizitia cladirii de birouri America House de catre grupul francez Ixis. White & Case a reprezentat autoritatile in procesul castigat de statul roman in fata americanilor de la Noble Ventures, pe tema privatizarii Combinatului Siderurgic Resita.

    |n piata avocaturii de afaceri se vorbeste de mai bine de un an de intrarea White & Case in Romania. La un moment dat, se zvonea ca White & Case va prelua casa locala Tuca Zbarcea si Asociatii, cu care de altfel colaboreaza in alt proces intentat impotriva statului roman.

    White & Case are, la nivel international, 2.100 de avocati in 35 de birouri din 23 de tari, si are venituri de peste 800 de milioane de euro anual.

    |n Romania sunt prezente mai multe firme straine de avocatura, la Bucuresti avand birouri primele doua ca marime din lume – Clifford Chance si Linklaters -, dar si alte firme de talie mai mica ca Salans, Cameron McKenna sau jucatori regionali precum Schonherr sau Wolf Theiss.

    De asemenea, in piata sunt mai multe firme locale puternice precum Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP), Tuca Zbarcea si Asociatii, Popovici Nitu si Asociatii, Musat si Asociatii sau Bostina si Asociatii.

  • Cald, de fapt fierbinte

    De cinci ani, piata imobiliara creste spectaculos. Dublarea sau chiar triplarea preturilor de la an la an i-a mirat pe multi, dar putini s-au aratat realmente ingrijorati. Explicatii precum „cererea este mult mai mare decat oferta“, „exista un interes foarte mare din partea investitorilor straini“, „suntem in urma altor piete din regiune“, oferite de toti comentatorii pietei imobiliare, i-au calmat pe tematori, livrand in acelasi timp noi motive de majorare a preturilor.

    A trebuit sa apara un fenomen care are prea putina legatura cu piata de aici – criza creditelor din Statele Unite – pentru ca romanii sa devina interesati de concepte ca supraincalzire sau grad prea mare de indatorare. In esenta, problemele din SUA nu sunt atat ale sectorului de real estate, cat ale finantatorilor, care au acceptat sa crediteze persoane care nu puteau demonstra ca pot returna imprumuturile. Problemele din Statele Unite au iradiat si in alte parti ale globului, influentand piete imobiliare din tari ca Marea Britanie sau chiar Estonia. Efectele au ajuns si in Romania, dar in niciun caz nu putem vorbi de o criza. Aici, banca centrala a tinut sub control – poate chiar prea strict, spun unii bancheri – gradul de indatorare a populatiei. Numai ca la gradul de imprevizibilitate a economiei, a veniturilor, a cursului de schimb, a dobanzilor, cresterea accelerata a preturilor la imobiliare n-a avut cum sa trezeasca paralele cu piata americana si intrebarea fireasca: este sustenabila cresterea preturilor din ultimul timp ori avem de-a face cu o supraincalzire, cu un „balon“ sortit sa se sparga intr-un viitor mai mult sau mai putin apropiat?

    Pentru cumparatorii de apartamente din Romania, criza din SUA a avut deja un rezultat palpabil: cresterea dobanzilor. „Bancile au devenit mai prudente in toata lumea“, remarca Peter Collins, director al diviziei Northern Europe din cadrul companiei imobiliare DTZ, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin. Iar precautia sporita a bancilor ar putea afecta si afacerile dezvoltatorilor imobiliari, care ar putea gasi mai greu surse de finantare a proiectelor. Pana acum, dezvoltatorii nu s-au plans, dat fiind ca nici bancile din Romania nu vad inca posibilitatea unei crize a pietei imobiliare. Romania s-ar putea confrunta pe termen mediu cu o supraincalzire a pietei imobiliare, insa pe ansamblu nu exista semne clare privind aparitia unui „balon“ al preturilor, in ciuda cresterii rapide din ultimii ani, remarcau analistii grupului bancar Unicredit intr-un raport recent asupra pietei imobiliare regionale.

    Nici vicepresedintele regional al Bancii Mondiale, Shigeo Katsu, desi a avertizat asupra vulnerabilitatii ridicate a Romaniei la efectele negative ale crizei globale a creditelor, nu crede ca Romania simte deja impactul crizei americane. Katsu a apreciat, intr-un interviu acordat Reuters, ca limitarea volumului de credite la nivel mondial, cauzata de problemele aparute pe piata creditelor ipotecare din SUA, nu a afectat inca regiunea balcanica, unde avansul economic s-a plasat la un nivel ridicat in ultimii ani. El a atras totusi atentia asupra faptului ca economiile sud-est-europene sunt dependente intr-o mare masura de finantarea externa si ar putea intampina dificultati.

    De cealalta parte, unii dezvoltatori apreciaza ca se poate vorbi de o supraincalzire. „Este clara o incalzire a pietei, pentru ca preturile sunt nejustificate atat la apartamente, cat si la terenuri“, apreciaza Teodor Pop, director al dezvoltatorului RED Management Capital. Compania are in lucru acum mai multe proiecte in mai multe orase din Romania – Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti. „O crestere cu peste 50% la apartamentele vechi de la inceputul anului este prea mult chiar si pentru piata romaneasca“, remarca de curand si Razvan Stroescu, directorul departamentului rezidential al companiei imobiliare Coldwell Banker.

    Cresterile de preturi nu au aparut insa numai in sectorul rezidential, ci si in domenii care au avut o evolutie mai previzibila, precum piata spatiilor de birouri sau a centrelor comerciale. In ultimele tranzactii, randamentele anuale (yield-urile), pe baza carora se calculeaza pretul de vanzare a unei cladiri, au scazut mult, ajungand la niveluri similare unor piete mult mai dezvoltate. Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul efectiv de vanzare este mai mare, cu alte cuvinte si cladirile de birouri din Romania sunt mai scumpe. America House, unul dintre cele mai cunoscute centre de afaceri din Bucuresti, a fost cumparat la un yield mai mic de 5,6%, comparabil cu randamente obtinute pe unele piete din Germania. Si in sectoarele nerezidentiale ale pietei imobiliare, cresterea preturilor a fost provocata de aceiasi factori care au dus la majorarea preturilor locuintelor, respectiv cererea mai mare decat oferta si interesul sporit al investitorilor, in special al fondurilor de investitii straine.

    Cert este ca, spre deosebire de anii anteriori, acum sunt din ce in ce mai multe voci care vorbesc de apropierea unui recul al pietei imobiliare. Mai mult, opinia generala pare a fi ca piata nu se va putea maturiza fara sa treaca mai intai printr-o perioada de scadere. „Vom vedea un ciclu de cadere in 3-5 ani, cand oferta va depasi cererea“, este de parere Tim Wilkinson, managing director al DTZ Echinox. „Cred ca piata atunci se va maturiza“, spune el referindu-se la segmentele nerezidentiale ale pietei. Dupa parerea lui, „piata este acum extrem de fierbinte si este nevoie de o scadere care sa o calmeze“. In ce-l priveste, Teodor Pop considera ca ar fi bine ca scaderea sa apara cat mai curand, deoarece „cu cat apare reculul mai devreme, cu atat stabilizarea se produce mai repede“. Iar intarzierea nu va face decat ca eventuala cadere sa fie „mai de sus“.

    Ce se va intampla pe piata imobiliara din Romania este greu de estimat, in contextul in care bancile sunt mai prudente, dar inca nu au oprit accesul la finantare nici pentru cumparatorii de locuinte, nici pentru dezvoltatori. Analistii cred ca, pe termen scurt, preturile vor continua sa creasca, dar estimarile privind momentul scaderii – sau daca acesta va aparea – sunt confuze. Dezvoltatorii spun ca terenurile sunt prea scumpe, dar inca se cumpara, iar reprezentantii agentiilor sunt inca optimisti: Ionut Bordei, partener al companiei imobiliare Eurisko, apreciaza ca preturile locuintelor vor continua sa creasca, doar ca nu in acelasi ritm ca pana acum.

    O imagine a modului in care criza financiara influenteaza o piata dezvoltata ca aceea a Marii Britanii o ofera Peter Collins de la DTZ: el spune ca investitorii se indreapta spre proprietatile sigure, ceea ce are ca efect o majorare a decalajului de randament intre cladirile din zonele principale si cele secundare. Asa se face, intre altele, ca in piata rezidentiala preturile au scazut in unele orase din Marea Britanie, dar Londra nu a fost afectata. Seamana Romania cu Marea Britanie? Deocamdata, preturile in Bucuresti continua sa urce.

  • Cotroceni Park, buget de peste 200 mil. euro

    Bugetul total al centrului comercial Cotroceni Park depaseste 200 de milioane de euro, dar este mai mic de un sfert de miliard, a declarat Reuven Havar, director general al companiei care dezvolta mall-ul din Drumul Taberei.
    Valoarea contractului de constructie semnat cu antreprenorul proiectului, firma Danya Cebus din Israel, este de 158 de milioane de euro, a precizat Havar. Aceasta valoare nu include costurile terenului, cheltuielile de proiectare, de marketing, de finantare etc, si nici valoarea lucrarilor de constructie deja efectuate (demolarea constructiilor existente, excavari, fundatii, a adaugat directorul Controceni Park SA. Ca urmare, "probabil ca bugetul total depaseste 200 de milioane de euro", a declarat Reuven Havar.
    Compania este controlata de grupul Africa Israel, prin divizia AFI Europe, care a preluat recent partea fondului de investitii american New Century Holdings (NCH). AFI Europe va plati 78 de milioane de euro pentru jumatate din actiunile Cotroceni Park, detinute de NCH, decizie ce arata, in opinia lui Havar, "increderea pe care o avem in acest proiect". Cotroceni Park a pornit ca un parteneriat intre grupul Africa Israel si NCH, fond de investitii ce detinea fabrica UMEB, pe terenul careia se va construi mall-ul.
    Complexul comercial va avea o suprafata inchiriabila de peste 75.000 de metri patrati, din care a fost deja inchiriata circa 80%. Mall-ul va cuprinde un hypermarket Real, un cinematograf cu 20 de sali operat de Cinema City (care aduce pe piata romaneasca primul IMAX – cinematograf 3D), precum si spatii operate de Domo, Intersport, Humanic etc.
    Cotroceni Park va fi deschis inainte de Craciunul lui 2009, a mai anuntat azi Reuven Havar.
    Proiectul mai cuprinde si patru cladiri de birouri si un hotel, dar proiectarea acestora nu a fost inca finalizata. Cele cinci cladiri ar putea avea un buget total de circa 100 de milioane de euro, a mai spus directorul Cotroceni Park.

  • “London Eye” de Bucuresti

    Compania Plaza Centers a anuntat ca va construi, in cadrul proiectului Dambovita Center, o "Roata a Bucurestiului", similara cunoscutei London Eye din capitala Marii Britanii.
    Dambovita Center este un proiect dezvoltat in parteneriat public-privat de compania Dambovita Center SRL, la care Plaza Centers detine 75% din actiuni, pe amplasamentul actualei Case Radio, in zona Eroilor din Bucuresti.
    Potrivit arhitectilor de la Chapman Taylor, proiectantii complexului, Roata Bucurestiului va avea un diametru de 60 de metri si va fi amplasata la o inaltime de 20 de metri fata de sol.
    Dambovita Center va mai cuprinde si doua turnuri de birouri, cel mai inalt urmand sa aibe aproape 150 de metri, valoarea care il va plasa drept cea mai inalta cladire din Bucuresti.
    In plus, proiectul prevede constructia unui hotel cu 320 de camere, a unui aparthotel cu 115 apartamente, a unui complex comercial cu peste 100.000 mp, spatii de divertisment si relaxare (un complex cinematografic cu 16 sali; un centru de divertisment; un complex spa&fitness; un casino; restaurante si cafenele). Spatiile de birouri din cadrul proiectului vor insuma 115.000 mp, cuprinzand atat cele doua turnuri, cat si alte cladiri din proiect , iar complexul va mai include si 300 de unitati rezidentiale.

  • Au trecut de un miliard

    Fondul austriac de investitii Immoeast a incheiat saptamana trecuta achizitia a doua cladiri de birouri din Bucuresti – Riverside Tower, in valoare de circa 25 de milioane de euro, si Baneasa Airport Tower, unde Immoeast si-a majorat participatia de la 75% la 100%, intr-o tranzactie de circa 20 de milioane de euro, conform unor surse citate de Ziarul Financiar. Cu cele mai noi achizitii, valoarea preluarilor de participatii ale Immoeast in proiecte imobiliare anul acesta a depasit un miliard de euro, incepand de la Victoria Park, S-Park sau un teren din Baneasa pe care va dezvolta un ansamblu rezidential de 100 de milioane de euro si pana la Gold Plaza din Baia Mare, Euromall-urile din Galati si Pitesti sau Polus Center din Constanta, cea mai mare tranzactie de pana acum, in valoare de 185 de milioane de euro.

  • Un Guiness Book local

    Desi atributul de „cel mai mare“ sau numarul 1 pe o piata este folosit de companiile din toate domeniile, in dezvoltarile imobilare este cel mai usor de masurat. In Romania, dezvoltarile imobiliare de dimensiuni mari se concentreaza in Bucuresti.
    Cel/cea mai mare
    Nume
    Suprafata
    Dezvoltator
    proiect existent
    proiect in derulare (deadline)
    Mall
    Plaza Romania
    104.000 mp
    Anchor Group
    Colloseum Shopping Mall
    220.000 mp
    (2010)
    Modus
    Birouri
    Charles de Gaulle Plaza
    40.000 mp
    Avrig 35
    Anchor Mall Vitan
    48.000 mp
    (2008)
    Anchor Group
    Inaltime
    Casa Presei Libere
    108 metri
    RAAPPS
    Floreasca City Center
    131 metri
    (2009)
    Raiffeisen Evolution Project Development GmbH
    Hotel
    JW Marriott
    438 camere
    Societatea Companiilor Hoteliere Grand
    Confort Vitan
    1.500 camere (toamna 2007)
    Pro Confort
    Proiect integrat
    Baneasa
    221 ha
    Baneasa Investment

  • Azi in toata tara

    Peste 12.000 de apartamente in lucru la Cluj-Napoca, doua mall-uri pe punctul de a fi inaugurate si alte doua in lucru tot in orasul de la poalele Feleacului, un singur dezvoltator cu nu mai putin de 12 proiecte in Iasi, mii de noi locuinte livrate sau in lucru la Constanta. Toate aceste date arata ca Bucurestiul a incetat sa mai fie singurul pol de atractie din Romania pentru investitorii imobiliari.

    In mod traditional, se spunea ca piata imobiliara din marile orase urmeaza Bucurestiul la distanta de doi ani. Adica in Cluj-Napoca, Timisoara sau Constanta se intampla la un moment dat ceea ce se petrecea cu doi ani in urma in Bucuresti. Realitatea din teren arata acum diferit. In unele privinte, ca in cazul spatiilor de birouri de clasa A, decalajul este poate chiar mai mare, dar in altele, precum constructia de locuinte noi, intervalul este mult mai strans.

    Dar decalajele sunt pe cale de a fi rapid recuperate, dat fiind ca multi dezvoltatori au ajuns acum chiar sa ocoleasca Bucurestiul, din cauza preturilor ridicate ale terenurilor. „In Bucuresti este atat de scump, incat nu mai are sens sa construiesti“, spune Teodor Pop, directorul dezvoltatorului imobiliar RED Management. El apreciaza ca investitorii prefera acum sa se orienteze spre alte orase decat sa suporte „preturile exorbitante“ din Capitala. RED Management are in lucru acum mai multe proiecte in Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti.

    RED – care are ca actionari principali fondurile de investitii Warburg Pincus (SUA) si GED Capital (Spania) – este prezent de mai multi ani pe piata romaneasca, dar situatia este mai suparatoare pentru dezvoltatorii care abia acum vin in Romania. „In viitor ne vom concentra pe orasele din provincie, pentru ca terenurile din Bucuresti au devenit prea scumpe si majoritatea dezvoltatorilor care intra acum evita aceasta piata“, spunea Kay Thorkildsen, presedintele dezvoltatorului WestHouse Group, care a anuntat trei proiecte imobiliare in Constanta.

    De altfel, in Constanta sunt deja in diverse faze de dezvoltare mai bine de zece proiecte rezidentiale, ale caror preturi de vanzare se apropie de cele din Bucuresti. Este drept ca orasul profita de prezenta pe litoral si multe locuinte sunt cumparate in scop turistic. Interesul pentru locuintele noi este ridicat, spune Andra Turcu, marketing & sales manager la Tomis Development, companie ce dezvolta cartierul rezidential Tomis Plus, la iesirea din Constanta inspre Mihail Kogalniceanu. Ca urmare, preturile terenurilor au avut o evolutie exploziva in ultimii doi ani, inregistrand triplari in apropierea proiectelor. Mai ales ca pe piata constanteana sunt anuntate investitii ale unor mari dezvoltatori prezenti in Romania, precum Neocity, Engel Europe sau spaniolii de la Gran Via.

    Compania Impact, singurul dezvoltator imobiliar listat la bursa din Bucuresti, a fost unul dintre pionierii complexurilor rezidentiale in provincie. Dupa ce a construit mai multe ansambluri de case in zona Bucurestiului, Impact a lansat proiecte in Constanta, Ploiesti si Oradea si va colabora cu Primaria locala pentru un complex in Cluj-Napoca.

    Din urma vin insa puternic dezvoltatorii straini, precum grupul israelian ENG (care s-a concentrat pe Iasi, unde a anuntat 12 proiecte, dintre care zece rezidentiale), Bas Development, companie formata prin fuziunea a doi dezvoltatori originari tot din Israel, Bar-On Adam Structures si Aura Investments (care tinteste orase ca Ploiesti sau Brasov) sau Westhouse si Gran Via, ambele cu proiecte rezidentiale in Constanta.

    In domeniul locuintelor noi, pietele din marile orase sunt pe punctul de a prinde din urma piata bucuresteana, cel putin la nivelul intentiilor si al anunturilor. Totusi, exista segmente unde Capitala pastreaza inca un avans suficient.

    Pentru clujeni, de exemplu, cumpararea unui apartament de lux poate fi inca o problema. Daca in Bucuresti multi ani s-au construit aproape exclusiv locuinte foarte scumpe si abia din 2005 dezvoltatorii si-au indreptat atentia spre clasa de mijloc, in Cluj-Napoca evolutia a fost oarecum inversa. Pentru ca orasul de sub Feleac a avut o particularitate ce l-a diferentiat de orice alt oras din Romania – jocul Caritas. „Asa nefericit cum a fost el, jocul a facut si multi castigatori, majoritatea aici“, spunea un om de afaceri clujean. De pe urma Caritas, in Cluj-Napoca s-a format o patura de mijloc semnificativ mai consistenta decat in alte parti, iar investitorii locali au construit blocuri de locuinte in special pentru acestia. „Noi am construit, incepand de prin 2000, mai intai pentru persoanele cu venituri medii“, spune Ramona Cuc, director general si actionar al companiei imobiliare clujene Grup de Lux.

    Iar acum, in Cluj-Napoca sunt anuntate proiecte rezidentiale de peste 500 de milioane de euro, care ar urma sa se transforme in 12.000 de noi locuinte. Acestea sunt dezvoltate de firme precum Polus Real Estate, membra a dezvoltatorului TriGranit din Ungaria, sau Impact in colaborare cu autoritatile locale, fiecare dintre aceste doua companii anuntand peste 5.500 de locuinte. Sunt insa si proiecte mai mici, precum Bonjour, din cartierul Buna Ziua, dezvoltat de firma cu capital italian Mao Imobiliare in parteneriat cu compania Elite Group, detinuta de oameni de afaceri romani.

    Intrate pe radarul investitorilor, Cluj-Napoca si alte orase din tara recupereaza decalajul fata de piata imobiliara din Bucuresti, mai ales ca preturile locuintelor sunt inca mai mici decat in Bucuresti. Pe de-o parte, terenurile sunt mai ieftine, iar pe de alta parte, costurile de constructie sunt mai mici. Urmand insa exemplul Capitalei, este perfect posibil ca in scurt timp preturile sa creasca, pe fondul unei cereri tot mai mari. Cresterea puterii de cumparare vizibila in ultimii ani in Bucuresti se manifesta si in provincie.

    Mai mult insa, o serie de investitori straini – fie alungati de preturile mari ale terenurilor din Bucuresti, fie atrasi de facilitatile oferite de autoritatile locale – aleg sa construiasca fabrici, sa deschida centre de suport sau sa lanseze diverse operatiuni de servicii in orasele importante din tara. Exemplul fabricii Nokia la Cluj-Napoca sau venirea Ford la Craiova sunt concludente. Iar aceste investitii sunt urmate si de o deplasare a fortei de munca, ceea ce va pune presiune pe piata imobiliara din respectivele localitati. Pe langa nevoia de noi locuinte pentru lucratorii straini sau autohtoni, aceste investitii vor atrage si dezvoltatori de spatii industriale sau de birouri.

    Dezvoltatorii de centre comerciale au luat cu asalt deja orasele mai mari sau mai mici, analistii Colliers spunand ca nu exista practic localitate cu peste 100.000 de locuitori care sa nu aiba cel putin un proiect de mall, retail park sau hipermarket cu galerie comerciala, ba chiar doua sau trei astfel de investitii. In schimb, Romania sufera puternic la capitolul spatii logistice, remarca de curand Lorand Szarvadi, director executiv si fondator al lantului de electrocasnice Domo. Totusi, si piata spatiilor de depozitare a fost luata la tinta. Cefin Real Estate, care a dezvoltat in parteneriat cu fondul de investitii austriac Europolis parcul logistic Cefin Logistic Park, pe autostrada Bucuresti-Pitesti, lucreaza deja la doua proiecte similare in Arad si Timisoara. Cefin are terenuri de aproape trei milioane de hectare in mai mult de zece orase, pe care va dezvolta in special proiecte industrial-logistice si rezidentiale.

    Nici spatiile de birouri nu sunt prea multe in orasele mari. Mult timp, Brasovul sau Cluj-Napoca au avut doar o cladire sau doua de birouri „de clasa A“, construite in general de investitori locali, dar care nu erau prea solicitate de chiriasi.

    Acum, tot costurile ridicate din Bucuresti ii determina pe investitori sa ia in calcul si alte destinatii pentru investitiile lor. In plus, prezenta unor centre universitare puternice determina firme ca Siemens, CapGemini sau Genpact sa deschida centre de servicii in Iasi, in timp ce Nokia a ales Clujul. „Necesar de birouri este si in alte orase“, spune Teodor Pop. RED Management, firma pe care o conduce Pop, construieste 155.000 de metri patrati de birouri intr-un parc de afaceri, vizand in mod special chiriasi pentru spatii de back office, call center sau service center, precum Accenture, Genpact, Ericsson sau Siemens.

    Cert este ca pentru multi investitori imobiliari, Romania nu se mai reduce de mult la un singur oras, asa cum apare in studiile de piata ale companiilor imobiliare internationale.

  • Think big

    Initial, acest articol s-a numit „Mania grandorii“, fara o nuanta peiorativa; titlul voia sa defineasca oarecum in gluma aparitia si dezvoltarea in Romania a acelui fenomen pe care mizeaza in lume o sumedenie de dezvoltatori imobiliari – este vorba de forta de atractie a „celui mai mare“: cel mai mare hotel, cel mai amplu proiect, cea mai inalta cladire. De aceea au ales seicii din Dubai sa construiasca, alaturi de structuri unice cum sunt insulele artificiale si hotelurile de sapte stele in forma de vela de corabie, o cladire care sa se incadreze in mult mai populara categorie „cea mai inalta constructie“. Mania grandorii de care vorbim noi este de fapt business, este atuul adus de faptul ca poti sa te prezinti pe piata cu imaginea de „cel mai“ sau „cea mai“. Efectul e usor de intuit, pentru ca una este sa spui „am stat la un hotel de patru stele in Bucuresti“ si cu totul altceva sa spui „am stat la cel mai mare hotel din Europa, e la Bucuresti“.

    Cand il intrebi despre cum e cu cel mai mare hotel, Ionut Negoita capata un aer misterios. Fratii Ionut si Robert Negoita, proprietarii grupului de firme Pro Confort, cu afaceri in real estate si comert cu materiale de constructii, mochete si linoleum, vor sa faca in zona Vitan din Bucuresti un hotel de patru stele cu 1.500 de camere, cel mai mare din Europa. Cum in septembrie este programata inaugurarea unei prime parti a constructiei, asa-zisul birou al lui Ionut Negoita este acum o incapere de la parterul constructiei, unde se afla o mare parte din mostrele de mobilier, materiale si decoratiuni pentru miile de camere ale viitorului hotel. O masa inconjurata de vreo zece tipuri diferite de scaune si fotolii, unde pe jos se afla mocheta in vreo zece nuante, iar numarul tablourilor din camera depaseste numarul metrilor patrati de perete.

    Lucrarile au inceput acum un an si cinci luni: „Anul trecut, terenul era viran, iar in septembrie vom inaugura prima jumatate a hotelului, urmand ca la inceputul anului viitor sa dam drumul la toata capacitatea“, spune Negoita, cel mai mic dintre cei doi frati, care se ocupa de parte de finisaje a hotelurilor Confort, dar si de operarea lor. Aceasta inseamna ca echipa de 800 de muncitori de pe santierul de la Confort Vitan a construit cam 3 camere pe zi, respectiv aproximativ 180 metri patrati pe zi. Constructia a fost finantata 60% din resurse proprii ale grupului Confort, iar restul de bani (24 de milioane euro) au fost imprumutati de la banci. Resursele proprii inseamna pentru fratii Negoita profitul din afacerile imobiliare (vinderea apartamentelor din proiectul rezidential Domus din Bucuresti), dar si bani iadusi e celelalte hoteluri, care au avut anul trecut un profit net de 3 milioane euro. Daca celelalte hoteluri, in special cele de langa aeroportul Otopeni, sunt nisate ca hoteluri de tranzit, Ionut Negoita ar vrea ca hotelul din Vitan sa fie si un reper monden: „Hotelul va avea un design futurist, poate prea futurist pentru Bucurestiul de astazi, dar vrem sa atragem nu doar prin dimensiune, ci si prin look“.

    Constructia hotelului de 1.500 de camere ii va duce pe fratii Negoita in top 10 al proprietarilor de hoteluri, dupa numarul de camere – primele locuri fiind ocupate de fratii Micula, de Josef Goschy si Mohamad Murad. Deocamdata, Ionut si Robert Negoita detin 510 camere in hotelurile Confort (Otopeni, Rin Otopeni si Traian). Ca numar de camere, hotelul va depasi Estrel din Berlin (1.162 camere), Concorde La Fayette din Paris (1.000 de camere), Hilton din Londra (1.052 de camere), Auditorium Madrid Hotel (894 de camere) si Royal National London (800 de camere). Dat fiind ca cele mai aglomerate capitale europene sunt deja acoperite de hoteluri de mari dimensiuni, sansele ca hotelul fratilor Negoita sa fie depasit in curand sunt destul de mici. „Nu am dubii ca acesta va fi cel mai mare hotel din Europa pentru mult timp“, comenteaza Negoita.

    Planul initial de constructie a hotelului Confort din Vitan, care a aparut in urma cu doi ani, era a unui hotel cu 1.200 de camere, care presupunea o investitie de 60 milioane euro. Decizia de a adauga 300 de camere proiectului initial a fost luata in momentul cand deja se lucra la structura: „Ne-am dat seama ca a construi aceste camere in plus nu ar reprezenta un mare efort financiar in plus, mai ales ca lucram cu firma proprie de constructii, iar costurile cu operarea nu vor creste nici ele foarte mult costurile totale, dupa principiul: cu cat e mai mare, cu atat costurile de operare pe fiecare metru patrat scad“, afirma Negoita. Investitia va fi tot de 60 milioane euro, iar constructia se va intinde pe 90.000 mp. „Pe mine ma fascineaza ca acest hotel are amprenta la sol de un hectar“, spune Ionut Negoita.

    Din Vitan trecem in Baneasa, unde pe 221 de hectare si in urma unei investitii ce va atinge doua miliarde de euro, va fi finalizat in 2015 Proiectul Baneasa, cel mai mare complex imobiliar din Romania si unul din cele mai mari din Europa de Est. Nu lipsit de interes este si faptul ca Universitatea de Stiinte Agricole si Medicina Veterinara, care detine 49,88% din capitalul Baneasa Investment, dezvoltatorul proiectului, va deveni, la terminarea acestuia, una din cele mai bogate institutii de invatamant europene, mai bogata decat Universitatea Oxford.

    Baneasa Investment s-a format prin asocierea Universitatii, in anul 2000, cu un grup de firme controlat de oamenii de afaceri Puiu Popoviciu si Radu Dimofte. Proiectul cuprinde o zona rezidentiala ce va ocupa peste 60% din suprafata totala a proiectului, un parc de afaceri construit pe un teren de 12 hectare si care va oferi 160.000 de metri patrati de spatii de birouri, precum si o zona comerciala construita pe 450.000 de metri patrati, una din cele mai intinse din Estul Europei.

  • Locuinte ieftine la Viena

    Cele mai scumpe sunt Roma, Paris si Copenhaga, cu preturi de 11.500-15.000 de euro pe metrul patrat, conform unui studiu realizat de Consiliul European al Profesionistilor din Real Estate. In imediata apropiere se claseaza Madridul si Luxemburgul. Moscova si Londra nu au fost incluse in studiu, insa preturile in capitala Rusiei variaza intre 3.000 si 3.500 de euro pe metrul patrat. In cele mai multe capitale, preturile pe metrul patrat sunt insa sub 2.000 de euro. In Europa de Est sunt capitale unde preturile pleaca de la 500 de euro, in timp ce in capitalele din Europa Occidentala, preturile de pornire sunt de 1.500-2.000 de euro. La realizarea studiului au fost luate in calcul preturile apartamentelor de trei camere construite dupa 1997.

  • Azi in toata tara

    12.000 de apartamente in lucru la Cluj-Napoca, doua mall-uri pe punctul de a fi inaugurate si alte doua in lucru tot in orasul de la poalele Feleacului, un singur dezvoltator cu nu mai putin de 12 proiecte in Iasi, mii de noi locuinte livrate sau in lucru la Constanta. Toate aceste date arata ca Bucurestiul a incetat sa mai fie singurul pol de atractie din Romania pentru investitorii imobiliari.
    In mod traditional, se spunea ca piata imobiliara din marile orase urmeaza Bucurestiul la distanta de doi ani. Adica in Cluj-Napoca, Timisoara sau Constanta se intampla la un moment dat ceea ce se petrecea cu doi ani in urma in Bucuresti. Realitatea din teren arata acum diferit. In unele privinte, ca in cazul spatiilor de birouri de clasa A, decalajul este poate chiar mai mare, dar in altele, precum constructia de locuinte noi, intervalul este mult mai strans.
    Dar decalajele sunt pe cale de a fi rapid recuperate, dat fiind ca multi dezvoltatori au ajuns acum chiar sa ocoleasca Bucurestiul, din cauza preturilor ridicate ale terenurilor. "In Bucuresti este atat de scump, incat nu mai are sens sa construiesti", spune Teodor Pop, directorul dezvoltatorului imobiliar RED Management. El apreciaza ca investitorii prefera acum sa se orienteze spre alte orase decat sa suporte "preturile exorbitante" din Capitala. RED Management are in lucru acum mai multe proiecte in Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti.
    RED – care are ca actionari principali fondurile de investitii Warburg Pincus (SUA) si GED Capital (Spania) – este prezent de mai multi ani pe piata romaneasca, dar situatia este mai suparatoare pentru dezvoltatorii care abia acum vin in Romania. "In viitor ne vom concentra pe orasele din provincie, pentru ca terenurile din Bucuresti au devenit prea scumpe si majoritatea dezvoltatorilor care intra acum evita aceasta piata", spunea Kay Thorkildsen, presedintele dezvoltatorului WestHouse Group, care a anuntat trei proiecte imobiliare in Constanta.
    De altfel, in Constanta sunt deja in diverse faze de dezvoltare mai bine de zece proiecte rezidentiale, ale caror preturi de vanzare se apropie de cele din Bucuresti. Este drept ca orasul profita de prezenta pe litoral si multe locuinte sunt cumparate in scop turistic. Interesul pentru locuintele noi este ridicat, spune Andra Turcu, marketing & sales manager la Tomis Development, companie ce dezvolta cartierul rezidential Tomis Plus, la iesirea din Constanta inspre Mihail Kogalniceanu. Ca urmare, preturile terenurilor au avut o evolutie exploziva in ultimii doi ani, inregistrand triplari in apropierea proiectelor. Mai ales ca pe piata constanteana sunt anuntate investitii ale unor mari dezvoltatori prezenti in Romania, precum Neocity, Engel Europe sau spaniolii de la Gran Via.
    Compania Impact, singurul dezvoltator imobiliar listat la bursa din Bucuresti, a fost unul dintre pionierii complexurilor rezidentiale in provincie. Dupa ce a construit mai multe ansambluri de case in zona Bucurestiului, Impact a lansat proiecte in Constanta, Ploiesti si Oradea si va colabora cu Primaria locala pentru un complex in Cluj-Napoca.
    Din urma vin insa puternic dezvoltatorii straini, precum grupul israelian ENG (care s-a concentrat pe Iasi, unde a anuntat 12 proiecte, dintre care zece rezidentiale), Bas Development, companie formata prin fuziunea a doi dezvoltatori originari tot din Israel, Bar-On Adam Structures si Aura Investments (care tinteste orase ca Ploiesti sau Brasov) sau Westhouse si Gran Via, ambele cu proiecte rezidentiale in Constanta.
    In domeniul locuintelor noi, pietele din marile orase sunt pe punctul de a prinde din urma piata bucuresteana, cel putin la nivelul intentiilor si al anunturilor. Totusi, exista segmente unde Capitala pastreaza inca un avans suficient.
    Pentru clujeni, de exemplu, cumpararea unui apartament de lux poate fi inca o problema. Daca in Bucuresti multi ani s-au construit aproape exclusiv locuinte foarte scumpe si abia din 2005 dezvoltatorii si-au indreptat atentia spre clasa de mijloc, in Cluj-Napoca evolutia a fost oarecum inversa. Pentru ca orasul de sub Feleac a avut o particularitate ce l-a diferentiat de orice alt oras din Romania – jocul Caritas. "Asa nefericit cum a fost el, jocul a facut si multi castigatori, majoritatea aici", spunea un om de afaceri clujean. De pe urma Caritas, in Cluj-Napoca s-a format o patura de mijloc semnificativ mai consistenta decat in alte parti, iar investitorii locali au construit blocuri de locuinte in special pentru acestia. "Noi am construit, incepand de prin 2000, mai intai pentru persoanele cu venituri medii", spune Ramona Cuc, director general si actionar al companiei imobiliare clujene Grup de Lux.