BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Cea mai hot piaţă imobiliară: Paradisul super-bogaţilor unde o garsonieră de 16 mp se vinde cu peste un milion de dolari

    Cea mai scumpă piaţă imobiliară din lume se află în Monaco. Un milion de dolari cheltuit pe o proprietate situată în fermecătorul oraş-stat european, cunoscut pentru faptul că atrage bogaţii şi celebrităţile lumii, ajunge doar la 16 metri pătraţi, potrivit agenţiei imobiliare Knight Frank. Aceasta este cea mai mică cantitate de spaţiu  dintre cele 30 de pieţe imobiliare de primă mână din lume. Hong Kong s-a clasat pe locul al doilea, cu 237 de metri pătraţi, iar Singapore pe locul al treilea, cu 344 de metri pătraţi.

    Vânzările globale de imobile de lux au scăzut anul trecut din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor. Cu toate acestea, preţurile au rămas ridicate, deoarece oferta continuă să fie limitată.

    Rezultatul: Un milion de dolari cheltuiţi pe pieţele imobiliare premium nu oferă la schimb prea mult spaţiu pentru super-bogaţi. În New York, cu această sumă pot fi cumpăraţi 366 de metri pătraţi. În Paris, 431 de metri pătraţi, iar în Shanghai, 452 de metri pătraţi.

    Monaco a ajuns să ofere cea mai mică suprafaţă, deoarece multimilionarii au continuat să cumpere proprietăţi în acest oraş pentru a se bucura de cazinouri, de stilul de viaţă şi de impozitele minime, ceea ce a dus la creşterea preţurilor şi la ridicarea standardelor pentru a face parte din top 1% dintre cei mai bogaţi oameni la 12,8 milioane de dolari.

    În Dubai, cererea în creştere pe fondul unui aflux de expaţi a determinat cumpărătorii să stea la coadă pentru case de milioane de dolari. Cu toate acestea, pieţele de top ceva mai mature oferă cel mai puţin spaţiu. Cu un milion de dolari în Dubai, se pot cumpăra de trei ori mai mulţi metri pătraţi decât în Londra, de exemplu.

    „Preţurile prime din Dubai pot fi cu 134% mai mari decât la începutul pandemiei, dar sunt încă sensibil mai mici decât pe pieţele mai bine stabilite” a declarat Kate Everett-Allen, şefa departamentului de cercetare rezidenţială internaţională şi de ţară la Knight Frank

     

  • O bijuterie imobiliară cu o istorie de aproape 300 de ani, reşedinţă a regilor suedezi, tocmai a fost scoasă la vânzare. Cât costă şi ce primeşte pentru aceşti bani

    Niklas Davidsson a descoperit complexul Loviselund în anii ’90, în timp ce căuta o casă în Stockholm. Davidsson, importator de vinuri, a fost cucerit de localizarea proprităţii, care se află aproape de centrul capitalei suedeze, însă în ciuda acestui fapt oferă o atmosferă privată. El a cumpărat proprietatea de 16.000 de metri pătraţi în 1995 şi abia mai târziu a aflat că aceasta fusese oferită ca dar de nuntă reginei suedeze Lovisa Ulrika la căsătoria acesteia cu Adolf Fredrik în 1744.

    Acum, la aproape 30 de ani după ce a cumpărat Loviselund, Davidsson a scos-o la vânzare pentru 12 milioane de dolari prin intermediul Sotheby. Complexul vine la pachet cu 14 dormitoare repartizate în trei case separate: conacul original din anii 1700, un han construit în 1682 şi o reşedinţă modernă pe care Davidsson a adăugat-o complexului în 2000. Acestea prezintă un total de 1.292 de metri pătraţi de spaţiu de locuit. Există, de asemenea, un pavilion pe malul lacului cu un doc privat şi un garaj pentru opt maşini, scrie Bloomberg.

    „Această zonă este ca un fel de Versailles al Suediei, este foarte frumoasă. Cu excepţia faptului că nu este la fel de strălucitoare, ci mai degrabă e o aşezare cu un aer tradiţional”, a declarat Niklas Davidsson.

    Impresionantul conac din secolul XVIII-lea are o faţadă din tencuială galbenă ca untul şi un acoperiş cu mansardă, iar spaţiul de locuit este de 594 de metri pătraţi. La intrare, oaspeţii sunt întâmpinaţi de o scară impunătoare de piatră. Salonul de la parter are picturile originale de acum 300 de ani pe tavan şi un şemineu din marmură albă, acesta fiind locul în care familia sărbătoreşte Crăciunul.

    Davidsson o compară cu casa din filmul Fanny şi Alexander din 1982 al lui Ingmar Bergman. Există cinci dormitoare, inclusiv un apartament principal cu o zonă de dressing. Mansarda de la etajul al treilea are grinzi de lemn expuse şi a funcţionat ca zonă de conferinţe pentru întâlnirile de lucru. Subsolul are două pivniţe, una pentru alimente şi alta pentru vinuri.

    Conacul vechi de aproape 300 de ani a fost întotdeauna grandios, spune Davidsson, dar avea nevoie de multe lucrări de renovare atunci când l-a cumpărat. Reabilitarea extinsă şi costisitoare a durat aproximativ cinci ani pentru a păstra caracteristicile de design originale, adăugând în acelaşi timp elemente moderne.

    „Am refăcut acoperişul, am schimbat instalaţia electrică şi  conductele de apă. Am pus încălzire, izolaţie şi încălzire prin pardoseală”, spune Davidsson, refuzând să spună cât a cheltuit.

    Regina Lovisa Ulrika, patroană a artelor, promotoare a idealurilor iluministe şi fondatoare a Academiei Regale Suedeze de Litere, a locuit de fapt acolo? Davidsson crede că nu, deşi cronicile şi datele istorice spun că aceasta se bucura de grădinile impunătoare ale proprietăţii.

    Cea de-a doua casă de pe proprietate este Wärdshuset (han în engleză). Clădirea a fost renovată în mod similar, cu instalaţii sanitare moderne şi încălzire prin pardoseală pentru a se încălzi în timpul iernilor lungi din Suedia.

    „A fost un hotel în anii 1600 şi este, de fapt, cea mai veche proprietate în picioare din toată această zonă. Wärdshuset conţine cinci dormitoare şi totalizează 292 de metri pătraţi de spaţiu – perfect pentru a găzdui oaspeţi”, spune Davidsson.

    Cea de-a treia casă, o unitate modernă pe care Davidsson o numeşte „Clădirea Grajdurilor”, a fost adăugată în 2000. Arhitectul regal Ove Hidemark a proiectat locuinţa cu patru dormitoare şi 418 metri pătraţi, cu tavane înalte de şase metri şi vedere la lacul Mälaren. Terasele orientate spre est şi vest întâmpină soarele la răsărit şi la apus.

    Toate cele trei case sunt orientate spre lac, există, de asemenea, un bar în aer liber şi o mulţime de locuri pentru întâlniri. Cu barca, este nevoie de doar 15 minute pentru a ajunge în centrul oraşului Stockholm, spune Davidsson.

    În ceea ce priveşte potenţialii cumpărători, Davidsson îşi imaginează o familie sociabilă sau o persoană cu o afacere, care s-ar bucura să folosească terenul de 16.000 de metri pătraţi peentru a organiza petreceri de vară pe malul lacului, aşa cum a făcut el.

    „Este cea mai bună locaţie pentru o petrecere, nu există nimic asemănător.” a mai spus Niklas Daviddson.

     

     

     

  • Versailles de Suedia a ieşit pe piaţă: O bijuterie imobiliară cu o istorie de aproape 300 de ani, reşedinţă a regilor suedezi, iese la vânzare pentru 12 milioane de euro. Complexul conţine trei case separate la care se adaugă un conac din 1700, 14 dormitoare, un han, un doc privat şi un garaj imens

    Niklas Davidsson a descoperit complexul Loviselund în anii ’90, în timp ce căuta o casă în Stockholm. Davidsson, importator de vinuri, a fost cucerit de localizarea proprităţii, care se află aproape de centrul capitalei suedeze, însă în ciuda acestui fapt oferă o atmosferă privată. El a cumpărat proprietatea de 16.000 de metri pătraţi în 1995 şi abia mai târziu a aflat că aceasta fusese oferită ca dar de nuntă reginei suedeze Lovisa Ulrika la căsătoria acesteia cu Adolf Fredrik în 1744.

    Acum, la aproape 30 de ani după ce a cumpărat Loviselund, Davidsson a scos-o la vânzare pentru 12 milioane de dolari prin intermediul Sotheby. Complexul vine la pachet cu 14 dormitoare repartizate în trei case separate: conacul original din anii 1700, un han construit în 1682 şi o reşedinţă modernă pe care Davidsson a adăugat-o complexului în 2000. Acestea prezintă un total de 1.292 de metri pătraţi de spaţiu de locuit. Există, de asemenea, un pavilion pe malul lacului cu un doc privat şi un garaj pentru opt maşini, scrie Bloomberg.

    „Această zonă este ca un fel de Versailles al Suediei, este foarte frumoasă. Cu excepţia faptului că nu este la fel de strălucitoare, ci mai degrabă e o aşezare cu un aer tradiţional”, a declarat Niklas Davidsson.

    Impresionantul conac din secolul XVIII-lea are o faţadă din tencuială galbenă ca untul şi un acoperiş cu mansardă, iar spaţiul de locuit este de 594 de metri pătraţi. La intrare, oaspeţii sunt întâmpinaţi de o scară impunătoare de piatră. Salonul de la parter are picturile originale de acum 300 de ani pe tavan şi un şemineu din marmură albă, acesta fiind locul în care familia sărbătoreşte Crăciunul.

    Davidsson o compară cu casa din filmul Fanny şi Alexander din 1982 al lui Ingmar Bergman. Există cinci dormitoare, inclusiv un apartament principal cu o zonă de dressing. Mansarda de la etajul al treilea are grinzi de lemn expuse şi a funcţionat ca zonă de conferinţe pentru întâlnirile de lucru. Subsolul are două pivniţe, una pentru alimente şi alta pentru vinuri.

    Conacul vechi de aproape 300 de ani a fost întotdeauna grandios, spune Davidsson, dar avea nevoie de multe lucrări de renovare atunci când l-a cumpărat. Reabilitarea extinsă şi costisitoare a durat aproximativ cinci ani pentru a păstra caracteristicile de design originale, adăugând în acelaşi timp elemente moderne.

    „Am refăcut acoperişul, am schimbat instalaţia electrică şi  conductele de apă. Am pus încălzire, izolaţie şi încălzire prin pardoseală”, spune Davidsson, refuzând să spună cât a cheltuit.

    Regina Lovisa Ulrika, patroană a artelor, promotoare a idealurilor iluministe şi fondatoare a Academiei Regale Suedeze de Litere, a locuit de fapt acolo? Davidsson crede că nu, deşi cronicile şi datele istorice spun că aceasta se bucura de grădinile impunătoare ale proprietăţii.

    Cea de-a doua casă de pe proprietate este Wärdshuset (han în engleză). Clădirea a fost renovată în mod similar, cu instalaţii sanitare moderne şi încălzire prin pardoseală pentru a se încălzi în timpul iernilor lungi din Suedia.

    „A fost un hotel în anii 1600 şi este, de fapt, cea mai veche proprietate în picioare din toată această zonă. Wärdshuset conţine cinci dormitoare şi totalizează 292 de metri pătraţi de spaţiu – perfect pentru a găzdui oaspeţi”, spune Davidsson.

    Cea de-a treia casă, o unitate modernă pe care Davidsson o numeşte „Clădirea Grajdurilor”, a fost adăugată în 2000. Arhitectul regal Ove Hidemark a proiectat locuinţa cu patru dormitoare şi 418 metri pătraţi, cu tavane înalte de şase metri şi vedere la lacul Mälaren. Terasele orientate spre est şi vest întâmpină soarele la răsărit şi la apus.

    Toate cele trei case sunt orientate spre lac, există, de asemenea, un bar în aer liber şi o mulţime de locuri pentru întâlniri. Cu barca, este nevoie de doar 15 minute pentru a ajunge în centrul oraşului Stockholm, spune Davidsson.

    În ceea ce priveşte potenţialii cumpărători, Davidsson îşi imaginează o familie sociabilă sau o persoană cu o afacere, care s-ar bucura să folosească terenul de 16.000 de metri pătraţi peentru a organiza petreceri de vară pe malul lacului, aşa cum a făcut el.

    „Este cea mai bună locaţie pentru o petrecere, nu există nimic asemănător.” a mai spus Niklas Daviddson.

     

     

     

  • Care este ţara unde se vând cele mai scumpe case din lume. Aici o garsonieră de 16 mp se vinde cu peste un milion de dolari

    Cea mai scumpă piaţă imobiliară din lume se află în Monaco. Un milion de dolari cheltuit pe o proprietate situată în fermecătorul oraş-stat european, cunoscut pentru faptul că atrage bogaţii şi celebrităţile lumii, ajunge doar la 16 metri pătraţi, potrivit agenţiei imobiliare Knight Frank. Aceasta este cea mai mică cantitate de spaţiu  dintre cele 30 de pieţe imobiliare de primă mână din lume. Hong Kong s-a clasat pe locul al doilea, cu 237 de metri pătraţi, iar Singapore pe locul al treilea, cu 344 de metri pătraţi.

    Vânzările globale de imobile de lux au scăzut anul trecut din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor. Cu toate acestea, preţurile au rămas ridicate, deoarece oferta continuă să fie limitată.

    Rezultatul: Un milion de dolari cheltuiţi pe pieţele imobiliare premium nu oferă la schimb prea mult spaţiu pentru super-bogaţi. În New York, cu această sumă pot fi cumpăraţi 366 de metri pătraţi. În Paris, 431 de metri pătraţi, iar în Shanghai, 452 de metri pătraţi.

    Monaco a ajuns să ofere cea mai mică suprafaţă, deoarece multimilionarii au continuat să cumpere proprietăţi în acest oraş pentru a se bucura de cazinouri, de stilul de viaţă şi de impozitele minime, ceea ce a dus la creşterea preţurilor şi la ridicarea standardelor pentru a face parte din top 1% dintre cei mai bogaţi oameni la 12,8 milioane de dolari.

    În Dubai, cererea în creştere pe fondul unui aflux de expaţi a determinat cumpărătorii să stea la coadă pentru case de milioane de dolari. Cu toate acestea, pieţele de top ceva mai mature oferă cel mai puţin spaţiu. Cu un milion de dolari în Dubai, se pot cumpăra de trei ori mai mulţi metri pătraţi decât în Londra, de exemplu.

    „Preţurile prime din Dubai pot fi cu 134% mai mari decât la începutul pandemiei, dar sunt încă sensibil mai mici decât pe pieţele mai bine stabilite” a declarat Kate Everett-Allen, şefa departamentului de cercetare rezidenţială internaţională şi de ţară la Knight Frank

     

  • Cea mai hot piaţă imobiliară: Paradisul super-bogaţilor unde o garsonieră de 16 mp se vinde cu peste un milion de dolari

    Cea mai scumpă piaţă imobiliară din lume se află în Monaco. Un milion de dolari cheltuit pe o proprietate situată în fermecătorul oraş-stat european, cunoscut pentru faptul că atrage bogaţii şi celebrităţile lumii, ajunge doar la 16 metri pătraţi, potrivit agenţiei imobiliare Knight Frank. Aceasta este cea mai mică cantitate de spaţiu  dintre cele 30 de pieţe imobiliare de primă mână din lume. Hong Kong s-a clasat pe locul al doilea, cu 237 de metri pătraţi, iar Singapore pe locul al treilea, cu 344 de metri pătraţi.

    Vânzările globale de imobile de lux au scăzut anul trecut din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor. Cu toate acestea, preţurile au rămas ridicate, deoarece oferta continuă să fie limitată.

    Rezultatul: Un milion de dolari cheltuiţi pe pieţele imobiliare premium nu oferă la schimb prea mult spaţiu pentru super-bogaţi. În New York, cu această sumă pot fi cumpăraţi 366 de metri pătraţi. În Paris, 431 de metri pătraţi, iar în Shanghai, 452 de metri pătraţi.

    Monaco a ajuns să ofere cea mai mică suprafaţă, deoarece multimilionarii au continuat să cumpere proprietăţi în acest oraş pentru a se bucura de cazinouri, de stilul de viaţă şi de impozitele minime, ceea ce a dus la creşterea preţurilor şi la ridicarea standardelor pentru a face parte din top 1% dintre cei mai bogaţi oameni la 12,8 milioane de dolari.

    În Dubai, cererea în creştere pe fondul unui aflux de expaţi a determinat cumpărătorii să stea la coadă pentru case de milioane de dolari. Cu toate acestea, pieţele de top ceva mai mature oferă cel mai puţin spaţiu. Cu un milion de dolari în Dubai, se pot cumpăra de trei ori mai mulţi metri pătraţi decât în Londra, de exemplu.

    „Preţurile prime din Dubai pot fi cu 134% mai mari decât la începutul pandemiei, dar sunt încă sensibil mai mici decât pe pieţele mai bine stabilite” a declarat Kate Everett-Allen, şefa departamentului de cercetare rezidenţială internaţională şi de ţară la Knight Frank

     

  • De la podea la podium şi înapoi: Povestea unuia dintre cele mai grele nume din lumea imobiliarelor. S-a lăsat de şcoală, a devenit un criminal cu acte în regulă, iar apoi a fondat un imperiu de miliarde de dolari care apoi s-a prăbuşit

    Rene Benko este omul care a stat în spatele Signal Holding, una dintre cele mai mari companii private din Austria care a activat în domeniul imobiliar şi care a fost cap de afiş în ceea ce avea să devină cel mai grav caz de faliment al unei companii imobiliare de la criza din 2008 şi până în prezent.

    Drumul lui Benko către vârf n-a fost unul uşor. Magnatul cu o avere cândva estimată la aproape şase miliarde de dolari, a abandonat liceul la doar 17 ani şi a fost condamnat pentru dare de mită în 2012.

    Atunci, Benko a cooperat cu Ivo Sander, fost prim-ministru croat pentru a-l convinge pe controversatul politician italian Silvio Berlusconi să scape Signal Holding de taxele pe care compania trebuia să le plătească pentru proiectele sale din Milano, scrie Wall Street Journal.

    Benko, în vârstă de 46 de ani, a fost crescut într-o familie modestă din Innsbruck, un oraş austriac pitoresc situat în Alpi. După abandonarea liceului fostul magnat imobiliar s-a ocupat de transformarea mansardelor unor clădiri rezidenţiale în apartamente de lux, convingându-i pe rezidenţii reticenţi de la etajele inferioare să accepte planurile sale, oferindu-se să instaleze lifturi pe cheltuiala sa. În final, businessul său a devenit avantajos pentru tot cei implicaţi.

    Pentru face pasul către imobiliare şi a deschide un business în toată regula austriacul a avut nevoie de bani serioşi. El a rezolvat problema finanţării după ce a convins un moştenitor al unei benzinării să vină cu cash pentru ideile sale de business. Odată ce problema banilor a fost rezolvată, Benko a dat undă verde proiectelor sale, iar imperiul său de business începea să capete contur la începutul anilor 2000. Două decenii mai târziu, mai exact în 2019, Signa Holding,se putea lăuda că deţine clădirea Chrysler din New York, una dintre cele mai emblematice asseturi imobiliare din lume.

    Valoarea proprietăţilor raportate de principalele sale două companii imobiliare – Signa Prime şi Signa Holding – a crescut la 3,6 miliarde de euro în 2014, a depăşit 10 miliarde de euro în 2017 şi a sărit de 18 miliarde de euro până în 2020 – o creştere extraordinară într-un sector cu evoluţie lentă precum cel imobiliar.

    Cu toate acestea, în ciuda succesului şi a rezultatelor raportate, Benko s-a lovit de o problemă care în doar doi ani a ajuns să-i scufunde imperiul: profitabilitatea companiei arăta fantastic, însă doar pe hârtie. În realitate, compania încasa pierdere după pierdere, creditorii şi investitorii băteau la uşa lui Benko după banii împrumutaţi, iar Signal Holding începea să se prăbuşească încet.

    Între 2017 şi 2021, companiile lui Rene Banko raportau un profit de 3,4 miliarde de euro. Signa Holding a majorat din pix cifrele privind profitul, pentru că în caz contrar ar fi fost forţată să recunoască că se confruntă cu pierderi semnificative.

    Tot în aceeaşi perioadă, Signa a făcut autorităţile austriece să ridice din sprâncene după ce a plătit dividende de 1,9 miliarde de euro, în ciuda faptului că încasase doar 1,6 miliarde de euro venituri din chiriile generate de clădirile sale, o situaţie cel puţin neobişnuită pentru un jucător imobiliar de mare anvergură.

    Până în 2023, compania a fost forţată să renunţe la mai mult proiecte imobiliare, să lichideze o serie de business-uri mai mici şi să facă paşi în spate în timp ce continua să se confrunte cu scandaluri pe bandă rulantă şi să „sângereze” cash.

    Lovitura finală pentru Signa Holding şi Rene Benko a venit în noiembrie 2023 când compania n-a reuşit să plătească o obligaţiune de 200 de milioane de dolari. Eşecul a declanşat o serie de falimente în lanţ care au culminat cu prăbuşirea totală a imperiului imobiliar construit de omul de afaceri austriac pe parcursul ultimilor 20 de ani.

    După faliment, austriacul a ieşit din rândurile miliardarilor şi a dispărut în anonimitate. De numele lui  Benko, care cândva făcea parte din clasamentul Forbes ai celor mai bogaţi oameni de pe planetă, nu se mai leagă decât un grafic al averii realizat de celebra publicaţie şi un faliment ale cărui repercusiuni asupra lumii imobiliarelor nu sunt cunoscute nici astăzi în totalitate.


     

     

  • Care sunt motivele pentru care preţurile chiriilor într-unul dintre cele mai iconice oraşe din lume a scăzut la jumătate

    Consecinţele neaşteptate ale reglementărilor chiriilor din New York pun sub semnul întrebării viitorul pieţei imobiliare a unuia dintre cele mai iconice oraşe din lume.

    Chiar şi în lumina puternică a după-amiezii, apartamentul cu două dormitoare din Manhattan are o paloare fantomatică, pereţii crăpaţi emanând o nuanţă gălbuie ca de fotografie învechită. Aşchii de vopsea cad din tavan. Un porumbel mort se descompune pe podeaua bucătăriei.

    Proprietarul, Douglas Peterson, face aici o oprire într-un tur descurajant al unei clădiri cu 21 de apartamente pe care a cumpărat-o în 2018 pentru 4,8 milioane de dolari. Compania sa, City Skyline Realty, este specializată într-o nişă de investiţii imobiliare: proprietăţi supuse sistemului de reglementare a chiriilor din New York, cel mai vechi şi cel mai mare program de acest gen din America. Pentru acest apartament bine situat pe West 164th Street din Washington Heights, o enclavă dominicană care îmbătrâneşte rapid, el nu poate cere mai mult de 650 de dolari pe lună, poate un sfert din chiria pieţei, scrie Bloomberg.

    Pentru proprietarii imobiliari, pariul a fost mult timp simplu şi profitabil. Cumpărau clădiri degradate care sunt, în limbajul din New York, cu chirie stabilizată. Le reparau. Pasau cheltuielile în sarcina chiriaşilor prin creşterea chiriilor, ceea ce era permis de lege. Încasau chiria. Repetau. Odată ce chiriile se apropiau de 2.800 de dolari pe lună, proprietarii cereau maximul suportat de piaţă, iar apartamentele deveneau o mină de aur. „Trebuia doar să ai răbdare”, povesteşte Peterson.

    Dar pariul lui pe creşterea chiriilor a mers dezastruos de prost, la fel ca pentru ceilalţi proprietari din oraş. În 2019, alarmaţi de scăderea numărului de locuinţe la preţuri accesibile, oficialităţile statului New York au rescris regulile. O schimbare importantă este coborârea drastică a pragului până la care proprietarii ar putea să ridice chiriile după renovare. Într-o schimbare şi mai importantă, apartamentele nu mai părăsesc programul atunci când chiriile cresc suficient de mult.

    Anul trecut, clădirile din New York cu cel puţin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preţ mediu în scădere cu 34% faţă de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiţii din New York. În schimb, preţul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităţilor cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari.

    Peterson, care a cumpărat peste 40 de proprietăţi pentru 300 de milioane de dolari în 20 de ani, este acum în dificultate. Rămâne în urmă cu creditele ipotecare şi se chinuie să găsească bani pentru reparaţii. În octombrie, Fannie Mae, compania de credite pentru locuinţe susţinută de guvern, a început proceduri de executare silită împotriva a peste zece dintre  proprietăţile sale, inclusiv a clădirii de pe strada 164. „Cariera mea s-a încheiat”, spune Peterson. „Acum rămâne doar o întrebare: ce las în urma mea? Se va spune despre mine că am abandonat corabia când se scufunda sau că am rămas şi am luptat?”

    Anul trecut, clădirile din New York cu cel puţin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preţ mediu în scădere cu 34% faţă de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiţii din New York. În schimb, preţul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităţilor cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari. În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piaţa imobiliară, acţiunile New York Community Bancorp — care deţine aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unităţi cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi. „Mulţi proprietari cu care vorbesc vor să scape de clădiri”, spune Lazer Sternhell, directorul executiv al Cignature Realty Associates din New York. Aceste pierderi evidenţiază o luptă în creştere pentru locuinţe la preţuri accesibile care oferă un punct de sprijin pentru clasa muncitoare într-unul dintre cele mai scumpe oraşe din lume. Pentru proprietari precum Lewis Barbanel, patronul de la Barberry Rose Management din Woodmere, New York, o reglementare mai strictă a chiriei încalcă drepturile de proprietate privată şi nu va face decât să agraveze deficitul de locuinţe descurajând renovarea şi construcţiile. Compania sa a vândut anul trecut în pierdere 21 de clădiri cu chirie stabilizată. Barberry s-a despărţit de o clădire din Harlem pentru 3,8 milioane de dolari, cu 59% mai puţin decât a plătit compania în 2016. „Politicienii opresc finanţarea pentru aceste clădiri”, spune Barbanel, care îşi mută investiţiile în New Jersey şi în alte părţi. „Ei încearcă să creeze o situaţie în care proprietarii falimentează.”

    Dar pentru chiriaşi, proprietarii apartamentelor plătesc acum preţul pentru împrumuturile nesăbuite ce au la bază chiriile în creştere vertiginoasă. Noile legi nu ar fi trebuit să-i surprindă pe investitorii imobiliari, spune Cea Weaver, coordonatorul campaniei Housing Justice for All, care a ajutat la conducerea luptei. „Nu am ascuns că am încercat să schimbăm regulile”, spune Weaver. „Nu ştiu dacă a fost orgoliu sau nu, dar legile se schimbă şi asta afectează pieţele.”

    Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generaţie. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creşterile anuale la 7% plus inflaţia. Mai târziu în acelaşi an, California a limitat creşterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe ţări, inclusiv Canada, India şi Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creşteau în oraşele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecţia, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

    Ca regulă, economiştii urăsc controlul chiriilor, spunând că acesta distorsionează pieţele, ducând la deficit de locuinţe şi la chirii mai mari în clădirile nereglementate. De astfel de reguli beneficiază chiriaşii de lungă durată în detrimentul noilor veniţi şi sunt o modalitate ineficientă de a-i ajuta pe cei care au cea mai mare nevoie, au descoperit analiştii. Fondul Monetar Internaţional a cerut la sfârşitul anului trecut Irlandei să renunţe la limitele de preţ în „zonele cu presiuni pe chirie”, cum ar fi Dublin, deoarece restricţiile agravează deficitul de locuinţe. În schimb, agenţia a sugerat subvenţii direcţionate pentru chiriaşii săraci.

     

    Dar Chris Herbert, directorul general al Centrului Comun pentru Studii privind Locuinţa al Universităţii Harvard, spune că piaţa nu funcţionează pentru chiriaşi. În economia clasică, creşterea preţurilor ar trebui să conducă la mai multe construcţii şi la moderarea chiriilor. Dar terenul limitat din oraşele atractive şi regulile de zonare provoacă lipsuri persistente. În acest mediu, spune Herbert, un control mai uşor al chiriilor, cum ar fi legarea creşterilor de inflaţie, ar putea fi un compromis.

    Istoria New Yorkului arată urcuşurile şi coborâşurile reglementărilor chiriei pe fondul schimbărilor în puterea relativă a proprietarilor şi chiriaşilor. Două treimi dintre locuitorii oraşului îşi închiriază casele, dublul cotei naţionale, oferind chiriaşilor o influenţă politică mai mare decât în mare parte din SUA. Eforturile New Yorkului îşi au rădăcinile în încercările din secolul al XIX-lea de a îmbunătăţi sorta imigranţilor înghesuiţi în locuinţe dărăpănate.

    În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piaţa imobiliară, acţiunile New York Community Bancorp — care deţine aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unităţi cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi.

    New York a avut anumite forme de reglementare a chiriei din 1943, când guvernul federal a impus controale ale preţurilor pentru a combate inflaţia în timpul celui de-al Doilea Război Mondial. După ce acele protecţii au expirat la începutul anilor 1950, statul a adoptat propriile măsuri, care se aplicau clădirilor construite înainte de 1947. Acest sistem mai vechi, cunoscut sub numele de control al chiriei, restricţionează sever ceea ce plătesc chiriaşii atâta timp cât ocupă unitatea, o caracteristică ce i-a determinat pe unii chiriaşi să-şi organizeze viaţa în jurul unei oferte imobiliare incredibil de ieftine, stârnind uneori indignare sau invidie atunci când se afla despre cineva bogat sau faimos că locuieşte cu chirie mică. Doar 16.000 dintre acele apartamente cu chirie controlată au mai rămas.

    Stabilizarea chiriei, care datează din 1969, acoperă aproximativ 1 milion de apartamente, adăpostind un sfert din populaţia oraşului. (Majoritatea unităţilor nu au restricţii de venit.) În fiecare an, proprietarii trimit rapoarte cu privire la veniturile şi cheltuielile lor către Consiliul pentru Chirie, numit de primar, care utilizează informaţiile pentru a determina cât de mult pot majora chiriile proprietarii. În New York, chiriaşii au plătit cu o treime mai puţin pentru apartamentele cu chirie stabilizată decât ar plăti pentru apartamente echivalente la preţul pieţei, un discount anual de până la 5,4 miliarde de dolari, potrivit unui studiu din 2023.

    În anii 1990, mai orientaţi spre piaţă, legiuitorii din oraşe şi state au votat pentru relaxarea regulilor. Proprietarii puteau creşte chiriile cu 20% de fiecare dată când un chiriaş se muta. Ei îşi puteau stabili propriile chirii. Pentru multe clădiri, proprietarii puteau majora chiria lunară cu 1 dolar pentru fiecare 40 de dolari cheltuiţi cu renovarea, ceea ce înseamnă că un proprietar care a investit 60.000 de dolari într-un apartament vacant putea creşte chiria cu 1.500 de dolari pentru următorul chiriaş.

    Acest sistem a făcut apartamentele reglementate mult mai atractive. „O locuinţă cu chirie stabilizată era văzută ca o opţiune la creşterea chiriilor”, spune Shimon Shkury, preşedintele companiei de brokeraj Ariel Property Advisors.

    O nouă clasă de investitori s-a adunat pe o piaţă dominată istoric de clanuri imobiliare locale consacrate. Aceşti întârziaţi includ companii mai mici, cum ar fi Peterson, precum şi unele dintre cele mai mari nume de pe Wall Street. În 2015, Blackstone  a condus achiziţia de 5,3 miliarde de dolari a Stuyvesant Town şi Peter Cooper Village, cu chirie stabilizată. Blackstone, care de atunci a cheltuit peste 375 de milioane de dolari în îmbunătăţiri, spune că rămâne încrezător în investiţie.

    Dar creşterea preţurilor locuinţelor din oraş a provocat reacţii. Primarul de atunci, Bill de Blasio, şi procurorul general al New York-ului, Letitia James, au spus că controlul mai slab a încurajat hărţuirea chiriaşilor şi a promovat gentrificarea şi dereglementarea a sute de mii de apartamente. Apoi un bloc de parlamentari progresişti nou creat a pregătind scena pentru schimbările din 2019 care i-au îndurerat pe proprietarii clădirilor. Momentul a fost deosebit de dificil pentru proprietari, care la scurt timp după aceea au fost nevoiţi să se confrunte cu neplata chiriilor în timpul pandemiei de Covid-19 şi cu creşterea costurilor de asigurări şi a ratelor dobânzilor.

    Unii susţinători ai chiriaşilor salută scăderea preţurilor pentru apartamentele reglementate. Cu ajutorul guvernului, organizaţiile nonprofit sau chiriaşii ar putea cumpăra clădiri la preţuri mai mici, aşa cum făceau în anii 1980, spune Sam Stein, un analist al Community Service Society din New York. Apoi ar putea percepe chirii mai accesibile.

    Proprietarii au încercat, fără succes, să convingă Curtea Supremă a SUA să intervină în numele lor pronunţându-se împotriva legilor chiriilor din 2019. Pe reţelele de socializare, Jay Martin, director executiv al organizaţiei programului de îmbunătăţire a locuinţelor comunitare, îi descrie pe oponenţi ca fiind comunişti şi a promis o strategie de „pământ pârjolit” în acest an pentru a lupta cu ei. „Sunt prea multe în joc”, a spus el recent pe fostul Twitter. „Trebuie să facem tot posibilul pentru a opri ca aceşti oameni să distrugă locuinţele din New York.”

     

     

    Tay Raymond, în vârstă de 35 de ani, a crescut pe West 116th Street, lângă renumitul restaurant Amy Ruth, precum şi lângă o clădire în care apartamentele se vând cu 1 milion de dolari. Pe aceeaşi stradă, apartamentul ei cu trei dormitoare poate fi închiriat acum pentru 1.300 de dolari, aproximativ o treime din costul altei unităţi de pe acelaşi hol. Dar, în ianuarie, a apărut o gaură în tavanul băii, unde problemele persistau de ani de zile, şi, spune ea, şoarecii şi gândacii sunt ca la ei acasă. „Vor să ne facă să plecăm singuri”, se plânge Tay, care vinde online haine vintage. „Fie pentru că nu avem parte reparaţii, fie pentru că ne este frică de un preţ pe care nu ni-l permitem.”

    Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generaţie. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creşterile anuale la 7% plus inflaţia. Mai târziu în acelaşi an, California a limitat creşterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe ţări, inclusiv Canada, India şi Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creşteau în oraşele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecţia, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

    În 2018, proprietarul ei, o firmă de capital privat numită Sugar Hill Capital Partners, a încheiat un contract pentru a cumpăra 53 de clădiri de apartamente mici pentru 250 de milioane de dolari în ceea ce este cea mai mare afacere a companiei. Sugar Hill s-a gândit că fiecare unitate ar avea nevoie de cel puţin 60.000 de dolari pentru renovare, suficient pentru a moderniza sistemele sanitare şi electrice. Însă, odată ce statul New York a limitat cât de mult pot fi majorate chiriile pentru a acoperi renovarea, Sugar Hill ar putea aloca doar 15.000 de dolari pentru un apartament.

    La sfârşitul anului 2022, Sugar Hill a fost de acord să vândă 13 dintre clădirile sale cu o reducere de 54% faţă de preţul pe care compania l-a plătit. Partenerul director Margaret Grossman spune că ar dori să vândă restul portofoliului cu chirie stabilizată, inclusiv clădirea Tayei, şi să se concentreze pe proiecte noi, cum ar fi o clădire de apartamente de lux în Brooklyn, cu o terasă cu livadă de meri pe acoperiş. Grossman spune că imposibilitatea de a percepe suficientă chirie împiedică firma să investească în clădiri, dar că aceasta face tot posibilul pentru a executa reparaţii. (Compania a reparat gaura din tavanul Tayei după ce jurnaliştii de la Bloomberg au trecut pe acolo.)

    Victoria Bausch locuieşte cu o colegă de apartament pentru a-şi putea permite apartamentul cu chirie stabilizată din Washington Heights. Anul trecut, chiria ei a crescut cu 300 de dolari, la 3.300 de dolari, parte dintr-o tendinţă la nivelul întregului district care a dus tarifele din Manhattan la cote record.

    Într-o seară recentă, Bausch s-a alăturat celorlalţi 15 chiriaşi în holul clădirii sale din St. Nicholas Avenue, care include atât apartamente reglementate, cât şi nereglementate. Acolo locuiesc şi un director de pe Wall Street care plăteşte mai mult de 4.500 de dolari pe lună, precum şi un şofer de autobuz pensionat şi un administrator de şcoală. Mulţimea se plânge de întreţinere proastă: ţevi de apă sparte în unele apartamente, precum şi lipsa apei calde şi prea puţină căldură. În ultimii doi ani, au depus sute de plângeri la primărie. Ei ar dori, de asemenea, să primească înapoi ceea ce ei consideră creşteri ilegale ale chiriei.

    Bausch, o planificatoare de evenimente care a lucrat în teatru, are o veste bună: într-o înţelegere cu biroul procurorului general al statului, clădirea i-a readus locuinţa în programul de stabilizare a chiriei şi astfel i s-a redus chiria. „Dacă lucrurile continuă să meargă aşa cum sunt, nu ne vom mai permite să locuim în New York şi nu sunt dispusă să las să se întâmple asta”, spune ea.

    City Skyline Realty a lui Peterson, care anul trecut a apărut pe o listă guvernamentală a proprietarilor cu cele mai multe încălcări ale regulilor, deţine clădirea. El spune că firma sa abordează cu promptitudine plângerile şi că oraşul penalizează în mod nedrept proprietarii mari. Decontarea chiriei se referă la un fost proprietar, spune el.

    Originar din Utah, în vârstă de 49 de ani, purtând cămăşi şi pălării de golf asortate, Peterson arată de obicei ca misionarul mormon care a fost cândva, când bătea la uşi în oraşele postindustriale în declin din nordul statului New York. Îşi aminteşte de zile mai bune nu cu mult timp în urmă. În 2014, a cumpărat o clădire în Bronx pentru 8 milioane de dolari şi a vândut-o doar patru ani mai târziu pentru un profit de 50%.

    Peterson nu a renunţat la rolul său de proprietar în oraşul New York. În vizita sa la Washington Heights, el avertizează un lucrător al unei cârciumi despre o aparentă scurgere de gaz şi discută puţin cu adolescenţii. Adăugând o notă de umor negru despre afacerea lui în degradare, el îi spune unuia dintre super-intendenţii săi de construcţii: „Tu câştigi mai mulţi bani din această clădire decât mine”.

    Într-una dintre întorsăturile ciudate ale reglementării chiriei care îi îngrijorează pe economişti, Peterson se numără printre proprietarii care lasă apartamentele goale deoarece nu are sens să le repare şi să le închirieze la tarifele actuale. Mii de apartamente sunt goale, conform estimărilor guvernamentale şi din sector.

    Pe West 164th Street, nimeni nu a locuit în apartamentul cu porumbei morţi de mai bine de doi ani. Ca şi alte locuinţe, are nevoie de 100.000 de dolari în renovări, inclusiv instalaţii sanitare noi, cablaje electrice şi ţevăraie, spune Peterson. El crede că nu poate face afacerea să funcţioneze fără a creşte chiria. „Ar trebui să avem doi chiriaşi aici şi să strângem 2.500 de dolari pe lună”, spune el, întrebându-se de ce politicienii oraşului s-au întors împotriva lui. „De ce naiba ei nu ar vrea să fac asta?”   

  • HILS Development, dezvoltatorul imobiliar deţinut de Ionuţ Negoiţă, investeşte 70 mil. euro într-un proiect rezidenţial cu aproape 1.200 de apartamente în zona Pallady din estul Capitalei

    HILS Development, compania de dezvoltare imobiliară deţinută de Ionuţ Negoiţă,  anunţă un nou proiect rezidenţial în zona Pallady din estul Capitalei, format din şapte blocuri cu 1.194 apartamente şi 1.217 locuri de parcare.

    Investiţia este estimată la aproape 70 mil. euro, fiind susţinută din surse proprii şi credite bancare, spun oficialii companiei.

    Proiectul, al şaselea de mari dimensiuni în zona de est a Capitalei, este situat la aproximativ 500 de metri de staţia de metrou Nicolae Teclu, din proximitatea zonei comerciale Pallady, şi are termen de finalizare estimat în septembrie 2025.

    “Până acum, proiectele lansate au creat o comunitate de peste 25.000 de locuitori. Conform strategiei noastre de dezvoltare, continuăm sa finalizam peste 1.000 de apartamente anual”,  spune Ionuţ Negoiţă, fondator şi CEO HILS Development.

    În iunie 2023, dezvoltatorul a marcat un reper important, depăşind borna de 10.000 de locuinţe construite şi vândute, cu proiectele finalizate HILS Pallady – 1.908 apartamente, HILS Brauner – 1.336 apartamente şi HILS Splai – 111 apartamente, la care se adaugă proiectele în constructie HILS Republica cu 370 apartamente în Faza 1 dintr-un total de 5.000 de locuinţe ale întregului proiect, HILS Sunrise cu 704 apartamente şi, cel mai recent lansat, HILS Titanium cu 1.194 apartamente.

    Pentru anul în curs, HILS Development are în proces de proiectare şi autorizare alte aproximativ 5.000 de locuinţe.

     


     

     

  • Epicentrul următorului cutremur imobiliar vine de la cea mai puternică ţară europeană. Care sunt cauzele şi cine sunt cei care suferă cel mai tare

    În timp ce temerile legate de proprietăţile imobiliare comerciale din SUA au îngrijorat băncile germane în această lună, mesajul lor a fost clar: nu vă faceţi griji, marea majoritate a expunerii noastre imobiliare este internă. Cu toate acestea, pericolul unei crize nu a trecut, scrie Bloomberg.

    În timp ce ţara a evitat până acum corecţiile rapide ale pieţei care au zguduit SUA, experţii susţin că acest lucru reflectă practicile contabile obscure care îi protejează pe creditorii şi investitorii săi de efectele  imediate. Ajustările relativ modeste şi provizioanele benigne ascund faptul că creditorii germani sunt mai expuşi la proprietăţi imobiliare comerciale decât majoritatea colegilor lor europeni şi, potrivit unui studiu, au acordat credite într-o manieră mai agresivă decât vecinii lor.

    Rezultatul acestor practici o prăbuşire imobiliară care se întâmplă cu încetinitorul şi care ameninţă să se accelereze pe măsură ce marii proprietari imobiliari, cum ar fi grupul Signa al lui Rene Benko sau Adler Group, sunt forţaţi să vândă, împovărând creditorii mici şi mijlocii.  Unii oficiali de rang înalt de la Banca Centrală Europeană spun că ţara va fi în mod inevitabil un punct de interes special în momentul în care vor examina riscurile privind creditele imobiliare la băncile din întreaga regiune.

    „Cu siguranţă, aceasta nu este doar o problemă a SUA. Nu aş fi surprinsă dacă am asista la un val de provizioane pentru pierderi din împrumuturi pentru băncile germane în ceea ce priveşte expunerea lor la proprietăţi imobiliare comerciale din ţară”. a declarat Valeriya Dinger, profesor de economie la Universitatea Osnabrueck din Germania.

    Băncile germane au cele mai multe credite imobiliare comerciale din Uniunea Europeană, alături de cele franceze, dar au clasificat o parte relativ mică din aceste credite ca fiind neperformante. Cu toate acestea, în ultima vreme, această pondere a crescut, în timp ce a scăzut în alte câteva ţări.

    Nivelul scăzut al creditelor  neperformante se datorează în mare parte faptului că evaluatorii imobiliari din cea mai mare economie europeană folosesc o abordare pe termen lung care uniformizează variaţiile de preţ pe baza faptului că majoritatea investitorilor nu vând pe o piaţă în scădere. De asemenea, băncile germane actualizează evaluările clădirilor pe care le-au finanţat cu mai puţină frecvenţă decât cele din SUA sau Regatul Unit, astfel încât problemele pot fi mascate mai mult timp.

    Vizibilitatea este redusă şi mai mult de normele care oferă băncilor mai mici o marjă de manevră în ceea ce priveşte evaluarea unor titluri de valoare la valoarea lor de piaţă, ceea ce poate îngreuna obţinerea de către investitori a unei imagini actualizate a situaţiei lor financiare. Cu toate acestea, această practică limitează, de asemenea, înregistrarea câştigurilor nerealizate, ceea ce înseamnă că creditorii individuali pot fi, de fapt, într-o situaţie mai bună decât par.

    Autorităţile de reglementare i-au îndemnat pe creditori să se pregătească pentru eventualele pierderi, iar BCE i-a îndemnat să folosească o parte din profiturile uriaşe de anul trecut pentru a constitui provizioane. Dar normele contabile menite să împiedice băncile să se sustragă de la plata impozitelor înseamnă că creditorii sunt de fapt limitaţi în ceea ce priveşte suma pe care o pot pune deoparte pentru datoriile în curs de deteriorare.

    Deocamdată, organismul local de supraveghere BaFin consideră că această problemă afectează mai degrabă câştigurile creditorilor individuali decât să le ameninţe solvabilitatea, în parte pentru că problemele sunt concentrate într-o parte mai mică a pieţei decât au fost în timpul crizei financiare. Şi, deşi ratele mai mari sunt de vină pentru scăderea valorii creditelor de real-estate, acestea au oferit băncilor şi profituri care ar trebui să ajute la absorbţia loviturilor.

    Cu toate acestea, valoarea acestor proprietăţi rămâne subiectul multor dezbateri, pe măsură ce diferenţa dintre preţurile pe care cumpărătorii sunt dispuşi să le plătească şi cele de care au nevoie vânzătorii pentru a-şi putea rambursa împrumuturile creşte.

  • Epicentrul următorului cutremur imobiliar vine de la cea mai puternică ţară europeană. Care sunt cauzele şi cine sunt cei care suferă cel mai tare

    În timp ce temerile legate de proprietăţile imobiliare comerciale din SUA au îngrijorat băncile germane în această lună, mesajul lor a fost clar: nu vă faceţi griji, marea majoritate a expunerii noastre imobiliare este internă. Cu toate acestea, pericolul unei crize nu a trecut, scrie Bloomberg.

    În timp ce ţara a evitat până acum corecţiile rapide ale pieţei care au zguduit SUA, experţii susţin că acest lucru reflectă practicile contabile obscure care îi protejează pe creditorii şi investitorii săi de efectele  imediate. Ajustările relativ modeste şi provizioanele benigne ascund faptul că creditorii germani sunt mai expuşi la proprietăţi imobiliare comerciale decât majoritatea colegilor lor europeni şi, potrivit unui studiu, au acordat credite într-o manieră mai agresivă decât vecinii lor.

    Rezultatul acestor practici o prăbuşire imobiliară care se întâmplă cu încetinitorul şi care ameninţă să se accelereze pe măsură ce marii proprietari imobiliari, cum ar fi grupul Signa al lui Rene Benko sau Adler Group, sunt forţaţi să vândă, împovărând creditorii mici şi mijlocii.  Unii oficiali de rang înalt de la Banca Centrală Europeană spun că ţara va fi în mod inevitabil un punct de interes special în momentul în care vor examina riscurile privind creditele imobiliare la băncile din întreaga regiune.

    „Cu siguranţă, aceasta nu este doar o problemă a SUA. Nu aş fi surprinsă dacă am asista la un val de provizioane pentru pierderi din împrumuturi pentru băncile germane în ceea ce priveşte expunerea lor la proprietăţi imobiliare comerciale din ţară”. a declarat Valeriya Dinger, profesor de economie la Universitatea Osnabrueck din Germania.

    Băncile germane au cele mai multe credite imobiliare comerciale din Uniunea Europeană, alături de cele franceze, dar au clasificat o parte relativ mică din aceste credite ca fiind neperformante. Cu toate acestea, în ultima vreme, această pondere a crescut, în timp ce a scăzut în alte câteva ţări.

    Nivelul scăzut al creditelor  neperformante se datorează în mare parte faptului că evaluatorii imobiliari din cea mai mare economie europeană folosesc o abordare pe termen lung care uniformizează variaţiile de preţ pe baza faptului că majoritatea investitorilor nu vând pe o piaţă în scădere. De asemenea, băncile germane actualizează evaluările clădirilor pe care le-au finanţat cu mai puţină frecvenţă decât cele din SUA sau Regatul Unit, astfel încât problemele pot fi mascate mai mult timp.

    Vizibilitatea este redusă şi mai mult de normele care oferă băncilor mai mici o marjă de manevră în ceea ce priveşte evaluarea unor titluri de valoare la valoarea lor de piaţă, ceea ce poate îngreuna obţinerea de către investitori a unei imagini actualizate a situaţiei lor financiare. Cu toate acestea, această practică limitează, de asemenea, înregistrarea câştigurilor nerealizate, ceea ce înseamnă că creditorii individuali pot fi, de fapt, într-o situaţie mai bună decât par.

    Autorităţile de reglementare i-au îndemnat pe creditori să se pregătească pentru eventualele pierderi, iar BCE i-a îndemnat să folosească o parte din profiturile uriaşe de anul trecut pentru a constitui provizioane. Dar normele contabile menite să împiedice băncile să se sustragă de la plata impozitelor înseamnă că creditorii sunt de fapt limitaţi în ceea ce priveşte suma pe care o pot pune deoparte pentru datoriile în curs de deteriorare.

    Deocamdată, organismul local de supraveghere BaFin consideră că această problemă afectează mai degrabă câştigurile creditorilor individuali decât să le ameninţe solvabilitatea, în parte pentru că problemele sunt concentrate într-o parte mai mică a pieţei decât au fost în timpul crizei financiare. Şi, deşi ratele mai mari sunt de vină pentru scăderea valorii creditelor de real-estate, acestea au oferit băncilor şi profituri care ar trebui să ajute la absorbţia loviturilor.

    Cu toate acestea, valoarea acestor proprietăţi rămâne subiectul multor dezbateri, pe măsură ce diferenţa dintre preţurile pe care cumpărătorii sunt dispuşi să le plătească şi cele de care au nevoie vânzătorii pentru a-şi putea rambursa împrumuturile creşte.