Clienţii vor locuinţe mai mari, poate chiar o casă la curte. Impactul asupra tranzacţiilor şi preţurilor urmează a fi stabilit în perioada care urmează, pe măsură ce şi dezvoltatorii vor adapta oferta la noile cerinţe.
Pandemia de COVID-19 a lovit piaţa rezidenţială în cel mai bun moment al său din ultimii 30 de ani, moment în care cererea şi oferta sunt la un nivel echibilibrat, iar preţurile au fost ţinute sub control, fiind departe de nivelul astronomic atins în prima parte a anului 2008.
Spre exemplu, livrările au atins în 2019 cel mai bun nivel din ultimii 30 ani de ani, cu aproape 15.000 de unităţi livrate în Bucureşti şi împrejurimi, în creştere cu peste 31,5% faţă de 2019.
„Anul în curs ar fi urmat să aducă noi recorduri de livrări însă este prematur în acest moment de estimat dacă acestea se vor mai înregistra – trebuie avut în vedere că orice întârziere de mică durată, de până la 3-4 saptămâni, a proiectelor care aveau finalul lui 2020 ca termen de livrare anunţat iniţial poate influenţa cifrele de vânzări pe 2020“, explică Andrei Sârbu, CEO al companiei de consultanţă imobiliară SVN România.
Datele oficiale ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară arată că numărul de tranzacţii imobiliare încheiate în T1 în Bucureşti şi împrejurimi, cea mai mare piaţă rezidenţială a ţării, a fost cu aproape 8% mai mare comparativ cu perioada similară din 2008.
Piaţa era cu siguranţă într-un moment bun şi considerăm că şi fundamentele erau mult mai temeinice comparativ cu 2008-2010. Inclusiv preţurile de tranzacţionare au înregistrat în ultimele 12-18 luni niveluri mult mai sustenabile.
După mai bine de şase ani în care preţurile apartamentelor s-au apreciat – creştere care totuşi însă nu a dus la revenirea preţurilor din 2007-2008 este posibil ca în 2020 din cauza pandemiei acestea să revină pe un trend descendent.
„O ieftinire, dar nu drastică, va fi în cazul proiectelor care trebuie să restituie banii băncilor şi unde nu au reuşit să strângă un număr suficient de vânzări. Sunt persoane care nu vor mai achiziţiona apartamente. Şi cei care au cumpărat în scop investiţional vor aştepta să vadă ce se întâmplă cu economia şi vor miza pe cash. Aceste proiecte ar suferi o scădere. Altfel, cerere există. Primim telefoane din partea clienţilor“, explică Antoanela Comşa, preşedintele consiliului director al AREI şi directorul Gran Via, dezvoltatorul care construieşte proiecte precum Gran Via Park şi Timişoara 58 în Bucureşti sau Gran Via Marina în Constanţa.
De partea cealaltă, ea a subliniat că pentru construcţiile deja demarate nu prea există negociere deoarece contractele sunt deja semnate. Dacă ar mai fi negociere pentru preţul de construcţie pentru un proiect viitor, da. Dar pentru cele începute, nu.
În cazul şantierelor, probleme la nivel de piaţă sunt în cazul care nu au suficiente rezervări pentru a susţine activitatea, iar vânzările noi sunt tot mai afectate.
„Din informaţiile pe care le avem, există şantiere care şi-au întrerupt activitatea. Ale noastre merg înainte deoarece am aplicat măsurile de prevenţie necesare. Pe de altă parte, multe showroomuri s-au închis din cauza pandemiei, ceea ce duce la o diminuare radicală a procesului de vânzări noi. Pentru clienţii interesaţi, care au nevoie de locuinţe, primim cereri, suntem disponibili online. Dar mulţi nu se mai gândesc la achiziţia unui apartament. Aceasta vine şi din faptul că lumea doreşte să vadă şi să simtă locul, zona, construcţia şi pentru că sunt multe persoane care nu sunt sigure pe veniturile viitoare, nu ştiu ce se va întâmpla mai departe“, explică Antoanela Comşa.
În al doilea rând, construcţiile sunt continuate de cei care au şi materiale de construcţii pe stoc.
„Noi am aprovizionat cu materiale de construcţii şantierele din Bucureşti, am permis constructorului să-şi cazeze muncitorii în şantier, ceea ce diminuează riscul. În plus, construcţia era deja într-o fază destul de avansată, astfel încât se poate lucra destul de izolat, câte 2-3 persoane per apartament pentru finisaje. La Constanţa procedăm la fel şi ne-am adaptat din mers. Am schimbat furnizorul de materiale – dacă înainte aprovizionam din Italia, acum aprozivionăm din România sau Bulgaria“, a spus Antoanela Comşa.
Ea a subliniat că o propunere prin care să se mărească plafonul TVA ar fi ca pragul de 5% să fie setat la 100.000 de euro, iar ce depăşeşte să fie taxat cu TVA normal de 19%.
„Aşa practic s-ar încuraja ca numărul familiilor care să opteze pentru apartamente de 3 camere în locul celor de 2 să fie mai mare şi dezvoltatorii să construiască apartamente cu suprafeţe mai mari. Noi avem unul dintre cele mai mici spaţii locative pe cap de locuitori la nivel european. Acest lucru derivă din faptul că toţi dezvoltatorii vor să aibă în portofoliu cât mai multe apartamente care să se încadreze în TVA de 5%“, a subliniat Antoanela Comşa.
În ceea ce priveşte efectele pandemiei, potrivit datelor statistice ale Imobiliare.ro, acestea nu se reflectă, deocamdată, în preţurile apartamentelor. Dintre marile oraşe, doar Constanţa a avut o evoluţie general descendentă, în rest, scăderile sunt preponderent doar pe segmentul vechi.
Pe fondul măsurilor luate de autorităţi în contextul pandemiei declanşate de COVID-19, la nivel naţional s-a simţit, în luna aprilie, o tendinţă de scădere a preţurilor apartamentelor. Astfel, după un avans de 1,8% în martie, indicele Imobiliare.ro a consemnat, în ultimele 30 de zile, un recul de 1,7% în întreaga ţară, de la 1.391 de euro pe metru pătrat util, la 1.367 de euro pe metru pătrat. Această tendinţă generală de scădere nu a fost valabilă, însă, şi în marile oraşe, unde, în cele mai multe cazuri, valoarea medie a unui apartament s-a majorat faţă de martie (în ciuda unor scăderi consemnate pe câte un segment de piaţă, adesea cel vechi).
„În rândul marilor oraşe, Constanţa reprezintă excepţia de la regulă: aici, preţurile solicitate de vânzători s-au diminuat pe ambele segmente de piaţă analizate, astfel că şi evoluţia generală la nivel de oraş a fost una descendentă. În celelalte oraşe, se observă un trend de scădere doar pe segmentul vechi, segment unde oferta suferă. În aprilie, au fost scoase la vânzare cu 46% mai puţine apartamente vechi. De remarcat este că pragul de jos al cererii a fost atins în a doua săptămână din aprilie, moment în care numărul cumprătărilor a reînceput să crească. Săptămâna trecută au fost cu 14% mai mulţi cumpărători activi decât în săptămâna anterioară”, subliniază Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.
În Capitală, după un minus de 3,4% în martie, apartamentele disponibile spre vânzare în Capitală au înregistrat, în aprilie, un avans de 2%, de la o medie de 1.395 de euro pe metru pătrat util, la 1.423 de euro pe metru pătrat. Spre deosebire de luna anterioară, aşteptările vânzătorilor s-au majorat pe ambele segmente de piaţă analizate: locuinţele din blocurile vechi s-au apreciat cu 0,9%, de la 1.369 la 1.382 de euro pe metru pătrat; după scăderea de 5,8% din martie, unităţile locative nou-construite au consemnat, pe de altă parte, un avans de 2,5%, de la 1.416 la 1.451 de euro pe metru pătrat util.
În Cluj, la nivelul lunii trecute, pretenţiile vânzătorilor de apartamente din capitala Transilvaniei s-au majorat, per ansamblu, cu 1,5%, de la o medie de 1.826 de euro pe metru pătrat util, la 1.854 de euro pe metru pătrat. Preţurile nu au avut o tendinţă ascendentă pe ambele segmente de piaţă clujene: locuinţele vechi s-au depreciat cu 0,9% (de la 1.820 la 1.804 euro pe metru pătrat util), în vreme ce unităţile locative nou-construite s-au apreciat cu 2,8% (de la 1.831 la 1.882 de euro pe metru pătrat).
Faptul că activitatea imobiliară continuă este subliniată şi de cei de la Impact, dezvoltatorul care a livrat deja prima fază de dezvoltare a proiectului Luxuria Domenii Residence, primul proiect rezidenţial care finalizează apartamente în zona Expoziţiei din Capitală, cel mai fierbinte nou pol de birouri.
Clasat în categoria premium, ansamblul rezidenţial este poziţionat în noul pol de business al capitalei, unde vor activa peste 20.000 de corporatişti, aspect ce menţine un grad ridicat de interes pentru locuinţele din proximitate.
Lucrările de construcţie a primei faze, denumită A2, au început în luna martie 2018 şi s-au finalizat recent, odată cu recepţia realizată împreună cu instituţiile statului şi intabularea imobilelor, urmând ca apartamentele să fie predate începând cu data de 15 mai 2020.
La 31 decembrie 2019, gradul de rezervare era de 55% din apartamentele primei faze, în topul preferinţelor fiind apartamentele cu 2 camere. Clienţii au demonstrat interes şi pentru studiouri, în aceeaşi măsură ca pentru apartamentele cu 3 camere, clasamentul fiind urmat de apartamentele şi duplexurile cu 4 camere.
„În ciuda distorsiunilor create în prezent de răspândirea virusului SARS-COV-2 piaţa imobiliară din România îşi păstrează un fundament sănătos, bazat atât pe o cerere sustenabilă, cât şi pe un sector de industrie matur, susţinut de dezvoltatori cu resurse financiare solide. De aceea, credem că în perioada imediat următoare, segmentul imobiliar rezidenţial va reveni relativ rapid la normal, în special în ceea ce priveşte segmentul construcţiilor noi. De aceea, în prezent, am adoptat o serie de măsuri de protecţie a personalului împotriva răspândirii noului virus, ceea ce ne-a permis continuarea executării planului lucrărilor de contrucţie, astfel încât să putem respecta termenul de livrare asumat pentru prima fază a proiectului. Având în vedere şi planurile anunţate ale autorităţilor, de ridicare treptată a măsurilor de izolare, suntem încrezători că vom putea respecta termenele de finalizare şi pentru următoarele 2 faze: 268 de apartamente cu predare în luna decembrie 2020, respectiv 130 de apartamente, în luna aprilie 2021. La acest moment, lucrăm în paralel la toate trei fazele proiectului, într-un ritm care ne asigură atingerea acestor obiective”, a declarat Sorin Apostol, CEO al Impact Developer & Contractor.
Cum a fost influenţat segmentul rezidenţial al imobiliarelor, potrivit datelor pe care le aveţi dvs.?
Niciodată în istoria modernă a omenirii casa în care locuim nu a fost atât de importantă, în special pentru cei din mediul urban. Ea s-a transformat în această perioadă dintr-un simplu dormitor în birou, restaurant, locul în care îţi petreci timpul liber, şcoală/grădiniţă etc.
Cred că este prematur să discutăm despre impactul pandemiei de COVID-19 în piaţa imobiliară. Aş spune că cel mai devreme vom putea analiza la finalul lunii iunie cum s-a comportat piaţa în această perioadă. Deocamdată, din cifrele raportate oficial de autorităţi sau portaluri imobiliare observăm că în martie, lună afectată doar jumătate de starea de urgenţă, avem cu 8,5% mai multe tranzacţii raportate la nivel naţional, comparativ cu anul trecut.
Mă aştept însă ca atunci când vor fi raportate tranzacţiile pe luna aprilie să vedem o scădere foarte mare comparativ cu aprilie anul trecut. În alte ţări care au fost afectate de coronavirus mai devreme impactul în numărul tranzacţiilor, pe perioada stării de urgenţă, a fost de 50-70%.
Ce tendinţe aţi sesizat?
Nevoia de a locui nu dispare, iar piaţa imobiliară este una extrem de inelastică. Tranzacţiile pot dura de la câteva zile la câţiva ani, timp în care se construieşte un proiect nou. În mod cert vom avea o încetinire a numărului tranzacţiilor, până ne vom da seama cum se aşază economia. Cu toate acestea estimez că majoritatea antecontractelor semnate în trecut se vor transforma în tranzacţii anul acesta. Tocmai de aceea cei care se aşteaptă că de mâine să vadă un picaj brusc în numărul tranzacţiilor, după această stare de urgenţă, vor fi puţin dezamăgiţi.
Va avea criza de acum acelaşi efecte ca cea din 2008-2009?
Fundamentele pieţei rezidenţiale de astăzi nu au nici o legătură cu perioada 2008-2009. Dezvoltatorii sunt mult mai bine capitalizaţi, tranzacţionarea cu scop speculativ, care în 2008 avea o cotă extrem de importantă, astăzi aproape că nu există. În plus, dacă ne uităm la preţuri, vedem că în ultimii ani deşi au crescut suntem încă sub 2008, una din puţinele ţări din UE care se află în situaţia asta.
Cum evoluează preţurile în noul context?
România nu se află printre ţările cu o piaţă imobiliară foarte transparentă. Singurele date pe care le avem sunt cele oferite de portalurile imobiliare, pe baza preţurilor cerute de proprietari. Contrar aşteptărilor, preţurile solicitate de proprietari au fost în creştere în această perioada. Dacă va fi cazul să vedem corecţii că preţ o vom vedea în şase luni, la nivel de medii. Până atunci pot exista vânzători care, din diverse motive, din nevoie de lichiditate, panică etc. vor face discounturi sau reduceri punctuale.
Cum va influenţa această perioadă comportamentul clienţilor din imobiliare şi pe cel al dezvoltatorilor?
Este interesant cum au reacţionat cumpărătorii la fel, peste tot în lume, pe baza datelor raportate de principalele portaluri imobiliare. În prima săptămână de stare de urgenţă cererea a scăzut cu 50-70%, după care începe uşor să îşi revină. Astăzi suntem probabil la 30% sub anul trecut.
Referitor la dezvoltatori e puţin mai complicat. Un proiect poate dura până la 3-4 ani, de la achiziţia terenului, proiectare, avizare, construcţie şi până la vânzarea efectivă. Acum vom vedea cine a luat decizia corectă.
Pe ce se va pune accent în noile proiecte imobiliare?
Cred că multe din proiectele care erau plănuite a fi începute vor fi puse „pe hold“, pentru o perioada de 3-6 luni. Cei mai smart dintre dezvoltatori probabil vor încerca să adapteze proiectele pentru ceea ce ei estimează a fi cerut peste 2-3 ani.
Ce îi sfătuiţi pe clienţii care îşi doreau să cumpere locuinţe înainte de contextul pandemic?
Personal nu am amânat achiziţia în calitate de cumpărător, deşi puteam rezilia antecontractul fără a avea un cost. Profesional am închis în perioada aceasta toate antecontractele pe care le aveam pe două din proiectele din portofoliul nostru plus alte trei contracte noi.
Cu toate acestea nu cred că pot oferi un sfat general valabil. Dacă eşti cu bugetul la limită, dacă simţi că jobul tău ar fi ameninţat în viitorul apropiat, poate nu ar fi rău să te mai gandeşti la achiziţia plănuită. Altfel, dacă ai găsit ceea ce trebuie şi îţi convine, mergi mai departe.
Cei care au nevoie să cumpere vor cumpăra şi cei care au nevoie să vândă vor vinde. În cele din urmă piaţa se va regla acolo unde se va regăsi echilibrul dintre cerere şi ofertă.
Cum a evoluat piaţa rezidenţială în context pandemic?
În acest moment, pe segmentul real estate pe care activăm noi cererea este bună în continuare. Este adevărat că luna martie a înregistrat o scădere abruptă, însă lucrul acesta s-a schimbat în aprilie, când, pe partea de rezidenţial, vânzările au depăşit luna precedentă. De când a început starea de urgenţă am avut vânzări de peste 8 milioane de euro. Este adevărat că segmentul premium este unul aparte, iar obiceiurile de consum sunt diferite. Şi chiar dacă procesul de tranzacţionare a mai încetinit, cei mai mulţi clienţi nu au spus „nu”, ci doar că „mai aşteptăm puţin”, ceea ce este un semnal bun. Avem întâlniri zilnice cu clienţi interesaţi să cumpere, iar structura publicului nostru s-a menţinut ca înainte de criză, adică 70% clienţi finali, 20% investitori care cumpără locuinţe pentru a le închiria şi 10% investitori care vor să-şi revândă locuinţele.
Ce tendinţe aţi sesizat – a îngheţat total piaţa în această perioadă?
Nu, nu aş vorbi de o îngheţare, ci mai degrabă de o încetinire. Este o perioadă în care unii clienţi doar aşteaptă, însă compania noastră tranzacţionează la niveluri normale. Ca urmare a acestei crize, clienţii se vor gândi mult mai atent unde îşi investesc banii, iar dezvoltatorii de produse de calitate în locaţii foarte bune vor fi în avantaj. Peste 80% din apartamentele noastre sunt deja precontractate, iar avansurile luate sunt în medie de 40-50%. Estimăm o creştere a tranzacţionării în următoarele luni, determinată şi de relaxarea monetară implementată de băncile centrale, cât şi de cererea acumulată în ultimele doi luni. Până la urmă, apartamentele oferă cea mai bună protecţie în timp împotriva inflaţiei şi a scăderii valorii banilor.
Este această criză similară cu cea financiară din 2008-2009?
Situaţia economică a României este mult mai bună decât în perioada 2008-2009, sunt mult mai multe economii şi mult mai mult capital disponibil, dobânzile sunt mult mai mici şi preţurile proprietăţilor sunt încă mai mici în 2020 decât în perioada 2008-2009 (cu toate că în multe ţări din lume preţul proprietăţilor s-a dublat între timp). Este clar că apartamentele în Bucureşti sunt unele dintre cele mai subevaluate din lume raportat la dimensiunea economiei şi la puterea de cumpărare.
În altă ordine de idei, One United Properties s-a dezvoltat şi a început să livreze proiecte imobiliare de lux în plină criză post-Lehman Brothers, iar de atunci compania noastră ridică constant capital pentru că oportunităţi se găsesc tot timpul. Acesta este modelul nostru de business şi tocmai datorită lui în acest moment suntem extrem de activi, ne vom duce la termen toate proiectele şi vom începe şi dezvoltări noi. Desigur, sunt zone în piaţă care vor fi afectate de această criză, fie că vorbim de probleme pe care le-ar putea avea dezvoltatorii subcapitalizaţi, fie de reţinerea unor clienţi de a face tranzacţii pe segmentul de venituri mici / sub medie. Însă un lucru e cert, nevoia fundamentală de apartamente şi birouri de calitate este semnificativă.
Cum anticipaţi că vor evolua preţurile în perioada următoare?
Proprietăţile cu poziţii unice, nereplicabile, cum sunt cele pe care noi le dezvoltăm în zone exclusiviste precum zona Herăstrău, Floreasca, piaţa Charles de Gaulle nu vor pierde din preţ, din contră, se vor aprecia. Dacă ne uităm istoric, investiţiile în proprietăţi au fost întotdeauna şi vor fi şi în continuare cea mai bună metodă de a păstra şi creşte valoarea banilor. Aşadar, cred că preţurile proprietăţilor vor creşte în perioada următoare, aceasta fiind o estimare atât pe termen scurt de 1-2 ani, cât şi pe termen mediu şi lung. Pentru anul 2020 estimăm o creştere de 3%-5% la preţul apartamentelor dezvoltate de One United Properties.
Cum va influenţa această perioadă comportamentul clienţilor din imobiliare, dar şi pe cel al dezvoltatorilor?
Vom asista la o schimbare a comportamentului de investiţie şi la o mai mare responsabilitate şi focus pe calitate din partea dezvoltatorilor (flight to quality). Pe fondul devalorizării banilor, dezvoltările durabile, de calitate vor avea numai de câştigat. La toate acestea se adaugă locaţia în care este amplasat proiectul, iar asta va face diferenţa când vorbim de real estate. Toate proiectele One United Properties sunt mai mult decât apartamente pentru locuit, sunt şi proprietăţi care conservă valoarea reală a banilor (cresc în valoare mai repede ca inflaţia). O bună parte din proiectele dezvoltate de noi sunt deja precontractate, multe încă înainte să fie finalizată construcţia imobilului. De exemplu, la One Floreasca City, proiectul nostru fanion dezvoltat în cartierul Floreasca, primul proiect imobiliar românesc premiat internaţional, am vândut deja 80% din apartamente, iar la finele anului aici se vor putea muta primii rezidenţi. La One Floreasca City preţurile au crescut în medie cu 1%-2% chiar în ultimele 2 luni.
Pe ce se va pune accent în noile proiecte din imobiliare?
Timpul devine tot mai preţios pentru noi toţi şi pe acest fond dezvoltările mixte vor câştiga teren, pentru că oamenii vor vrea să stea în complexuri rezidenţiale cu multe facilităţi la dispoziţie. Estimările privind creşterea accelerată a populaţiei planetei, în special în zonele urbane, vor determina dezvoltatorii să vină cu soluţii viabile pentru traiul în oraş şi să ofere soluţii moderne, sustenabile, sănătoase. În ceea ce priveşte spaţiile de lucru, deşi mulţi vor opta în continuare pentru lucrul de acasă, marile companii, cu mulţi angajaţi nu vor putea funcţiona în totalitate în acest fel, pe termen lung. Noi primim deja semnale că marile companii vor să reia lucrul în birouri, iar acestea din urmă se vor adapta şi ele contextului actual. Unele companii vor reconfigura biroul şi vor sacrifica anumite zone, cum sunt sălile de meeting, de exemplu, numărul de metri pătraţi alocaţi pe staţie de lucru va creşte de la 8 la cel puţin 15 mp, pentru a păstra distanţa între angajaţi. Trendul este acela de a creşte suprafaţa închiriabilă.
Cum evoluează piaţa rezidenţială în 2020?
Anul 2020 a început într-un ritm foarte bun pentru piaţa imobiliară. Încă de la începutul acestui an piaţa imobiliară şi vânzările s-au aflat pe un trend ascendent cu o cerere stabilă şi consistentă din partea clienţilor, fiind un început de an foarte bun în domeniu – în ciuda creşterilor de preţ anunţate, cauzate de creşterea preţurilor cu forţă de muncă şi cu materialele de construcţie.
Dacă discutăm despre situaţia actuală, din pandemia de COVID-19, putem spune ca piaţa imobiliară se află într-o situaţie de îngheţare profundă. Din cifrele preliminare pe care le avem din luna aprilie, rezultă o scădere a cererii şi ofertei cu procente extrem de ridicate de aproximativ 70%. Asta nu înseamnă că nu mai există dorinţa de a cumpăra o locuinţă, doar că interesul de a cumpăra şi a vinde la acest moment a trecut într-un plan secundar.
Care sunt efectele pandemiei şi cum va evolua piaţa în continuare?
În primul rând, la acest moment cvasi majoritatea investitorilor şi dezvoltatorilor imobiliari s-au oprit şi au suspendat iniţierea oricăror proiecte noi de dezvoltare imobiliară şi economică şi nu se mai angajează în investiţii noi. Efectul imediat este legat de lipsa sau reducerea unor tranzacţii noi cu terenuri şi de noi proiecte imobiliare, motivul principal fiind legat de discuţiile existente, privind criza economică ce va urma în perioada următoare la nivel global şi la nivel naţional.
Pe de altă parte, situaţia economică afectează deja şi este de aşteptat să afecteze în continuarea cumpărătorii de locuinţe. Şomajul tehnic şi scăderea veniturilor vor face ca cei care îşi doresc o locuinţa să nu o mai pot face în perioada imediat următoare. Scăderile de venituri au afectat dramatic puterea de cumpărare sau de a obţine un credit. Un alt impediment în încheierea de noi tranzacţii îl reprezintă considerentul sau zvonurile existente în mass-media privind o potenţială scădere a preţurilor de achiziţie, care va genera, aşa cum s-a întâmplat şi în anii precedenţi, o reducere semnificativă a cererii existente în piaţă.
Cum vor evolua preferinţele clienţilor în materie de locuinţe?
În ultima perioadă, am observat o creştere a cererii în privinţa caselor cu curte sau a apartamentelor care au terase sau spaţii verzi în folosinţă. Carantina a afectat foarte multe persoane şi efectele indirecte privesc şi acest aspect. Oamenii vor avea nevoie de mai mult spaţiu şi acest lucru se va observa în cererea pe următorii ani.
Va aşteptaţi că dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?
Este foarte probabil să vedem din ce în ce mai multe proiecte de case sau proiecte mixte. Singura problemă care va rămâne în continuare este legată bineînţeles de preţ şi de localizarea acestor proiecte. Apropierea de zonele principale ale oraşului şi traficul vor rămâne în continuare aspecte importante şi de luat în seamă. La acest moment, din cauza carantinei, traficul a fost foarte relaxat, dar nu ştim ce se va întâmpla când se va relua activitatea. Să nu uităm faptul că distanţarea socială va conduce la o utilizare diminuată a mijloacelor de transport în comun.
Dacă proiectele vor fi bine poziţionate, sigur că oamenii vor opta pentru case. Să nu uităm că lucrul de acasă, online, este posibil să devină un obicei şi atunci preferinţele oamenilor se vor modifica, dacă această va rămâne o opţiune de lucru.
Vom vedea blocuri cu balcoane/terase mai mari? În locul balcoanelor închise?
Nu cred că în această privinţă vom vedea modificări semnificative, dar depinde şi de segmentul de piaţă. Balcoanele închise sunt intrate cumva în mentalitatea românilor şi o să rămână în continuare o cerinţă a cumpărătorilor de locuinţe noi. Sunt anumite avantaje legale de evitarea zgomotului, prafului şi alte considerente pozitive la care nu credem că se va renunţa prea curând.
Cum evoluează piaţa rezidenţială?
Vânzările în această perioadă (aprilie şi începutul lunii mai) au scăzut înspre 10% din volumul obişnuit, însă au fost în continuare numeroase proiecte care au înregistrat vânzări chiar şi în această perioadă: proiecte bine gândite, cu un concept integrat, cu multe facilităţi şi cu o imagine foarte bună pe piaţă.
Din punctul de vedere al construcţiilor, proiectele cu finanţarea aprobată şi care înregistrau deja un nivel satisfăcător de vânzări au mers şi merg înainte. Spre exemplu, doar în portofoliul SVN Romania au fost în derulare, în ultimele două luni, proiecte cu peste
3.000 de unităţi programate spre livrare în următoarele până la 18 luni – lucrări efective de construcţie.
Care sunt acum şi care vor fi efectele pandemiei mai târziu?
Efectele actuale sunt cele care sunt cauzate de restricţiile de circulaţie şi de închiderea anumitor sectoare economice. Este evident că respectivii potenţiali cumpărători, în special cei din sectoarele HoReCa, turism şi vânzări de fashion şi retail adiacent, nu mai au achiziţionarea unei locuinţe ca o prioritate şi nici nu se pot finanţa în acest moment.
Este încă prematur pentru a trage o concluzie clară privind efectele pe termen mediu şi lung, ţinând că faptul în sine care duce la actuala situaţie dificilă – pandemia de COVID-19 este în deplină desfăşurare.
Cum comparaţi criza determinată de pandemie cu cea economică din 2009?
Momentan, efectele actualei crize sanitare sunt insignifiante faţă de criza din 2009 şi acest fapt ar trebui subliniat mult mai des decât este făcut în acest moment.
Avem două luni cu rezultate economice foarte slabe însă în 2008-2010 am avut mai mult de 20 de luni consecutive foarte dificile. Scăderea economică estimată pentru acest an de către majoritatea instituţiilor financiare, de 6%-7% chiar 8%, va fi mai mică decât scăderea înregistrată în 2009-2010.
În plus, din punctul de vedere al pieţei rezidenţiale, lucrurile sunt cu totul diferite. În 2008 vorbeam de o piaţă dominată de investitori, de apartamente slab adaptate la cererea finală şi de preţuri care creşteau într-un ritm ameţitor de la un trimestru la altul.
Astăzi vorbim de o piaţă formată într-un procent covârşitor din cumpărători finali, cu proiecte adaptate în funcţie de cerere (de la suprafeţe, amplasament, concept sau finisaje), iar preţurile au evoluat în fiecare an într-un ritm sustenabil – datele noastre arată că majorarea medie din 2019 în Bucureşti a fost de aproape 6%.
La începutul lui 2020 erau necesare puţin peste 104 salarii medii pentru achiziţionarea unei locuinţe noi în Bucureşti (cu două camere, 50 de metri pătraţi suprafaţă utilă), comparativ cu 107 salarii medii la început de 2019, 117 la începutul lui 2018 şi nu mai puţin de 324 de salarii medii la începutul lui 2009, când deja efectele crizei economice erau puternic resimţite. Mai mult, în martie, când a izbucnit actuala criză sanitară, erau necesare 102,5 salarii medii pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere, cel mai bun nivel din istoria modernă a pieţei rezidenţiale locale.
Indiferent cum accesibilitatea achiziţionării unei noi locuinţe va evolua în următoarea perioadă, diferenţa faţă de 2008-2009 este enormă şi va rămâne astfel.
Vă aşteptaţi ca dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?
Putem vedea modificări din punctul de vedere al conceptelor care vor fi lansate în viitor pe piaţă.
Vorbim de proiecte ample, cu spaţii verzi şi zone pietonale ample, cu extrem de multe facilităţi şi care în sine reprezintă noi modele de locuire – Cosmopolis este un exemplu în acest sens. În viitor vom vedea cu siguranţă mai multe proiecte de acest tip.
Care sunt acum şi care vor fi în 2020 efectele pandemiei?
Dezvoltatorii se confruntă cu o dinamică mai redusă a construcţiilor şi a vânzărilor, în timp ce cumpărătorii au o abordare mai rezervată în ceea ce priveşte deciziile de achiziţie de noi locuinţe. Momentan piaţa este „amorţită”, cererea este afectată atât de dificultatea vizionărilor, cât şi, mai ales, de incertitudinea în ceea ce priveşte evoluţia economiei.
În ceea ce priveşte oferta, marile şantiere continuă lucrările de construcţii începute deja. În opinia noastră, efectele pandemiei se vor vedea în următorii 2-3 ani când vom putea observa modul în care au evoluat dezvoltările aflate acum în stadiu de proiect sau în curs de autorizare.
Cum comparaţi criza determinată de pandemie cu cea economică din 2009?
Piaţa rezidenţială întră în aceste momente imprevizibile dintr-o poziţie mai puternică din punct de vedere financiar şi structural şi de asemenea cu experienţa trăită în perioada 2008-2009 şi din anii care au urmat. Astfel, numărul de unităţi disponibile la vânzare este mai redus în comparaţie cu potenţialul cererii, în timp ce unităţile de pe piaţă sunt, în marea lor majoritate, bine adaptate nevoilor cumpărătorilor. Probabil că vor fi necesare unele ajustări, dar românii vor avea nevoie în continuare de noi case pentru a se muta, iar piaţă va avea nevoie de dezvoltatori pentru a le construi.
Care sunt acum şi care vor fi mai târziu efectele pandemiei?
Considerăm că impactul crizei asupra cererii va fi diferit pe fiecare segment de piaţă.
În acest sens, segmentul care se adresează cumpărătorilor cu venituri reduse şi medii va fi cel mai afectat din cauza ratei ridicate a şomajului în industriile afectate de pandemie. Aceşti potenţiali cumpărători nu mai sunt eligibili pentru creditele prin programul Prima casă, care reprezintă principalul instrument prin care ar putea să achiziţioneze o locuinţa. Tranzacţiile pe acest segment ar putea să înregistreze o scădere abruptă, cel puţîn pe termen mediu.
Segmentul pentru venituri peste medie va fi afectat mai puţin în condiţiile în care cumpărătorii din această categorie au în teorie venituri stabile şi sunt mai rezistenţi la scăderile pieţei. Cu toate acestea, micii investitori care se uitau la oportunităţi pentru investiţii în vederea închirierii pe termen scurt vor face un pas înapoi pe termen mediu.
Segmentul pentru venituri mari va fi cel mai puţin afectat pentru că s-a dovedit de-a lungul timpului că este cele mai rezistent segment în perioade de criză. Nu vedem o schimbare a apetitului potenţialilor cumpărători pentru proprietăţile rezidenţiale de lux. În plus, prezenţa cumpărătorilor oportunişti va creşte, aceştia devenind mai activi în căutarea de achiziţii „distressed”.
Cum vor evolua preferinţele clienţilor în materie de locuinţe?
Având în vedere perturbarea pe termen scurt cauzată de criza COVID-19, piaţa rezidenţială alături de celelalte sectoare imobiliare vor fi martorii efectelor urbanizării şi a modificărilor sociodemografice. Cu certitudine lucrul de casă va deveni un mod de a munci şi acesta se poate reflectă într-o modificare a nevoilor locative, deoarece cumpărătorii/chiriaşii vor caută locuinţe care să le poată asigura şi un spaţiu dedicat lucrului. De asemenea, spaţiile exterioare, cum ar fi terase de dimensiuni generoase, curţi interioare sau terase pe acoperiş vor trebui luate în considerare şi incluse în noile proiecte rezidenţiale.
Vă aşteptaţi ca dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?
Există deja pe piaţă această tendinţă din partea dezvoltatorilor de a dezvolta proiecte rezidenţiale mixte în zonele adiacente Bucureştiului – în suburbii precum Corbeanca, Otopeni, Bragadiru, Tunari, Cernica etc. Având în vedere contextul actual, este posibil că mai mulţi cumpărători să se orienteze spre acest tip de ansambluri, în măsura în care şi le vor putea permite.
Vasile Armenean
