BusinessMagazin

Tag: tranzactii

  • Mihai Murgu, Partener, PCF Investment banking: „Vrem să deblocăm accesul la structuri financiare complexe pentru antreprenori”

    Rol ocupat în companie: Sunt partener în cadrul PCF Investment Banking – cea mai mare companie locală independentă de consultanţă, axată pe consultanţă financiară, cu o concentrare puternică pe servicii de corporate finance, tranzacţii sindicalizate, M&A şi private equity investments, cu un portofoliu de tranzacţii închise cu succes de peste
    1,5 miliarde de euro. Am fost numit în această poziţie la începutul acestui an, după doi ani  în care am activat în cadrul companiei în calitate de project manager. În această perioadă am fost implicat în multiple tranzacţii de atragere de capital, a căror valoarea cumulată depăşeşte un sfert de miliard de euro. Principalul obiectiv a fost cel de a ajuta companiile antreprenoriale româneşti să îşi realizeze strategia investiţională, prin crearea de structuri de finanţare tailor-made care să le permită o dezvoltare eficientă şi sustenabilă. Fie că vorbim despre dezvoltare organică sau prin achiziţii, fie că ne referim la eficientizarea operaţiunilor curente sau investiţii de tip greenfield, am urmărit ca finanţările atrase să genereze efecte puternice în economia reală, contribuind în mod direct nu doar la transformarea companiilor beneficiare, ci şi a comunităţilor din care fac parte. Cel mai recent exemplu pe care îl am în minte este tranzacţia realizată pentru MG Tech Industry – finanţarea de la zero a unei fabrici de hârtie şi produse asociate în judeţul Cluj. După finalizare, aici vor lucra peste 400 de oameni, peste 400 de familii vor avea o altă perspectivă. Aceasta este economia reală şi este poate cel mai plin de satisfacţii proces pe care poţi să îl parcurgi în carieră – să fii parte din procesul prin care ideile ajung să schimbe comunităţi şi să îmbunătăţească vieţile unor oameni. Obiectivul pe care ni-l propunem în prezent este acela de a debloca accesul la structuri financiare complexe, care momentan sunt apanajul companiilor multinaţionale, pentru antreprenorii români.
    Cele mai importante roluri profesionale avute până la această funcţie: Încă de la începutul pregătirii mele academice am vrut să descopăr cum pot fi scalate companiile mici, astfel încât să devină organizaţii puternice. Pentru toate acele organizaţii care au reuşit să facă acest pas, există un singur numitor comun, anume accesul la resurse şi expertiză în accesarea acestora. Pentru toate aceste companii viziunea, capacitatea de înţelegere a pieţei, valorificarea resursei umane au fost susţinute prin finanţare corectă. Fără acest element vital, toate ideile ar rămâne patente sau planuri pe hârtie. Iar aceste finanţări sunt obţinute de către companiile de consultanţă. De aceea, încă de la începutul traseului meu profesional am ţintit către o carieră în zona de corporate banking. Primul pas a fost un internship în BCR în cadrul departamentului lor de corporate. Aici am înţeles cu adevărat cât de importante sunt finanţările pentru companii, indiferent de dimensiune Următoarea etapă a fost în Big 4 în departamentul de audit al PwC. Aici am putut să văd cum diferitele structuri produc rezultate diferite în business. În cadrul PwC am luat decizia crucială de a mă îndrepta către corporate finance. Am început cu analiza în cadrul BT Capital Partners. 
    Rolul propus pentru anul 2030: Îmi propun să aduc cât mai multe premiere în piaţă. Îmi propun ca PCF Investment Banking să devină liderul local pe zona de consultanţă financiară, nu doar pe nişa companiilor locale, ci în competiţie directă cu companiile internaţionale cu expertiză în această zonă.
    CEO/Antreprenor admirat: Unul dintre oamenii pe care îi admir cel mai mult în această industrie este Doru Lionăchescu, unul dintre cei care au setat standardele pieţei de investment banking din România. Membru al Consiliului de Administraţie al Băncii Transilvania şi al BT Capital Partners, acesta se numără printre cei mai fini cunoscători ai mediul de afaceri din România. Din diversele poziţii pe care le-a ocupat, a înţeles foarte bine modul în care piaţa avea nevoie de consultanţă financiară la cel mai înalt nivel. Doru Lionăchescu este cel care a fost mereu the thought leader. 

  • Mihai Murgu, Partener, PCF Investment banking: „Vrem să deblocăm accesul la structuri financiare complexe pentru antreprenori”

    Rol ocupat în companie: Sunt partener în cadrul PCF Investment Banking – cea mai mare companie locală independentă de consultanţă, axată pe consultanţă financiară, cu o concentrare puternică pe servicii de corporate finance, tranzacţii sindicalizate, M&A şi private equity investments, cu un portofoliu de tranzacţii închise cu succes de peste
    1,5 miliarde de euro. Am fost numit în această poziţie la începutul acestui an, după doi ani  în care am activat în cadrul companiei în calitate de project manager. În această perioadă am fost implicat în multiple tranzacţii de atragere de capital, a căror valoarea cumulată depăşeşte un sfert de miliard de euro. Principalul obiectiv a fost cel de a ajuta companiile antreprenoriale româneşti să îşi realizeze strategia investiţională, prin crearea de structuri de finanţare tailor-made care să le permită o dezvoltare eficientă şi sustenabilă. Fie că vorbim despre dezvoltare organică sau prin achiziţii, fie că ne referim la eficientizarea operaţiunilor curente sau investiţii de tip greenfield, am urmărit ca finanţările atrase să genereze efecte puternice în economia reală, contribuind în mod direct nu doar la transformarea companiilor beneficiare, ci şi a comunităţilor din care fac parte. Cel mai recent exemplu pe care îl am în minte este tranzacţia realizată pentru MG Tech Industry – finanţarea de la zero a unei fabrici de hârtie şi produse asociate în judeţul Cluj. După finalizare, aici vor lucra peste 400 de oameni, peste 400 de familii vor avea o altă perspectivă. Aceasta este economia reală şi este poate cel mai plin de satisfacţii proces pe care poţi să îl parcurgi în carieră – să fii parte din procesul prin care ideile ajung să schimbe comunităţi şi să îmbunătăţească vieţile unor oameni. Obiectivul pe care ni-l propunem în prezent este acela de a debloca accesul la structuri financiare complexe, care momentan sunt apanajul companiilor multinaţionale, pentru antreprenorii români.
    Cele mai importante roluri profesionale avute până la această funcţie: Încă de la începutul pregătirii mele academice am vrut să descopăr cum pot fi scalate companiile mici, astfel încât să devină organizaţii puternice. Pentru toate acele organizaţii care au reuşit să facă acest pas, există un singur numitor comun, anume accesul la resurse şi expertiză în accesarea acestora. Pentru toate aceste companii viziunea, capacitatea de înţelegere a pieţei, valorificarea resursei umane au fost susţinute prin finanţare corectă. Fără acest element vital, toate ideile ar rămâne patente sau planuri pe hârtie. Iar aceste finanţări sunt obţinute de către companiile de consultanţă. De aceea, încă de la începutul traseului meu profesional am ţintit către o carieră în zona de corporate banking. Primul pas a fost un internship în BCR în cadrul departamentului lor de corporate. Aici am înţeles cu adevărat cât de importante sunt finanţările pentru companii, indiferent de dimensiune Următoarea etapă a fost în Big 4 în departamentul de audit al PwC. Aici am putut să văd cum diferitele structuri produc rezultate diferite în business. În cadrul PwC am luat decizia crucială de a mă îndrepta către corporate finance. Am început cu analiza în cadrul BT Capital Partners. 
    Rolul propus pentru anul 2030: Îmi propun să aduc cât mai multe premiere în piaţă. Îmi propun ca PCF Investment Banking să devină liderul local pe zona de consultanţă financiară, nu doar pe nişa companiilor locale, ci în competiţie directă cu companiile internaţionale cu expertiză în această zonă.
    CEO/Antreprenor admirat: Unul dintre oamenii pe care îi admir cel mai mult în această industrie este Doru Lionăchescu, unul dintre cei care au setat standardele pieţei de investment banking din România. Membru al Consiliului de Administraţie al Băncii Transilvania şi al BT Capital Partners, acesta se numără printre cei mai fini cunoscători ai mediul de afaceri din România. Din diversele poziţii pe care le-a ocupat, a înţeles foarte bine modul în care piaţa avea nevoie de consultanţă financiară la cel mai înalt nivel. Doru Lionăchescu este cel care a fost mereu the thought leader. 

  • Începe să frigă la tălpi: companiile cu peste 1.000 de angajaţi care au închiriat mari spaţii de birouri se uită să le subînchirieze sau să le transforme în huburi

    Munca de acasă transformă piaţa birourilor şi pune presiune atât pe companii, care au închiriat birouri în care angajaţii nu vor mai ajunge decât ocazional, cât şi pe dezvoltatori, în condiţiile în care piaţa subînchirierilor creşte rapid şi pune presiune pe spaţiile în construcţie.

    Marile companii, cele cu peste 1.000 de an­gajaţi, tot mai des că­utau să închirieze pro­iecte de birouri dedi­cate, unde să fie singurii chiriaşi.

    Printre companiile care s-au mutat sau au parafat astfel de contracte se nu­mără Groupe Renault România (47.500 mp), Microsoft România (23.500 mp), ING Tech (13.000 mp) sau BCR (20.000 mp în The Bridge 1 şi 14.000 mp în Bucahrest Business Garden, ambele în zona Orhideea).

    Cea de-a doua miză o reprezintă spa­ţiile subînchiriate de birouri, spaţii care au lansat în piaţă 50.000 mp până la nivelul lunii octombrie a acestui an, conform consultanţilor imobiliari.

    La un an de când Groupe Renault s-a mutat în noul sediu de 47.500 mp de bi­rouri închiriat pe 11 ani, francezii au de­cis să subînchirieze o parte din spaţii în condiţiile în care sunt mulţi an­ga­jaţi care lucrează şi vor lucra în continuare de aca­să, sau vor veni la bi­rou nu­mai prin rotaţie.

    Cei de la Micro­soft au anun­ţat ofi­cial că de acum înainte vor miza pe fle­xi­bili­ta­te şi pe munca de acasă. În Ro­mâ­nia Microsoft a sem­nat pentru 23.500 mp de birouri în clă­di­rile Campus 6.2 şi 6.3 din proiectul con­stru­it de Skanska lângă Poli­tehnică. Oficia­lii Mi­cro­soft România au subliniat că în acest context, contractul va merge mai departe şi nu sunt anunţate modificări.

    Adoptarea lucrului la distanţă re­pre­zintă noua normă pe piaţa muncii pen­tru majoritatea companiilor în con­tex­tul generat de criza coronavi­rusului, astfel că peste 53% din­tre aces­tea au im­ple­mentat deja o politică în acest sens, iar din restul de 47%, mai mult de ju­mătate anti­ci­pează că vor îm­bu­nătăţi sau im­ple­menta o po­litică de mun­că de la distanţă pâ­nă la finalul anului 2020, potrivit datelor unui sondaj realizat de PwC în rândul a peste 300 de companii la nivel global.

    „Lucrul la distanţă a devenit o par­te esenţială a noii normalităţi, com­pa­niile fiind forţate în multe cazuri să se adapteze pentru a-şi putea continua activitatea“, spune Daniel Anghel, par­te­ner, liderul serviciilor fiscale şi juri­dice la PwC România. El apreciază că te­merile iniţiale că productivitatea mun­cii va scădea au fost infirmate după pri­mele luni de pandemie, însă rămâne de văzut dacă tendinţa se păstrează pe termen mediu şi lung.

    Pe fondul măsurilor de distanţare fi­zică gradul de ocupare a birourilor nu mai poate trece de 50%, iar cele mai multe companii au implementat soluţii de „work from home“, motiv pentru care fie subînchiriază, fie transformă bi­rourile. Astfel ce părea un trend po­zi­tiv în 2019, consolidarea birourilor, acum s-a transformat într-un „cartof fierbinte“.

    Spre exemplu, consultanţii imo­bi­liari anunţau în vara anului trecut faptul că în „următoarele 12 luni“, adică până în vara lui 2020, vor aduce tranzacţii cu preînchirieri (spaţii contractate înainte de finalizarea propriu-zisă a clădirii) de birouri de 100.000 mp, suficient pentru cel puţin 10.000 de corporatişti.

    Sebastian Dragomir, partner & head of office advisory în cadrul Colliers International România, ex­plică fap­tul că astăzi suntem într-o eta­pă în care viitorul model al pieţei mun­cii în era postcoronavirus de-abia se for­mează. Da, modelul de lucru de la dis­tanţă va rămâne în practica multor com­panii şi odată ce va trece pandemia de COVID-19, dar birourile vor avea un loc destul de bine definit şi mai departe, de­venind huburi menite să susţină co­la­borarea în echipe, să stimuleze coeziu­nea echipei şi creativitatea.

    „Spre exemplu, la cea mai mare ban­ca americană, JPMorgan Chase, pro­ductivitatea a scăzut în perioada de lu­cru de acasă, iar CEO-ul băncii, Jamie Dimon, unul din cei mai influenţi oa­meni din industria financiară globală, e de părere că revenirea la birou ar fi bu­nă pentru angajaţii tineri şi pentru a sti­mula creativitatea. Pentru că anga­ja­ţii, în special cei tineri, simt nevoia de in­ter­acţiune directă dincolo de Zoom sau Teams şi de aderenţă la o echipă şi la o cultură organizaţională, vor să co­mu­nice uşor atât între ei, cât şi cu ma­nagerii, şi caută medii creative în care să lucreze şi să colaboreze“, a explicat Sebastian Dragomir.

    Pe de altă parte, mai sunt companii care discută despre consolidări.

    „În acest an, au mai fost tranzacţii de consolidare semnate chiar în pandemie. Pentru companiile care au planuri de viitor şi care văd avantajele unei consolidări, proiectul nu va fi oprit, ci doar ajustat, astfel încât să includă şi schimbările de amenajare interioară sau un sistem flexibil de telemunca, adus de pandemie. În plus, această perioada dificilă va aduce şi oportunităţi mai mari, atât din punct de vedere al preţului pachetului de închiriere, precum şi din punct de vedere al detaliilor tehnice moderne oferite de clădirile noi, care să acopere şi elementele necesare prevenţiei pandemiei, şi anume certificările WELL sau Immune. JLL a semnat anul acesta două tranzacţii majore de consolidare, una de 10.000 mp în mai şi una mai mare, săptămâna trecută, dar care momentan sunt confidenţiale“, a spus Marius Şcuta, Head of Office Department & Tenant Representation în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL.

    Datele PwC indică sănătatea şi siguranţa angajaţilor, îmbunătăţirea experienţei angajaţilor şi atragerea şi reţinerea talentelor cheie drept principalele trei priorităţi în conceperea politicilor de adoptare a muncii.

    În plus, aproximativ 45% dintre companiile participante la sondaj definesc aranjamentele de lucru la distanţă ca angajaţii care „lucrează în afara biroului de acasă sau a locului de muncă“, fără nicio deplasare transfrontalieră. Cu toate acestea, 30% dintre companii definesc munca la distanţă drept angajaţii care lucrează în afara biroului de acasă, cu deplasări atât la nivel naţional, cât şi internaţional anticipate şi/sau permise.

    În ceea ce priveşte politica salarială, 80% dintre companii au arătat că nu efectuează ajustări în timpul perioadei muncii la distanţă. De asemenea, peste jumătate dintre respondenţi nu acordă alocaţii, rambursări sau sprijin pentru mobilitate pentru munca la distanţă.

    „Angajatorii trebuie să ţină seama de eventualele consecinţe fiscale, precum şi cele  din sfera contribuţiilor sociale pe care munca într-o altă ţară le poate avea atât pentru angajatori, cât şi pentru salariaţii în cauză. Totodată, aspectele care ţin de dreptul muncii şi de sănătatea şi securitatea în muncă a angajaţilor în ţara respectivă nu trebuie ignorate“,  explică Irina Nistor, Director Mobilitate Internaţională, PwC România.

    Pe măsură ce restricţiile locale s-au relaxat, majoritatea companiilor au permis accesul angajaţilor la birou, în anumite condiţii şi respectând normele de siguranţă şi sănătate. Cu toate acestea, 45% dintre companii nu vor solicita angajaţilor întoarcerea la birou, iar 21% anticipează o abordare hibridă între munca la distanţă şi lucrul la birou.

  • Premieră istorică în cea mai puternică economie din Europa: numărul tranzacţiilor cu cardul va depăşi în 2020 plăţile cash

    Anul acesta, pentru prima dată în istoria ţării, în Germania numărul tranzacţiilor cu cardul îl va depăşi pe cel al plăţilor cash, potrivit companiei globale de cercetare a pieţei Euromonitor International.

    În perioada 2019-2025 se estimează că valoarea totală a tranzacţiilor de plată cu cardul în Germania va creşte cu 28%, în timp ce tranzacţiile în numerar vor scădea cu 34%.

    „Ca răspuns la pandemia COVID-19, consumatorii germani au arătat o schimbare bruscă a comportamentului de plată, folosind din ce în ce mai mult plăţile cu cardul, din motive de igienă. Un număr din ce în ce mai mare dintre aceştia au început să folosească pentru prima dată funcţia contactless şi plata cu smartphone-ul”, spune Ratna Sita, şef de cercetare DACH la Euromonitor International.

    Această tendinţă este, de asemenea, susţinută de încrederea mai mare din partea consumatorilor faţă de confidenţialitatea datelor lor în ceea ce priveşte utilizarea cardului. Creşterea încrederii în măsurile de securitate şi asigurările emitenţilor şi comercianţilor consolidează încrederea consumatorilor.

    „În viitor, consumatorul german mediu va fi mai priceput din punct de vedere tehnologic şi mai deschis la experienţe noi, o trecere de la un comportament mai conservator remarcat în trecut ”, adaugă Sita.

  • Premieră istorică în cea mai puternică economie din Europa: numărul tranzacţiilor cu cardul va depăşi în 2020 plăţile cash

    Anul acesta, pentru prima dată în istoria ţării, în Germania numărul tranzacţiilor cu cardul îl va depăşi pe cel al plăţilor cash, potrivit companiei globale de cercetare a pieţei Euromonitor International.

    În perioada 2019-2025 se estimează că valoarea totală a tranzacţiilor de plată cu cardul în Germania va creşte cu 28%, în timp ce tranzacţiile în numerar vor scădea cu 34%.

    „Ca răspuns la pandemia COVID-19, consumatorii germani au arătat o schimbare bruscă a comportamentului de plată, folosind din ce în ce mai mult plăţile cu cardul, din motive de igienă. Un număr din ce în ce mai mare dintre aceştia au început să folosească pentru prima dată funcţia contactless şi plata cu smartphone-ul”, spune Ratna Sita, şef de cercetare DACH la Euromonitor International.

    Această tendinţă este, de asemenea, susţinută de încrederea mai mare din partea consumatorilor faţă de confidenţialitatea datelor lor în ceea ce priveşte utilizarea cardului. Creşterea încrederii în măsurile de securitate şi asigurările emitenţilor şi comercianţilor consolidează încrederea consumatorilor.

    „În viitor, consumatorul german mediu va fi mai priceput din punct de vedere tehnologic şi mai deschis la experienţe noi, o trecere de la un comportament mai conservator remarcat în trecut ”, adaugă Sita.

  • Ce locuinţe caută românii în pandemie?

    Situaţia de Work-from-Home în care se află mulţi dintre angajaţi vine cu un impact şi asupra pieţei rezidenţiale. După o perioadă în care unii dintre noi am petrecut mai mult de 90% din timp acasă, priorităţile în materie de amenajare, dar şi aspiraţiile când vine vorba de locuinţele noi s-au schimbat. Cum au evoluat preferinţele cumpărătorilor de locuinţe din Europa şi, mai ales, din România în ultimele luni, a povestit în cea mai recentă ediţei a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanţă în imobiliare JLL România. 

    „Suntem o ţară de proprietari, dar nu neapărat pentru că suntem bogaţi sau pentru că avem o obsesie să deţinem imobile, ci tocmai pentru că avem resurse limitate şi vrem să ne asigurăm un minimum de confort şi de stabilitate”, răspunde Andreea Hamza,  Senior Director Living la compania de consultanţă în imobiliare JLL România, pe care am întrebat-o care este explicaţia statutului de proprietar în care se regăsesc mulţi dintre români.

    Ea precizează că lucrurile stau diferit în alte ţări europene şi mult mai mulţi oameni închiriază în loc să cumpere pentru că sunt şi încurajaţi de către stat să procedeze astfel: spre exemplu, în Olanda, statul subvenţionează o parte din chirie. De asemenea, legile protejează mult mai bine chiriaşii, în timp ce la noi majoritatea locuinţelor sunt deţinute de persoane fizice, nu de companii sau de investitori instituţionali. Aceste locuinţe de închiriat din statele vestice aduc astfel şi mai multă siguranţă, cu contracte mai clare şi pe termen mai lung precum şi pachete de servicii suplimentare.

    Există însă şi asemănări în comportamentul celor care caută locuinţe pretutindeni: „Atât în cazul românilor, cât şi în restul Europei, decizia de a cumpăra sau de a închiria este una raţională, nu neapărat o obsesie sau care să ţină de o mentalitate colectivă”. Andreea Hamza este însă de părere că lucrurile se schimbă, iar pe termen mediu şi lung va creşte şi ponderea investitorilor instituţionali în piaţa locală, ceea ce va fi sănătos pentru piaţă şi va aduce beneficii utilizatorilor finali. Specialistul în real estate face şi câteva precizări referitoare la modul în care ar trebui interpretat procentul numărului mare de proprietari din România. „Procentul de unităţi aflate în proprietate la noi este foarte mare – cred că ultimele statistici arătau 96%, dar asta nu înseamnă că 96% din populaţia adultă are o locuinţă în proprietate, ci de fapt ne arată că 96% din locuinţele existente sunt deţinute de proprietari”, explică ea.

    De asemenea, Andreea Hamza aminteşte şi de modul în care românii au ajuns la un grad de proprietate atât de mare. „Acest procent, la rândul lui, este artificial – ne amintim că până în 1989 statul era unicul proprietar al acestor imobile (vechi n.red), eram exact la polul opus faţă de situaţia de acum. La un moment dat, după 1989, statul a decis să vândă stocul de locuinţe către cetăţeni la preţuri foarte atractive. Prin urmare oamenii au cumpărat imobilele, au devenit proprietari; nu putem vorbi neapărat despre o obsesie a românilor.”

    Pe de altă parte, punctează specialistul în imobiliare, o statistică pe care o consideră importantă este cea care ne arată că suntem foarte înghesuiţi în aceste locuinţe: „Sunt mulţi tineri adulţi care locuiesc cu părinţii sau cu bunicii, cu alte rude, iar majoritatea locuinţelor existente sunt relativ mici ca suprafeţe şi ca număr de camere, aceasta este realitatea”.
    Andreea Hamza mai spune însă că această situaţie a evoluat de-a lungul ultimilor ani, odată cu apariţia dezvoltărilor imobiliare noi, însă – „Noi vorbim în continuare în număr de camere, faţă de alte ţări unde se vorbeşte de număr de dormitoare. Mulţi dintre noi dormim şi în living, în fosta sufragerie”. Astfel, în timp ce în România suprafaţa locuibilă medie este undeva la 46 de metri pătraţi, media la nivelul Uniunii Europene este de 102 de metri pătraţi.
    „Suprafeţele sunt strâns legate de preţ – sau invers – lucrurile se rezumă totuşi la puterea de cumpărare a populaţiei, astfel că nu ne aflăm în momentul în care să ne permitem suprafeţe foarte mari, dar trendul este ascendent. Vesticii cumpără case mai mari, la preţuri mai mari, dar într-un număr mai mic”, adaugă Hamza.

    Cum s-au schimbat apetitul românilor pentru locuinţe şi preferinţele legate de spaţiile de locuit? „Acest nou context a redefinit anumite aspecte legate de locuinţă, îndeosebi în ideea optimizării spaţiilor. Ceea ce s-a schimbat atât în România, cât şi în Europa, este nevoia care a devenit esenţială a cumpărătorilor, de a avea un spaţiu dedicat muncii de acasă – ştim cu toţii de ce am experimentat obligat forţat acest lucru – referindu-ne la unele industrii.”
    Un alt aspect esenţial care s-a schimbat este, potrivit Andreei Hamza, existenţa unor spaţii exterioare cât mai generoase – terase, grădini – per ansamblu, creşterea gradului de confort al locuinţelor căutate. „Acum casa a devenit mult mai importantă decât înainte, am fost nevoiţi să ne petrecem poate 90% din timp acasă, prin urmare creşterea gradului de confort este cea mai normală reacţie”, punctează Andreea Hamza. Ca urmare a contextului, a crescut deopotrivă interesul pentru case individuale, case cu grădini şi au devenit mai importante, de asemenea, şi facilităţile din apropiere.
    De altfel, potrivit unui studiu realizat pe un eşantion de peste 25.000 de persoane, în luna iunie 2020, pe utilizatorii Storia.ro şi OLX, doar 16% dintre cei care voiau să cumpere o locuinţă înainte de izbucnirea crizei de COVID-19 au declarat că au încetat să mai caute în această perioadă. Comportamentul potenţialilor cumpărători s-a modificat după criza COVID-19, în sensul că dintre cei care voiau să cumpere o casă, 66% şi-au menţinut această opţiune, 13% au renunţat să mai caute, 15% oscilează acum între apartament şi casă, 4,2% sunt interesaţi să închirieze o locuinţă, iar 3% vor să cumpere un apartament. În cazul celor care doreau un apartament, 43% şi-au păstrat intenţia, 16% au renunţat momentan la planurile de investiţie, în timp ce 25% oscilează acum între a achiziţiona un apartament sau o casă, 7,4% vor acum să cumpere o casă, iar 1% intenţionează să se mute cu chirie.
    Rezultatele studiului arată că cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul la alegerea unei locuinţe sunt, în ordinea preferinţelor: compartimentarea eficientă, calitatea construcţiei şi a finisajelor, existenţa unui spaţiu exterior (grădină / terasă), confortul sporit (luminozitate, izolaţie, intimitate etc.), existenţa spaţiilor anexe (locuri de parcare, boxe).
    Când vine vorba despre situaţia de la nivel european, Andreea Hamza spune că exact aceiaşi factori s-au schimbat şi acolo – la care se adaugă necesitatea existenţei unei conexiuni foarte bune la internet: „Ei nu sunt atât de privilegiaţi ca şi noi la acest ultim capitol, iar în top trei nevoi ale cumpărătorilor în Europa se află: prezenţa unui spaţiu destinat muncii de acasă, spaţii exterioare şi conexiune la internet foarte bună”.

    Preţul este mereu un subiect fierbinte în piaţa rezidenţială şi au existat chiar o serie de predicţii ale prăbuşirii preţului imobilelor în contextul COVID-19, prin asemănarea cu criza anterioară. Andreea Hamza este însă de părere că premisele celor două momente sunt diferite, la fel şi nivelul de dezvoltare a pieţei din perioada 2008-2009, prin comparaţie cu cel de acum: „Criza din 2008 venea după un boom incredibil cu care nu ne-am mai confruntat şi cred că nici alte ţări nu l-au mai simţit – pe când acum piaţa este mult mai aşezată, a evoluat foarte sănătos, cred că piaţa este mult mai stabilă acum, iar nevoia de case acum este mult mai justificată”.
    Andreea Hamza apreciază că evoluţia preţurilor va fi diferită în funcţie de segmentul de cumpărători la care ne referim. „Sunt cumpărători care vor fi afectaţi de creşterea ratei şomajului şi care probabil nu se vor mai putea califica pentru un credit ipotecar şi aici probabil cererea va scădea şi, implicit, şi preţurile”. Pe de altă parte, există şi o categorie de clienţi mai puţin afectaţi – spre exemplu, cei din segmentul high end, care potrivit Andreei Hamza, chiar profită să facă aceste investiţii. „Ca trend general nu cred că se vor înregistra scăderi foarte mari, dar este încă prematur să ne exprimăm – nici nu ştim când se termină pandemia, nici nu ştim ce va urma. Nu cred însă că va exista o prăbuşire similară crizei anterioare – fundamentele pieţei sunt mult mai sănătoase mai solide şi mai stabile, iar produsele sunt mult mai bine aliniate cu nevoile cumpărătorilor.”
    Ea aminteşte de asemenea şi că în 2007, suprafeţele apartamentelor deveniseră extraordinar de mari – două camere ajungeau să aibă 80 – 90 de metri pătraţi, iar implicit şi preţurile erau foarte mari, or acum nu mai este cazul. „Mai există şi partea de facilităţi din cadrul ansamblurilor rezidenţiale care se îmbunătăţeşte de la an la an, dezvoltatorii încercau mereu să vină cu ceva nou, să ofere cât mai mult cumpărătorului, în 2007  – erau puţine proiecte care se diferenţiau şi care erau făcute aşa – acum sunt mult mai multe”.
    Astfel, precizează ea, oferta din categoria cumpărătorilor cu venituri mici – locuinţele cu preţuri de sub 1.000 de euro/mp sau în jur de 1.000 -1.300 de euro/mp, sunt mai expuse la aceste fluctuaţii economice – dar evoluţia va depinde foarte mult şi de măsurile guvernamentale care se vor implementa. Spre exemplu, programul Prima Casă, care a urmat crizei financiare din 2008-2009 – a readus la viaţă piaţa imobiliară: „Piaţa poate fi uşor ghidată prin măsuri guvernamentale, aşa că sunt şanse să nu fie atât de mare impactul – deocamdată nu avem scăderi masive de preţ, au apărut doar promoţii sau discounturi, dar nu au scăzut neapărat preţurile de listă pentru proiecte – încă lumea nu este speriată şi nu şi-a retras intenţiile de cumpărare, observă ea. Andreea Hamza se fereşte să facă predicţii referitoare la scăderea propriu-zisă a preţurilor, însă nu crede că aceasta va depăşi 3-5%.
    În ceea ce îi priveşte pe dezvoltatori, Andreea Hamza este de părere că va exista o concentrare pe optimizare, în contextul în care suprafeţele nu pot fi mărite: „Ideal ar fi să avem suprafeţe mai generoase, terase mari, o zonă de lucru de acasă – un birou în cadrul locuinţei, iar toate acestea implică suprafeţe mai mari – dacă ar fi să le faci cu uşurinţă, de aceea, în primă fază, dezvoltatorii se vor canaliza pe optimizarea cât mai bună a spaţiilor ca să nu influenţeze foarte mult preţurile de vânzare – degeaba ai produsul dacă nu ai şi clienţii care şi-l permit”.

    În acest nou context, cât de valabilă mai este deviza „Location, location, location”? „În fond nu cumpărăm doar nişte pereţi, amplasamentul va conta întotdeauna. Cumpărăm o locuinţă cu toate facilităţile din jurul ei. Evident, sperăm ca acestea să fie cât mai multe.” „Poate expresia «location, location, location nu va mai fi atât de importantă» – vor conta şi lucrurile menţionate mai devreme”.
    De altfel, Andreea Hamza aminteşte de studii realizate anterior de JLL la nivel european, din care reiese că dacă anterior a existat un trend ascendent pentru nevoia cumpărătorilor de a avea locuinţa amplasată lângă mijloacele de transport fiindcă de acolo se poate ajunge oriunde, acum a scăzut importanţa acestui criteriu. „E clar că locaţia pierde puţin teren în beneficiul suprafeţelor mari, al plusului de confort. Confortul e diferit pentru fiecare dintre noi.”
    Pe de altă parte, crede că nu vom lucra de acasă pentru totdeauna sau non stop – cu siguranţă vom avea nevoie să venim şi la birou şi să existe şi această parte de interacţiune cu colegii, socializare umană cu clienţii – când se va putea, bineînţeles. „Depinde de la business la business şi de la companie la companie, fiecare cu businessul ei şi cu profilul de angajaţi al ei.” Chiar dacă nu poate anticipa când va ajunge şi piaţa locală la nivelul celor vestice, Andreea Hamza crede că generaţiile următoare se vor orienta mai mult înspre piaţa chiriilor, în dorinţa lor de flexibilitate: „Cred că generaţiile care vin acum din urmă sunt mult mai înclinate spre acest cult al chiriei, pentru ei contează foarte mult mobilitatea, flexibilitatea – şi eu cred că ei vor schimba uşor regulile pieţei şi vor cizela şi proprietarii care la rândul lor sunt în acest moment prea ataşaţi de proprietate, uneori încalcă regulile elementare de intimitate, de pildă. De asemenea, un număr mai mare de investitori instituţionali care se uită din ce în ce mai atent pe piaţa din România pentru a-şi crea portofolii  de apartamente de închiriat vor ajuta mai mult piaţa pentru că vor veni cu condiţii mai bine definite, cu contracte mai solide – cred că tot spre beneficiul utilizatorilor, chiriaşilor va fi şi această schimbare, care va veni foarte curând”. 

    Sunt permanente sau temporare schimbările pieţei imobiliare aduse de pandemia de COVID-19?
    Eu cred că aceste schimbări vor rămâne şi întotdeauna vom avea în minte – dacă se mai întâmplă încă o dată o astfel de situaţie. „Eu ce fac? – Mai bine să fiu acoperit.“ Încet, încet vom reveni la vechile obiceiuri, cu statul în trafic şi cu petrecerea timpului mai mult în afara casei decât acasă, cum era mai demult, dar cu siguranţă vom fi mai atenţi în alegerea unei locuinţe acum şi vom ţine cont de factorii despre care spuneam – optimizarea spaţiilor, suprafeţe mai generoase pentru terase şi grădini, existenţa facilităţilor în imediata apropiere.

    Cum sunt preţurile locuinţelor „vestice” comparativ cu ale românilor?
    În Germania, preţurile pentru apartamentele care se adresează clasei medii pot ajunge de la 5.000 la 8.000 de euro pe metrul pătrat. Dar sunt proiecte şi zone şi la noi care au ajuns să vândă sau să vrea să vândă apartamente la preţuri similare cu marile capitale din Europa – piaţa noastră de high end vrea să ajungă tot acolo. Sunt şi la noi proiecte rezidenţiale unde preţurile ajung la 7.000 de euro/mp. În zona Primăverii, Kiseleff, zonele de high end, vorbim despre proiecte de două-trei milioane de euro.

    Cum va arăta piaţa rezidenţială la cinci ani post-pandemie?
    Cred că deja ne vom fi obişnuit cu criteriile despre care spuneam, cu existenţa biroului în cadrul locuinţei, cu suprafeţe şi grădini ca parte din compartimentarea apartamentului – aşa cum spuneam, locaţia nu va mai fi la fel de importantă, dar va rămâne totuşi un factor de decizie major. Nu ştiu cum vor evolua preţurile sau cererea şi oferta fiindcă, aşa cum spuneam, sunt foarte mulţi factori pe care nu putem să îi stabilim acum, dar în continuare vom avea fundamente stabile şi vom merge înainte cu dezvoltările, cu vânzările, cu îmbunătăţirea constantă a produselor, apartamentelor sau caselor. Sunt sigură că lucrurile se vor îmbunătăţi constant, la fel cum s-a întâmplat de la an la an şi până acum. 

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Secretul succesului după criză: Firmele care au avut curaj să facă investiţiile strategice imediat după criza din 2008-2010 au avut creşteri de 25% ale profitului în următorii 10 ani

    Tranzacţiile globale au înregistrat o oprire bruscă odată cu declanşarea pandemiei COVID-19, companiile optând să-şi conserve lichidităţile când s-au văzut confruntate cu efectele imediate ale crizei, dar firmele care iau decizii îndrăzneţe şi planifică tranzacţii şi investiţii strategice imediat după o criză sunt cele care beneficiază cel mai mult pe termen lung, potrivit EY.

    Analizând tranzacţiile din perioada imediat următoare crizei financiare globale (2008-2010), cercetările EY au constatat că organizaţiile care s-au mişcat rapid, care au făcut tranzacţii curajoase şi şi-au transformat portofoliile, au înregistrat o creştere cu 25% a profitului total al acţionarilor în decada următoare, în comparaţie cu cele care nu au procedat astfel.

    Companiile care au realizat achiziţii au înregistrat profituri ale acţionarilor cu 26% mai mari.

    Companiile care şi-au reconfigurat portofoliile prin asumarea unor decizii mai dificile, dar necesare de a ceda active, au fost şi ele recompensate prin obţinerea unor profituri cu 24% mai mari în acelaşi interval.

     „Când vine o furtună, reacţia firească este să ferecăm uşile şi ferestrele şi să aşteptăm să treacă. Dar dovezile arată că a sta şi a nu face nimic în toiul unei astfel de crize nu reprezintă o opţiune. După cum am observat în perioada de după criza financiară, contextul tranzacţional le permite adeseori companiilor să realizeze achiziţii valoroase care pot alimenta o creştere mai rapidă, pe o piaţă aflată în recuperare. În acelaşi timp, creşterea organică prin investiţii strategice este la fel de importantă. De exemplu, sectorul tehnologic a cules beneficiile intensificării activităţilor de cercetare-dezvoltare în acea perioadă de recuperare, imediat după criza financiară globală. Multe dintre acele investiţii au facilitat intrarea companiilor tehnologice în sectoare precum comerţul cu amănuntul şi divertismentul”, a comentat Andrea Guerzoni, vicepreşedinte EY Global, Strategie şi Tranzacţii.

    În sectorul sănătăţii, activitatea M&A va fi impulsionată probabil de achiziţionarea de către marile companii a jucătorilor inovatori din domeniul terapiilor celulare şi genice, în contextul în care progresele ştiinţifice continuă să demonstreze potenţialul acestor terapii personalizate. O creştere a numărului de consorţii şi alianţe este de asemenea posibilă în acest sector, deoarece companiile caută să acumuleze cunoştinţe de specialitate cu privire la aprovizionarea la scară largă de care au nevoie pentru a-şi creşte producţia.

    Sectoarele de media şi telecomunicaţii par hotărâte să depăşească problemele cauzate de oprirea activităţii şi să exploateze tranziţia continuă a preferinţelor consumatorilor spre mediile digitale de divertisment.

    În sectorul tehnologic, jucătorii consacraţi, care doresc să îşi extindă capacităţile, în special în domeniul cloud şi al implicării participative a clienţilor, îşi vor mări cota de piaţă şi veniturile prin valorificarea preţurilor atractive ale start-up-urilor inovatoare.

    În comerţul cu amănuntul şi industrie, activitatea va fi impulsionată de fuziunile ce vor duce la consolidarea capacităţii companiilor de a genera fluxuri de numerar mai mari şi de a-şi spori rezervele de lichidităţi.

    În industria auto, tranzacţiile vor fi susţinute de actualele tendinţe ale pieţei, cum ar fi trecerea la vehicule complet electrice.

     

  • Femeia responsabilă de unele dintre cele mai cunoscute tranzacţii din România: „Împlinirea vine din exploatarea la maximum a tuturor valenţelor”

    „Anul acesta am închis trei tranzacţii, dintre care cea mai plină de provocări din punct de vedere profesional a fost asistenţa în refinanţare acordată unei companii locale”, spune Ioana Filipescu Stamboli, pentru care succesul se măsoară în tranzacţiile încheiate de echipa sa, cele mai recente reuşite profesionale. Pentru anul în curs, şi-a propus să îşi consolideze şi să îşi crească echipa. Cât priveşte leadershipul în funcţie de sexe, ea nu consideră că există avantaje sau dezavantaje într-un domeniu dominat de bărbaţi: „Principalele calităţi necesare unui lider, bărbat sau femeie, sunt seriozitatea, capacitatea de muncă şi flexibilitatea în luarea deciziilor. M-am simţit tot timpul confortabil cu alegerea mea profesională. E adevărat că un consultant de fuziuni şi achiziţii lucrează mult, dedicat, şi că în anumite momente i se cere să se concentreze aproape 100% din timpul său pe tranzacţia la care lucrează. Cred însă că orice profesionist ajunge să facă anumite sacrificii în plan personal; important este însă să existe o măsură, un echilibru”. Originară dintr-o familie în care două generaţii de femei înaintea sa au avut carieră, ea consideră firesc să facă acelaşi lucru: „Consider de asemenea că sacrificiul meu ca părinte a fost parţial formator pentru fiul meu. El a văzut de mic că o mamă poate avea şi carieră; mă aştept că acest lucru să conteze în viata lui de adult”.

    Profilul Ioanei Filipescu Stamboli a apărut în anuarul 105 CELE MAI PUTERNICE FEMEI DIN BUSINESS.

  • Pandemia nu stă în calea tranzacţiilor de locuinţe

    Piaţa imobiliară trece prin schimbări majore – cauzate atât de contextul pandemic, cât şi de noile reguli în materie de creditare. Cel mai recent exemplu: Prima Casă devine Noua Casă – şi aduce schimbări importante deopotrivă de partea creditorilor, A celor care doresc să îşi cumpere o locuinţă, dar şi a noilor proiecte din piaţa rezidenţială. De ce trebuie să ţinem cont ca să accesăm un credit ipotecar acum a povestit în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance. 

    Situaţia de echilibru în care ne aflăm este rezultatul unor măsuri aliniate cu piaţa luate de bănci în perioada stării de urgenţă, când a existat un comportament prudent din partea băncilor, dar în paşi mici, ceea ce a a redus riscul unor măsuri disruptive, bruşte, agresive în piaţă. Astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO-ul Kiwi Finance, anul acesta creditarea ipotecară este cu 25% peste aceeaşi perioadă a anului trecut, un an considerat de altfel foarte bun şi normal, spre deosebire de contextul actual. Ea rezumă scurt situaţia de acum pe segmentul creditelor imobiliare: „Creditarea în pandemie şi-a văzut de treabă.”

    Pe de altă parte, o scădere dramatică a fost înregistrată pe segmentul creditelor de nevoi personale. „În creditarea negarantată intră cardurile de credit, overdrafturile, creditele de nevoi personale, creditele de magazin în rate şi numai spunând aceste lucruri ne dăm seama de ce a existat o scădere dramatică pe acest segment. S-au închis facilităţile – prin urmare, evident că foarte multe din scopurile şi adresabilitatea acestor credite au dispărut. În iunie trendul s-a inversat şi pentru acele credite, mult mai legate de retail şi de comerţ”, observă specialistul. În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale în sume mai mari – de 10.000 – 20.000 de euro, care, de multe ori, au tot o destinaţie imobiliară (în sensul că merg foarte mult în renovări, în extinderi de case sau în achiziţii de maşini) – şi aici a existat o încetinire în perioada stării de urgenţă.

    Legat de condiţiile de creditare, Anca Bidian spune că modificările acestora nu au fost semnificative, iar acum s-a revenit la situaţia de dinainte de contextul pandemic: au existat câteva modificări de avans, la două sau trei bănci, la unele creşterea fiind mai „timidă”, de la 15% la 20%, în timp ce altele s-au îndreptat chiar spre 35%. „Acest lucru nu a avut niciun impact în piaţă în afara faptului că ele şi-au pierdut oamenii poate nişte clienţi pe care i-ar fi putut avea. Toate băncile au revenit ulterior la nivelul de 15% al avansului, la starea de dinainte”, subliniază ea.

    Au existat însă şi câteva măsuri de restricţionare a unor venituri din industriile care au fost închise prin lege, cum ar fi HoReCa, divertismentul, transporturile. „Din aceste industrii unele încep să îşi reia activitatea şi vedem că există o activitate – cele mai multe dintre bănci iau în considerare veniturile de după reluarea activităţii, nu consideră perioada respectivă ca pe o întrerupere în muncă, nu o consideră ca pe o problemă a angajatorului sau angajatului respectiv, ceea ce arată o bună înţelegere a situaţiei şi a ceea ce s-a întâmplat – iar acest lucru este valabil la industriile care au ales şomajul tehnic”, explică Anca Bidian. 

    Comparând criza din 2008 cu perioada pe care o traversăm, Anca Bidian spune că asemănările pot fi sintetizate astfel: „Asemănările sunt două: sunt crize şi una, şi alta, şi ne-am speriat şi la una, şi la cealalată, în rest există numai deosebiri. Este ca şi cum comparăm două accidente.  În rest, cele două crize nu au absolut nicio legătură”.
    CEO-ul Kiwi Finance explică faptul că, în primul rând, momentul T0 la care ar trebui să ne raportăm când vine vorba despre dezvoltarea economică este anul 2007: „În 2008, noi eram la un an şi 8-9 luni de la integrarea în UE, de la liberalizarea de conturi, de la tot ce a însemnat integrarea – tot timpul noi facem referire la 30 de ani (de capitalism – n.red.), T0 a fost însă 2007, de atunci noi începem să socotim că avem o economie de piaţă, comportamente de piaţă etc., când zicem cât de maturi suntem.

    Atunci aveam un an şi jumătate – acum suntem la 13 ani, ceea ce nu ne face maturi. Totuşi, când văd acum ciclicitatea crizelor, mai exact cam cât mai durează acum ciclul economic, văd că ne maturizăm mai repede – orice se maturizează acum mai repede – chiar şi economiile”.

    La criza anterioară, pe piaţă existau multe fonduri – multe speculative, cursul leu euro era de 3 lei, nu existau exporturi, iar dezechilibrele economice nu pot fi comparate cu situaţia de acum. La fel stăteau lucurile şi referitoare la comportamentul populaţiei:  „Eram toţi ca Alice în Ţara Minunilor, crezând că acela este viitorul”. Acum, în 2020, criza este generată de cu totul alte motive decât cele de atunci: „Maturitatea economiei este cu totul alta – şi vorbesc despre companiile cu capital privat românesc, care chiar dacă suntem în suferinţă, când ai un istoric în spate, acesta îţi dă şi energia mai mare de a trece prin perioade dificile”. La fel stau lucrurile şi când vorbim despre piaţa imobiliară, care este într-un stadiu cu totul diferit faţă de anul 2008: „Am auzit voci prin lunile aprilie-mai care atunci, la început, erau chiar publice, care anticipau o cădere a pieţei imobiliare de 35-50%,  dar o astfel de cădere înseamnă un dezastru”.

    Acum însă, preţurile cresc de fapt, tendinţa ascendentă fiind remarcată de la începutul lunii aprilie. Şi totuşi, de ce cresc preţurile în context pandemic? Pe durata stării de urgenţă, explică CEO-ul Kiwi Finance, piaţa imobiliară nu a dispărut fiindcă ar fi dispărut cererea, ci fiindcă nu se mai puteau face vizionări. „În 2009, piaţa imobiliară s-a dus în cap. Au dispărut banii din piaţă, în plus, după ce că oferta, era limitată, a dispărut de la tranzacţionare piaţa veche.” Ea reaminteşte că una dintre particularităţile pieţei româneşti este că e formată din cel mai mare număr de proprietari de locuinţe fără ipotecă la nivel european. Mulţi dintre proprietarii de pe segmentul locuinţelor vechi, atunci când intenţionau să vândă o astfel de locuinţă, nu aveau un comportament orientat spre negociere, prin urmare, dacă nu pot să vândă la preţul propus, nu vând. „Rămânem cu oferta nouă, care e mică faţă de nevoie, faţă de cerere, cu toate că ritmul construcţiilor a crescut mult în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea. De câţiva ani se  vând proiectele pe hârtie, cererea este foarte mare, iar această piaţă nouă s-a pomenit că are un surplus de cerere venit dinspre piaţa veche.”

    Anca Bidian subliniază astfel eroarea majoră făcută de unii analişti care au prezis prăbuşiri mari ale pieţei, care ar fi putut genera grave dezechilibre economice. Or în contextul unei oferte subdimensionate, „nu cererea dictează piaţa, prin urmare cererea ia ce găseşte. Acum este piaţa vânzătorilor şi va mai fi astfel, cererea a crescut într-un ritm mult mai mare – şi vorbim despre cerere solvabilă. Atunci asta îţi arată cu atât mai mult atât sănătatea pieţei imobiliare, cât şi a celei de creditare, ele sunt surori. Cred că mai avem ani în care ne vom uita la felul acesta de piaţă – piaţa ofertei”. 

    Când vine vorba depre introducerea programului Noua Casă de către autorităţi, Anca Bidian precizează mai întâi că este benefică renunţarea la anteriorul „O familie, o casă” – „Acela era un program eminamente social, care nu avea legătură cu piaţa imobiliară actuală – s-ar mula pe locuinţe sociale, municipale, unde există o foarte mare lipsă”.

    Programul actual, explică ea,  are două componente, referitoare la piaţa de locuinţe vechi şi la cele noi.  Dacă pe piaţa veche lucrurile nu s-au schimbat semnificativ (pentru locuinţele construite înainte de ’90, plus cele terminate acum 5 ani, există cam aceleaşi elemente cu cele de la la Prima casă (5% avans, probabil că vor fi şi celelalte comisioane la fel, interdicţia de înstrăinare, la care se adaugă creşterea sumei până la maximum 70.000 de euro), noutatea este că pentru locuinţele noi date în folosinţă de maximum 5 ani, plus în cazul celor consolidate pe risc seismic, care intră tot la această categorie de clădiri noi, suma maximă a ajuns la 140.000 de euro.

    Fondul de Garantare  garantează 60% din sumă, iar avansul este de 15%, la fel ca în situaţia creditelor standard. Anca Bidian precizează că fondul garantează băncii, nu consumatorului (contrar unei înţelegeri greşite a acestei garanţii devenite populare). Dacă în situaţia primului segment veniturile de 4.000 de lei sunt suficiente, venitul necesar pentru creditele acestea noi trebuie să fie în jur de 7.000 de lei. „Trecem de la mass market, la piaţa affluent (într-o traducere aproximativă, clienţii cu venituri medii spre mari n.red.), este peste medie, să spunem că ne-am apropia cu două venituri medii în familie de acest prag. Nu ştiu cât de mult va ajuta – anul trecut, 7 credite din 10 au fost date pe credite standard, piaţa nu mai este influenţată de acest program, dar el fiind în piaţă, probabil va avea rolul lui”.

    Anca Bidian crede însă că acesta este un alt factor care va duce la creşterea preţurilor pe acest segment, al locuinţelor noi. „Ceea ce ar ajuta şi pe orizontală, şi pe verticală şi ar avea mai mult sens ar fi alinierea TVA-ului la achiziţiile noi – aici lucrurile ar avea un impact mult mai sănătos decât un program care este totuşi prociclic”. Ea aminteşte şi că „un credit imobiliar nu se termină atunci când îl iei, el abia începe atunci când îl iei şi durează 25 de ani. E viu, nu îl pui în sertar şi uiţi de el, are o dinamică mare în piaţă, trebuie să fii conectat în permanenţă la el ca să nu pierzi bani degeaba. Pe acest segment de clienţi affluent, care au o înţelegere, chiar sunt curioasă să văd care va fi impactul pe acest segment”.

    În încheiere, Anca Bidian oferă şi câteva sfaturi celor care sunt interesaţi de contractarea unui credit – valabile oricând, nu doar în context pandemic. „Acum şi întotdeauna, când ai nevoie de un credit, trebuie să te uiţi la toate aspectele referitoare la acesta – dobânda este unul dintre ele, dar nu este singurul, atât la momentul accesării, cât şi ulterior; creditele sunt diferite, iar pentru o piaţă aproape matură, unde avem foarte multe bănci de retail, existenţa acestora în piaţă înseamnă condiţii diferite din moment ce fiecare îşi achiziţionează propriii clienţi. De asemenea, în ceea ce priveşte avansul, aş vrea să precizez că acesta nu reprezintă o cheltuială, este părticica mea din casă. Dacă dau un avans mic, am şi eu o debara, care este numai a mea, dacă dau un avans puţin mai mare, am şi jumătate de dormitor şi tot aşa. Este la fel cu sintagma «să-ţi plăteşti creditul» – nu îţi plăteşti creditul, îţi plăteşti casa”. 

    Întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk.

    1. În ce judeţe a scăzut cel mai mult media preţurilor pe metrul pătrat?

    Din portofoliul nostru, am avut scăderi (dar de 4%) în Constanţa şi Braşov. Poate să fie o particularitate din portofoliul nostru sau nu, însă acestea sunt cele două judeţe în care există şi achiziţii extralocale – în sensul că sunt destinaţii de vacanţă şi acolo cumpărau şi bucureştenii, şi clujenii etc. În această perioadă, este normal că aceste achiziţii sunt pe hold; s-ar putea ca aceasta să fie cauza scăderilor.

    2. Există facilităţi la credit pentru cei cu contracte de muncă în afara României?

    Există, iar în 2019, la noi în portofoliu, a fost segmentul cu cea mai mare creştere. Am avut 50% cerere crescută de la cetăţenii români care lucrează în străinătate faţă de 2018 şi care vor să cumpere imobile în România. Acest segment a fost unul îngheţat pe perioada izolării, atât de bănci, cât şi de piaţă – în condiţiile în care nu puteau să circule -, aveam tranzacţii în pragul semnării care nu puteau să vină. Situaţia a fost complicată, însă clar acesta este un segment creditabil în România.

    3. Care este trendul preconizat al preţurilor pentru imobiliare noi în următorii 5 ani?

    Proiecţiile noastre, făcute pe ipotezele actuale, dacă lumea îşi vede de treaba ei în felul acesta, cu bune, cu rele, nu vorbim de o lume ideală, ci de una predictibilă, proiecţia va fi de mici creşteri, în linie cu creşterea veniturilor, care arată o economie stabilă.

     

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Pandemia nu stă în calea tranzacţiilor de locuinţe

    Piaţa imobiliară trece prin schimbări majore – cauzate atât de contextul pandemic, cât şi de noile reguli în materie de creditare. Cel mai recent exemplu: Prima Casă devine Noua Casă – şi aduce schimbări importante deopotrivă de partea creditorilor, A celor care doresc să îşi cumpere o locuinţă, dar şi a noilor proiecte din piaţa rezidenţială. De ce trebuie să ţinem cont ca să accesăm un credit ipotecar acum a povestit în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance. 

    Situaţia de echilibru în care ne aflăm este rezultatul unor măsuri aliniate cu piaţa luate de bănci în perioada stării de urgenţă, când a existat un comportament prudent din partea băncilor, dar în paşi mici, ceea ce a a redus riscul unor măsuri disruptive, bruşte, agresive în piaţă. Astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO-ul Kiwi Finance, anul acesta creditarea ipotecară este cu 25% peste aceeaşi perioadă a anului trecut, un an considerat de altfel foarte bun şi normal, spre deosebire de contextul actual. Ea rezumă scurt situaţia de acum pe segmentul creditelor imobiliare: „Creditarea în pandemie şi-a văzut de treabă.”

    Pe de altă parte, o scădere dramatică a fost înregistrată pe segmentul creditelor de nevoi personale. „În creditarea negarantată intră cardurile de credit, overdrafturile, creditele de nevoi personale, creditele de magazin în rate şi numai spunând aceste lucruri ne dăm seama de ce a existat o scădere dramatică pe acest segment. S-au închis facilităţile – prin urmare, evident că foarte multe din scopurile şi adresabilitatea acestor credite au dispărut. În iunie trendul s-a inversat şi pentru acele credite, mult mai legate de retail şi de comerţ”, observă specialistul. În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale în sume mai mari – de 10.000 – 20.000 de euro, care, de multe ori, au tot o destinaţie imobiliară (în sensul că merg foarte mult în renovări, în extinderi de case sau în achiziţii de maşini) – şi aici a existat o încetinire în perioada stării de urgenţă.

    Legat de condiţiile de creditare, Anca Bidian spune că modificările acestora nu au fost semnificative, iar acum s-a revenit la situaţia de dinainte de contextul pandemic: au existat câteva modificări de avans, la două sau trei bănci, la unele creşterea fiind mai „timidă”, de la 15% la 20%, în timp ce altele s-au îndreptat chiar spre 35%. „Acest lucru nu a avut niciun impact în piaţă în afara faptului că ele şi-au pierdut oamenii poate nişte clienţi pe care i-ar fi putut avea. Toate băncile au revenit ulterior la nivelul de 15% al avansului, la starea de dinainte”, subliniază ea.

    Au existat însă şi câteva măsuri de restricţionare a unor venituri din industriile care au fost închise prin lege, cum ar fi HoReCa, divertismentul, transporturile. „Din aceste industrii unele încep să îşi reia activitatea şi vedem că există o activitate – cele mai multe dintre bănci iau în considerare veniturile de după reluarea activităţii, nu consideră perioada respectivă ca pe o întrerupere în muncă, nu o consideră ca pe o problemă a angajatorului sau angajatului respectiv, ceea ce arată o bună înţelegere a situaţiei şi a ceea ce s-a întâmplat – iar acest lucru este valabil la industriile care au ales şomajul tehnic”, explică Anca Bidian. 

    Comparând criza din 2008 cu perioada pe care o traversăm, Anca Bidian spune că asemănările pot fi sintetizate astfel: „Asemănările sunt două: sunt crize şi una, şi alta, şi ne-am speriat şi la una, şi la cealalată, în rest există numai deosebiri. Este ca şi cum comparăm două accidente.  În rest, cele două crize nu au absolut nicio legătură”.
    CEO-ul Kiwi Finance explică faptul că, în primul rând, momentul T0 la care ar trebui să ne raportăm când vine vorba despre dezvoltarea economică este anul 2007: „În 2008, noi eram la un an şi 8-9 luni de la integrarea în UE, de la liberalizarea de conturi, de la tot ce a însemnat integrarea – tot timpul noi facem referire la 30 de ani (de capitalism – n.red.), T0 a fost însă 2007, de atunci noi începem să socotim că avem o economie de piaţă, comportamente de piaţă etc., când zicem cât de maturi suntem.

    Atunci aveam un an şi jumătate – acum suntem la 13 ani, ceea ce nu ne face maturi. Totuşi, când văd acum ciclicitatea crizelor, mai exact cam cât mai durează acum ciclul economic, văd că ne maturizăm mai repede – orice se maturizează acum mai repede – chiar şi economiile”.

    La criza anterioară, pe piaţă existau multe fonduri – multe speculative, cursul leu euro era de 3 lei, nu existau exporturi, iar dezechilibrele economice nu pot fi comparate cu situaţia de acum. La fel stăteau lucurile şi referitoare la comportamentul populaţiei:  „Eram toţi ca Alice în Ţara Minunilor, crezând că acela este viitorul”. Acum, în 2020, criza este generată de cu totul alte motive decât cele de atunci: „Maturitatea economiei este cu totul alta – şi vorbesc despre companiile cu capital privat românesc, care chiar dacă suntem în suferinţă, când ai un istoric în spate, acesta îţi dă şi energia mai mare de a trece prin perioade dificile”. La fel stau lucrurile şi când vorbim despre piaţa imobiliară, care este într-un stadiu cu totul diferit faţă de anul 2008: „Am auzit voci prin lunile aprilie-mai care atunci, la început, erau chiar publice, care anticipau o cădere a pieţei imobiliare de 35-50%,  dar o astfel de cădere înseamnă un dezastru”.

    Acum însă, preţurile cresc de fapt, tendinţa ascendentă fiind remarcată de la începutul lunii aprilie. Şi totuşi, de ce cresc preţurile în context pandemic? Pe durata stării de urgenţă, explică CEO-ul Kiwi Finance, piaţa imobiliară nu a dispărut fiindcă ar fi dispărut cererea, ci fiindcă nu se mai puteau face vizionări. „În 2009, piaţa imobiliară s-a dus în cap. Au dispărut banii din piaţă, în plus, după ce că oferta, era limitată, a dispărut de la tranzacţionare piaţa veche.” Ea reaminteşte că una dintre particularităţile pieţei româneşti este că e formată din cel mai mare număr de proprietari de locuinţe fără ipotecă la nivel european. Mulţi dintre proprietarii de pe segmentul locuinţelor vechi, atunci când intenţionau să vândă o astfel de locuinţă, nu aveau un comportament orientat spre negociere, prin urmare, dacă nu pot să vândă la preţul propus, nu vând. „Rămânem cu oferta nouă, care e mică faţă de nevoie, faţă de cerere, cu toate că ritmul construcţiilor a crescut mult în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea. De câţiva ani se  vând proiectele pe hârtie, cererea este foarte mare, iar această piaţă nouă s-a pomenit că are un surplus de cerere venit dinspre piaţa veche.”

    Anca Bidian subliniază astfel eroarea majoră făcută de unii analişti care au prezis prăbuşiri mari ale pieţei, care ar fi putut genera grave dezechilibre economice. Or în contextul unei oferte subdimensionate, „nu cererea dictează piaţa, prin urmare cererea ia ce găseşte. Acum este piaţa vânzătorilor şi va mai fi astfel, cererea a crescut într-un ritm mult mai mare – şi vorbim despre cerere solvabilă. Atunci asta îţi arată cu atât mai mult atât sănătatea pieţei imobiliare, cât şi a celei de creditare, ele sunt surori. Cred că mai avem ani în care ne vom uita la felul acesta de piaţă – piaţa ofertei”. 

    Când vine vorba depre introducerea programului Noua Casă de către autorităţi, Anca Bidian precizează mai întâi că este benefică renunţarea la anteriorul „O familie, o casă” – „Acela era un program eminamente social, care nu avea legătură cu piaţa imobiliară actuală – s-ar mula pe locuinţe sociale, municipale, unde există o foarte mare lipsă”.

    Programul actual, explică ea,  are două componente, referitoare la piaţa de locuinţe vechi şi la cele noi.  Dacă pe piaţa veche lucrurile nu s-au schimbat semnificativ (pentru locuinţele construite înainte de ’90, plus cele terminate acum 5 ani, există cam aceleaşi elemente cu cele de la la Prima casă (5% avans, probabil că vor fi şi celelalte comisioane la fel, interdicţia de înstrăinare, la care se adaugă creşterea sumei până la maximum 70.000 de euro), noutatea este că pentru locuinţele noi date în folosinţă de maximum 5 ani, plus în cazul celor consolidate pe risc seismic, care intră tot la această categorie de clădiri noi, suma maximă a ajuns la 140.000 de euro.

    Fondul de Garantare  garantează 60% din sumă, iar avansul este de 15%, la fel ca în situaţia creditelor standard. Anca Bidian precizează că fondul garantează băncii, nu consumatorului (contrar unei înţelegeri greşite a acestei garanţii devenite populare). Dacă în situaţia primului segment veniturile de 4.000 de lei sunt suficiente, venitul necesar pentru creditele acestea noi trebuie să fie în jur de 7.000 de lei. „Trecem de la mass market, la piaţa affluent (într-o traducere aproximativă, clienţii cu venituri medii spre mari n.red.), este peste medie, să spunem că ne-am apropia cu două venituri medii în familie de acest prag. Nu ştiu cât de mult va ajuta – anul trecut, 7 credite din 10 au fost date pe credite standard, piaţa nu mai este influenţată de acest program, dar el fiind în piaţă, probabil va avea rolul lui”.

    Anca Bidian crede însă că acesta este un alt factor care va duce la creşterea preţurilor pe acest segment, al locuinţelor noi. „Ceea ce ar ajuta şi pe orizontală, şi pe verticală şi ar avea mai mult sens ar fi alinierea TVA-ului la achiziţiile noi – aici lucrurile ar avea un impact mult mai sănătos decât un program care este totuşi prociclic”. Ea aminteşte şi că „un credit imobiliar nu se termină atunci când îl iei, el abia începe atunci când îl iei şi durează 25 de ani. E viu, nu îl pui în sertar şi uiţi de el, are o dinamică mare în piaţă, trebuie să fii conectat în permanenţă la el ca să nu pierzi bani degeaba. Pe acest segment de clienţi affluent, care au o înţelegere, chiar sunt curioasă să văd care va fi impactul pe acest segment”.

    În încheiere, Anca Bidian oferă şi câteva sfaturi celor care sunt interesaţi de contractarea unui credit – valabile oricând, nu doar în context pandemic. „Acum şi întotdeauna, când ai nevoie de un credit, trebuie să te uiţi la toate aspectele referitoare la acesta – dobânda este unul dintre ele, dar nu este singurul, atât la momentul accesării, cât şi ulterior; creditele sunt diferite, iar pentru o piaţă aproape matură, unde avem foarte multe bănci de retail, existenţa acestora în piaţă înseamnă condiţii diferite din moment ce fiecare îşi achiziţionează propriii clienţi. De asemenea, în ceea ce priveşte avansul, aş vrea să precizez că acesta nu reprezintă o cheltuială, este părticica mea din casă. Dacă dau un avans mic, am şi eu o debara, care este numai a mea, dacă dau un avans puţin mai mare, am şi jumătate de dormitor şi tot aşa. Este la fel cu sintagma «să-ţi plăteşti creditul» – nu îţi plăteşti creditul, îţi plăteşti casa”. 

    Întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk.

    1. În ce judeţe a scăzut cel mai mult media preţurilor pe metrul pătrat?

    Din portofoliul nostru, am avut scăderi (dar de 4%) în Constanţa şi Braşov. Poate să fie o particularitate din portofoliul nostru sau nu, însă acestea sunt cele două judeţe în care există şi achiziţii extralocale – în sensul că sunt destinaţii de vacanţă şi acolo cumpărau şi bucureştenii, şi clujenii etc. În această perioadă, este normal că aceste achiziţii sunt pe hold; s-ar putea ca aceasta să fie cauza scăderilor.

    2. Există facilităţi la credit pentru cei cu contracte de muncă în afara României?

    Există, iar în 2019, la noi în portofoliu, a fost segmentul cu cea mai mare creştere. Am avut 50% cerere crescută de la cetăţenii români care lucrează în străinătate faţă de 2018 şi care vor să cumpere imobile în România. Acest segment a fost unul îngheţat pe perioada izolării, atât de bănci, cât şi de piaţă – în condiţiile în care nu puteau să circule -, aveam tranzacţii în pragul semnării care nu puteau să vină. Situaţia a fost complicată, însă clar acesta este un segment creditabil în România.

    3. Care este trendul preconizat al preţurilor pentru imobiliare noi în următorii 5 ani?

    Proiecţiile noastre, făcute pe ipotezele actuale, dacă lumea îşi vede de treaba ei în felul acesta, cu bune, cu rele, nu vorbim de o lume ideală, ci de una predictibilă, proiecţia va fi de mici creşteri, în linie cu creşterea veniturilor, care arată o economie stabilă.

     

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.