BusinessMagazin

Category: Actualitate

Citește ultimele știri din domeniul afacerilor și din politică, din România dar și internaționale – rămâi la curent cu cele mai importante evenimente ale momentului.

  • Desculti in UE

    Companiile de pe piata ciorapilor din Romania par sa se pregateasca de un cutremur. Dupa integrare, mai mult de jumatate dintre ele ar putea disparea din peisaj. Care sunt strategiile celor care se incapataneaza sa reziste?

     

    Cincizeci de magazine intr-un singur an. Aceasta este cartea pe care a mizat Mondex, o companie sibiana producatoare de ciorapi, refuzand sa predea armele pe o piata atacata nu numai de produse de contrabanda, ci si de presiunea produselor de import. In 2005 „am inteles ca avem nevoie de spatii in care sa ne putem expune toata gama de produse“, spune Calin Vircolacu, unul din cei doi frati actionari ai firmei, privatizata in 1995 prin metoda MEBO. De ce?  Pentru ca, desi prezenti in peste 3.500 de magazine, inclusiv in retelele de supermarketuri, gama de pe rafturi nu putea fi niciodata completa.

     

    Investitiile de 50.000 de euro pe magazin si-au aratat roadele chiar dincolo de asteptari. Previziunile pentru o cifra de afaceri de 8,5 milioane de euro, creionate la inceputul acestui an, sunt deja depasite cu un milion de euro, spune Vircolacu. In ansamblu, cresterea totala este de circa 30%, adica doua milioane de euro in plus fata de vanzarile din anul anterior. Fratii Vircolacu se pot ocupa in liniste de finisarea strategiei pentru anul urmator, cand spera sa aiba deschise 100 de magazine proprii, dupa care intentioneaza sa ofere si francize.

     

    Pana acum cativa ani, Mondex exporta aproape jumatate din productie, insa procentul a scazut pana la 1% in prezent. Astfel incat au schimbat zona de interes, hotarandu-se sa se concentreze pe piata interna, pe care „la inceput nu am tratat-o asa cum se cuvenea“, admite Vircolacu.

     

    Investitiile au vizat fabrica si reteaua de distributie. Prima masura luata a fost schimbarea utilajelor de baza. De la 1.300 de masini, cate erau in fabrica la momentul privatizarii, Mondex foloseste acum 350, toate computerizate, ceea ce inseamna in primul rand economie de timp: daca inainte pentru schimbarea unui model erau necesare opt ore de lucru la o masina, acum pentru aceeasi operatiune sunt suficiente 30 de secunde, spune Calin Vircolacu. Acest tip de tehnologie a dus si la scaderea numarului de angajati. In 1989, fabrica avea 1.800 de angajati, iar acum lucreaza cu mai putin de 700.

     

    Ca trebuie sa se orienteze spre piata interna a inteles si un alt jucator important pe piata, Ciserom Sebes, care anul acesta a avut aici o scadere a vanzarilor de 10%. „Dupa integrare, fara marca proprie si fara standarde de calitate implementate, putini dintre noi vor rezista“, este convins Vasile Dreghiciu, directorul general al Ciserom. Ca sa-si consolideze cota de 20% pe care apreciaza ca o detine din piata marcilor locale, firma si-a deschis un magazin propriu in Sebes si lucreaza cu 30 de angrosisti. Ciserom vinde si prin retelele Carrefour, Metro si real. Avantajul firmei din Sebes il constituie insa ponderea solida a exporturilor: dintr-o productie anuala de circa 14,4 milioane perechi de ciorapi, firma livreaza 35% clientilor din Franta, Italia, Germania si Portugalia.

     

    Cifra de afaceri a societatii pe primele 11 luni din 2006 a fost aceeasi ca anul trecut, in conditiile in care productia a fost insa cu 1,5 milioane de perechi de ciorapi mai mica, spune Vasile Dreghiciu. La o cifra de afaceri raportata de circa 7,4 mil. euro in 2005, profitul net al fabricii a fost de aproape 130.000 de euro, conform informatiilor de la Ministerul Finantelor. Pentru anul in curs, conducerea societatii spera la o cifra de afaceri de peste 8 milioane de euro.

     

    Producatorii locali sunt convinsi ca usa pietei internationale va fi incuiata dupa aderare pentru produsele din Romania, considerate „no name“, si vad colacul de salvare in intarirea marcilor autohtone. Recastigarea pietei interne, care in prezent este acoperita in proportie de 50% de importuri, poate contrabalansa regresul pietei externe. Iar pe de alta parte, pentru a face export de marca proprie, mai intai trebuie cucerita piata interna: asa au inceput si Jolidon sau Triumph, de exemplu, marci recunoscute la nivel international.

     

    Totusi, companiile in general nu sunt prea interesate sa produca sub marci proprii pentru export, iar piata interna e scazuta, crede Maria Buzdugan, presedintele Asociatiei Producatorilor de Ciorapi din Romania. Iar statisticile ii intaresc afirmatiile: in Romania, consumul mediu de ciorapi este de trei ori mai mic decât in tarile dezvoltate ale Europei – cinci-sase perechi de ciorapi pe an, fata de 18 perechi in tari ca Italia, Anglia sau Franta. In plus, desi jumatate din piata este acoperita de importuri, jucatorii de pe piata locala se declara mai degraba deranjati de fenomenul de dumping decat de importuri – pentru ca pretul de import este in acte mai mic decât cel de productie, spun reprezentantii companiilor. In vama s-au inregistrat cazuri de importuri din China cand un kilogram de dresuri costa mai putin decat un kilogram de fir din care se fabrica produsul. „Iar românii aleg un produs sau altul in functie de pret“,  precizeaza Maria Buzdugan.

     

    Hipermarketurile au intuit preferinta românilor pentru haine ieftine, intrând puternic pe piata cu preturi practic fara concurenta. Iar „unui hipermarket nu poti sa-i impui de unde sa ia marfa“, spune presedintele Asociatiei Producatorilor de Ciorapi din Romania.  Prin urmare, viitorul nu se anunta deloc stralucit. Odata cu 2007, producatorii se asteapta ca afacerile sa intre in declin. Viata fabricilor de profil, si asa destul de grea din cauza scumpirii utilitatilor, a aprecierii leului si a  invaziei produselor chinezesti, turcesti si siriene, mai are de trecut un prag – aderarea la Uniunea Europeana.  Sunt sanse mari ca povestea sa se repete, spun companiile din domeniu, dupa acelasi model ca in urma cu un deceniu si jumatate: restructurari masive. 

     

    Diferenta este ca inainte de ’89 nu erau decat sapte mari producatori: Adesgo Bucuresti, Mondex Sibiu, Ciserom Sebes, Apollo, Elca Campina, CIFA Timisoara si Ciorapi Agnita, fiecare cu peste 1.000 de angajati, in timp ce acum sunt de patru ori mai multi. Iar peisajul s-a schimbat: s-au lansat companii noi – ca Decatex, Magnum SX, Ro-Galu, Melissa Star Expo sau Overal, in timp ce altele nu au facut fata si au fost nevoite sa-si inchida portile. Apollo este cel mai rasunator faliment in domeniu. Fabrica de sosete bucuresteana a fost inchisa in 2004, din cauza ca italianul care a cumparat-o cu 300.000 de dolari, contravaloarea unei case in Italia, nu a respectat termenii contractului de privatizare.

     

    Adesgo, cel mai mare producator roman de ciorapi-pantalon (dresuri), ciorapi si sosete, nu a dorit sa ofere detalii legate de strategiile pe care le are in vedere pentru perioada urmatoare. Dupa datele raportate la Ministerul Finantelor, Adesgo a avut anul trecut o cifra de afaceri de 10,3 milioane de euro, in crestere fata de 8,3 milioane de euro in 2004, chiar daca profitul a scazut usor, de la 945.000 de euro la 930.000 de euro. In schimb, numarul de salariati n-a scazut, ba inca a crescut cu cateva zeci, ajungand la aproape 500.

    In ansamblu insa, productia de ciorapi urmeaza tabloul economic al industriei usoare, caracterizat in ultima vreme de declin. In primele opt luni din 2006, volumul productiei interne de ciorapi a fost de 75,4 milioane de perechi, in scadere cu 4% fata de aceeasi perioada a anului trecut, cand productia atinsese 79,7 milioane de perechi. Pentru scaderea productiei pe primele opt luni ale anului, presedintele Asociatiei Producatorilor de Ciorapi din Romania da vina pe caracterul sezonier – mai ales in privinta articolelor pentru femei – care scade vanzarile pe perioada de vara. Un cuvant greu de spus pentru regresul industriei de profil l-a avut si evolutia preturilor la utilitati. La toate acestea se adauga pierderea atuului fortei de munca ieftine si bine calificate. „Daca oamenii nu pleaca sa lucreze in strainatate, se orienteaza catre alte sectoare, mai bine platite“, comenteaza Ioan Spaiuc, directorul general de la Ciorapi CIFA Timisoara.

     

    „Campioana“ disponibilizarilor dupa 1989, cu 2.800 de trimisi in somaj, Ciorapi Timisoara incearca acum si ea sa recucereasca piata interna. In 15 ani de capitalism,  Ciorapi CIFA a mers mai mult in pierdere. Singurul an din ultimii cinci cand balanta contabila a aratat plus la profit a fost 2002: 150.000 de lei.  Anul trecut cifra de afaceri raportata a fost de 3,5 mil. lei (cam un milion de euro), iar pentru anul in curs este previzionata o cifra de afaceri de 3 mil. lei, in scadere fata de anul anterior. Din totalul productiei, fabrica timisoreana trimite trei sferturi la export.

     

    Aflata intr-o situatie critica, CIFA Timisoara nu s-a inchis insa, ci a cautat  o strategie pentru a-si controla mai bine costurile. Dupa Revolutie, fabrica avea circa 2.900 de angajati, in doua unitati de productie, la Timisoara si Sannicolaul Mare. „De ultima ne-am despartit in 2000, prin divizare. Acum avem 100 de oameni si o productie lunara de circa 135.000 perechi de ciorapi“, spune directorul general al fabricii. Iar in urmatoarele luni, conducerea mai face cateva mutari. Fabrica va fi relocata si terenul vandut, pentru ca volumul actual al productiei nu mai e acoperit de comenzi. In plus, compania va incerca sa-si amelioreze standardele de calitate si sa devina mai flexibila pe partea de productie, pentru preluarea de comenzi de serie mica cu livrari rapide.

     

    Una peste alta, lipsa unor marci romanesti capabile sa se impuna in strainatate si reducerea avantajelor de pana acum oferite de productia ieftina in lohn vor sili majoritatea producatorilor sa incerce sa (re)cucereasca piata interna dupa integrarea in UE. O piata insa deja limitata de cererea scazuta si de concurenta importurilor. Selectia va fi dura, prin urmare, si va fi interesant de urmarit cine va reusi sa-i faca fata.

  • Radiografie de piata

    Piata ciorapilor din Romania este estimata la aproximativ 35 de milioane de euro, incluzand aici atat ciorapii si sosetele, cat si ciorapii-pantalon (dresurile) pentru femei.

     

    MARCI. Cele mai cunoscute marci de ciorapi fabricate in Romania sunt Diamond (de la Adesgo), Mondex, Ciserom, Elca, Star (Decatex), CIFA, Magnum SX, Natural (Ro-Galu),  Melissa (Melissa Star Expo) si Overal.

     

    VOLUM: Ciorapii pentru femei reprezinta cam 30% din totalul productiei, in conditiile in care volumul total al pietei este de circa 50 de milioane de perechi de ciorapi. Ceva mai putin de jumatate din consum (20  mil. perechi) este acoperit de importuri.

     

    CONSUM: Pentru dresuri, segmentul-tinta este format din sapte milioane de femei, care cumpara in medie cinci-sase perechi pe an. Spre comparatie, un consum mediu pe locuitor in tari ca Italia, Anglia sau Franta ajunge la 18 perechi de dresuri anual.

  • Preferinte pe picior

    Ciorapii Diamond si Mondex sunt cei mai cumparati in Romania, potrivit unui  studiu Synovate despre notorietatea spontana a marcilor de dresuri. Cercetarea a fost realizata, in iunie anul acesta, pe un esantion reprezentativ urban de 759 de femei. Cele doua marci au inregistrat diferente semnificative pe regiuni.

     

    MARCA: Diamond este marca de dresuri cu cel mai mare impact, fiind prima marca mentionata de aproape un sfert dintre respondente. In timp ce Mondex Sibiu a fost recunoscuta in Transilvania si Crisana, Diamond a strans mai multe mentiuni in Muntenia si Bucuresti.

     

    CULOARE:  Majoritatea respondentelor cumpara, de obicei, dresuri de culoarea pielii. Dresurile albe sunt la moda in Transilvania, cele negre fiind preferate in Crisana, iar cele gri in Moldova si Bucuresti.

    FIBRA:  Dresurile din nylon si bumbac au mare cautare in Crisana si Dobrogea, printre femeile cu varste cuprinse intre 45-64 ani, cu venituri mici. Lycra si matasea sunt fibrele preferate ale respondentelor de 25-34 ani, cu studii superioare.

     

    CARACTERISTICI: Rezistenta, materialul si pretul sunt caracteristicile de baza luate in considerare la alegerea marcii de ciorapi. Pentru studente, in special, sunt importante modelul si aspectul lucios. 

     

    ACHIZITIE: Magazinele de imbracaminte si cele generale sunt locurile din care se achizitioneaza cel mai frecvent ciorapi. Studentele si persoanele cu studii superioare cumpara dresuri cel mai des de la supermarket.

  • Toata lumea <br/>cu ochii pe leasing

    Marile grupuri financiare internationale care au in vizor piata financiara din Romania tintesc acum o industrie ce concentreaza aproape 3% din PIB: leasingul. Numarul noilor intrati va creste puternic in urmatorii doi ani.

     

    In 2007-2008 vom asista la un numar semnificativ de intrari pe piata“, declara Septimiu Postelnicu, presedintele Asociatiei de Leasing Bancar (ALB). El nominalizeaza grupuri precum Deutsche Bank, Credit Agricole, Hypo Alpe Adria sau  Fortis, dintre care o parte au contactat deja ALB pentru obtinerea de informatii relevante despre piata. 

     

    O buna parte dintre aceste nume sunt vehiculate si de reprezentantii celeilalte organizatii de profil de pe piata locala. „Mai multi investitori financiari, cum ar fi BNP Paribas, KBC si Finicredito, prospecteaza in acest moment piata romaneasca. La nivelul asociatiei se primesc solicitari din partea institutiilor internationale, legate de evolutia pietei“, confirma Ioana Necula, presedinte al Asociatiei Societatilor de Leasing din Romania (ASLR).

     

    Multi investitori internationali sunt interesati sa patrunda pe piata romaneasca prin achizitia unor entitati deja existente, constata Postelnicu. Declaratia presedintelui ALB a fost confirmata chiar saptamana trecuta de doua tranzactii. Doua mari grupuri financiare europene si-au facut intrarea pe piata romaneasca prin achizitia cate unei firme de leasing. Belgienii de la KBC au ajuns la un acord pentru preluarea companiei Romstal Leasing pentru 70 mil. euro.

     

    „Privim Romstal Leasing ca pe o platforma ideala pe care vom putea dezvolta, in viitor, activitati de brokeraj de asigurari si de consumer finance“, a declarat André Bergen, CEO al KBC. Tranzactia a inclus, pe langa firma de leasing, si participatia Romstal la firma INK Insurance Broker. Pe de alta parte, grupul belgiano-olandez Fortis a anuntat ca a preluat o firma de talie mai mica, Global Finance & Leasing. Cele doua parti nu au comunicat valoarea tranzactiei, insa surse din piata apreciaza ca s-ar putea ridica la cateva milioane de euro.

     

    Aceeasi reteta – achizitia unei companii locale – a fost deja folosita in ultimii ani de italienii de Veneto Banca, care au achizitionat in doua etape o companie de mici dimensiuni – DRT Group, sau de National Bank of Greece, care a cumparat anul trecut 70% din actiunile Eurial Leasing, o firma detinuta de importatorul automobilelor Peugeot, pentru aproximativ 8 milioane de euro.

     

    Insa cea mai mare tranzactie din domeniu s-a inregistrat in acest an. General Electric, prin divizia GE Money, a cumparat de la fondul de investitii raef cea mai mare companie independenta de pe piata, Motoractive. Alaturi de aceasta, grupul american a preluat alte doua companii de servicii financiare, Domenia Credit si Ralfi – Estima Finance, pentru 140 de milioane de euro.

     

    Atat in cazul Motoractive, cat si, mai recent, al Romstal Leasing, interesul investitorilor straini a fost considerabil. „Am inceput cu 13 oferte neangajate, din care am descalificat doua. Au fost selectate cinci companii care au intrat in stadiul de due diligence, patru dintre acestea depunand oferte finale. In final a ramas doar una“, povestea pentru BUSINESS Magazin  Matei Paun, managing partner al BAC Investment, mandatat de catre actionarii Romstal pentru coordonarea vanzarii Romstal Leasing.

     

    Odata cu vanzarea Romstal Leasing, numarul potentialelor tinte se reduce drastic, iar varianta unor investitii de tip greenfield pare cea mai buna solutie, mai ales in cazul unor grupuri care au deja o prezenta in domeniul bancar din Romania, precum OTP.

     

    Practic, singurul jucator de mari dimensiuni neafiliat unui grup bancar ramane Tiriac Leasing. „Ca orice alta companie independenta de dimensiuni mari, Tiriac Leasing a fost contactata de institutii financiare internationale interesate de preluare. Daca pretul este corect, totul este de vanzare, evident depinzand de dorinta actionarului“,  comenteaza Cristian Sendroiu, directorul executiv al Tiriac Leasing. Pentru acest an, compania estimeaza ca va incheia contracte de 144 de milioane de euro.

     

    Un alt nume vehiculat este cel al International Leasing, prima companie de pe piata locala care a apelat la o emisiune de obligatiuni pentru a atrage finantari. „Am primit foarte multe telefoane pentru International Leasing din partea companiilor internationale, dar si a celor care activeaza pe piata“, puncteaza Ioana Necula, actionarul majoritar al International Leasing.

     

    Desi unii iau in calcul vanzarea businessului cand acesta este in plina ascensiune, altii se vad nevoiti sa aleaga varianta vanzarii din cauza accesului mai greu la refinantare si a normelor tot mai restrictive impuse de autoritatea monetara, care impune acum aceleasi conditii de acordare a creditelor pentru persoanele fizice ca si in cazul bancilor.

     

    „Exista 260 de jucatori pe piata, insa dupa trecerea prin filtrul special al BNR, am putea asista la o scadere a numarului de companii active. Unele prefera sa-si continue activitatea doar cu contractele existente, ceea ce inseamna stagnare, iar altele vor fi tentate sa vanda“, crede Postelnicu.  In aceste conditii, topul primelor companii de pe piata ar putea inregistra modificari importante. „De la locul 10 la locul 2-3 pot exista schimbari in orice moment. In Romania exista 50-60 de companii solide in industria de leasing“, este de parere reprezentantul ALB. Pentru comparatie, cea mai mare companie de leasing de pe piata locala era anul trecut Porsche Leasing, cu contracte incheiate de peste 270 de milioane de euro. Prin fuziunea in acest an a filialelor locale ale HVB Leasing si Unicredit Leasing, ca efect al fuziunii globale HVB-Unicredit, liderul pietei s-a schimbat, valoarea finantarilor cumulate ale celor doua companii ajungand la 329 de milioane de euro in primele noua luni.

     

    Insa indiferent de dimensiuni, companiile se confrunta in prezent cu perspectiva reducerii profitabilitatii. In timp ce companiile de leasing din strainatate acced la refinantari cu dobanzi mici, jucatorii din Romania se vad nevoiti sa accepte costuri mai mari.

     

    Pentru companiile mijlocii si mici, mai ales, cea mai buna sansa de mentinere pe piata in aceste conditii ramane specializarea pe nise. Pana anul acesta, leasingul auto a fost motorul general al cresterii, cu o pondere de 70% din piata, potrivit statisticilor disponibile. In ultima perioada, leasingul pentru echipamente a capatat amploare. Cererea pentru utilaje din domeniul protectiei mediului, al agriculturii si pentru domeniul energetic va creste simtitor in perioada imediat urmatoare, ceea ce va permite intrarea unor noi companii, spun analistii.

     

    O amploare deosebita este anticipata si pentru leasingul imobiliar. Atat finantarea pe retail, cat si a constructiilor in zonele rezidentiale au intrat in atentia societatilor de leasing.

     

    Una dintre cele mai active companii este HVB Leasing, care a finantat printre altele constructia primului magazin Mr. Bricolage, a magazinului Media Galaxy de langa complexul Carrefour Orhideea din Bucuresti si a lanturilor de supermarketuri Artima.

     

    Va fi de vazut in ce masura concentrarea pe anumite segmente de piata insuficient exploatate de marile companii se va dovedi suficient de profitabila sau daca actionarii societatilor de leasing inca independente vor fi tentati sa-si transforme actiunile in bani lichizi. Fiindca, ce-i drept, au de unde alege.

  • Tot mai putine tinte

    Companiile independente au fost vizate de grupurile financiare internationale.

     

    Motoractive: Cea mai mare companie independenta de pe piata locala. Detinuta de fondul de investitii raef, a fost vanduta in acest an la pachet cu alte companii din domeniul financiar catre GE Money pentru 140 de milioane de euro.

     

    Romstal Leasing: Infiintata si detinuta de omul de afaceri Enrico Perini, proprietarul grupului Romstal, a fost scoasa la van-zare in acest an. Saptamana trecuta a fost cumparata de grupul financiar belgian KBC pentru 70 de milioane de euro.

     

    DRT Group: Societatea fondata de omul de afaceri Dan Stoica a fost vanduta in doua etape catre Veneto Banca, care detine Banca Italo-Romena. Denumirea companiei a fost schimbata in Italo-Romena Leasing.

     

    GLOBAL FINANCE & LEASING: Compania infiintata in 2003, a fost cumparata de grupul belgiano-olandez Fortis. Potrivit datelor Registrului Comertului, principalii actionari ai Global Finance & Leasing erau Ion Bazac – presedintele companiei – si Serban-Mihai Roibu, fiecare cu participatii de 49,99%.

     

    Tiriac Leasing: Apartine grupului de firme al omului de afaceri Ion Tiriac. Finanteaza o parte importanta din marcile de masini reprezentate de Tiriac Auto, printre care se afla Ford, Mazda, Jaguar, Land Rover, Mercedes, Chrysler, Jeep, Mitsubishi, Dodge sau Hyundai.

     

    International Leasing: Este una dintre primele companii aparute pe piata locala si prima care a emis obligatiuni pentru a se finanta. Este detinuta de Ioana Necula, care este si presedintele Asociatiei Societatilor de Leasing din Romania (ASLR).

  • Cum sa iei bani pentru o macheta

    Pe piata imobiliara, toate cladirile interesante, cu foarte putine exceptii, au fost cumparate. Deja fondurile de investitii preiau proiecte in faze incipiente de dezvoltare. La anul, ponderea tranzactiilor de acest gen va creste exponential.

     

    Peste doua sute de milioane de euro pentru un complex ce va fi gata peste un an. Este cea mai mare tranzactie de pana acum de pe piata imobiliara autohtona, in urma careia fondul de investitii austriac Immoeast va deveni proprietarul complexului comercial Polus Center din Cluj, dezvoltat de TriGranit. Aceasta afacere, ca si altele similare incheiate in ultimele luni, au aratat ca piata investitiilor s-a mutat treptat de la achizitia de cladiri terminate la preluarea imobilelor in dezvoltare.

     

    Tendinta din acest an se va accentua in 2007. Analistii apreciaza ca accentul va pica anul viitor pe contractele de tip forward purchase – adica proiectul va fi dezvoltat din fondurile cumparatorului, care devine treptat, in functie de evolutia lucrarilor si de ocuparea spatiilor, proprietar (cum este si cazul Polus Center). „Toate achizitiile vor fi de tip forward purchase, pentru ca nu mai sunt suficiente cladiri, iar numarul investitorilor este in continua crestere“, apreciaza Radu Lucianu, partener al firmei imobiliare Eurisko.

     

    Este deja evident ca numarul cladirilor ce pot fi achizitionate este net inferior numarului de investitori interesati. Iar fiecare dintre acestia a alocat Romaniei fonduri de zeci, chiar sute de milioane de euro. Ceea ce inseamna ca sunt dispusi sa investeasca in mai multe proiecte. „Negociem in prezent trei-patru achizitii“, nu este deloc o declaratie singulara in randul managerilor de fonduri.

     

    De cealalta parte, dezvoltatorii sunt asaltati de oferte. „Suntem in contact cu toate fondurile de pe piata“, spune Teodor Pop, director in cadrul companiei de dezvoltare imobiliara RED Management Capital. Firma a anuntat proiecte de aproape 400 mil. euro in mai multe orase din tara. Unul dintre acestea, Trident Plaza din Constanta, in valoare de 100-120 mil. euro, a fost deja „acontat“ de Immoeast, care va asigura finantarea si va prelua complexul la finele constructiei.

     

    Pe piata din Romania sunt deja prezente mai mult de 20 de fonduri de investitii specializate in real estate. Cateva dintre acestea au deja portofolii de mai multe sute de milioane de euro. Cele mai active au fost fondurile austriece, precum Immoeast (divizia de investitii in Europa de Est a Immofinanz, cel mai mare fond imobiliar din Austria), Europolis sau Sparkassen (controlat de grupul bancar Erste). Dar vin din urma foarte puternic fonduri britanice, precum Equest Balkan, North Real Estate sau European Convergence.

     

    Aglomeratia s-a transpus intr-un val de achizitii, in urma carora imobile mai mici sau mai mari si-au schimbat proprietarii. Apoi, dupa ce au cumparat aproape tot ce le-a starnit interesul, fondurile de investitii au migrat catre achizitii de proiecte in faza de dezvoltare. Nu sunt insa ignorate nici cladirile existente. Mai bine zis, cladirile ce vor fi gata la data semnarii contractelor de vanzare, pentru ca – potrivit celor care activeaza in piata imobiliara – in prezent se discuta preluarea cladirilor ce vor fi terminate in 2007.

     

    In acest an, volumul total al achizitiilor s-a apropiat de un miliard de euro. „Anul viitor vom depasi cu mult pragul miliardului“, spune Bogdan Georgescu, director general al companiei imobiliare Colliers International. El crede ca in 2007 vor fi cel putin 25 de tranzactii, multe dintre ele de peste 100 mil. euro. Radu Lucianu estimeaza ca „volumul total al investitiilor imobiliare se va tripla anul viitor“. Altfel spus, in real estate se vor investi anul viitor trei miliarde de euro, in achizitii de proiecte, dar si in noi constructii. „Probabil ca mai mult de jumatate vor fi tranzactii“, apreciaza reprezentantul Eurisko.

     

    Stefan Gheorghiu, reprezentantul Europolis in Romania, este mult mai precaut. „Se pot intampla atat de multe lucruri in real estate, incat evit sa spun cat vom investi in continuare.“ Potrivit unor surse din piata citate de ZF, Europolis ar fi in discutii pentru preluarea unui complex dezvoltat de italienii de la Cefin, grup cu care fondul austriac colaboreaza deja in cadrul Cefin Logistic Park.

     

    In pofida interesului extraordinar al investitorilor, in proprietatea dezvoltatorilor au mai ramas cateva imobile extrem de „curtate“. Imobilul de birouri America House – dezvoltat de GTC in Piata Victoriei din Bucuresti – este unul dintre ele, potrivit lui Shimon Galon, directorul GTC Romania. El spunea recent ca a primit foarte multe oferte, dar ca nu intentioneaza sa vanda. De asemenea, investitorii oferteaza si primele doua mall-uri din Bucuresti – Bucuresti Mall si Plaza Romania, construite de turcii de la Anchor Grup.

     

    Lupta in oferte a dus in ultimul an la o scadere accentuata a randamentelor anuale – asa-numitele yield-uri, in functie de care se stabileste suma totala ce se plateste pentru achizitia unui proiect imobiliar. Anul acesta yield-ul a coborat, potrivit unor surse din piata, sub 7% in cazul anumitor tranzactii. La aceasta valoare, piata imobiliara romaneasca este deja comparabila cu piete mult mai avansate din Europa Centrala si de Est, precum Polonia sau Cehia. Mai mult, astfel de randamente se pot obtine si pe piete mult mai stabile. „Sparkassen a cumparat recent active in Germania la un yield de circa 7%“, spune Claudiu Negrisan, country manager al fondului de investitii imobiliare controlat de grupul Erste. El spune ca Sparkassen nu va accepta in Romania un randament mai mic de 7%. „Ar fi ilogic sa luam aici, cand putem obtine acelasi profit pe piete mult mai dezvoltate“, sustine Negrisan.

     

    Pana acum, Sparkassen s-a implicat in trei proiecte pe piata romaneasca: preluarea hotelului Novotel din Bucuresti si doua proiecte aflate in dezvoltare – mall-ul Sun Plaza din sudul Capitalei si o cladire de birouri in Piata Victoriei. Cele trei investitii – in valoare cumulata de 250 mil. euro – vor aduce, potrivit proiectiilor, randamente de 10%.

     

    Comparativ cu alte piete din regiune, chiriile sunt mari in Romania si, pe termen mediu – odata cu dezvoltarea unui numar mare de proiecte -, vor mai scadea. Ca urmare, randamentele de acum nu vor fi mentinute. Pana acum, pe piata imobiliara romaneasca, in mai toate segmentele, a fost un dezechilibru intre cerere si oferta. Dar, in ultima perioada, interesul pentru dezvoltari de anvergura a crescut exponential, ceea ce inseamna ca peste cativa ani oferta nu va mai fi in inferioritate, iar „chiriasii vor dicta atunci preturile si conditiile“, apreciaza Negrisan.

     

    „In maximum 24 de luni vom avea un esec de proportii – o cladire importanta care nu va fi inchiriata. Si atunci fondurile isi vor pune intrebari“, crede managerul Sparkassen. De aceeasi parere este si Teodor Pop. El considera ca un esec va conduce rapid la stabilizarea pietei de investitii.

     

    Pana la primul esec, oamenii din real estate apreciaza ca anul viitor va fi si mai atractiv pentru investitorii de portofoliu. Desi competitia intre ei va fi din ce in ce mai stransa, ceea ce s-ar putea traduce intr-o noua scadere a randamentelor, numarul mare de proiecte le va oferi mai multe oportunitati de investitii. Iar cele mai multe vor fi facute cu mult inainte de finalizarea constructiei.

  • Cumparatori de top

    Aproximativ 20 de fonduri au cumparat deja cladiri pe piata romaneasca. Dar mai sunt si altele care dau tarcoale.

     

    IMMOEAST: Cel mai activ fond pana acum pe piata autohtona detinea la sfarsitul lunii octombrie 21 de proiecte, cu o valoare totala de aproape un miliard de euro in Romania, potrivit raportului trimestrial publicat saptamana trecuta.

     

    EUROPOLIS: A investit mai mult de 250 de milioane de euro in Romania. Detine cladirea de birouri Europe House, parcul logistic dezvoltat de Cefin si a preluat primele doua cladiri de birouri – aflate in constructie – din proiectul Sema Parc, dezvoltat de River Invest pe platforma Semanatoarea.

     

    SPARKASSEN: A cumparat hotelul Novotel, mall-ul Sun Plaza si se implica alaturi de o alta divizie a grupului Erste – Immorent – in constructia unei cladiri de birouri in Piata Victoriei. In total, a alocat deja pietei romanesti 250 de milioane de euro, suma pe care isi propune sa o dubleze in trei ani.

     

    NORTH REAL ESTATE OPORTUNITIES FUND: Din doar doua tranzactii incheiate la cateva zile distanta a ajuns la un portofoliu de 143 de milioane de euro. A preluat European Retail Park din Sibiu si proiectul Bucovina Shopping City din Suceava.

     

    EQUEST BALKAN: A investit peste 75 mil. euro pentru achizitia a doua cladiri mai mici de birouri din Capitala, a unui spatiu in cadrul parcului logistic Bucharest West Logistics Park si al Moldova Mall din Iasi.

     

    GLL REAL ESTATE PARTNERS: A realizat tranzactia primului semestru, prin achizitia Charles de Gaulle Plaza, una dintre cele mai importante centre de afaceri din Bucuresti, pentru mai mult de 80 de milioane de euro. In plus, investeste acum alte 50 de milioane de euro in dezvoltarea unei alte cladiri de birouri, tot in Bucuresti.

     

    EUROPEAN CONVERGENCE PROPERTY: Fondul administrat de Charlemagne Capital a investit circa 83 mil. euro in achizitia a trei imobile de birouri: Construdava, dezvoltat de Impact in Pipera, Millenium Business Center – o cladire din centrul Bucurestiului – si PGV Tower – care gazduieste sediul Bancpost.

  • Publicitatea care sta pe piloni

    Interesul companiilor de asigurari pentru pensiile private – o piata de 4 milioane de clienti, cu un potential de sute de milioane de euro – ar putea aduce de anul viitor o crestere puternica a investitiilor in publicitate.

     

    Buturuga mica nu rastoarna, ci mai degraba trage dupa ea carul mare, ar fi un proverb mai potrivit pentru ceea ce se va intampla de la anul in materie de publicitate. Bugetele alocate de companiile de asigurari si nu numai de ele pentru promovarea afacerii cu pensii private – o piata mica, dar cu perspective impresionante – anunta un an bun pentru piata publicitatii.

     

    Volumul cheltuielilor cu publicitatea pentru anul ce tocmai se incheie este estimat de specialisti la 27 mil. de euro (rate card – valori brute fara discounturi), cu 30% peste nivelul de anul trecut. „Pentru anul 2007 estimam ca rata de crestere a investitiilor in publicitate pe segmentul asigurarilor este de 35-40%“, puncteaza Mircea Ionescu, director de marketing si cercetare la ArboMedia. In calculul pe care il face, Ionescu ia in considerare majorarea cheltuielilor facute de asiguratori pentru a se pozitiona confortabil pe piata pensiilor.

     

    „Anual cheltuim milioane de euro pe promovare, iar de anul viitor vom cheltui mai mult odata cu publicitatea facuta produselor de pensii“, confirma si Bram Boon, CEO al ING Asigurari. Luand in calcul un termen ceva mai indelungat, si vicepresedintele companiei Interamerican, Emilia Bunea, estimeaza ca efortul investitional al companiei pentru dezvoltarea activitatii de pensii private va fi considerabil. Mai precis, explica ea, Interamerican ar putea cheltui undeva intre 20-30 de milioane de euro pentru a-si dezvolta acest nou business, din care o parte „importanta“ a cheltuielilor aferente dezvoltarii societatii specializate pe pensii vor fi alocate pentru publicitate.

     

    Castigarea unei cote semnificative pe piata pensiilor private implica investitii mult mai ample in publicitate decat cele efectuate pana acum de companiile de asigurari. Astfel ca, daca pana acum valoarea medie a bugetului anual alocat promovarii se cifra la 2 mil. euro (rate card), atat in cazul Allianz Tiriac, cat si al Generali Asigurari, dupa cum au declarat reprezentantii companiilor pentru BUSINESS Magazin, de la anul sumele ce vor fi cheltuite vor creste considerabil.

     

    Intentii de intrare pe piata si-au anuntat insa si alti jucatori din piata asigurarilor. Pana acum, sustine Mircea Oancea, presedintele Comisiei de Supraveghere a Sistemului de Pensii Private (CSSPP), firme mari de asigurari si-au manifestat interesul de a intra pe piata de la anul. Oancea pune pe aceasta lista, alaturi de numele romanesti din industria asigurarilor si societati de administrare a investitiilor, si fonduri de pensii private din Olanda (Aegon) si din Germania (Deutscher Ring). Insa nici unul nu a depus inca documentele pentru autorizare.

     

    Interesul pentru pensiile private nu vine neaparat din ceea ce se va intampla la anul, respectiv lansarea pensiilor facultative (asa-numitul pilon III al sistemului de pensii), ci din speranta ca in 2008 vor aparea si cele private obligatorii (pilonul II). Motivul e limpede: facultative fiind, produsele de pensie din pilonul III nu promit sa stranga prea multi adepti. Pe de alta parte, pensiile obligatorii ofera din start un portofoliu de 4 milioane de clienti. Practic, participarea la pilonul II de pensii presupune doar alegerea de catre client a fondului de pensii. Or, promovarea outdoor sau indoor, inca din 2007, a numelor companiilor „fixeaza“ atentia clientului catre un nume deja existent in piata. Si tocmai de aceea, armele se pregatesc inca de acum.

     

    Prajitura pensiilor private e mare – o piata care ar putea ajunge la 400 de milioane de euro in 2008, calculeaza Tudor Moldovan, presedintele Asociatiei pentru Pensiile Administrate Privat din Romania. Contributia cea mai semnificativa, de circa 250 de milioane de euro, ar urma sa vina din pensiile private obligatorii, subliniaza el. Pe termen mai lung, potentialul e cu mult mai mare: piata de pensii ar putea ajunge intr-un orizont de timp de zece ani pana la 1,3 miliarde de euro, potrivit lui Moldovan.

     

    Incet si dupa intarzieri repetate, primul pas pe piata pensiilor private se va face la inceputul lui 2007. Procesul de colectare a fondurilor pentru pilonul III va demara la inceputul lunii februarie, spun reprezentantii CSSPP, iar numarul operatorilor activi ar putea sa ajunga la zece pana la jumatatea lui 2007. Si chiar daca legea se afla inca pe masa deputatilor, operatorii isi creeaza deja societati specializate. „Speram ca pana in luna martie sa primim autorizatia de functionare din partea Comisiei de Supraveghere, pentru a putea incepe procesul de colectare“ comenteaza Bram Boon.

     

    Alaturi de firmele ce vor intra pe piata, Guvernul va da si el o mana de ajutor, cu o campanie de informare care sa-i invete pe oameni ce avantaje au de pe urma pensiilor private, avand in plan o ampla campanie de informare. Necesara, de altfel, data fiind lipsa de apetit al publicului pentru economisire si previziunile analistilor: in viziunea analistilor de la UniCredit Group, romanii ar fi dispusi sa investeasca in astfel de produse cam 17,5 euro/persoana. O suma ce, comparata chiar si numai cu cea pe care sunt dispusi sa o investeasca vecinii nostri central si est-europeni, pentru a nu ne uita la piete mai evoluate, e cu mai bine de 25% mai mica.

  • Procent sau suma fixa?

    Se schimba reteta chiriilor in spatii comerciale. Daca pana nu de mult chiria se platea ca suma fixa pe spatiu, in piata se defineste acum conceptul pretului variabil in functie de valoarea vanzarilor.

     

    Un avantaj sau un risc pentru afacerile comerciantilor de la noi este noua moda in stabilirea chiriilor, dupa care valoarea vanzarilor dintr-un spatiu comercial nu mai este doar treaba companiei care a inchiriat, ci si a proprietarului spatiului. Noua chirie este in relatie cu vanzarile magazinului, in sistem invers proportional. Cu titlu de exemplu: pentru vanzari de 100.000 de euro pe luna, chiria spatiului este de 2%, dar pentru o cifra de afaceri lunara de 150.000 de euro, procentul scade pana la 1,5%. Nu este insa singura varianta de chirie in care vanzarile joaca un rol: contractul de inchiriere poate viza un mix intre cele doua tipuri, adica o suma fixa plus un procent din vanzari.

     

    Sistemul chiriei in functie de vanzari a castigat teren in ultimul an. „Am observat o schimbare dinspre chiria ca suma fixa pe suprafata catre acest nou sistem“, spune Calin Varcolacu, director general la Mondex, companie care a deschis in acest an 50 de magazine si vrea sa mai deschida inca atatea pana la finele anului viitor. Moda acestor chirii a fost adoptata din strainatate, la fel cum s-a intamplat si cu sistemele de distributie ale companiilor internationale, spre exemplu. Iar primii pasi pe piata romaneasca ai „chiriilor procentuale“ au coincis cu venirea companiilor straine care au adus cu ele pe piata mall-urile si galeriile comerciale.

     

    „Acest sistem este folosit si in mall-urile noastre din Franta“, a declarat pentru BUSINESS Magazin Agatha Neamtu, director de marketing la Euromall. Compania va deschide primul mall de pe piata la inceputul lui 2007 la Pitesti, al doilea complex de acest fel fiind preconizat pentru 2008, la Galati. Euromall foloseste pentru spatiile pe care le inchiriaza comerciantilor un sistem mixt: „fie procent din cifra de afaceri, fie suma fixa pe metrul patrat, cu conditia ca la final de an sa incasam cea mai mare din aceste doua sume“, spune Neamtu. Altfel spus, conteaza ca in vistieria proprietarului sa intre suma cea mai mare, indiferent ca acest lucru este reprezentat de procentul vanzarilor sau de chiria fixa.

     

    Luiza Moraru, manager retail department in cadrul companiei imobiliare Eurisko, spune ca in multe cazuri propunerea de adoptare a noului sistem de plata nu vine atat din partea proprietarilor, cat a chiriasilor, pentru care este „o modalitate de minimizare a riscului“. De fapt, varianta de chirie ca procent din vanzari ii face partasi fie la esec, fie la succes atat pe chirias, cat si pe proprietar. Este motivul pentru care Moraru sustine ca sistemul chiriilor in functie de vanzari este propus „tot mai des“.

     

    Anchor Grup, compania care detine centrele Bucuresti Mall si Plaza Romania, ambele din Capitala, practica sistemul mixt, luand in calcul la inchiriere ambele componente – chiria minima pe metrul patrat si un procent din vanzari. Radu Tanasescu, director pentru operatiuni de retail in cadrul companiei, spune ca Anchor a avut chiar de la inceput, din momentul deschiderii Bucuresti Mall (1999), chiriasi ale caror contracte includeau o valoare a chiriei pe metrul patrat si un procent din vanzari. „Era vorba de companii multinationale, care practicau deja acest sistem in alte tari din Europa“, zice Tanasescu.

     

    In urmatoarea perioada, majoritatea contractelor de inchiriere, apreciaza Tanasescu, vor include atat chiria minima lunara, cat si componenta legata de un anumit procent din cifra de afaceri. „Este si normal sa fie asa“, spune reprezentantul Anchor, deoarece tot mai multi dintre retailerii din Romania adopta practicile din Europa de Vest.

     

    Din pretul produselor de pe rafturi, cateva procente sunt date de chiria pe care comerciantul trebuie s-o plateasca pentru spatiul magazinului. Ciocolata sau vinul pe care cumparatorii le pun in cos sunt mai scumpe sau, dupa caz, mai ieftine in functie si de modul cum proprietarul magazinului a stiut sa-si negocieze chiria. Adrian Eremia, director de marketing al retelei de supermarketuri Primavara, este de parere ca o stabilire corecta a relatiei dintre procentul destinat pentru plata chiriei si cifra de afaceri poate proteja chiriasul, pentru ca in cazul in care magazinul are vanzari mici, scade presiunea exercitata pe pretul produselor.

     

    Dar la fel de bine, acest sistem se poate dovedi pentru comerciant o greseala, daca sporeste inutil presiunea asupra pretului produselor. In cazul scaderii vanzarilor, spune Eremia, creste adaosul comercial; scumpirea produselor „poate atrage insa o scadere a vanzarilor, motiv pentru care se creeaza o spirala descendenta grava“ – un cerc vicios, pentru ca revenirea clientilor depinde de pretul produselor la raft. Pentru Primavara, care plateste chirie pentru sapte din cele opt magazine ale retelei, chiria reprezinta intre 25% si 35% din totalul costurilor. Teoretic, un contract de inchiriere bine realizat favorizeaza nu numai proprietarul, ci si chiriasul. Marius Banuta, director comercial al Angst Ro, companie care are o retea de 23 de magazine, spune ca „procentul din vanzari asigura chiriasul ca poate tine cheltuielile la un anumit nivel si nu exista riscul de a plati o chirie exagerata daca nu-i merge afacerea“. Pe de alta parte, pentru proprietarii unui mall, spre exemplu, „exista potential de a castiga mai mult daca mall-ul atrage multi clienti“.

     

    In ceea ce priveste preturile chiriilor, plaja este foarte larga si variaza de la 5 euro la 150 de euro pe metrul patrat pe luna, spune Luiza Moraru de la Eurisko. Intre factorii care isi spun cuvantul in stabilirea pretului unui spatiu comercial se numara amplasarea, orasul in care e dezvoltat proiectul comercial, populatia vizata, estimarile de vanzari, suprafata si domeniul de activitate. „Conteaza chiar si suprafata de geamuri a spatiului“, precizeaza si Agatha Neamtu de la Euromall.

     

    Insa un lucru este cert: preturile spatiilor comerciale din Bucuresti nu difera prea mult de cele din provincie, diferentele maxime fiind intre 10-15%, conform reprezentantului retelei Primavara. Sunt doua motive principale care au dus la uniformizarea preturilor la nivelul tarii.

     

    Pe de o parte este vorba despre expansiunea retailerilor straini „care doresc sa obtina cea mai buna amplasare, indiferent de costuri“, sustine Eremia. Iar pe de alta parte, companiile care dezvolta mall-uri au preturi similare in toate complexurile pe care le detin, indiferent de orasul in care dezvolta proiecte.

     

    Cat priveste evolutia pretului chiriilor, cu toata explozia recenta a noilor proiecte comerciale, tendinta ascendenta nu s-a oprit. Conform unui studiu realizat de compania imobiliara CB Richard Ellis, piata spatiilor comerciale a crescut, numai la nivelul Capitalei, in primul semestru al acestui an cu circa 55.000 mp, ajungand la aproape 580.000 mp. In ciuda cresterii ofertei insa, chiriile au urcat in medie cu 20%, conform studiului. Si sunt chiriasi care au resimtit inca mult mai acut cresterea chiriilor.

     

    Directorul comercial al retelei de magazine Angst spune ca preturile au avut „o evolutie ascendenta speculativa, cu cresteri procentuale intre 50-100%“.

     

    E adevarat, toate acestea conteaza prea putin pentru cumparatori: indiferent de modul cum se calculeaza chiria pentru magazin ori daca proprietarul magazinului plateste sau nu vreo chirie, cei ce intra in magazin sunt interesati sa-si procure la preturi bune lucrurile de care au nevoie. Aici insa, abilitatea comerciantului de a-si negocia chiria poate ajunge, in anumite situatii, sa faca diferenta.

  • Chirii in spatii comerciale

    Cum variaza „chiriile procentuale“.

    Categoria de produse

    Chirie (% din vanzari)

    Electronice si electrocasnice

    2-3

    Produse alimentare

    3-5

    Imbracaminte, incaltaminte

    5-9