BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Ţara europeană care se confruntă cu o criză imobiliară uriaşă după ce proiecte de sute de milioane de euro au rămas nefinalizate şi continuă să fie pasate de la dezvoltator la dezvoltator

    Cu doar doi ani în urmă, compania de investiţii imobiliare Aggregate Holdings SA  achiziţiona proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spaţiu care însumează  două milioane de metri pătraţi pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraş. Atunci proiectul a fost considerat o declaraţie de ambiţie, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.

    Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susţin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiţi noi acţionari majoritari şi doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puţin nevătămaţi.

    Costurile ridicate ale construcţiei şi datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deţinută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher şi condusă  de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare şi au dus la oprirea lucrărilor de construcţie.

    Problemele de pe şantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel şi magazine şi care ar urma să fie finalizat până la sfârşitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie şi prăbuşire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut şi a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.

    Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 şi a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanţare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.

    Competiţia acerbă pentru refinanţare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbuşirea globală a sectorului imobiliar.

    Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanţe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanţele din Luxemburg. Alţi creditori aflaţi mai în spate la coada pentru rambursare au nemulţumiri similare.

    Alături de Fidera, printre ceilalţi creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.

    Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eşecurilor sale recente.

    Deja în acest an, Aggregate şi-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depăşit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.

    Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părţi din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat şi controlul unităţii sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital şi Mudrick Capital.

    Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunţă la proiecte pe bandă rulantă şi dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien şi Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvenţă, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.

    „Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internaţional în cadrul echipei de datorii şi finanţări structurate a Cushman & Wakefield.

     

  • Semnele unei crize imobiliare se adună încet: Investitorii vin după sacii de bani băgaţi în imobiliarele europene, dar în buzunarele jucătorilor din real-estate bate vântul. Proiecte de sute de milioane de euro au rămas nefinalizate şi continuă să fie pasate de la dezvoltator la dezvoltator

    Cu doar doi ani în urmă, compania de investiţii imobiliare Aggregate Holdings SA  achiziţiona proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spaţiu care însumează  două milioane de metri pătraţi pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraş. Atunci proiectul a fost considerat o declaraţie de ambiţie, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.

    Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susţin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiţi noi acţionari majoritari şi doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puţin nevătămaţi.

    Costurile ridicate ale construcţiei şi datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deţinută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher şi condusă  de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare şi au dus la oprirea lucrărilor de construcţie.

    Problemele de pe şantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel şi magazine şi care ar urma să fie finalizat până la sfârşitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie şi prăbuşire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut şi a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.

    Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 şi a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanţare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.

    Competiţia acerbă pentru refinanţare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbuşirea globală a sectorului imobiliar.

    Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanţe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanţele din Luxemburg. Alţi creditori aflaţi mai în spate la coada pentru rambursare au nemulţumiri similare.

    Alături de Fidera, printre ceilalţi creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.

    Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eşecurilor sale recente.

    Deja în acest an, Aggregate şi-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depăşit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.

    Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părţi din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat şi controlul unităţii sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital şi Mudrick Capital.

    Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunţă la proiecte pe bandă rulantă şi dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien şi Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvenţă, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.

    „Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internaţional în cadrul echipei de datorii şi finanţări structurate a Cushman & Wakefield.

     

  • Se vede lumina de la capătul tunelului pentru una dintre ţările cele mai grav măcinate de criza imobiliară: Injecţiile de capital privat sunt singura speranţă ca Marea Britanie să se deblocheze, proiectele imobiliare să continue şi chiriaşii să nu mai rămână pe drumuri

    Sectorul proprietăţilor pentru închiriat suferă în urma unei crize imobiliare profunde care macină Marea Britanie. Acest lucru afectează puternic „Generaţia chiriaşilor” – tinerii care nu îşi permit să îşi cumpere o locuinţă proprie. Totodată, sectorul a început să se confrunte şi cu un exod al proprietarilor de locuinţe, de când a fost eliminată deductibilitatea fiscală a plăţilor de dobânzi, scrie Financial Times.

    La conferinţa Partidului Laburist de săptămâna trecută, liderul opoziţiei, Sir Keir Starmer, a vorbit despre posibilităţile de extindere a locuirii în chirie pentru a atrage votanţii tineri. Dar retorica sa a încurajat, de asemenea, sectorul imobilelor pentru închiriat.

    Acesta este condus în Marea Britanie de Legal & General. Această companie de asigurări şi economii a început să construiască proprietăţi de închiriat în urmă cu şase ani. Până în prezent, a alocat aproximativ 3 miliarde de lire sterline. Gigantul american de capital privat Blackstone este, de asemenea, activ prin intermediul Sage, o filială specializată în proprietăţi.

    Construirea de locuinţe cu chirie are câteva caracteristici utile pentru investitori şi chiriaşi. Oferă investitorilor, de obicei fonduri de pensii, un randament de aproximativ 7-8% pe an. Finanţatorii urmăresc să injecteze capital în proprietăţi pe termen lung, în concordanţă cu obligaţiile lor. În schimb, constructorii de locuinţe suferă de tentaţia de a păstra terenurile, dezvoltând pe ele doar atunci când vânzările par să aducă randamente acceptabile.

    Numărul locuinţelor construite strict pentru închiriere reprezintă doar aproximativ 2% din stocul de aproximativ 4,6 milioane de locuinţe închiriate în proprietate privată. Dezvoltatorii au finalizat aproximativ 90.000 de locuinţe de la începutul anului 2019, potrivit Savills. Acest lucru se compară cu 35.000 de vânzări nete de proprietăţi buy-to-let numai în 2022, estimate de Hamptons folosind datele Countrywide.

     Cu toate acestea, Federaţia britanică a proprietăţilor prevede cu optimism că dezvoltatorii de locuinţe buy-to-rent vor fi crescut stocul propriu de locuinţe la 380.000 în 10 ani. Această prognoză ar putea uşura problemele pieţei imobiliare, mai ales dacă locuinţele buy to let, care numără aproximativ 2 milioane de unităţi continuă să se reducă.

    Cu toate acestea, provocările cu care se confruntă piaţa nu s-au terminat. . Proprietarii de locuinţe nu sunt în general cei mai agreaţi şi populari oameni, cu atât mai mult când sunt arhitecţii unor majorări serioase ale chiriilor, care nemulţumeşte în general chiriaşii. În 2019, chiriaşii din Berlin au organizat o campanie „Expropriaţi Deutsche Wohnen”, după ce grupul imobiliar a majorat cu stângăcie chiriile.

    O problemă şi mai mare este că s-ar putea să existe pur şi simplu prea puţin capital pentru a finanţa o expansiune masivă a apartamentelor de închiriat.

    O mare parte din investiţiile actuale provin din fondurile de pensii, care se confruntă deja cu un declin atunci când vine vorba de capital. Există şi fonduri care au început să investească recent în imobiliare, însă este prea devreme pentru a vedea dacă investiţiile se transformă într-un pariu pe termen scurt sau într-o strategie de investiţii long-term.
    Pentru mulţi chiriaşi, schimbarea unui mic proprietar privat cu un mare proprietar instituţional n-ar aduce o transformare majoră.

    Cu toate acestea, pentru investitori, sectorul britanic al imobilelor de închiriat reprezintă o destinaţie permanent pentru capitalul care concurează în mod viabil cu obligaţiunile corporative. De asemenea, le oferă şansa de a răspunde unei nevoi sociale şi totodată de a scoate la lumina imobiliarele din Marea Britanie.

     

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: 6 din 10 dezvoltatori sunt în genunchi, iar războiul din Israel toarnă plumb peste preţul locuinţelor. Este timpul să scadă preţurile cu 30% la apartamente astfel încât să se reia tranzacţiile

    Date certe.

    Numarul de tranzactii s-a redus deja cu 25 % si va continua sa scada. Aviz amatorilor de oportunitati. Niciun razboi nu aduce ceva bun in regiune. Chiar daca nu ne sunt vecini, evreii si arabii sunt mari investitori pe piata imobiliara autohtona si impactul negativ se simte deja. Cand esti chemat la razboi, tu sau membrii familiei, nu cred ca-ti mai sta mintea la investitiile imobiliare din Romania.

    Creditarea pe segmentul rezidential sufera enorm si bancile fac deja presiuni pe dezvoltatori sa nu intarzie cu platile. Din discutiile pe care le-am avut personal cu zeci de constructori si antreprenori imobiliari lucrarile se contracta. Numai infrastructura creste, ca de la privat nu (prea) poti sa furi, de la stat nu se simte…

    In cazul in care piata imobiliara se va bloca si mai tare, iar razboaiele se extind, muncitorii din constructii se pot reorienta spre tarile unde exista cerere si se plateste mai bine. Occidentul ii asteapta cu bratele deschise!

    Multe santiere au pus lacatul pe poarta si unele investitii, mai ales cele mari, sunt amanate pe termen nedefinit. Continua proiectele dezvoltatorii care au capital propriu sau sunt pe ultima suta de metri.

    Bancile vor prospera in continuare, pentru ca guvernatorul Isarescu are grija ca profitul lor sa fie inepuizabil si constant. ”Parintele” sistemul financiar este eroul bancherilor. Cand BNR ofera 6% dobanda pentru banii parcati de banci in siguranta si cursul leu/ euro e stabil, profitul e asigurat si bancherii viseaza color.

    ”Cash is king” ramane o expresie adevarata si, in situatii de incertitudini economice, de mare actualitate. Este mai intelept sa fii prevazator in investitii cu risc sporit decat sa-ti risti banii cand mai nimic nu depinde de tine.

    Date incerte.

    Nu se stie exact cate apartamente sunt locuite in noile complexuri rezidentiale din orasele mari. Din ce vad eu, in multe dintre ele, daca te duci cand se lasa seara, nici macar jumatate nu au luminile aprinse. Asta insemna ca fenomenul speculativ continua si multi investitori individuali asteapta vremuri mai bune sa le vanda in profit. Altii, ca sa nu le fie deteriorate apartamentele, prefera sa nu le inchirieze. Mai au de asteptat!

    Nu se stie daca inflatia nu o va lua din nou in sus. Razboiul din Ucraina este responsabil de o parte a inflatiei, iar razboiul din Israel, mai ales daca se va extinde sau va dura, poate pune gaz pe foc. Atentie, Israelul are un impact infinit mai mare la nivel mondial decat Ucraina. Evreii conduc lumea, nu ucrainienii!

    Nu se stie cat de profund/ mare va fi impactul negativ al noilor masuri fiscale. In opinia mea, acesta este doar inceputul, intrucat statul va fi nevoit sa recurga la noi masuri, si mai dure, daca nu in 2024 -ca e an electoral, sigur in 2025 – pentru ca nu vor mai avea de ales. 

    Nu se stie cum va evolua piata muncii, care are stransa legatura cu piata imobiliara. Daca se vor face concedieri la privat sau -printr-o minune!- si la stat, impactul asupra preturilor locuintelor va fi negativ, intrucat vor fi si mai putine tranzactii incheiate, iar cine va vrea sa vanda va fi nevoit sa lase la pret.

    Nu se stie daca bancile vor introduce noul impozit impus de guvern in dobanzile pentru credite. Chiar daca impactul nu va fi mare, 02-03% in plus nu e un procent de neglijat la creditele cu dobanda fixa, in euro.

    Nu se stie daca BCE va scadea prea curand dobanda de referinta la euro, care influenteaza direct rata creditelor in euro si fenomenul creditarii pe tot continentul. Razboiul din Orientul Mijlociu nu (prea) ii mai lasa loc de spatiu de manevra. Ramane de vazut, cum se vor alinia ”astrele” financiare, mai ales ca UE ajuta cu bani Palestina si asta nu e pe placul USA.

    Pana acum, Romania a ”jucat” bine cartea razboiului din Ucraina si sper sa se descurce rezonabil si cu noul razboi al prietenilor nostri, evrei si musulmani, deopotriva. Pacat ca tragediile si conflictul lor lasa urme adanci si in economia tarii noastre, implicit in zona imobiliara.

     

    Dragos Dragoteanu, Certified International Property Specialist


     

     

  • Surpriză: CBRE l-a recrutat Marius Şcuta, fost director în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL, pentru funcţia de Head of Business Development

    CBRE, principalul jucător din piaţa de consultanţă imobiliară, îl numeşte pe Marius Şcuta în funcţia de Head of Business Development al CBRE, începând cu data de 1 noiembrie, ca parte din strategia companiei de a-şi consolida poziţia în piaţă şi a-şi dezvolta businessul.

    Marius Şcuta activează de peste 16 ani în piaţa de real estate. După o experienţă de 8 ani în telecomunicaţii pe conturi corporate de mari dimensiuni, a debutat în piaţa de imobiliare comerciale în 2007 în rolul de coordonator al unei echipei de office.

    Din 2009 până la exit-ul din România al JLL, Marius a ocupat funcţia de National Director, Head of Office Leasing Department, fiind şi membru al board-ului companiei. În ultimii ani, a dezvoltat şi condus echipe ale căror performanţe le-a permis să se menţină în top 2, asigurând în acelaşi timp însă coeziune şi continuitate în departamentele sale.

    Portofoliul personal înregistrează deja peste 600.000 mp de birouri închiriaţi direct sau sub conducerea sa directă.

    “Suntem într-un context care mă provoacă, cu un 2024 fără livrări pe segmentul clădirilor de birouri, cu necunoscute de infrastructură pe cel de Industrial&Logistică, cu o schimbare de perspectivă pe segmentul retail şi cu acelaşi pool de investitori în piaţă, la care se adaugă presiuni pe chirii, costuri crescute şi incertitudine. Cred însă că perioadele grele sunt de fapt rampe de lansare pentru cele mai interesante oportunităţi, iar cu suportul, capabilităţile şi know-how-ul echipelor din CBRE intenţionez să demonstrez acest lucru”,  spune Marius Scuta, Head of Business Development al CBRE Romania.

    Sectorul de Office din România traversează o perioadă în care se repoziţionează, pe fondul contextului macroeconomic, al muncii la distanţă, dar şi a lipsei de noi spaţii de birouri livrate. Chiar şi în lipsa unor noi livrări în 2024 şi a unui număr limitat în 2025, al treilea trimestru al acestui an a reprezentat un an record în ceea ce priveşte activitatea totală de leasing. În condiţiile în care companiile rămân atenţe la costuri, reînnoirea contractelor de închiriere şi relocările de tip “flight-to-quality” au fost principalele stimulente ale cererii în acest trimestru. Peste 164.000 mp au fost tranzacţionaţi în Bucureşti, iar acest lucru are un aspect pozitiv, care ar putea fi interpretat ca o reconfirmare a angajamentului pe termen lung al companiilor existente pe piaţă, arată o analiză a CBRE.

    “Există mult potenţial pe piaţa locală, mai ales în acesată perioadă provocatoare pentru sectoarele cheie, office şi investment, care îi avantajează pe cei care sunt îndrăzneţi şi creativi, iar Marius aduce un spirit proaspăt, competiţional, de care avem nevoie pentru creştere”, adaugă Răzvan Iorgu, Director General al CBRE Romania.

    În primele nouă luni ale anului 2023 piaţa de spaţii de birouri moderne a oscilat, transmiţând mesaje mixte, însă activitatea totală de închiriere, de 352.500 mp, a depăşit cifrele înregistrate anul precedent şi ar putea atinge o rată istorică.

    Criteriile de sustenabilitate devin din ce în ce mai importante şi vor domina agenda discuţiilor privind spaţiile de birouri. În 2024, deciziile cu privire la tranzacţiile de birouri vor fi influenţate în mare măsură de prezenţa criteriilor ESG, care deja sunt luate în considerare în discuţiile pentru contractele cu proiecte care vor fi livrate după 2025-2026. Accesibilitatea şi calitatea proiectelor de birouri rămân esenţiale şi sunt principalii factori de decizie.

    Piaţa de birouri din România a atins un nivel de stabilitate care a absorbit modificările aduse de munca hibrid şi va primi cu entuziasm clădirile noi atunci când acestea îndeplinesc atributele căutate de chiriaşi. Se preconizează o evoluţie matură către o piaţă de birouri de calitate superioară şi sustenabilă, mai arată analiza CBRE.


     

     

  • Europa sub greutatea unei crizei imobiliare care a dospit zeci de ani: victimele de calibru mare, dezvoltatori şi fonduri de investiţii, cad zgomotos, iar victimele mici, milioanele de familii plătitoare de chirie sau în căutarea unei locuinţe, suferă în tăcere

    Pe măsură ce dobânzile mari îşi fac efectul în economiile europene, iar crăpăturile de pe pieţele imobiliare capătă dimensiuni de criză, apar şi victimele de calibru mare, de la dez­voltatori la investitori. Acestea sunt compa­nii sau vechicule financiare, instrumente al căror scop este să producă venituri, profituri sau ran­da­mente. Însă pe lângă ele apar mult mai nu­me­roase victime mai mici: cetăţenii care locu­iesc în chirie sau care vor să-şi cumpere locu­inţe. Iar explozia chiriilor şi creditele scumpe pentru locuinţe cu preţuri exagerate fac ca o parte tot mai mare din veniturile familiilor şi consumatorilor să devină captive în costurile cu locuinţa în loc să circule prin economie.

    În iulie, primarul din Nürnberg sărbăto­rea montarea ultimei grinzi pentru acoperişul renovatei clă­diri Quelle, un simbol monu­mental al reconstruirii econo­mice a Germaniei din ruinele celui de-al Doilea Război Mon­dial, scrie Bloomberg. Moderni­zată cu spaţii pentru birouri, magazine şi locuinţe, o parte mare din complexul imobiliar gigant ar fi trebuit să se deschidă în 2024. Însă recent dezvoltatorul, Gerch Group, şi-a cerut insolvenţa.

    Inaugurarea Quelle este acum ceva nesi­gur. Este încă un şoc pe o piaţă imobiliară care crapă odată cu sfârşitul erei banilor ieftini. Cei vulnerabili se prăbuşesc. Dezvoltatorii sunt cei în pericol iminent, cu toate că atenţia inves­titorilor s-a îndreptat mai mult spre proprietarii de imobiliare, spre aşa-numiţii landlords, no­tează Bloomberg.

    Atenţia lor crescută este justificată. În Suedia, dobânzile mari creează presiuni intense pe uriaşa companie de imobiliare Heimstaden Bostad (proprietar şi dez­voltator), care ar avea un deficit de capital echivalent cu 2,6 miliarde euro. Această companie reprezintă cel mai mare pariu făcut de cel mai mare fond de pensii al Suediei, Alecta, care se clatină şi sub lovitura dată de pierderile de 2 miliarde de dolari provocate de prăbuşirea Silicon Valley Bank din SUA. Alecta are în admi­nistrare fonduri de pensii de aproape 100 de miliarde de euro.

    Dacă nu reuşeşte să-şi acopere deficitul de capital, Heimstaden Bostad riscă să-şi piardă ratingul bun, un instrument care facilitează accesul proprietarilor de imobiliare la finanţare de pe pieţele de obligaţiuni. Compania a ajuns în această situaţie deşi le cere de ceva timp chiriaşilor să plătească pentru dobânzile mai mari. Aici apare adevărata dramă a crizei de pe piaţa imobiliară. În Suedia, chiriile sunt nego­ciate de Uniunea Chiriaşilor, iar anul acesta s-a ajuns la un acord cu proprietarii pentru o creştere de peste 4%, cea mai mare din ulti­me­le trei decenii. Suedia este una dintre cele mai bogate economii din Europa, dar şi preţurile locuinţelor sunt pe măsură.

    De când au început să crească dobânzile, piaţa locuinţelor este în scădere, iar peste acest lucru se suprapune o frânare brutală a numă­rului de locuinţe construite. Rezultatul este agravarea unei penurii de spaţii de locuit şi aşa teribile. Dar chiriile exagerate, dobânzile mari şi lipsa de ofertă de spaţii de locuit creează o criză de locuinţe în multe alte părţi ale Europei, după cum a observat Euronews. Chiriilor mai mari li se adaugă preţurile mai mari la alimente şi întreţinerea mai scumpă. Primele victime sunt cei mai vulnerabili, adică cei fără loc de muncă sau cu venituri mici. În aceste condiţii cresc înghesuiala din gospodării şi numărul oamenilor care ajung pe străzi.

    De asemenea, victimele violenţei domesti­ce ajung să fie pândite de riscuri mai mari. Euractiv scrie că în Paris, Lisabona şi Berlin, toate oraşe universitare, chiriile au ajuns la ni­veluri fără precedent, evoluţie care reflectă presiunile puse pe piaţa chiriilor de impo­sibili­tatea de a cumpăra apartamente din cauza pre­ţurilor care fac achiziţia imposibilă. Despre această imposibilitate vorbeşte prăbuşirea cu 23% a vânzărilor de imobiliare din al doilea trimestru din regiunea Paris. Este o criză care s-a copt în timp, sub ochii tuturor, în cele mai multe state europene.

    În deceniul finalizat în 2022, în UE chiria medie a crescut cu 19%, iar preţurile locuin­ţelor s-au dus în sus cu 47%, potrivit Housing Europe. Criza este de aşteptat să se înrăută­ţească. Spre exemplu, institutul de cercetare economică Ifi estimează că în Germania numărul de locuinţe nou construite se va reduce cu 32% între 2023 şi 2025.

    În Polonia, care se confruntă cu una dintre cele mai severe penurii de locuinţe din regiune, preţurile apartamentelor în cele mai aglomerate oraşe au atins niveluri istorice. În Portugalia, numărul de tineri care locuiesc în propria locuinţă s-a înjumătăţit în 20 de ani. Apartamentele se scumpesc încontinuu din 2014, iar cele mai mari creşteri de preţuri au fost observate anul trecut – peste 12%. Pe piaţă există şi proprietari sau dezvoltatori care trebuie să vândă. Ei nu au altă cale decât să scadă preţurile. În UE, trimestrul doi a fost primul din ultimul deceniu cu scădere a preţurilor locuinţelor. Dar este una marginală, de 1,1% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit datelor Eurostat. În Marea Britanie, locuinţele se ieftinesc în cel mai rapid ritm de după 2011. În iunie, în ritm anualizat, scăderea a fost de 2,6%. Marea Britanie are reputaţia de a fi locul din lumea dezvoltată unde este cel mai dificil de găsit o locuinţă decentă. În Grecia, scrie Kathimerini, preţurile au revenit la cotele de dinainte de criză, la nivelurile epocii de aur a imobiliarelor. Dar investiţiile în locuinţe sunt mici, costurile – cu creditul, cu întreţinerea, cu eficientizarea energetică sau cu chiria – fiind prea mari. În unele cazuri, în Atena costurile cu locuinţa, excluzând întreţinerea, sunt egale cu un salariu de 900-1.300 euro pe lună. La nivelul întregii ţări, chiriile s-au majorat cu 37-42% între 2018 şi 2022. Pentru acest an sunt aşteptate noi creşteri, de 6-10%.

  • Criza imobiliară din Germania face primele victime majore. Mai mulţi dezvoltatori importanţi şi companiile satelit din jurul lor cu proiecte de miliarde de euro se pregătesc de faliment

    În luna iulie a acestui an, primarul oraşului Nürnberg a sărbătorit plasarea ultimei grinzi în vârful clădirii Quelle, un simobl din anii 1950 al renaşterii economice a Germaniei postbelice. Reamenajată cu birouri, magazine şi locuinţe, o mare parte a complexului gigant urma să fie inaugurată în 2024.

    Cu toate acestea, în ultimele săptămâni, dezvoltatorul sitului, Gerch Group, care are proiecte în construcţie în valoare de 4 miliarde de euro (4,2 miliarde de dolari), a cerut deschiderea procedurii de insolvenţă, împreună cu una dintre companiile sale de proiect legate de dezvoltare. Data deschiderii este acum sub semnul întrebării, scrie Bloomberg.

    Este încă o lovitură pentru o piaţă imobiliară care se clatină de la sfârşitul erei banilor ieftini, dar arată şi cine este cel mai vulnerabil la această criză. În timp ce temerile investitorilor în timpul actualei crize imobiliare s-au concentrat asupra proprietarilor, problemele lui Gerch arată că dezvoltatorii – firmele care deţin proiectele de construcţie – sunt cele care se află în pericol iminent.

    „Dezvoltatorii de proiecte se luptă cu creşterea costurilor de construcţie, creşterea ratelor dobânzilor şi scăderea preţurilor. Am văzut că mai mulţi dintre ei şi-au cerut insolvenţa în ultimele săptămâni şi ne aşteptăm la mai mulţi” , spune Marlies Raschke, codirector al departamentului de restructurare şi insolvenţă al firmei de avocatură Noerr.

    Alături de Gerch, Euroboden din München, care are printre colaboratori arhitecţi celebri precum David Chipperfield, se află în procedură preliminară de insolvenţă. De asemenea, Project Immobilien Group şi-a cerut insolvenţa în luna august, împreună cu multe dintre companiile sale de proiect, o parte din lucrări fiind licitate pentru noi antreprenori.Cele trei firme nu au răspuns la solicitările de comentarii.

    Dezvoltatorii din întreaga lume se confruntă cu problem similare. În Australia, Porter Davis se numără printre constructorii de locuinţe care au intrat în insolvenţă în acest an după creşterea costurilor şi scăderea cererii. În Suedia, o creştere a falimentelor a fost determinată de o criză în construcţii, în timp ce în Finlanda construcţiile de locuinţe ar putea să scadă la niveluri nemaiîntâlnite din anii 1940.

    Este o schimbare rapidă de situaţie după anii în care ratele dobânzilor au fost foarte scăzute, iar investitorii au investit masiv în imobiliare în căutare de randament. Dezvoltatorii precum Gerch puteau să încarce confortabil proiectele cu datorii ieftine şi să vândă pe o piaţă în care preţurile nu încetau să crească.

    Dezvoltatorii sunt deosebit de vulnerabili din cauza prăbuşirii valorii terenurilor, ceea ce face ca proiectele să fie mai riscante. De asemenea, costurile de construcţie cresc necontrolat, iar dezvoltatorii sunt nevoiţi să pună mai mulţi bani deoparte pentru cheltuieli neprevăzute.

    Intrarea în faliment a marilor dezvoltatori va afecta şi industria imobiliară în general. Constructorii rezidenţiali pierd deja lucrări, mai mult de una din cinci companii de construcţii intervievate de Institutul Ifo raportând proiecte anulate. Acesta este cel mai prost rezultat din ultimii 30 de ani.


     

     

     

  • Ţara europeană răvăşită de o CRIZĂ care nu pare să se mai termine

    Piaţa imobiliară din Finlanda nu a atins încă punctul maxim al crizei şi nu se întrevede nicio redresare până la sfârşitul anului viitor, în condiţiile în care economia şubredă şi costurile mai mari ale împrumuturilor apasă asupra pieţei imobiliare, potrivit OP Group.

    Preţurile locuinţelor finlandeze vor scădea în medie cu aproximativ 5% până la 7% în acest an, a declarat economistul Grupului OP, Joona Widgren. Acest lucru presupune că valoarea locuinţelor va scădea „încă puţin” înainte de a atinge un nivel minim, a spus el, adăugând că este mai uşor să găseşti „riscurile unui declin al pieţei decât semnele unei redresări”, scrie Bloomberg.

    Piaţa imobiliară rezidenţială din ţara nordică a rezistat mai bine decât în cazul unora dintre vecinii săi. În Suedia, valoarea locuinţelor a scăzut cu până la 12% – 13% de la un vârf atins la începutul anului 2022, înainte de a se stabiliza în ultimele luni. În cele două naţiuni vecine, prevalenţa ratelor variabile ale dobânzilor au avut un impact semnficativ asupra locuinţelor, deoarece creşterile rapide ale costurilor de împrumut de către băncile centrale s-au transmis, făcând ipotecile mai scumpe.

    Numărul tranzacţiilor a scăzut cu aproximativ 20% din toamna anului trecut, fără a se întrevedea vreun semn de îmbunătăţire imediată, potrivit OP Group. Preţurile locuinţelor finlandeze vor rămâne stagnante în 2024 înainte de a începe să se redreseze în 2025 în ritm de aproximativ 2,5% de creştere, iar  valorile vor creşte în paralel cu o creştere a volumului de vânzări, conform ultimelor analize şi prognoze.

     

  • Meseria de agent imobiliar în România, între realitate şi reglementare

    Cu o piaţă care găzduieşte aproximativ 10.000 de agenţi imobiliari, Şerban Trîmbiţaşu, agent imobiliar, partener The Real Estate Network (RENET) evidenţiază provocările acesteia, printre care  practicile legate de comisioanele percepute în tranzacţii şi percepţia negativă care persistă când vine vorba de meseria pe care el o reprezintă. Totodată, pune sub lupă necesitatea reglementării în acest domeniu vital al economiei, pentru a asigura transparenţă şi eficienţă.

    „Sunt undeva la 10.000 de agenţi imobiliari în prezent şi cred că 300 fac această meserie ca la carte”, consideră Şerban Trîmbiţaşu, agent imobiliar, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro. De altfel, prin prisma experienţei sale, din cei circa 10.000 de agenţi imobiliari existenţi, doar aproximativ 7.000 ar fi şi declaraţi. „Doar eu cunosc vreo 5.000 de agenţi declaraţi, s-ar putea să fie mai mulţi. Cred că este nevoie de mai puţini agenţi în România, 1 agent la 50 de proprietăţi este ideal, acum cred că sunt între doi şi până la cinci agenţi/proprietate uneori.”

    De asemenea, una dintre practicile cu care el nu este de acord şi care mai există încă în piaţă ţine de comisioanele luate atât de la cumpărător, cât şi de la vânzător în cazul unei tranzacţii. „Dacă agentul este angajat de cumpărător să îi găsească un imobil, atunci ar trebui să primească doar de la cumpărător comisionul; dacă eşti avocat şi participant la un divorţ, tu nu poţi reprezenta ambele părţi”, explică el folosind o analogie. Şerban Trîmbiţaşu lucrează astăzi doar în baza unor contracte de reprezentare exclusivă, primind comisionul doar de la partea pe care o reprezintă, adică mai ales de la vânzători. El spune că practică un comision de 4% din valoarea tranzacţiei plus TVA. Tipul acesta de contract însă, de reprezentare exclusivă, pare că nu este înţeles uneori de cumpărători, care, chiar şi în condiţiile în care nu plătesc comision, încearcă deseori să îl contacteze direct pe vânzător în scopul achiziţiei unui imobil, în speranţa că vânzătorul nu va mai plăti comisionul agentului şi îi va oferi cumpărătorului un preţ mai bun. „Proprietarul nu poate să facă acest lucru, dacă vinde imobilul fără mine, tot va trebui să plătească acel comision, ba chiar un comision dublu, potrivit unei clauze de penalizare. Printr-un astfel de contract, văd doar interesul acelei părţi exclusiv; fiind transparent şi faţă de cumpărător în acelaşi timp pentru că este posibil ca acel cumpărător, la un moment dat în viaţa asta, să devină vânzătorul. Oamenii îşi schimbă imobilul, în medie, cam o dată la şapte ani – când apare o schimbare în viaţa lor – nu este un standard, ci o medie.”

    Trîmbiţaşu mai oferă şi exemplul unor agenţi care au practici ce contribuie la o reputaţie negativă a meseriei: „Unii agenţi văd un imobil pe internet, copiază pozele proprietarului, pun acelaşi anunţ cu preţuri diferite pe alte site-uri şi apoi, când primesc oferte, îl sună pe proprietar spunându-i că i-au găsit client”. Pe de altă parte, consideră că în piaţă există şi numeroase exemple de succes. „Sunt mulţi agenţi buni în piaţă, care fac meseria asta aşa cum trebuie, de altfel de la ei am învăţat şi eu, de la agenţi buni care fac parte din APAIR – Asociaţia Profesională a Agenţilor Imobiliari din România”, a spus Şerban Trîmbiţaşu. Însă, pentru ca lucrurile să fie făcute corect de mai mulţi dintre colegii săi de breaslă, şi el, la fel ca invitaţii anteriori ai webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, subliniază nevoia reglementării acestei profesii. „Pentru ca lucrurile să fie făcute corect de mai mulţi oameni, ar trebui ca în primul rând să se ajungă la o concluzie pentru că meseria asta nu e reglementată în România, propunerea de lege pentru reglementarea activităţii de intermediere imobiliară este în Parlament, se discută despre ea de aproape un an şi nu ştiu de ce tărăgănează. În prezent, cred că ai nevoie doar de buletin pentru ca a doua zi să devii agent imobiliar, eşti pus în aceeaşi oală cu mine care fac această meserie de 13 ani.”

    Pentru mai multe detalii despre felul în care Şerban Trîmbiţaşu, agent imobiliar în domeniu, vede potenţialul de dezvoltare a pieţei imobiliare din Capitală, cât şi a meseriei de agent imobiliar în România, puteţi citi în următoarele articole care rezumă discuţia din cadrul webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro.

    Storia.ro e platforma de imobiliare lansată de OLX şi poate fi accesată atât de pe desktop şi mobile web, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei patru pereţi ai casei. T.R.A.I. preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, densitatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

     

  • După ce şi-au investit averile în imobiliare, mega-bogaţii lumii au găsit o nouă categorie de oameni de pe urma cărora fac miliarde de dolari

    Turnul 727 West Madison din Chicago – o clădire rezidenţială de lux cu piscină şi un studio de yoga – are un nou proprietar în aceste zile: omul din spatele Zara. Amancio Ortega a cumpărat luna trecută clădirea din cartierul West Loop din Chicago pentru 232 de milioane de dolari, alăturându-se astfel unui număr din ce în ce mai mare de super-bogaţi care pariază pe chiriaşii americani, scrie Bloomberg.

    În ultimul deceniu, bogaţii şi firmele acestora şi-au dublat investiţiile în apartamente, în mare parte în sectorul cunoscut în SUA sub numele de locuinţe multifamiliale, potrivit unui studiu realizat de Knight Frank.

    În prezent, mulţi dintre aceşti investitori pariază că pot face bani, deoarece preţurile clădirilor de apartamente au scăzut pe fondul recentei crize a proprietăţilor comerciale. În acelaşi timp, o penurie generalizată de locuinţe este de bun augur pentru chiriile din marile oraşe pe termen lung.

    La începutul acestui an, o firmă imobiliară condusă de miliardarul israelian Eyal Ofer a cumpărat o clădire de 57 de apartamente la câţiva paşi de Gramercy Park din Manhattan. Una dintre cele mai bogate familii din America Latină vânează oferte pentru a cumpăra apartamente multifamiliale, în timp ce încearcă să pătrundă pe piaţa imobiliară din SUA.

    La sfârşitul anului 2022, o firmă de investiţii susţinută de co-fondatorul Carlyle Group Inc. David Rubenstein a strâns bani de la investitori bogaţi la nivel global pentru a cumpăra clădiri de apartamente, precum şi proprietăţi logistice.

    Înainte de pandemie, bogaţii lumii se concentrau în mare parte pe proprietăţile de birouri, unde o clădire trofeu cu chirii pe termen lung putea oferi venituri stabile. Dar acum, odată cu creşterea numărului de locuri de muncă la distanţă şi cu creşterea numărului de birouri vacante, locuinţele de închiriat au devenit mai atractive.

    De asemenea, o încetinire a pieţei imobiliare comerciale agită concurenţa în acest domeniu. Mulţi actori instituţionali s-au abţinut de la noi tranzacţii din cauza creşterii costurilor de împrumut şi a scăderii valorilor. În total, volumul global al investiţiilor în proprietăţi comerciale în al doilea trimestru a scăzut cu 57% faţă de anul precedent, ajungând la 142 de miliarde de dolari, potrivit unui raport al firmei de brokeraj CBRE Group Inc.

    Acest lucru a lăsat un gol atractiv pentru investitorii bogaţi, care pot fi mai puţin vulnerabili la capriciile pieţei datoriilor şi au un orizont de investiţii pe termen mai lung. Astfel de investitori pot plăti adesea cu numerar sau au relaţii mai profunde cu instituţiile bancare pentru a asigura finanţarea.

    În timp ce apartamentele au fost cel mai popular tip de proprietate pentru investitori în al doilea trimestru, tranzacţiile au scăzut cu 66% faţă de anul precedent, potrivit CBRE. Cu toate acestea, compania de brokeraj a declarat că sectorul este pregătit să beneficieze în trimestrele următoare.

    În timp ce chiriile s-au relaxat uşor în SUA, cererea de locuinţe a alimentat creşteri masive în ultimii ani, chiria mediană urmând să crească cu aproape 18% în 2021 şi cu 3,5% în 2022, potrivit datelor de la Apartment List.

    Ortega are o avere netă de 75,6 miliarde de dolari, din care mai mult de 10% sunt investiţi în imobiliare, potrivit Bloomberg Billionaires Index.