Întrebările uzuale la începutul anului sunt:
– Cum vor evolua dobânzile la lei? Mai creşte ROBOR-ul sau când scade? Ce se întâmplă cu IRCC-ul, care a crescut de la 1,25% acum un an la 5,7% acum, o creştere care a dat peste cap multă lume?
– Cum vor merge preţurile pe piaţa imobiliară, scad sau cresc preţurile apartamentelor?
La prima întrebare, legată de evoluţia dobânzilor, piaţa monetară interbancară dă semne de stabilizare, mai ales după ce BNR a redus presiunea pe bănci şi le-a lăsat mai multă lichiditate în piaţă, ceea ce a dus la scăderea dobânzilor. Aşa se face că ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 7,45% acum.
După vârful din noiembrie, de 16,8%, inflaţia a închis luna decembrie şi anul cu o reducere la 16,37%, peste nivelul prognozat de BNR la începutul lui 2022, de 12,9%. Oricum, dacă ne uităm la Ungaria, care a închis anul 2022 cu o inflaţie de 24,5%, inflaţia de la noi, de 16,3%, pare bună.
Dacă datele de acum se vor confirma, inflaţia a intrat pe un trend uşor de scădere – o reducere mai vizibilă, respectiv cu o inflaţie de o singură cifră s-ar putea să vedem din trimestrul al treilea, cel puţin aşa crede BNR.
În aceste condiţii, dobânzile la lei intră mai întâi într-o perioadă de stabilizare. Chiar dacă Banca Naţională a crescut de la 6,75% la 7% dobânda de referinţă, această creştere este mai mult “de formă”, atâta timp cât piaţa interbancară este mai jos – 5,85%, iar piaţa este lichidă.
Şi dobânzile de tranzacţionare pe piaţa secundară la titlurile de stat au scăzut la 7,55% (titlurile pe 10 ani), faţă de 8,5% acum o lună.
Cel mai probabil, ROBOR-ul la trei luni, indicatorul de referinţă pentru creditele acordate companiilor dar şi persoanelor fizice, va rămâne în jur de 7,5%, cel puţin în următoarea perioadă, şi va scădea spre 7% dacă trendul de reducere a inflaţiei se va confirma şi dacă Banca Naţională va menţine lichiditatea din piaţă uşor în exces. Problema este ca această lichiditate să nu se ducă prea mult în creşterea cursului valutar leu/euro, ceea ce se întâmplă acum.
IRCC-ul este de 5,71% în T1 şi va creşte în T2 uşor peste 6%. Din T3 s-ar putea să vedem o primă scădere, care însă va fi marginală dacă ceea ce se întâmplă acum pe piaţa interbancară cu acest surplus de lichiditate se va menţine.
Problema este că dobânzile la lei nu vor scăderea atât de uşor şi vizibil, cel puţin cele care sunt luate în considerare în acordarea de credite.
Dacă stabilizarea dobânzilor pare să fie o certitudine pentru următoarea perioadă, pentru scăderea lor – astfel încât să se vadă şi mai ales să se simtă în ratele plătite la bancă – ar trebui ca inflaţia să se reducă semnificativ, ceea ce însă nu este în interesul companiilor şi nici al statului, care profită de această fereastră de oportunitate istorică, când firmele pot să crească preţurile semnificativ fără să întâmpine o rezistenţă majoră. Preţurile produselor şi serviciilor cumpărate de populaţie vor scădea doar “la reduceri”.
În aceste condiţii lumea, companiile şi persoanele fizice trebuie să se obişnuiască cu noua realitate, în care dobânzile vor scădea mai greu, gradual şi, cel mai important lucru, va fi puţin probabil să ajungă la nivelurile de acum câţiva ani, respectiv din ultimul deceniu. Cine îşi mai aminteşte că la un moment dat ROBOR-ul era de 0,87%, aveam deflaţie, adică preţurile produselor scădeau şi nu creşteau, faţă de situaţia de acum, când ROBOR-ul este de 7,45%, iar inflaţia este de 16%.
Dacă dobânzile nu mai cresc, este varianta cea mai fericită, înainte să sperăm la o scădere a lor.
Aşa că, dacă piaţa se va stabiliza în primă fază, în cea mai bună variantă dobânzile de referinţă se vor duce spre 4-5% anul viitor, faţă de 6-8% acum.
Acest lucru înseamnă că dobânzile efective (DAE) la creditele ipotecare/imobiliare se vor duce către 6-7%, faţă de 8-9% în prezent.
Dar, cum spune Omer Tetik, CEO al Băncii Transilvania, cea mai mare de pe piaţă, cu toţii trebuie să înţelegem că dobânzile nu vor mai scădea la nivelurile anterioare.
Din cauza triplării dobânzilor într-un an – ROBOR şi IRCC – cererea de ipotecare/imobiliare s-a redus destul de mult: pe de o parte clienţii nu se mai încadrează în noile condiţii de piaţă, creşterea IRCC-ului la 5,71% dând multe planuri de achiziţii peste cap, iar pe de altă parte dobânzile efective de plată (DAE) de 7,7-8,5% pe an, cu ratele lunare aferente de plată, îi sperie pe foarte mulţi.
În acest moment, problema principală a băncilor, dar şi a clienţilor, este cum se acomodează cu noile rate de plată. Sunt clienţi care au luat credite pentru un apartament când IRCC-ul era de 1,08-1,25%, iar acum sunt loviţi în plin cu un IRCC de 5,71%, ca să nu mai vorbim că din T2 va creşte la peste 6%. Pe piaţă se desfăşoară o luptă de marketing între bănci pentru refinanţare, în sensul că dacă vrei o rată mai mică te duci cu creditul la o altă bancă, la refinanţare, care înseamnă nu neapărat o dobândă mai mică, ci reducerea ratei prin majorarea scadenţei creditului. La banca unde ai creditul, dacă te duci la refinanţare, înseamnă restructurarea creditului, iar banca trebuie să facă provizioane pentru diferenţa respectivă, ceea ce o dezavantajează.
Dar după cum a pus la ZF Live Mircea Petrilă, un broker de credite, lumea s-a cam speriat acum, când a văzut până unde au crescut dobânzile, mai ales într-un an, şi s-a retras din achiziţia unui credit imobiliar. Dar el se aşteaptă ca din partea a doua a anului, când se va vedea poate o scădere a dobânzilor, lumea să revină în piaţă.
Pentru cei cărora le este greu să se acomodeze cu noua situaţie, cu noile rate, cu noile dobânzi, dar au nevoie de o casă, soluţia este majorarea salariului la locul de muncă, schimbarea jobului pentru un salariu mai mare sau găsirea celui de-al doilea job timp de 2-4 ani, cel puţin până trece perioada critică actuală iar veniturile se mai redresează.
La a doua întrebare, legată de evoluţia preţurilor pe piaţa imobiliară, situaţia este puţin blocată.
Daniel Crainic, directorul de marketing al imobiliare.ro, cea mai mare platformă de listare a proprietăţilor imobiliare de pe piaţă, a spus la ZF Live că cererea şi oferta de apartamente şi case a scăzut după izbucnirea războiului, după creşterea inflaţiei şi a dobânzilor etc.
Dar preţurile apartamentelor nu au scăzut, aşa cum se aştepta multă lume, ci dimpotrivă.
Spre exemplu, conform datelor imobiliare.ro, în 2022 preţurile pe metrul pătrat au avut următoarea evoluţie:
– În Bucureşti preţul mediu de vânzare a crescut cu 5%, de la 1.620 euro/mp la 1.704 euro/mp, din care, pe piaţa nouă, preţurile au crescut cu 7%, iar pe piaţa veche cu 1%.
– În Cluj preţul mediu de vânzare a crescut cu 14%, de la 2.105 euro/mp la 2.410 euro/mp, din care creşterea pe piaţa nouă a fost de 23%, iar pe piaţa veche de 10%.
– În Iaşi preţul mediu a crescut cu 11%, de la 1.203 euro/mp la 1.340 euro/mp, din care, pe piaţa nouă creşterea a fost de 11%, iar pe piaţa veche 11%.
– În Timişoara preţul mediu a crescut cu 6%, de la 1.378 euro/mp la 1.454 euro/mp, din care creşterea pe piaţa nouă a fost de 10%, iar pe piaţa veche de 4%.
Aşa că, chiar dacă este criză, preţurile pe piaţa imobiliară rezidenţială nu prea au şanse să scadă în acest an, mai ales dacă economia şi salariile vor creşte, iar inflaţia şi dobânzile vor scăderea.
Piaţa are bani, nu mai suntem ca în situaţia din 2009-2010, este adevărat că creşterea dobânzilor a afectat piaţa, dar în continuare oamenii au capacitate de plată.
Preţurile pot să scadă doar dacă oamenii sunt daţi afară, ceea ce nu prea se întâmplă, dacă salariile sunt tăiate, ceea ce nu prea se întâmplă, sau dacă cursul leu/euro creşte semnificativ peste noapte (în 2009 a crescut cu 30% în câteva luni), ceea ce acum este puţin probabil să se întâmple.
Trebuie să trecem cu bine primul trimestru din acest an şi să sperăm că războiul din Ucraina nu va lua o întorsătură dramatică, că inflaţia va intra pe un trend de scădere (nu ne aşteptăm la o scădere semnificativă, dar măcar să scadă), iar dobânzile să dea semne de scădere.
