Îl ştim pentru cea mai înaltă clădire de pe glob, pentru cel mai mare mall, pentru unele dintre cele mai moderne şi grandioase construcţii ale lumii, pentru opulenţă şi pentru lux. Este destinaţia visurilor multora dintre cei care aspiră la vacanţe ieşite din tipare, iar de ceva timp a devenit şi destinaţia banilor pe care cei mai înstăriţi aleg să-i direcţioneze către investiţii imobiliare.
Dubai, pentru că despre el este vorba, centrul financiar al Orientului Mijlociu, a reuşit să se transforme într-un tărâm al făgăduinţei după ce preţurile proprietăţilor au coborât puternic, sub nivelul lui 2008, când criza financiară a dus la prăbuşirea pieţei şi multe proiecte au fost anulate sau puse pe hold. Pe măsură ce economia şi-a revenit, în anii următori, proiectele au fost reluate, iar real estate-ul a intrat într-o nouă perioadă de creştere. Între 2012 şi 2014, preţurile creşteau în medie, cu 21,5% pe an, arată studiile referitoare la această piaţă. Cum însă stocul mare de unităţi nu a putut fi absorbit de piaţă într-o perioadă atât de scurtă, preţurile au început să stagneze în 2014 şi apoi să scadă semnificativ în următorii şase ani.
A venit apoi pandemia de COVID-19 şi odată cu aceasta o scădere economică puternică, ceea ce a dus, din nou, la un trend descrescător al preţurilor, de care par să profite în prezent investitorii.
Este o idee bună în acest moment achiziţia unei locuinţe în Dubai, unde temperaturile ridicate pot fi destul de greu de „digerat” de cei obişnuiţi cu mediul din România, unde imobiliarele vin şi cu o piaţă de „ultralux”, nevăzută la noi până acum, unde peste 85% dintre rezidenţi sunt expaţi de peste tot de pe Glob?
Foarte interesaţi de achiziţia unei locuinţe în Dubai sunt acum investitorii care au deja un portofoliu de real estate de minimum 500.000 de euro şi doresc să-l diversifice, spune Matei Maloş, CEO al HomeFinders şi Directimo, companii specializate în consultanţă pentru cumpărarea locuinţelor noi în ansambluri rezidenţiale.
„Cererea a crescut semnificativ în ultimele luni, mai ales în contextul geopolitic din Ucraina, în care Emiratele Arabe au fost identificate ca un refugiu mai sigur pentru depozitarea averilor. Este o piaţă în plină expansiune, deci cu perspective bune de creştere pe termen mediu şi lung. Atractive pe plan local sunt şi programele publice pentru multiple facilităţi, inclusiv fiscale, pentru atragerea investitorilor, a turiştilor, dar şi a rezidenţilor”, explică Matei Maloş.
În acest moment, Dubaiul oferă yield-uri (randamente) cu circa 2% peste piaţa din Bucureşti, dar mai scăzute, spre exemplu, în comparaţie cu piaţa de locuinţe de vacanţă din România, arată estimările Homefinders. Totuşi, o investiţie în imobiliare în Dubai la această oră este fără îndoială rentabilă, venind uneori cu randamente nete de 5-6% la închirierea pe termen lung a unei locuinţe, respectiv de 7-8% pentru închirierea pe termen scurt. Ce trebuie ştiut este că închirierile nu se pot face fără contribuţia unui agent imobiliar. Momentul este propice pentru cumpărare şi din perspectiva preţurilor. Piaţa locuinţelor din Dubai a înregistrat anterior două perioade de scădere a preţurilor: prima în 2008, generată de criza financiară, iar a doua în 2015, pe fondul supraofertei acumulate.
„La sfârşitul anului 2021, preţurile erau cu aproximativ 20% mai mici faţă de 2015. Astăzi toată oferta a fost absorbită de piaţă, cele mai multe oferte bune având termene de livrare începând cu 2024. Să ţinem cont şi de faptul că preţurile din Dubai n-au înregistrat încă ritmul de creştere pe care alte pieţe europene l-au avut deja sau unde preţurile continuă să crească, în contextul inflaţionist actual.” Chiar dacă poate fi lesne văzut ca un rai al investiţiilor, Dubaiul nu vine totuşi fără unele riscuri la pachet. La fel ca peste tot, şi aici există multe oferte slab calitative, proiecte cu întârzieri şi costuri ascunse. „Plus că reglementările privind protecţia consumatorului ar putea fi şi acestea îmbunătăţite. Foarte mulţi dintre investitori se pare că au fost atraşi de astfel de capcane, ce pot fi evitate printr-o documentare aprofundată şi prin înţelegerea pieţei”, mai spune Matei Maloş.
În rândul riscurilor pot fi adăugate şi condiţiile climatice, care pot fi dificile pe parcursul verii. Dubaiul este totuşi un oraş artificial, cu foarte puţine spaţii de promenadă în adevăratul sens al cuvântului. La fel ca în multe zone din SUA, de exemplu, lumea circulă foarte rar pe jos, viaţa se desfăşoară foarte mult în spaţii închise, în contextul în care temperaturile ajung la 40 de grade dimineaţa. Din acest motiv, emiratul are în curs de dezvoltare şi primul cartier indoor (la interior) la nivel global, cu peste 10.000 de locuinţe, în care vremea să poată fi controlată. Adaptarea este posibilă, însă modul în care se poate realiza depinde de stilul de viaţă cu care fiecare este obişnuit. „Să nu uităm totuşi că Dubaiul este o destinaţie turistică preferată pentru sezonul rece din Europa. În cazul în care locuinţa cumpărată acolo este una de vacanţă, fiind folosită în cea mai mare parte a timpului cu scopul de a fi închiriată şi de a genera astfel venituri pasive de la distanţă, atunci această problemă devine aproape inexistentă.” Bugetele medii la care se găsesc astăzi oferte pe piaţă sunt cuprinse între 200.000 şi 500.000 de euro pentru o locuinţă în Dubai. Desigur, există şi locuinţe care pornesc de la 1.000 euro pe metru pătrat, în cartierele mai vechi ale oraşului, însă preţurile pentru proprietăţile noi şi atractive sunt mai mari. Proprietăţile pe care le recomandă consultanţii sunt în câteva cartiere calitative, apropiate de centrul emiratului. „De exemplu, dacă am face o comparaţie puţin forţată între zonele premium/de lux din Bucureşti, precum Floreasca sau Herăstrău, cu zonele Marina sau Downtown din Dubai, preţurile pe metru pătrat în cazul celor din urmă sunt cu circa 60-70% mai mari decât la noi, pe segmentul de piaţă respectiv.”
Totodată, trebuie avut în vedere că piaţa de ultralux lipseşte în Bucureşti, aceasta ajungând la zeci de milioane de euro în Dubai, în cele mai exclusiviste clădiri şi proiecte rezidenţiale. „Ţinând cont de specificul Dubaiului, unde dezvoltările sunt realizate sub formă de mici oraşe conectate între ele printr-o foarte bună infrastructură rutieră, devin criterii esenţiale următoarele aspecte: cine este dezvoltatorul principal al cartierului şi ce experienţă are în dezvoltarea comunităţilor, precum şi integrarea operatorilor de servicii şi facilităţi.” Din acest punct de vedere, surprizele pot apărea oricând. Există multe clădiri care arată spectaculos în exterior, dar în interiorul cărora se pot găsi spaţii comerciale abandonate sau care arată înfricoşător. Aşa cum în România există perspective incerte asupra preţurilor viitoare şi a valorii chiriei pentru anumite zone foarte căutate din cauza carenţelor grave de infrastructură, şi în Dubai există zone cu perspective incerte. Motivele sunt legate de structura comunităţilor, calitatea serviciilor şi facilităţile care vor exista.
„Dubaiul s-a dezvoltat miraculos în ultimii 50 de ani, fiind construit în deşert de la zero în această perioadă. Astăzi este un important centru financiar şi hub comercial, fiind totodată denumit «noua Elveţie» (în ceea ce priveşte depozitarea averilor, din care un procent semnificativ merge către produse imobiliare). Pentru potenţialul său şi planurile de dezvoltare, emiratul reprezintă o piaţă atractivă pentru numeroşi investitori, inclusiv americani, arabi, mai nou şi israelieni. Aproximativ 20% dintre investitori sunt ruşi şi ucraineni. Iar în ultimii ani, am observat şi o creştere a interesului investitorilor români pentru Dubai.” În contextul geopolitic actual, emiratul s-a poziţionat ca un teritoriu neutru, piaţa de imobiliare fiind aici în plină expansiune. Facilităţile fiscale, precum TVA zero pentru proprietăţile rezidenţiale şi zero taxe pe venit, încurajează investiţiile. Acesta oferă în plus drept de rezidenţă şi reşedinţă fiscală pentru investiţii începând de la 185.000 de euro. „Până în 2050, Dubai îşi propune să ajungă la o populaţie de 6 milioane de locuitori, dublu faţă de cât are acum, ceea ce implică o creştere semnificativă a cererii de locuinţe, pe termen mediu şi lung”, adaugă Matei Maloş de la HomeFinders şi Directimo.
Potrivit unui studiu realizat de cele două companii în martie 2022, în urma unor cercetări de teren şi a peste 20 de interviuri cu principalele companii de dezvoltare imobiliară, property management, agenţii imobiliare şi brokeri de credite din Dubai, peste 85% dintre locuitorii emiratului sunt expaţi ce reprezintă peste 180 de naţionalităţi. Anual, sunt lansate zeci de proiecte rezidenţiale care sunt absorbite rapid. 90% din vânzări se fac în faza de off-plan, cel puţin în rândul dezvoltatorilor cu reputaţie bună. În majoritatea cazurilor, aproximativ 50% din preţul achiziţiei se plăteşte după livrare, în contextul sistemului care nu încurajează finanţarea realizată de către cumpărători/investitori şi practic obligă dezvoltatorii să asigure un procent semnificativ din finanţare prin aport direct de capital. Costurile de întreţinere sunt totuşi destul de mari, arată acelaşi studiu, ajungând, de pildă, pentru un apartament de 50 de metri pătraţi, să fie cuprinse între 80 şi 250 de euro pe lună, fără utilităţi, adică electricitate, internet şi altele. În plus, costurile cu aerul condiţionat nu sunt deloc de neglijat, mai ales în perioadele cu temperaturi extrem de ridicate, care durează cam jumătate de an, din aprilie până în octombrie. „Creditele imobiliare pot fi contractate pentru proprietăţile finalizate sau aproape de finalizare. Ceea ce nu se poate finanţa este suma plătită ca avans pentru achiziţia un proiect off-plan. Clienţii pot opta pentru rate fixe sau variabile, însă ratele variabile sunt disponibile doar prin procesul complex de finanţare care necesită documentaţie deplină şi analiză bancară completă, similar cu procesul din România. Produsele cu rate fixe sunt tip «credit cu buletinul»”, se arată în acelaşi studiu.
Trecut modest, viitor opulent
Dintr-un sătuc pescăresc, aşa cum era în urmă cu un secol, Dubaiul a crescut exploziv şi a devenit un important centru comercial internaţional şi un nod de transport major pentru pasageri şi marfă, dar şi una dintre cele mai râvnite destinaţii turistice din Orientul Mijlociu. În decembrie 1971, Emiratele Arabe Unite au ieşit de sub protectoratul britanic şi au devenit stat independent.
Ce simplifică şi mai mult procesul achiziţiei unei locuinţe în Dubai este că nici măcar nu este nevoie ca viitorul cumpărător să călătorească acolo pentru procesul de aprobare a creditului, însă va fi necesar să fie prezent la semnarea contractului de credit şi deschiderea contului în persoană. În Dubai nu se plătesc taxe pentru veniturile din chirii, pentru achiziţia de proprietăţi noi, majoritatea agenţiilor imobiliare nu percep comisioane. Costurile cu mobilarea sunt şi ele mai reduse, deoarece, în majoritatea cazurilor, apartamentele au atât mobilierul de bucătărie, inclusiv electrocasnicele, cât şi dulapurile incluse. În plus, pentru închirierea pe termen lung, este uzual ca apartamentele să se închirieze nemobilate. „Conform discuţiilor cu brokeri imobiliari din Dubai, există şi multe similitudini cu piaţa locală din Bucureşti. Site-urile de anunţuri imobiliare din Dubai conţin peste 50.000 de oferte promovate, din care estimările sunt că peste 70-80% sunt false sau neactualizate. Acest lucru se poate vedea şi pe piaţa locală, prin promovări online ale anumitor produse care nu mai există demult în portofoliul dezvoltatorilor”, arată cercetarea.
Paşaport pentru investiţii exotice
O metodă prin care antreprenoarea Nicoleta Manea, cofondator al agenţiei imobiliare ANG Luxury Properties, lansată în 2011, doreşte să îi familiarizeze pe români cu privire la oportunităţile din Orient este cea a evenimentelor. Compania sa a organizat, în martie anul acesta, o întâlnire cu potenţialii investitori, în care au fost prezentate proprietăţi din cadrul unui proiect rezidenţial aflat în construcţie, din portofoliul dezvoltatorului indian Sobha, activ pe piaţa luxury din Dubai. „În cadrul proiectului Sobha cumpără foarte mulţi europeni, cele mai multe vânzări fiind în Londra”, spune Nicoleta Manea.
Pentru a facilita investiţiile investiţiile clienţilor de aici în proprietăţi din emirat, au încheiat o colaborare cu o agenţie de acolo. Nicoleta Manea susţine că Dubaiul e o piaţă sigură, mai ales că, raportându-ne la vremurile pe care le trăim, acolo pandemia nu a făcut ravagii din punct de vedere economic. În plus, ea spune că acolo tot ce înseamnă bani este garantat de guvern. „Tu dacă vrei să îţi cumperi un apartament la ei nu dai banii la dezvoltator. Banii se pun într-un cont escrow. Abia după ce e finalizată construcţia dezvoltatorul are acces la banii respectivi. Şi atunci nu există niciun fel de risc.” În plus, adaugă antreprenoarea, piaţa din Dubai este cel mai uşor de accesat, iar dacă vrei să cumperi un apartament acolo ai nevoie doar de paşaport, de număr de telefon, de adresă de e-mail şi de adresa efectivă unde stai în România ca să îţi poată fi trimis contractul. „Taxe nu sunt. Pe lângă asta poţi să faci şi plata prin transfer. Blocarea unui apartament se face prin intermediul unui link, 2% şi cam atât. Totul e foarte simplu la ei. Evident, au şi ei drafturi de contract pe care ţi le pun la dispoziţie, dar e mult mai facil decât la noi.” Potrivit ei, românii au bani de investit. Ce ne lipseşte însă nouă ca mentalitate, mai ales în cadrul acestor evenimente, este, în opinia sa, rapiditatea de a lua decizia unei investiţii, apartamentele epuizându-se foarte repede. „Românii iau decizia, dar parcă mai vor să fumeze o ţigară, să stea zece minute să se gândească, de aceea prin intermediul evenimentelor de acest tip vrem să educăm piaţa.” Ea povesteşte că atunci când lansezi un proiect în Dubai spre exemplu, acolo vin 1.000 de oameni şi fac licitaţie ca să cumpere, iar cine se mişcă cel mai repede câştigă. „La noi lansarea proiectului înseamnă doar să vină un om în faţă la pupitru, să povestească trei cuvinte şi cam atât. Şi la noi în România, dacă înţelegi oportunitatea şi investeşti încă dintr-un stadiu super incipient poţi oricând să-ţi dublezi banii.”
De aceea, pe viitor, ANG Luxury Properties are în plan organizarea unor evenimente similare şi la Oradea şi Cluj, deoarece „sunt mulţi oameni cu bani şi acolo, care deja au cumpărat apartamente în Dubai şi vor să mai facă achiziţii”, dar şi în afara ţării, pe pieţe precum Franţa sau Luxemburg. În principiu, ea notează că românii care fac o achiziţie în Dubai cumpără pentru închiriat, dar există totuşi un amestec, sunt împărţiţi în două categorii. „Cei care vor să închirieze şi iau apartamente mici, cu un dormitor, şi cei care cumpără de trei camere şi se gândesc să îl ţină pentru când merg în vacanţe, se gândesc să nu mai meargă la hotel pentru că deja au destul de multe facilităţi aici.” Acestora li se adaugă şi categoria de investitori care vor să facă exit, ca peste un an-doi să revândă, „pentru că în Dubai creşterea preţurilor când vrei să faci un exit e între 30 şi 100%”. Povesteşte, de exemplu, că s-au cumpărat unele apartamente cu 300.000 de euro în urmă cu doi ani şi acum, în acelaşi proiect, valorează peste 800.000 de euro. „Creşterea este foarte mare.” Printre cei care au cumpărat prin intermediul agenţiei există atât oameni de peste 50 de ani, „foarte deschişi”, cât şi persoane tinere, care au diferite businessuri, deopotrivă pe diverse funcţii, de la doctori şi avocaţi la oameni cu diferite poziţii în top managementul din companiile locale. Nicoleta Manea spune că în momentul de faţă preţurile în Dubai sunt bune, iar randamentul, care depinde de apartamente şi de sezon, şi recuperarea banilor sunt puţin mai rapide decât la noi deoarece în primul rând ai posibilitatea să închiriezi mult mai repede. Potrivit ei, randamentul anual este de circa 12-16%, în timp ce în România e de 7-10%. „În sezon apartamentele pot fi închiriate şi cu 250 de euro pe noapte – e un randament bun. Dar recuperezi banii cam între şase şi opt ani. De aceea sunt importante poziţiile-cheie în care cumperi. În general recomandăm clienţilor noştri să fie aproape de Downtown.” Cât despre lunile în care se pot face bani în Dubai din apartamente închiriate, ea spune că în ultimii ani s-a mai schimbat şi clima, acum fiind cam trei luni în care nu vin turiştii clasici, „dar să nu uităm că este totuşi un pol investiţional foarte mare, sunt foarte multe businessuri care se dezvoltă, astfel încât sunt mulţi oameni de business care fac afaceri acolo. Plus că ei au aer condiţionat chiar şi pe străzi.” Potrivit ei, în high-season, închirierea unui apartment într-o locaţie foarte bună, cum e JBR Beach, e 4.000 de euro pe săptămână, dar în săptămâna cu Revelionul se plătesc şi 14.000 de euro. „Cumva se amortizează lunile foarte călduroase, în care poate nu e chiar atât de mare cererea.” Antreprenoarea aminteşte şi de Business Bay, o altă zonă din Dubai, orientată preponderent pe business, după cum o arată şi numele. „Dacă achiziţionezi un apartament în zona respectivă, e închiriat cu siguranţă tot timpul anului de oameni care vin să facă business în Dubai. Ei nu se cazează pe Palmier. Se cazează în Downtown, să fie aproape de centrul de interes, dar clădirile de birouri sunt acolo.” Din punct de vedere al dimensiunii, Manea spune că studiourile au cam între 45 şi 48 de metri pătraţi, iar apartamentele de două camere încep de la 51 de metri pătraţi şi se duc până la 57 de metri pătraţi. Există, de asemenea, şi varianta de un dormitor plus studio, în sensul că sunt două camere principale şi există şi o extra cameră mai mică pe post de birou, iar acelea încep de la 67 de metri pătraţi şi se duc până la 73 de metri pătraţi. „În general primele care se epuizează sunt cele micuţe, pentru că au şi preţuri mai bune, dar pentru investitorii care iau în considerare să stea la un moment dat acolo, când se duc în vacanţă, clar sunt recomandate cele de la trei camere în sus.” Preţurile încep, potrivit ei, de la 190.000 de euro în cazul apartamentelor mai mici, în timp ce apartamentele de două camere ajung pe la 250.000, cele de trei camere au un preţ de pornire de 325.000 de euro, pentru patru camere – „depinde, desigur, de poziţie, de vedere şi nu numai”, trebuie să scoţi din buzunar de la 600.000 de euro în sus, iar o vilă ajunge la 1-12 milioane. „Preţurile sunt foarte bune pentru poziţie, pentru facilităţile pe care le oferă şi încă un lucru frumos la ei este că atunci când cumperi un apartament în Dubai toate lucrurile fixe, precum bucătăria împreună cu electrocasnicele, tot ce ţine de dressinguri, există deja. Tu îţi mai pui patul, canapeaua şi obiectele de decor, ceea ce e un lucru bun, mai ales că mobilierul e ieftin în Dubai.” În vederea închirierii, agenţia pune la dispoziţia investitorilor şi servicii de property management, în care e inclus „absolut tot, în sensul că vine un om, face poze, se ocupă de tot ce înseamnă curăţenie când e cazul şi postează inclusiv anunţurile pe Airbnb sau în ce sistem vrea el să închirieze. Pe scurt, omul nu trebuie să facă absolut nimic”. Pentru clienţi, adaugă ea, e mai simplu să ştie că o companie care are un renume în piaţă colaborează cu un dezvoltator pentru care garantează. „Adică dacă eu spun că tu îţi iei nişte bani cumpărând acolo, înseamnă că aşa este. De-asta după primele plăţi, după primul an, tu deja poţi să îl închiriezi atunci când e gata. Planurile de plăţi sunt foarte bune în Dubai, plăteşti o anumită parte până e gata proiectul şi o altă parte după ce proiectul e finalizat, încă trei ani după.”
În Dubai, taxa lunară de property management e cam 20% din venit. „În România sunt mai mici taxele de property management. În funcţie de valoarea apartamentului sunt între 100 şi 300 de euro pe lună. La un apartament de 500 de euro/lună luăm 100, dacă e 800 de euro luăm 150-200, depinde de valoare.” În Dubai, în schimb, spune că este rentabil să închiriezi pe noapte, iar preţurile sunt diferite. „Dacă un studio e între 100 şi 150 de euro pe noapte, în high season poate chiar mai mult, un apartament mai mare este între 200 şi 250 de euro pe noapte – se aliniază hotelurilor de 5 stele. Şi am observat că sunt foarte multe familii care se duc şi la hoteluri de top, cunoscute, dar parcă preferă să stea la etajul 70, cu o vedere faină şi să aibă o serie de facilităţi, mai ales în cazul familiilor cu copii.” Toate aceste blocuri spune că au şi piscine, aşa că, dacă nu vrei să te deplasezi, „ai realmente tot ce îţi trebuie acolo”. De aceea, recomandarea sa este întotdeauna spre apartamente de cel puţin trei camere. Ce înseamnă însă luxul în Dubai? La fel ca în cazul oricărui proiect imobiliar, cel mai mult contează locaţia. „În primul rând facilităţile şi poziţia, acestea sunt obiectivele comune. La noi, dacă sunt proiecte cu piscină, deja e ceva extraodinar, însă acolo e ceva normal.” Din punctul său de vedere faptul că ei au nişte zone – parcările spre exemplu – foarte bine puse la punct, care nu se văd, este un avantaj faţă de ceea ce este la noi. În plus, chiar dacă sunt în mijlocul deşertului, au extrem de multă zonă verde, plantată de ei. „Apoi, în proiectul ăsta, Sobha, de la tine de la bloc până la mall, ţinând cont că e o lagună acolo, ai un water taxi care îţi e pus la dispoziţie. Zonele comune, cum sunt lobby-urile, reprezintă ceva întâlnit în toate blocurile. În ceea ce priveşte finisajele, şi noi avem finisaje de bună calitate. În Dubai, nu toţi dezvoltatorii pun accent pe acest aspect, Sobha e unul dintre dezvoltatorii luxury de acolo.”
A doua casă pentru antreprenorul-investitor român
Emiratul Dubai nu este deloc străin antreprenorului Ştefan Mandachi, fondatorul lanţului de restaurante Spartan şi proprietarul hotelului Mandachi Hotel & Spa, cunoscut şi pentru protestul său inedit referitor la infrastructură, prin construcţia unui metru de autostradă în Suceava, dar şi pentru implicarea în mai multe cauze sociale, printre care şi ajutorarea refugiaţilor ucraineni. „Din 2013 vin de mai multe ori pe an în Dubai. Dubai este un soi de a doua casă pentru mine. Mă inspiră oraşul, mă inspiră disciplina, ordinea. Am ales Dubai pentru că este predictibil în primul rând. Am certitudini ca investitor. Cetăţeanul este respectat, investitorul e respectat. Admir leadershipul de aici, strategia de ţară şi filosofia clasei politice. Măsurile haotice şi absurde împotriva HoReCa m-au făcut să caut alte pieţe. Prigoana nejustificată împotriva industriei a fost un alt factor important să deschidem Mandachi Dubai”, povesteşte el pentru Business MAGAZIN. Mandachi a anunţat în vara anului trecut înfiinţarea unui birou imobiliar acolo, dedicat exclusiv investitorilor români, care îşi doresc investiţii cât mai sigure în domeniul imobiliarelor. Din punct de vedere birocratic, lucrurile se desfăşoară mai simplu în Dubai decât acasă: „În primul rând, eu am ca partener un asociat cu care mă cunosc din 2006, de când eram în liceu. Contează enorm să ai încredere în colaborator. Apoi, un avocat bun îţi desluşeşte multe căi. Procedurile sunt pro-antreprenor. La ei eşti încurajat să investeşti, spre deosebire de România. Taxele sunt mult mai mici. Impozitele la fel.”
MandachiDubai.com vinde imobile începând cu 300.000 euro şi ţinteşte clienţi care cumpără imobile premium: „Avem multe cereri de apartamente de 80.000 – 150.000 euro, dar nu e în targetul nostru. Asociatul meu, Marius Pîslariu de la MandachiDubai a condus o echipă care a intermediat vânzarea de imobile de mai multe milioane de euro. Sunt clienţi care caută imobile doar de la 1 milion în sus. Noi oferim servicii complete, de la transport VIP de la aeroport până la înmânarea certificatului de proprietate.” Clienţii lor caută investiţii sigure, dar şi clienţi care vor să revândă. Şi, pentru că, „în Dubai creşterea este spectaculoasă”, după cum observă antreprenorul, el nu vrea să se oprească la real estate şi plănuieşte să îşi aducă şi brandurile din HoReCa aici: „Vrem să deschidem şi restaurante Spartan în Emirate şi să dezvoltăm mai multe francize, inclusiv hoteliere”.
Răzvan Pascu, un antreprenor cunoscut pentru activitatea lui în domeniul turismului, se numără şi el printre cei care au ales să parieze pe potenţialul imobiliar din Dubai, devenind ulterior el însuşi consultant pentru cei interesaţi de această piaţă.
„Nu am luat în calcul să ne mutăm acolo, ci am cumpărat ca o investiţie. A contat foarte mult sistemul de plată în rate pe durata construcţiei – plăteşti 50% pe perioada construcţiei şi apoi restul pe durata a încă doi ani după ce construcţia este gata, când te poţi folosi deja de apartament”, spune el.
Răzvan Pascu a cumpărat trei apartamente cu o valoare totală de 1,4 milioane de euro, la etajele 2, 19 şi 31 ale unui proiect rezidenţial aflat în construcţie. Potrivit lui, în Dubai preţurile depind foarte mult de etajul la care se află şi de priveliştea pe care o oferă. „De anul trecut până acum, preţurile au mai crescut cam cu 10%. Consider că e o oportunitate foarte bună de investit acolo, îţi scoţi investiţia rapid.” Atractivitatea emiratului vine şi ca urmare a faptului că Dubaiul a crescut foarte mult din punct de vedere turistic, mai ales în ultimii doi ani, pentru că a gestionat foarte bine pandemia, este de părere Răzvan Pascu.
Sky is the limit, nu doar când vine vorba de construcţiile arabe
Până în prezent putem vorbi de proprietăţi în valoare de peste 50 de milioane de euro cumpărate de investitori români în Dubai, iar valoarea acestor investiţii va continua să crească. „Considerăm că numărul investitorilor autohtoni în această regiune va creşte cu siguranţă în viitor, când se va ajunge la un total de ordinul a proprietăţi de sute de milioane de euro, cumulat, achiziţionate de investitori români”, observă Ionuţ Nicolescu, preşedintele companiei de consultanţă imobiliară, activă şi pe segmentul vânzărilor de apartamente SVN Romania. Din punctul lui de vedere, putem vorbi cu siguranţă de un trend în ceea ce priveşte investiţiile imobiliare în Dubai şi nu doar din partea investitorilor români, ci şi din partea investitorilor străini în general, în special din zona Europei. „Este cu siguranţă o tendinţă care se manifestă la nivel european – încă de ceva mai multă vreme comparativ cu România. În plus, conflictul din Ucraina schimbă fluxurile financiare la nivel global iar Dubaiul se numără printre câştigători din acest punct de vedere.”
El adaugă că Dubaiul a devenit o piaţă atractivă de investiţii în special pentru investitorii din anumite pieţe regionale din Europa, precum cei din România, unde în prezent se înregistrează rezultate mai slabe pe segmentul de investment în rezidenţial în contextul conflictului din Ucraina: „Dubai a căpătat astfel un interes crescut, atât pentru plasamente financiare, cât şi ca potenţial de obţinere a unui randament anual sau a unui profit de revânzare, fiind o piaţă cu o expunere internaţională, de dimensiuni foarte mari”. Totuşi, la fel ca în cazul oricărei investiţii, riscurile nu lipsesc nici când vine vorba despre însoritul emirat: „Există şi potenţiale riscuri şi dificultăţi care pot fi întâlnite pe acest segment de business şi investitorii trebuie să fie atenţi şi în privinţa acestora. Portofoliile vor fi mai dificil de administrat comparativ cu investiţiile locale, în Bucureşti şi împrejurimi, şi chiar dacă Dubaiul reprezintă un oraş cosmopolit, diferenţele culturale există – ca de altfel în orice alt stat – şi acestea pot reprezenta impedimente pentru anumiţi investitori.” În ceea ce priveşte profilul investitorului român în proprietăţi imobiliare, acesta nu diferă de cel care investea şi în România în astfel de active: „Vorbim de persoane cu resurse financiare, care doresc să îşi diversifice portofoliile şi au testat deja piaţa imobiliară, ştiu că se pot obţine randamente atractive din închirierea unei proprietăţi sau din revânzarea sa după o anumită perioadă de timp”. Investitorii români sunt atraşi de preţurile proprietăţilor, care sunt în general mai mari comparativ cu cele ale proprietăţilor din Bucureşti, dar diferenţele nu sunt uriaşe, mai ales dacă le comparăm cu proprietăţi de pe segmentul de lux din Bucureşti. Yield-urile potenţiale sunt atractive (notă: randament anual potenţial care ar putea fi obţinut din închirierea proprietăţii achiziţionate), fiind cuprinse în medie între 7% şi 10% pe an în euro, în funcţie de momentul tranzacţiei, dar la sume mai mari de regulă comparativ cu cele de pe piaţa locală. În plus, potenţialul de revânzare trebuie luat de asemenea în calcul, după cum punctează reprezentantul SVN Romania. „Dubaiul este o piaţă imobiliară internaţională, cu expunere globală, ceea ce facilitează potenţialul de business. Este un oraş foarte cosmopolit, cu o populaţie de peste trei milioane de persoane – dintre care peste 85% sunt expaţi, cu o vârstă medie tânără, de aproximativ 30 de ani, şi cu un potenţial real de dublare în următorul deceniu”, spune Nicolescu. Din punctul lui de vedere, această piaţă va continua să crească, concomitent şi numărul investitorilor români şi vom observa şi o diversificare şi o îmbunătăţire a serviciilor de brokeraj pe acest segment, unde există cu siguranţă loc de îmbunătăţiri. „Dubaiul va continua să crească, atât macroeconomic, cât şi demografic şi turistic, deci potenţialul de investiţie va continua la rândul său să crească, de la potenţiali noi expaţi până la o creştere a preţurilor proprietăţilor imobiliare”, spune Nicolescu. Prin urmare, sky is the limit, şi nu doar când vine vorba despre etajul în care v-aţi putea alege şi următoarea proprietate pentru investiţie.
Avantaje vs. dezavantaje pentru investiţii imobiliare în Dubai
Avantaje:
► Principalul avantaj este reprezentat de expunerea globală şi de volumul general de disponibilităţi financiare în zona respectivă. Când vorbim de potenţiali parteneri sau chiriaşi sau cumpărători din aproape orice ţară de pe Glob, este evident că potenţialul de business este mult mai ridicat. În plus, perspectivele şi dezvoltarea continuă a Dubaiului reprezintă un alt punct major de atracţie pentru potenţialii investitori.
► Faptul că Dubaiul reprezintă un oraş foarte cosmopolit şi faptul că este o destinaţie turistică de top la nivel global reprezintă alte două puncte principale de atracţie.
► Calitatea construcţiei este ridicată, dezvoltarea urbanistică este la un cu totul alt nivel, iar alte elemente specifice Dubaiului şi Emiratelor – spre exemplu, o rată a infracţionalităţii foarte redusă – fac ca această zonă să prezinte numeroase elemente atractive pentru potenţialii investitori.
Dezavantaje
► Clima: Dubai are un climat deşertic şi două sezoane – iarna şi vara. Verile din Dubai încep, în general, în ultima săptămână din aprilie şi se încheie în prima săptămână din octombrie. Această perioadă este caracterizată de temperaturi extrem de ridicate, vânturi fierbinţi şi umiditate mare.
► Un alt dezavantaj ar putea fi reprezentat de administrarea unui portofoliu într-un alt stat, foarte diferit din punct de vedere cultural, investitorul român fiind în unele cazuri unul de tip tradiţional, care doreşte să fie aproape de investiţiile sale.
► Calitatea serviciilor la care va apela, de la brokeraj la administrare, va fi determinantă din acest punct de vedere. Este loc de îmbunătăţiri şi când vine vorba despre reglementările privind protecţia consumatorului.
„Cererea a crescut semnificativ în ultimele luni, mai ales în contextul geopolitic din Ucraina, în care Emiratele Arabe au fost identificate ca un refugiu mai sigur pentru depozitarea averilor. Este o piaţă în plină expansiune, deci cu perspective bune de creştere pe termen mediu şi lung.”
Matei Maloş, CEO, HomeFinders şi Directimo
„Dacă am face o comparaţie puţin forţată între zonele premium/de lux din Bucureşti, precum Floreasca sau Herăstrău, cu zonele Marina sau Downtown din Dubai, preţurile pe metru pătrat în cazul celor din urmă sunt cu circa 60-70% mai mari decât la noi, pe segmentul de piaţă respectiv.”
Nicoleta Manea, cofondator, ANG Luxury Properties
„Avem multe cereri de apartamente de 80.000 – 150.000 euro, dar nu e în targetul nostru. Asociatul meu, Marius Pîslariu de la MandachiDubai, a condus o echipă care a intermediat vânzarea de imobile de mai multe milioane de euro. Sunt clienţi care caută imobile doar de la 1 milion în sus. Noi oferim servicii complete, de la transport VIP de la aeroport până la înmânarea certificatului de proprietate.”
Ştefan Mandachi, fondator, Spartan, Mandachi Hotel & Spa
„Considerăm că numărul investitorilor autohtoni în această regiune va creşte cu siguranţă în viitor, când se va ajunge la un total de ordinul a proprietăţi de sute de milioane de euro, cumulat, achiziţionate de investitori români.”
Ionuţ Nicolescu, preşedinte, SVN Romania
