BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Un semnal de alarmă pe pieţele financiare: Împrumuturile neperformante imobiliare din Statele Unite au depăşit Rezervele pe care le aveau cele mai mari bănci americane

    Creditele imobiliare comerciale neperformante au depăşit provizioanele celor mai mari bănci americane, după o creştere bruscă a întârzierilor la plată legate de birouri, centre comerciale şi alte proprietăţi, scrie Financial Times.

    Rezervele medii de la JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs şi Morgan Stanley au scăzut de la 1,60 la 90 de cenţi pentru fiecare dolar de datorie imobiliară comercială pentru care un debitor are cel puţin 30 de zile de întârziere, potrivit declaraţiilor depuse la Federal Deposit Insurance Corporation.

    Deteriorarea bruscă a avut loc în ultimul an, după ce datoriile neplătite pentru proprietăţi comerciale ale celor şase mari bănci aproape s-au triplat, ajungând la 9,3 miliarde de dolari.

    Băncile sunt obligate să facă continuu rezerve pentru a acoperi creditele neperformante. În momentul când se depăşesc provizioanele, se intră în capital, ceea ce este o mare problemă.

    Michael Barr, care supervizează supravegherea bancară în cadrul Rezervei Federale a SUA, a declarat vineri că autorităţile de reglementare „s-au concentrat îndeaproape asupra împrumuturilor CRE ale băncilor”, inclusiv asupra „modului în care acestea raportează riscurile” pe plan intern şi dacă „constituie provizioane adecvate şi dispun de suficient capital pentru a se proteja împotriva unor potenţiale pierderi viitoare ale împrumuturilor CRE”.

    La nivelul întregului sector bancar american, valoarea creditelor neperformante legate de birouri, mall-uri, apartamente şi alte proprietăţi comerciale a crescut de peste două ori anul trecut, ajungând la 24,3 miliarde de dolari, faţă de 11,2 miliarde de dolari în anul precedent.

    Băncile americane deţin în prezent rezerve de 1,40 dolari pentru fiecare dolar de credite imobiliare comerciale neperformante, în scădere de la 2,20 dolari în urmă cu un an, potrivit datelor FDIC, cea mai mică acoperire pe care au avut-o băncile pentru a absorbi eventualele pierderi din creditele imobiliare comerciale în mai bine de şapte ani.

    La începutul acestei luni, New York Community Bank a pierdut peste 50% din valoarea sa de piaţă după ce a raportat sute de milioane de dolari în pierderi potenţiale nedezvăluite anterior în portofoliul său de credite pentru proprietăţi comerciale.

    În mod tradiţional, băncile şi autorităţile de reglementare stabilesc provizioanele în funcţie de categoria de credite şi de ratele istorice ale pierderilor. Băncile deţin provizioane mai mari – de exemplu, 10% – pentru împrumuturile negarantate, cum ar fi împrumuturile pentru carduri de credit, în comparaţie cu 2 sau 3% pentru împrumuturile imobiliare comerciale, care au rate de neplată mai mici.

    Unii susţin că, în urma pandemiei Covid-19, bazarea pe ratele istorice ale pierderilor pentru proprietăţile comerciale – în special pentru birouri – ar putea fi totuşi riscantă, băncile fiind nevoite, în schimb, să îşi bazeze rezervele pe nivelurile actuale de neplată.

  • O nouă piaţă în expansiune. După birouri, retail şi industrial, centrele de date pot reprezenta următoarea sursă de creştere în real estate: România este deja sunt discuţii concrete pentru investiţii de 500 milioane de euro

    ♦ Inteligenţa artificială şi noile servicii implementate, serviciile de streaming de muzică sau filme dar şi informaţiile guvernamentale, toate necesită capacităţi noi de stocare în cloud pentru a trece la următorul nivel, dar şi pentru securitate ♦ Într-un climat internaţional mai instabil, instituţii precum băncile vor să aibă datele cât mai aproape, nu pe un server aflat pe un alt continent.

    Două noi centre de date cu o putere de cumulată de 40-45 MW sunt luate în calcul de dezvoltatori a fi reali­zate în România, însemând investiţii totale de aproape 500 mil. euro, potrivit datelor celor de la Knight Frank, compania de consultanţă imobiliară. Centrele de date reprezintă clădiri indus­triale pentru servere, care au nevoie de o reţea puternică de livrare a energiei elec­trice din mai multe surse dar şi conexiune directă la o magistrală de fibră optică.

    „În 2024 deja vorbim de două investiţii în astfel de proiecte, în România, cu o capacitate cumulată de 40-45 MW şi aşteptăm PUZ-ul pentru ele. Vorbim de investiţii de peste 400 mil. euro în fit out şi investiţii totale de 500 mil. euro în centre de date. Dacă ne uităm la populaţia României şi luăm în calcul expansiunea inteligenţei artificiale şi migrarea către cloud, avem potenţial în România de centre de date de 100 MW, faţă de circa 10 cât avem acum în Bucureşti. Vorbim de investiţii posibile de 900 mil. euro în total“, a spus Stephen Beard, global head of data centres în cadrul Knight Frank.

    El a subliniat că dincolo de piaţa de birouri care are în continuare po­ten­ţial de creştere, faţă de cea din Vest care a atins un platou, din punct de vedere in­ves­ti­ţional, marii investitori vor să îşi diver­si­fice portofoliile, iar centrele de date sunt no­ul sector care va atrage noi plasări de capital.

    „Discutăm de expansiunea serviciilor de streaming, de AI, de 5G şi mai departe de 6G şi 7G. Inteligenţa artificială nu este legată doar de cloud, dar spre exemplu avem un client din România care vrea să găsească un centru de date în piaţă. Iniţial voia 3,5 kW per rack pentru 20 de rackuri, dar de luna trecută, au decis că vor propria funcţie AI şi cer acum o putere dublă. Şi vorbim de o entitate din România. Cererea va creşte tot mai mult de acum înainte. Când te uiţi acum la centrele de date din piaţă, nu mai există ofertă, sunt pline. Sunt clustere care nu sunt în Bucureşti, sunt în afara oraşului. Pentru un centru de date ai nevoie de putere disponibilă şi putere sigură. Este cea mai importantă compo­nentă, dar alături de reţea şi conectivitate. Timişoara este o piaţă interesantă deoarece pe acolo intră fibra optică în ţară“, a subliniat  Stephen Beard.

    Raportul Knight Frank pentru cel de-al doilea trimestru din 2023 se concentrează pe regiunea EMEA, cu o analiză de piaţă axată pe pieţele emergente de centre de date din Bucureşti, Cairo, Casablanca, Istanbul, Johannesburg, Manchester, München, Nairobi, Viena, Varşovia şi Zürich.

    Capacitatea totală pe aceste pieţe a ajuns la puţin peste 1.577 MW, după o creştere de 137,2 MW în T2. Creşterea între pieţe este variată, cu o creştere puternică înregistrată pe pieţele din Cairo, Istanbul şi Manchester.

    Dobânzile mai mari pentru finanţări, împreună cu limitările reţelelor electrice locale şi preocupările iminente legate de o recesiune, au atenuat temporar creşterea, potrivit raportului.

    Cu toate acestea, perspectivele rămân puternice, Microsoft anunţând planurile de a dezvolta Viena şi Varşovia în „regiuni de centre de date“, alături de Casablanca, urmând să beneficieze de reţeaua de cablu submarin Medusa în următorii ani.

    Dintre pieţele observate în acest tri­mestru, Istanbul a înregistrat cea mai mare ofertă nouă, de 59,2 MW, susţinută în prin­ci­pal de Equinix care a anunţat o nouă ins­ta­laţie care se aşteaptă să livreze o capa­citate IT de 28 MW. Turcia a coman­dat, de asemenea, dezvoltarea unei noi cen­trale nucleare, care va contribui la satisfa­ce­rea cererii tot mai mari de energie de pe piaţă.

    Un centru de date de 20 MW înseamnă un fit-out de 200 mil. euro. Construcţia în sine înseamnă investiţie între 25 şi 35 mil. euro. Fiecare centru de date poate însemna o investiţie totală de 250 mil. euro.

    “Există un potenţial mare în Bucureşti pentru centre de date, dar ca sector nu se pot construi oriunde. Instituţiile statului, de la guvern la primării plus companiile de utilităţi trebuie să se pună de acord pentru o strategie despre cum România ca piaţă doreşte să atragă astfel de investiţii. Spre exemplu pentru un PUZ, nu există criterii bine stabilite la nivel naţional. Alte pieţe cu creşteri importante au ajuns astfel pentru că există acest consens şi cunosc informaţiile necesare”, a spus consultantul.

    Ce înseamnă pentru economie astfel de investiţii? Acestea atrag noi investitori şi sume mari de bani, alături de noi locuri de muncă în IT. În plus, localizarea pe plan local a centrelor de date care conţin informaţii confidenţiale ale entităţilor din România, creşte şi siguranţa datelor.

    “Această infrastructură trebuie dezvoltată şi pentru siguranţa datelor. Istoric vorbind, când utilizezi cloudul, nu ştii exact unde sunt stocate datele tale. Să luăm un caz pur teoretic poate vorbim de o bancă românească ce utilizează servicii de cloud pentru date, însă nu ştii dacă acele date sunt în Tokio, Moscova sau Reykjavik. Începem să vedem suveranitatea datelor, unde datele dintr-o ţară trebuie să rămână în graniţele acelei ţări, în special din motive de securitate. O astfel de decizie va reprezenta un catalizator pentru o creştere viitoare. Înainte de 2012, de apariţia serviciilor cloud, fiecare clădire de birouri avea o cameră a serverelor unde doar şefii din IT aveau voie să intre. Dar clădirile de birouri mai pot rămâne fără energie pentru o secundă sau minut. Cele mai multe clădiri au o singură sursă de energie, o singură conexiune la internet. Traderii pierdeau milioane de euro pentru o secundă în care rămâneau fără energie sau fără internet. De aceea au apărut centrele de date”, a spus consultantul. El a subliniat că în România atractivitatea unei astfel de investiţii vine şi dinspre faptul că o mare parte din energia de pe piaţă provine din surse regenerabile, precum hidro, fotovoltaic sau eolian, sau care nu implică emisii mari de CO2 precum cea nucleară, iar acest lucru contribuie la reducerea amprentei de carbon.

  • Avertisment: suferinţa băncilor regionale americane provocată de sectorul imobiliar se ascute

    Expunerea New York Community Bancorp la sectorul imobiliar comercial a sporit atenţia pe care investitorii o acordă băncilor regionale, unii dintre aceştia anticipând noi probleme pentru cele care au acordat credite pe segmentul de birouri şi proprietăţi multifamiliale, scrie Reuters.

     

  • Realitate sumbră pentru piaţa imobiliară de pe bătrânul continent: Investitorii retrag peste 1 miliard de euro pe lună din fondurile imobiliare din Europa

    Investitorii de retail retrag mai mult de un miliard de euro pe lună din fondurile imobiliare din Europa, în condiţiile în care scăderea cererii şi o creştere a costurilor de împrumut ridică o serie de îngrijorări cu privire la evaluarea proprietăţilor comerciale, raportează Bloomberg.

    Aceste răscumpărări au însemnat că activele nete totale deţinute de fondurile imobiliare europene deschise şi tranzacţionate la bursă au scăzut cu peste 10%, ajungând la 180,7 miliarde de euro din decembrie 2022 până la sfârşitul anului trecut, arată datele compilate de Morningstar. 

    În timp ce investitorii sunt nervoşi în special în ceea ce priveşte piaţa imobiliară comercială din SUA din acest moment, temeri similare s-au instalat în Europa în această săptămână, obligaţiunile emise de Deutsche Pfandbriefbank AG scăzând din cauza expunerii lor la această piaţă. Fondurile imobiliare reprezintă o ameninţare la adresa stabilităţii financiare, deoarece reprezintă 40% din pieţele CRE din zona euro, au avertizat anul trecut oficialii Băncii Centrale Europene.

    Nepotrivirea dintre lichiditatea oferită investitorilor în fondurile imobiliare şi natura „nelichidă” a activelor acestora a fost evidenţiată în urma votului pentru Brexit, când multe dintre fondurile din Marea Britanie au fost nevoite să suspende tranzacţiile şi să vândă rapid activele în urma unei creşteri bruşte a cererilor de răscumpărare. 

    „Multe fonduri deschise sunt presate să vândă pentru a satisface cererile de răscumpărare în creştere”, a scris săptămâna trecută Oliver Salmon, cercetător la Savills Plc.

    Cu toate acestea, se aşteaptă ca perspectivele pentru CRE să se îmbunătăţească în cursul acestui an, dacă BCE începe să reducă ratele dobânzilor şi dacă povestea scăderii sustenabile a inflaţiei se dovedeşte a fi adevărată.

    Răscumpărările în Europa au depăşit 1 miliard de euro în fiecare dintre ultimele trei luni ale anului 2023, arată datele Morningstar. Investitorii germani, care trebuie să dea un preaviz cu un an înainte de a putea retrage banii, au retras peste 750 de milioane de euro din fondurile imobiliare europene în ultimele cinci luni ale anului, potrivit Barkow Consulting.

  • Real Estate. Inovaţie internă, ambiţii globale

    Vaunt, un start-up dedicat digitalizării proiectelor din piaţa rezidenţială lansat în 2020, a facilitat anul trecut intermedierea a 1,3% din totalul tranzacţiilor din România reprezentând o valoare totală de 760 de milioane de euro. Pe termen lung însă, ambiţiile fondatorilor depăşesc rezidenţialul românesc şi vizează transformarea platformei într-o unealtă esenţială pentru dezvoltatorii de locuinţe, oriunde s-ar afla ei. 

     

    Îi ajutăm pe dezvoltatori să digitalizeze tot procesul de vânzare. Din momentul în care ştiu câte unităţi o să vândă, specificaţiile tehnice ale apartamentelor, până când se face predarea către proprietar”, a descris Irina Constantin, CEO al Vaunt, platformă dedicată digitalizării pieţei rezidenţiale, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit reprezentanţilor companiei, Vaunt a fost lansat în 2020, cu scopul de a facilita procesul de vânzare în domeniul imobiliar rezidenţial printr-o abordare integrată, digitală, de către Irina Constantin, CEO, şi Răzvan Mitre, CTO. De la lansarea sa, platforma a crescut la nivel naţional; în acest moment, aproximativ 10% din proiectele rezidenţiale noi din Capitală sunt încărcate aici pe platformă. Până la finalul anului trecut, Vaunt a ajuns la 50 de clienţi, care au încărcat proiecte în valoare totală de aproape 2,1 miliarde şi care au efectuat tranzacţii de peste 760 milioane de euro, reprezentând 1,3% din totalul tranzacţiilor imobiliare din România în 2023. „Aceasta nu este o platformă de vânzare, este un tool care se utilizează intern, prin care sunt conectate şi alte servicii conexe – spre exemplu, dezvoltatorii pot să promoveze proprietăţile pe care le au pe site-uri de specialitate. Continuăm să investim în zona aceasta de inovaţie şi ne uităm mai departe şi la noile tehnologii, cum ar fi machine learning şi AI, care să îi ajute dezvoltatorii imobiliari în următoarele lor proiecte.” Clienţii sunt dezvoltatori imobiliari din piaţa rezidenţială, care dezvoltă minimum 50 de unităţi şi care au cel puţin 1-2 persoane în echipa de vânzări. Irina Constantin spune că după lansare au crescut businessul cu peste 50% de la an la an. „Ce ne ajută foarte mult este că piaţa, în special în zona de rezidenţial, încă este la început, este o piaţă nouă, construim recent, de 20-30 de ani, iar după pandemie, oamenii au fost mai deschişi la zona de digitalizare şi am putut să purtăm conversaţii mult mai uşor în această direcţie.”  Platforma funcţionează pe baza unui abonament care se plăteşte lunar de către dezvoltatori şi în prezent înregistrează venituri anuale de 200.000 de dolari. Iar dacă până acum start-up-ul a fost finanţat din sursele proprii ale antreprenorilor, pentru scalare ei şi-au propus să atragă o investiţie prin intermediul unui accelerator dedicat expansiunii pe piaţa americană.

    Carte de vizită Irina-Alina Constantin:

    1. A absolvit Facultatea de Inteligenţă Artificială şi Tehnologie în cadrul Universităţii Politehnice din Bucureşti;

    2. A avut mai multe roluri conectate de domeniul digital, cât şi de marketing şi comunicare;

    3. Parcursul antreprenorial l-a început în 2013 când a cofondat agenţia de branding Brandeer; un an mai târziu pus bazele unei companii axate pe dezvoltarea de software( Aesthetic Works).

    Sursa: LinkedIn

    În prezent, pentru Vaunt lucrează 7 persoane, iar alături de Irina Constantin se află Răzvan Mitre, CTO: „Noi venim din zona de tehnologie, iar restul echipei noastre vine din zona de comunicare şi marketing. Amândoi suntem ingineri la bază şi am lucrat înainte şi în mediul corporate în această zonă”.

    Ambiţiile lor pe termen mai lung depăşesc graniţele ţării şi vizează o abordare internaţională: „Vrem să devenim o companie globală, să fim pilonul pentru proiecte rezidenţiale la nivel global; scopul nostru este să devenim o companie publică listată, ceea ce înseamnă că în următorii 7-8 ani vrem să ajungem la un business de minimum 100 de milioane de dolari. Urmează să lansăm un produs la nivel global care va uni America şi Europa, de care vor beneficia atât clienţii dezvoltatorilor, cât şi dezvoltatorii în sine”, a descris ambiţiile start-up-ului Vaunt Irina Constantin.  Portofoliul de parteneri Vaunt include unii dintre cei mai mari dezvoltatori rezidenţiali din România, dar şi agenţii, precum: Nusco City, Hils, Akcenty City, SDC Properties, VIBE Properties, Nord One. Potrivit reprezentanţilor companiei, aceştia pot să ţină evidenţa clienţilor şi solicitărilor, să ţină evidenţa inventarului pentru portofoliul de locuinţe şi anexe, să ruleze campanii de marketing prin newsletter şi SMS, să prezinte apartamentele din portofoliu în 2D, să gestioneze aspecte financiare, să genereze statistici în timp real şi multe altele, totul într-o singură platformă colaborativă online.   

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Irina Constantin, CEO al Vaunt:

    1. Care sunt tendinţele ce se conturează în rândul dezvoltatorilor din piaţa rezidenţială românească?

    Ce am observat este că dezvoltatorii imobiliari îşi asumă nu doar să construiască o clădire, ci mai mult, vedem dezvoltatori care găzduiesc un stil de viaţă în proiectele lor, care se uită la regenerarea urbană. Există multe proiecte care includ o infrastructură, un loc în care oamenii pot să trăiască, care includ servicii medicale, spaţii verzi  etc. Acum au o gamă de apartamente mai mari de trei-patru camere, balcoane mai generoase, spaţii verzi în în apropiere sau proiecte de case.

    2. Vor scădea preţurile în piaţa rezidenţială?

    Ce am observat la sfârşitul anului trecut într-adevăr a fost o încetinire a numărului de tranzacţii, dar preţul pe tranzacţie s-a menţinut sau a înregistrat o uşoară creştere. Situaţia Bucureştiului este una atipică, adică autorizaţiile de construire s-au oferit mai greu, dar cererea în continuare rămâne, aşa că din acest punct de vedere nu cred că piaţa o să scadă, cel puţin în zona de proiecte rezidenţiale noi. Atât timp cât o să fie cerere, dar oferta o să fie mai mică, natural o să se producă o creştere a preţurilor.

    3. Mai este loc de proiecte noi tehnologice în piaţa imobiliară?

    Întotdeauna va fi loc pentru inovaţie. Din punctul meu de vedere, niciodată n-o să fie prea multe astfel de soluţii pe o piaţă. Trebuie să te concentrezi foarte mult când dezvolţi un astfel de produs, în special într-un mediu tradiţional, cum e zona de real state, să identifici dificultăţi pe care le au clienţii, să fii acolo cu ei, astfel încât să rezolvi aceste provocări cu ajutorul tehnologiei.

  • De la podea la podium şi înapoi: Povestea lui Rene Benko, unul dintre cele mai grele nume din lumea imobiliarelor. S-a lăsat de şcoală, a devenit un criminal cu acte în regulă, iar apoi a fondat un imperiu de miliarde de dolari care s-a prăbuşit în ceea ce avea să devină cel mai grav caz de faliment imobiliar de la criza din 2008 încoace

    Rene Benko este omul care a stat în spatele Signal Holding, una dintre cele mai mari companii private din Austria care a activat în domeniul imobiliar şi care a fost cap de afiş în ceea ce avea să devină cel mai grav caz de faliment al unei companii imobiliare de la criza din 2008 şi până în prezent.

    Drumul lui Benko către vârf n-a fost unul uşor. Magnatul cu o avere cândva estimată la aproape şase miliarde de dolari, a abandonat liceul la doar 17 ani şi a fost condamnat pentru dare de mită în 2012.

    Atunci, Benko a cooperat cu Ivo Sander, fost prim-ministru croat pentru a-l convinge pe controversatul politician italian Silvio Berlusconi să scape Signal Holding de taxele pe care compania trebuia să le plătească pentru proiectele sale din Milano, scrie Wall Street Journal.

    Benko, în vârstă de 46 de ani, a fost crescut într-o familie modestă din Innsbruck, un oraş austriac pitoresc situat în Alpi. După abandonarea liceului fostul magnat imobiliar s-a ocupat de transformarea mansardelor unor clădiri rezidenţiale în apartamente de lux, convingându-i pe rezidenţii reticenţi de la etajele inferioare să accepte planurile sale, oferindu-se să instaleze lifturi pe cheltuiala sa. În final, businessul său a devenit avantajos pentru tot cei implicaţi.

    Pentru face pasul către imobiliare şi a deschide un business în toată regula austriacul a avut nevoie de bani serioşi. El a rezolvat problema finanţării după ce a convins un moştenitor al unei benzinării să vină cu cash pentru ideile sale de business. Odată ce problema banilor a fost rezolvată, Benko a dat undă verde proiectelor sale, iar imperiul său de business începea să capete contur la începutul anilor 2000. Două decenii mai târziu, mai exact în 2019, Signa Holding,se putea lăuda că deţine clădirea Chrysler din New York, una dintre cele mai emblematice asseturi imobiliare din lume.

    Valoarea proprietăţilor raportate de principalele sale două companii imobiliare – Signa Prime şi Signa Holding – a crescut la 3,6 miliarde de euro în 2014, a depăşit 10 miliarde de euro în 2017 şi a sărit de 18 miliarde de euro până în 2020 – o creştere extraordinară într-un sector cu evoluţie lentă precum cel imobiliar.

    Cu toate acestea, în ciuda succesului şi a rezultatelor raportate, Benko s-a lovit de o problemă care în doar doi ani a ajuns să-i scufunde imperiul: profitabilitatea companiei arăta fantastic, însă doar pe hârtie. În realitate, compania încasa pierdere după pierdere, creditorii şi investitorii băteau la uşa lui Benko după banii împrumutaţi, iar Signal Holding începea să se prăbuşească încet.

    Între 2017 şi 2021, companiile lui Rene Banko raportau un profit de 3,4 miliarde de euro. Signa Holding a majorat din pix cifrele privind profitul, pentru că în caz contrar ar fi fost forţată să recunoască că se confruntă cu pierderi semnificative.

    Tot în aceeaşi perioadă, Signa a făcut autorităţile austriece să ridice din sprâncene după ce a plătit dividende de 1,9 miliarde de euro, în ciuda faptului că încasase doar 1,6 miliarde de euro venituri din chiriile generate de clădirile sale, o situaţie cel puţin neobişnuită pentru un jucător imobiliar de mare anvergură.

    Până în 2023, compania a fost forţată să renunţe la mai mult proiecte imobiliare, să lichideze o serie de business-uri mai mici şi să facă paşi în spate în timp ce continua să se confrunte cu scandaluri pe bandă rulantă şi să „sângereze” cash.

    Lovitura finală pentru Signa Holding şi Rene Benko a venit în noiembrie 2023 când compania n-a reuşit să plătească o obligaţiune de 200 de milioane de dolari. Eşecul a declanşat o serie de falimente în lanţ care au culminat cu prăbuşirea totală a imperiului imobiliar construit de omul de afaceri austriac pe parcursul ultimilor 20 de ani.

    După faliment, austriacul a ieşit din rândurile miliardarilor şi a dispărut în anonimitate. De numele lui  Benko, care cândva făcea parte din clasamentul Forbes ai celor mai bogaţi oameni de pe planetă, nu se mai leagă decât un grafic al averii realizat de celebra publicaţie şi un faliment ale cărui repercusiuni asupra lumii imobiliarelor nu sunt cunoscute nici astăzi în totalitate.


     

     

  • Real Estate. Evaluări de început de an

    Andrei Botiş, CEO-ul companiei de evaluări în imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist atât în ceea ce priveşte perspectivele real estate-ului românesc la început de an, cât şi pe termen lung. De ce crede el că acum este cel mai bun moment pentru investiţii în imobiliare?

     

    Ne-am listat la bursă în pandemie, am crescut cifra de afaceri în fiecare an şi continuăm să creştem. Anul trecut am făcut o achiziţie ce ne-a influenţat creşterea substanţială a cifrei de afaceri, astfel că aceasta se va plasa la aproximativ 10-11 milioane de lei”, a descris Andrei Botiş, CEO al Appraisal & Valuation, cele mai recente realizări ale companiei, într-una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro.

    Appraisal & Valuation (simbol bursier APP) este o companie care oferă servicii de evaluare, consultanţă şi dezvoltare imobiliară. Compania este listată la Bursa de Valori Bucureşti şi este controlată în proporţie de 67,9% de Ioan Andrei Botiş. În toamna anului trecut, au anunţat achiziţia Valyscom Roiesti (printr-o subsidiară, APP), companie care are ca obiecte de activitate Hoteluri şi alte facilităţi de cazare, Restaurante şi Transporturi rutiere de mărfuri şi care a înregistrat în 2022 venituri totale de 4,4 mil. lei şi un profit brut de 79.300 de lei.

    Andrei Botiş a înfiinţat compania în urmă cu 10 ani şi spune că a fost atras în domeniul evaluărilor de imobile de două aspecte: diversitatea şi  relaţionarea cu oamenii. „În toată această perioadă am discutat cu mii de oameni, cu diverse specializări, cu diverse niveluri de experienţă, din diverse domenii de activitate, iar experienţa de viaţă lucrând într-un astfel de domeniu este fabuloasă. Adică ce poţi să înveţi într-o viaţă de om, ca nivel de experienţă poţi să înveţi într-un an-doi în acest domeniu, dacă îţi doreşti acest lucru.”

    Dincolo de realizările proprii, el a descris anul 2023 ca fiind unul foarte bun pentru piaţa românească din perspectiva investiţiilor străine: „Aici mă refer în mod special la listarea Hidroelectrica, care a atras nişte capitaluri, aceasta fiind în top cinci listări mondiale; a fost o bucurie să putem face parte din echipa care a evaluat activele pentru situaţiile financiare ale companiei în anul 2022, practic anul de referinţă premergător listării. Aş putea să cataloghez acest proiect de anvergură ca fiind el mai important proiect din toate punctele de vedere, având în vedere dimensiunea activelor, de câteva zeci de miliarde”. Procesul de evaluare a durat în jur de 60 de zile, iar în cadrul acestuia au fost angrenaţi circa 50 de oameni. „Cel mai dificil a fost să realizez nişte inspecţii în munte când era zăpadă de 2 metri şi când drumurile erau impracticabile – asta a fost cel mai provocator.” Iar legat de felul în care a evoluat piaţa rezidenţială, perspectivele lui sunt optimiste. „Rezultatele din 2023 au fost un pic ajustate faţă de anii anteriori. Şi când spun rezultate, mă refer în mod principal la volumul de tranzacţionare, care în prima parte a anului a avut o scădere destul de mare, dar s-a recuperat pe parcurs, iar în ultima parte a anului, deşi încă nu am datele complete la nivelul lunii decembrie, s-a recuperat foarte mult din acest decalaj. Dinamica tranzacţiilor a crescut foarte mult şi aproape că ne apropiem de un zero, faţă de un minus raportat la anul 2022.” Botiş observă că volumul creditelor bancare în acest moment se situează undeva la aproximativ 40% din totalul achiziţiilor imobiliare, aşadar majoritatea încă achiziţionează cash. „Dar în momentul în care băncile devin mai restrictive cu banii, respectiv dobânzile sunt mult mai mari, atunci şi cumpărătorii cu cash stau un pic în expectativă şi încearcă să-şi multiplice banii.  Altfel şi atunci tranzacţiile scad.” În ceea ce priveşte piaţa office, spune că rata de neocupare a rămas oarecum constantă, având în vedere că nu există atât de multe proiecte pe aceasta. „Este încă o piaţă în curs de maturizare, ca să spun aşa. Pentru anul 2024 vor exista nişte provocări, fiindcă sunt câţiva chiriaşi care au ocupat spaţii mari de birouri şi şi-au restrâns activitatea din diverse motive sau pur şi simplu au implementat un sistem în care să folosească spaţii de birouri mai puţine, dar nu cred că vom avea deficienţe majore, pentru că nu avem multe proiecte noi lansate, nu se anunţă alte proiecte şi atunci suntem într-un oarecare echilibru în acest moment.” Putem vorbi despre o prăbuşire a pieţei imobiliare? „Prăbuşirea poate să apară doar dacă nimeni nu mai cumpără locuinţe, ceea ce este imposibil sau dacă apare vreo altă criză care nu ar fi putut fi prevăzută şi care ar avea un impact direct asupra tranzacţiilor. Vom avea o ajustare de 1%-5% asta se poate întâmpla oricum şi s-a întâmplat chiar şi în vremurile bune în anumite zone sau  în anumite pieţe, pentru că piaţa e o structură destul de complexă. Dacă vorbim per total, în România sau în Capitală, pot exista evoluţii diferite. Spre exemplu, în luna a şasea, în Bucureşti volumul de tranzacţii a scăzut în jur de 20% faţă de anii anterior, dar în ţară s-a înregistrat o scădere mult mai mică.”

    Per ansamblu, Andrei Botiş consideră că piaţa în acest moment este într-un echilibru şi are întotdeauna mecanismele ei de autoreglare, fiindcă dacă nu mai e cerere, nu se mai construieşte sau se construieşte mai puţin: „Dacă se construieşte mai puţin sau nu se construieşte, se creează un decalaj pentru anul următor şi atunci acest decalaj poate să influenţeze creşterea de preţuri”. Cum vor evolua preţurile în continuare? „Dacă ne uităm istoric la orice mare oraş care acum
    50 de ani să spunem că era într-o perioadă de tranziţie, la fel cum este Bucureştiul sau cum este România acum, preţurile pe termen lung, în zeci de ani,  au crescut de 10 ori, de 20 de ori. Aşadar preţurile la imobiliare în România nu vor scădea niciodată. Pentru un apartament în centrul Capitalei, preţul mediu este de 3.000 – 4.000 de euro/mp, peste 10 ani va fi de 10.000 -12.000 de euro/mp, 13.000 – 15.000 euro/mp. Ne aliniem la tendinţele internaţionale şi Acum încă mai avem un ultim tren să cumpărăm locuinţe sau imobile la preţuri decente. După Schengen, preţurile vor exploda pentru că va creşte şi ratingul de ţară.” Ce urmează? „Obiectivele mele pe termen scurt, mediu şi lung sunt ca, aşa cum am reuşit ca de-a lungul timpului să consolidez o echipă de oameni apropiaţi, cu aceeaşi viziune, cu acelaşi dinamism, să extind această echipă pentru că extinzând această echipă extind şi businessurile.”   ■

     

    Carte de vizită:

    1. Andrei Botiş dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieţei de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

    2. Este, de asemenea, preşedinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care oferă certificări pentru locuinţe „verzi”);

    3. A studiat Marketingul şi Afacerile Economice Internaţionale (2006 – 2009) şi şi-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanţe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, şi Institutul Român Bancar (2009 – 2011).

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Botiş, CEO, Appraisal & Valuation

    1. Cum vezi dorinţa românilor de a fi proprietari?
    Există o tendinţă globală în ultimii ani prin care încearcă să se schimbe paradigma de a achiziţiona locuinţe. De ce să-ţi cumperi o locuinţă când poţi să stai în chirie? Hai să luăm lucrurile aşa: Cine sunt cei mai mari proprietari de proprietăţi din lume? Să spunem, familiile vechi de 200, 500, 700 de ani, care au proprietăţi cu istorie. Păi oare aceste familii când au făcut aceste investiţii şi încă le mai fac în continuare şi-au pus vreodată această problemă, să stea în chirie? Contraargumentul este că, dacă ai o viaţă, trebuie să o trăieşti. Păi da, e adevărat, dar ce laşi în urmă dacă ai o viaţă şi vrei să o trăieşti doar pentru tine? Până la urmă, dacă ai o locuinţă, laşi ceva copiilor. Curentele noi vin şi pleacă. De ce să n-ai o locuinţă şi să stai în chirie? Îţi bate proprietarul la uşă, „Vezi că mâine vând apartamentul. Mută-te.” Ţi-ai strâns toate bagajele, le-ai pus în maşină şi te-ai mutat. De ce să faci asta când poţi să fii propriul tău stăpân? Faptul că deţii o locuinţă îţi oferă o libertate incredibilă, pentru că e a ta.  Aşa că a cumpăra şi a deţine un imobil este cel mai minunat lucru.

    2. Cum vor evolua randamentele în piaţa imobiliară?
    Randamentele, cel puţin pe rezidenţial, dar şi pe celelalte ramuri, sunt constante. Nu există diferenţe foarte mari. România deja este o piaţă aproape de maturitate. Randamentele, într-adevăr sunt destul de scăzute, înseamnă 5-6-7% an, dar dacă coroborez asta cu faptul că în timp valoarea imobilelor se apreciază, atunci deja discutăm despre un alt randament.

    3. Cum crezi că vor evolua ratele creditelor?
    Cel puţin pe noile produse, comparativ cu vechile produse, unde costurile erau foarte ridicate, ratele vor scădea şi, scăzând ratele substanţial, automat va exista şi o tranziţie de la alte produse la produsele noi, adică o readaptare, ceea ce înseamnă o refinanţare şi bineînţeles, mai multe rapoarte de evaluare de făcut pentru noi, evaluatorii. Deci cam asta va fi migraţia. Creditele noi vor merge către produsele nou lansate, creditele vechi vor merge către refinanţări pentru produsele nou lansate, fiindcă vor fi diferenţe semnificative.

  • Ce se întâmplă cu compania responsabilă de cea mai gravă criză imobiliară cu care s-a confruntat vreodată China

    China Evergrande Group a primit ordin de lichidare din partea unui tribunal din Hong Kong, declanşând un proces dificil de divizare a unuia dintre cei mai importanţi jucători din industria imobiliară chineză şi declanşatori ai crizei imobiliare cu care se confrună a douăa economie a lumii, scrie Bloomberg.

    Decizia de luni a judecătoarei Linda Chan din Hong Kong este cea mai recentă întorsătură într-o saga în care Evergrande a acumulat datorii de peste 300 de miliarde de dolari în timpul boom-ului imobiliar alimentat de datorii din China, înainte de a se transforma în emblema unei crize a pieţei care dă puţine semne că se va termina. Constructorul a fost evaluat la doar 275 de milioane de dolari luni, înainte ca tranzacţionarea acţiunilor sale să fie oprită, în scădere cu peste 99% faţă de vârf.

    Prăbuşirea Evergrande este de departe cel mai mare factor care a tras în jos creşterea economică a Chinei şi a dus la un număr record de falimente din partea dezvoltatorilor. Lichidarea va fi un test pentru a verifica puterea juridică a instanţelor din Hong Kong în China, unde se află majoritatea activelor Evergrande. De asemenea, orice nouă conducere va trebui să se descurce cu vânzările de active într-o industrie lipsită de lichidităţi şi de încredere.

    Lichidarea va fi urmărită îndeaproape de investitorii globali, care au retras miliarde de dolari din China continentală, în parte din cauza îngrijorărilor legate de condiţiile inegale de concurenţă pentru capitalul străin, în timp ce preşedintele Xi Jinping înăspreşte controlul Partidului Comunist asupra economiei.

    Este posibil ca factorii de decizie politică să fie nevoiţi să echilibreze priorităţi concurente în timp ce încearcă să consolideze încrederea investitorilor, asigurându-se în acelaşi timp că locuinţele neterminate sunt construite şi că sistemul financiar rămâne rezistent la problemele industriei imobiliare.

    În timp ce instanţele din Hong Kong au emis cel puţin trei ordine de lichidare pentru alţi dezvoltatori chinezi de la începutul crizei în 2021, niciunul nu se apropie de Evergrande în ceea ce priveşte complexitatea, mărimea activelor şi numărul de părţi interesate. Există, de asemenea, puţine semne că lichidarea colegilor mai mici Jiayuan International Group şi Yango Justice International Ltd., o unitate a Yango Group Co., avansează semnificativ.

    Procedurile de insolvenţă din Hong Kong au o recunoaştere limitată în China, ale cărei instanţe pot, de asemenea, să numească administratori în propriile jurisdicţii. Acest lucru lasă deschisă problema creanţelor disponibile pentru deţinătorii de obligaţiuni în dolari în valoare de 17 miliarde de dolari ale Evergrande acoperite în planul de restructurare propus de acesta.

    Majoritatea obligaţiunilor denominate în dolari ale Evergrande s-au tranzacţionat la aproximativ 1,5 cenţi pe dolar începând de vineri, un indiciu că investitorii au aşteptări scăzute privind rambursarea şi şansele dezvoltatorului imobiliar.

  • Apar tot mai multe semne de criză. Cea mai mare maşinărie de bani din lume începe să dea rateuri şi pentru prima dată după mulţi ani îşi ratează obictivele

    Fondul suveran de investiţii al Norvegiei, în valoare de 1.600 de miliarde de dolari, nu a reuşit să îşi atingă indicatorul de referinţă pentru prima dată în ultimii cinci ani, pe fondul pierderilor din sectorul imobiliar necotat, chiar dacă pieţele bursiere şi-au revenit.

    Fondul a revenit pe profit anul trecut, câştigând 16,1%, echivalentul a aproximativ 213 miliarde de dolari, potrivit unui comunicat de marţi. Acesta a fost sub indicele său de referinţă cu 18 puncte de bază, o primă ratare de acest fel din 2018, scrie Bloomberg.

    Creat în anii 1990 pentru a gestiona veniturile din petrol şi gaze ale Norvegiei în străinătate, fondul este cel mai mare deţinător de acţiuni din lume, iar randamentele sale depind în mare măsură de mişcările pieţei.

    Fondul – cunoscut sub numele de Norges Bank Investment Management – investeşte în conformitate cu un mandat strict definit de Ministerul de Finanţe şi încearcă să profite la maximum de marja sa de manevră limitată. Deţine, de asemenea, active în domeniul veniturilor fixe, al proprietăţilor imobiliare şi al infrastructurilor regenerabile, dar nu are voie să se ocupe de anumite clase de active, cum ar fi fondurile de capital privat.

    Luând cuvântul la Forumul Economic Mondial de la Davos la începutul acestei luni, directorul general Nicolai Tangen a reiterat că se pregăteşte pentru performanţe mai slabe ale pieţelor în anii următori, deoarece este probabil ca presiunile inflaţioniste să se menţină.

    NBIM a câştigat aproximativ 21% la acţiuni – care au reprezentat peste 70% din activele sale – şi a crescut uşor cu 6,1% la investiţiile sale cu venit fix. Deţinerile sale imobiliare necotate au scăzut cu peste 12%, în timp ce randamentul pentru infrastructura de energie regenerabilă necotată a fost de 3,7%.

    Guvernul norvegian a depus 711 miliarde de coroane (68 de miliarde de dolari) în fond în 2023. Valoarea de piaţă a fondului a urcat acum la 1.600 de miliarde de dolari.

  • Imobiliare, bănci, demografie, deflaţie, prăbuşirea pieţei de acţiuni: a doua economie mondială este lovită de crize din toate părţile, iar şocurile se vor simţi în Europa

    China se confruntă cu riscuri mul­ti­ple la începutul acestui an. Printre acestea se numără prăbuşirea pieţei imobiliare, forţa de muncă în îmbă­trânire, deflaţie, scăderea investiţiilor străine şi a cererii mondiale pentru exporturile sale.

    Colapsul pieţei imobiliare repre­zintă unul dintre factorii cheie care împiedică revenirea celei de-a doua mari economii de pe urma şocurilor pandemiei de coronavirus. În joc este stabilitatea pieţelor financiare şi un driver major al creşterii economice la nivel mondial.

    Economia chineză a avansat cu un ritm anual de 5,2% în 2023, peste ţinta guvernului, însă majoritatea eco­nomiştilor anticipează o înceti­ni­re în acest an şi în 2025, care va trage în jos creşterea economiei mondiale, scrie AFP.

    Un ordin de lichidare emis recent pentru gigantul imobiliar Evergrande a ascuţit temerile legate de sectorul imobiliar cu probleme al Chinei. China Evergrande, cândva printre cei mai mari dezvoltatori imobiliari ai ţării, este cea mai îndatorată com­pa­nie a lumii. În pofida lunilor de amâ­nări, Evergrande nu a reuşit să creio­neze planuri concrete de restructu­rare, a decis o instanţă din Hong Kong, potrivit CNBC.

    Şi industria bancară din China întâmpină probleme. Ţara a pornit cel mai amplu proces de consolidare din această industrie recent prin fu­zio­nare a sute de bănci rurale în gi­ganţi regionali pe fondul semnelor în creştere de stres financiar, notează Bloomberg. Strategii chinezi au făcut din redresarea sectorului de 6.700 mi­li­arde de dolari una din prioritatea lor de top în 2024. Industria bancară chineză suferă de pe urma unei întregi serii de provocări, printre care declinul în creştere al sectorului proprietăţii şi o economie fragilă.

    O altă criză prin care trece China este cea demografică. Ţara, care a încercat cândva să-şi controleze creşterea populaţiei prin intermediul politicii un singur copil, se confruntă acum cu problema opusă. Ratele scăzute ale natalităţii din ultimii 35 de ani au încetinit dramatic fluxul de muncitori tineri care să înlocuiască generaţia muncitorilor care se pensionează acum. Penuria de forţă de muncă nu va face decât să restrângă ratele de creştere economică.

    În acelaşi timp, presiunile deflaţioniste din China vor continua probabil încă cel puţin şase luni pe fondul cererii slabe şi cu criza proprietăţii continând să erodeze încrederea în economie, anticipează economiştii chestionaţi de Bloomberg.

    Între timp, pieţele de acţiuni chineze au coborât puternic de la sfârşitul anului trecut, adâncind pierderile de mii de miliarde de dolari acumulate în ultimii ani. În acest context, investitorii şi gospodăriile chineze achiziţionează aur pentru a se proteja de turbulenţele de pe pieţele imobiliară şi de acţiuni, scrie Financial Times.

    China a lansat o serie întreagă de măsuri în ultima vreme pentru a susţine economia, iar chiar acest lucru semnalează îngrijorările în creştere ale liderilor ţării cu privire la starea economiei, potrivit The Wall Street Journal.

    O criză economică în China ar reduce PIB-ul Germaniei, cea mai mare economie europeană, cu 0,7% în primul an şi cu aproape 1% în al doilea an, a avertizat recent banca centrală germană, conform Reuters.